阪急が分譲する宝塚市山手台【Part12】

[匿名さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart12です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/516297/

[421: 匿名]

新街区のプレミアムガーデン構想とやらを見ましたが、何がプレミアムなのかさっぱり分からない（笑）

予告広告の物件概要

敷地面積 約170㎡(1区画)～約226㎡(1区画)
総区画数 114区画

って、山手台史上最も区割りが狭くてセコくてゆとりない山の上の東5丁目より更に狭い！

平均50坪台の東5丁目でさえ70坪（230㎡）以上の区画は若干はありますからね。
プレミアムというからにはせめて2丁目や東3丁目と同じぐらいのゆとりある区割りに戻すのかと思ったら・・・。
これは流石に醜い看板倒れの予感がプンプンします。

[422: 名無しさん]

集合住宅計画が中止になったから（今どき山の上で分譲マンションはきつい…）、その分少しでも戸建て事業で回収しようと土地小さくして区画数つめこんでいるのかも？

[423: e戸建てファンさん]

最後ぐらい会社を代表する作品として、誰が見ても素晴らしいと思えるようなちゃんとした誇れる街をつくったらいいのにね。
腐っても山手台は阪急の本線沿線では他社含めても最後となる大型分譲地なのだから、このまま最後まで在庫処分的なコストダウン路線でフェードアウトするのはもったいない。

阪急不動産の販売の本業はもうとっくに首都圏も含む分譲マンション事業になっているのだから、戸建ての分譲地（山手台）は目先の金儲けとは切り離して、後世に誇れる作品として残し会社のブランド力を高めるための事業という位置づけで取り組むべきなのに。これが本当に阪急の本線沿線エリアでは最後の開発なんだし。

宅地部門の関係者は、宝塚に住んでる阪急阪神HDの社長に直談判でもしたほうがいいね。

[424: 匿名さん]

>宝塚に住んでる阪急阪神HDの社長に

阪急の角和夫社長は社長を退いて会長になりました。
確か仁川あたりだったと思うけど、今でも宝塚市民なのかな？

阪急阪神ＨＤ社長に杉山氏　2017/4/25
http://www.nikkei.com/article/DGXLZO15693900U7A420C1TJC000/

[425: 416]

近鉄の開発では学研奈良登美ヶ丘住宅地も一部ではなく全411区画を電線地中化。
http://www.kintetsu.co.jp/all_news/news_info/130117%20gakkennaratomiga...

他にもタウンセキュリティ（警備員車両巡回、防犯カメラシステム）、駅前なのに土地をセコく割らずに平均64坪（211㎡）のゆとりある区割り（バス便や山の上ではなく大阪市内、本町に30分台直通の駅前でこの坪数である事がポイント）、既存樹保全リサイクル、景観配慮街灯、ツリーパターン道路など、最近の山手台のコストダウン街区とは比較にならない。

もちろんタウン内の生活施設はオアシス一軒だけ（笑）の山手台とは、商業、医療をはじめとする生活利便性は比較にならない。
https://kansai-bunjoukodate.kintetsu-re.co.jp/estate/gn-tomi/location/...

ないとは思うが、山手台の最終大型街区（東3丁目北部～東4丁目）が、もし全体のたった2～3割だけ無電柱化とか、山を切り崩した山の上のバス便エリアの癖に平均50坪台で「こだわりのプレミアム街区」とか言い出すようだと本当にお笑いで失笑もの。

因みに「奈良だから土地大きくできるとか、各種のこだわりを取り入れられる」などという醜い言い訳は一切できない。
なぜなら登美ヶ丘駅の徒歩圏のほうが、路線価も地価も山手台の山の上のバス便エリアより高いんだから（＝土地に希少性や価値がある）。

[426: 通りがかりさん]

ちょっと前にネット広告で出まくってた“2100万円台から広がる住まいづくり”とか、完全に安さで釣るしかない安いだけで見るべきところのない分譲地になってしまった

[427: 匿名さん]

安っ（笑）

宝塚市山手台東5丁目 新築一戸建て 3780万円
http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=207317R&intSerial=...

[428: 隆太]

将来ここに住みたいと考えていますがやめたほうがいいですか？
まだ20歳で全然先の事ですが、、、

[429: 匿名さん]

>>427
タウン内に生活利便施設が阪急オアシスぐらいしかないので、平均的な関西のニュータウンと比べてもお世辞にも便利な住宅地ではありません。
バス便エリアで山の上ですが、そういったマイナス点も納得の上でご自身が、ロケーション、住環境、街並みなど気に入っているのでしたら住むのは全然ありでしょう。
今年から分譲が始まる新街区（事実上の最終街区）の出来栄えを見てからでも遅くはないと思いますよ。
まだ先の将来ではなくここ2～3年のうちに購入を検討している方も、新名神の開通による週末の交通量の影響、新街区分譲に伴う渋滞への影響などを確認してからのほうが良いのではないでいでしょうか。

[430: 匿名さん]

アンカー間違えました。上の書き込みは
>>428
です

[431: 名無しさん]

>>421
まさか“いま美しさの真価へ”『プレミアムガーデン構想』がビューノ、クレアスより区割り小さくなるとはねｗ

[432: e戸建てファンさん]

プレミアムな街区じゃなくて、プレミアムガーデンを掲げる公園があるだけってことだろうね。
5丁目の芝桜公園を大きさ2倍にしたような法面を利用した遊歩道公園が最前列にあり、既にほぼ完成して歩道橋あたりから見える。
たぶんそのような法面を利用した公園や緑地が新街区全体で何箇所か設けられるから「プレミアムガーデン構想」と。

区割りが170㎡～220㎡と小さいのは、たぶん阪急不動産的には中心部（阪急オアシス）に近い一等地（笑）だから・・・という言い分。
都心や駅前ならともく山の上で街一番の一等地！とかお笑いだけど。

せめて最大220㎡ではなく平均220㎡（山手台東3丁目の分譲済街区と同程度）だったら、完成後のゆとりや住環境の質や緑の回復が西4丁目～東5丁目とは全然違ってきて、誇れる街になったのにね。

[433: 匿名さん]

宅地面積は小さめの50坪台平均のまま、リーマンショック後のコストダウンしすぎていた反省から外観面は初期山手台のこだわりを若干取り戻すって路線かな　自然石の外観は良いのに勿体無いね

[434: 匿名さん]

最近の阪急さん、山手台関係のプロモーションでは西2丁目のコミュニティロード沿いの街並みをしきりに取り上げていますね～

新街区ではあのようなこだわりを取り入れますという予告広告のような物なのかも。。

でも少々こだわりを取り戻した所で肝心の区割りが小さいと逆立ちしてもああいう素敵な街並みにはなりませんよ～

[435: 匿名さん]

>>434さん

前に山手台の公式サイトのブログで担当者の方が、美しいガーデンシティまいたもんをお手本にしてゆったりとした大きめの宅地を増やすとか、お店の出品ができる土地を増やすとか全部嘘だったのでしょうか？

最近URさんが進めている「てらいけプロジェクト」の造成現場を見て参りました。
http://www.yamatedai.net/blog/?m=20130918

＞「そこに住むことを誇りに思えるまち」を目指し、まちづくりのルールを定めたり、ハード面では電線類の地中化を実施したり。
＞現在はまだ部分的に完成・販売しているだけで建築は始まっていませんが、５年後にはきっと素敵な家々が立ち並ぶことでしょう。
＞今はこんな感じです。
＞
＞中には、こんな里山を抱く宅地もあります。
＞
＞一体どんなおうちが建つのでしょうね。
＞
＞その後、せっかくだから、これもURさんが以前開発した「てらいけ」の先輩格である「みついけ」にも行ってきました。
＞
＞こちらは２００６年から入居が始まり、すでにまちがほぼ完成しています。
＞
＞「樹々の中にたたずむ美しい風景」「広々とした庭でのゆとり」「美しい景色が望める広いテラス」そんなくらしを夢見る新田園都市です。
＞
＞現地を訪れると、ゆったりとした曲線を描く道路の両側に工夫を凝らした家並みが続いています。
＞
＞１区画あたりの面積が広いため（平均面積はなんと２２０坪！）、まち全体がゆとりの空間に満ちあふれています。
＞
＞お手本にしたいと思わずうなってしまう、そんなまちが「みついけ」です。

～中略～

＞
＞ゆったりとした時間の中で、手作りのおいしいものを提供する　「いいなあ、こんな生活！」
＞
＞実は、ここだけのお話ですが、山手台でもこんなお店を出せる街区を検討中です。
＞
＞まだイメージプランを作成している段階ですが、ご興味ある方はお楽しみに。

[436: 評判気になるさん]

スカイル等の山手台東5丁目は彩都ガーデンフロントに街並み（電線地中化、化粧擁壁、街路樹植栽等）でボロ負けし、タウン内の利便性（オアシス一軒しかない山手台に対して、彩都はスーパーやコンビニ以外にも多数の生活施設がタウン内に有り）でボロ負けし、タウン外の利便性でもボロ負けしていますね。
その結果、売れ行きで大差をつけられてボロ負けしてしまっていると・・・
山手台は山本駅まで降りても店は少なく最低限しか揃っていませんが、彩都ガーデンフロントはなんでも揃うキューズモールまで車でトンネル使えばすぐ。北急の延伸が完了すれば、バスでも一本で出られるようになります。山手台は、近辺では一番色々揃っている川西能勢口の周辺にもバス一本では出られません。
山手台のHPのプレス記事ではイオンモール伊丹昆陽や西宮ガーデンズも近くて便利とか紹介されていますが、西宮ガーデンズなんて遠すぎて行くのは梅田並にしんどすぎて普段使いは無理ですよ（笑）

[437: 名無しさん]

山手台北公園周辺から無理のない日常的な生活圏（半径3～4km）にあるショッピングモールといえばせいぜいミリオンタウン伊丹ぐらいですねｗ

[438: 名無しさん]

山手台住民にとっては新名神開通は通過交通量増加や渋滞悪化懸念などネガティブな影響のほうが大きいだろうけど、イオンモール猪名川には行きやすくなるね。

長尾山トンネルを抜けて切畑交差点を右折すれば、新名神の工事用に拡幅整備されたR324を通って長尾山トンネルから信号一回もなしでイオンモール猪名川町の手前まで出られるから、平日の昼間なら伊丹方面に行くよりも遥かにストレスフリーで楽に利用できる。

[439: 匿名]

彩都ガーデンフロントはエキスポシティにもキューズモールにも信号9～10箇所
山手台東5丁目はイオンモール伊丹昆陽まで信号20箇所以上、、

[440: 匿名さん]

五十歩百歩ということか笑
彩都も日常付きできるまともな店は平和堂くらいだし、車がないと都会的な生活は叶わないという点で山手台と大差なし

[441: 通りがかりさん]

>>436
だからせめて景観面のこだわりや区画のゆとりぐらいは彩都箕面の阪急ガーデンフロントより山手台のほうが上じゃないといけなかったのにそれさえも無いですからね

[442: 周辺住民さん]

>>435 匿名さん
＞ゆったりとした大きめの宅地を増やすとか、お店の出品ができる土地を増やすとか全部嘘だったのでしょうか？

→ぜんぶ嘘でした、ならなんとも醜いですな

[443: 匿名さん]

引越し業者のCMにも使われるようになった彩都と比べる事すら無意味になってきた。

[444: e戸建てファンさん]

一昔前なら宝塚アドレスだけは箕面彩都より優位なポイントだったかもしれないけど、いまや箕面アドレスのほうが宝塚より遥かに世間の評価も人気も上だから如何ともしがたいね笑

[445: 匿名さん]

>>438
グーグル表示だと

宝塚市山手台東5丁目からイオンモール猪名川　18分 11.9km
https://www.google.co.jp/maps/dir/%E3%80%92665-0887+%E5%85%B5%E5%BA%AB...,+%E3%80%92666-0257+%E5%85%B5%E5%BA%AB%E7%9C%8C%E5%B7%9D%E8%BE%BA%E9%83%A1+%E7%8C%AA%E5%90%8D%E5%B7%9D%E7%94%BA%E7%99%BD%E9%87%912-1/data=!4m8!4m7!1m2!1m1!1s0x6000f5d5f04d3fc9:0x4ffc7986a68907a6!1m2!1m1!1s0x60005f2639948209:0x9554329e20c6e6b7!3e0?hl=ja


宝塚市山手台東5丁目からイオンモール伊丹昆陽　26分 9.1km
https://www.google.co.jp/maps/dir/%E3%80%92665-0887+%E5%85%B5%E5%BA%AB...,+%E3%80%92664-0027+%E5%85%B5%E5%BA%AB%E7%9C%8C%E4%BC%8A%E4%B8%B9%E5%B8%82%E6%B1%A0%E5%B0%BB%EF%BC%94%E4%B8%81%E7%9B%AE%EF%BC%91%E2%88%92%EF%BC%91/@34.8122474,135.3452638,13z/data=!4m15!4m14!1m5!1m1!1s0x6000f5d5f04d3fc9:0x4ffc7986a68907a6!2m2!1d135.3725957!2d34.8399408!1m5!1m1!1s0x6000f16681bf668b:0x8b58a01829a221e7!2m2!1d135.3813798!2d34.784467!3e0!5i1?hl=ja

実際にはもっと差は遥かに大きいだろうな。後者は信号が約20箇所で渋滞もあるから。

[446: 名無しさん]

山手台公式サイトにはイオンモール伊丹昆陽に車で12分ｗとか西宮ガーデンズに21分ありえない数字が出ていますね^ ^
その倍でも絶対に無理ですよ・・・
不動産表示上は最短距離を（渋滞や信号無視した）単純な制限速度で割った数字を載せるのは違法ではないのでしょうけど、現実とはかけ離れた所要時間を公式サイトで宣伝するのは誠実とは言えません

[447: 通りがかりさん]

ここで文句言っても意味ない。本当に意見したいなら直接販売事務所に言えば？

[448: 名無しさん]

イオンモール伊丹昆陽12分は大概だけど、それより有馬温泉25分にワロタ

>>447
情報の可視化、公開、共有がメリットのこのサイト含めネット掲示板の存在意義の全否定ですな(笑)
書き込むな、意味がない、意見があるなら販売センターに言えよってｗ
インターネットの全否定ｗ

[449: 匿名さん]

プレミアムガーデン構想とやらの前ふりでどんだけ引っ張っとるねんｗ
延々予告だけでぜんぜん情報更新なしとかふざけとるな

例のベンチも未だに醜い
>>338
のままやな　（自称）美しい街が聞いて呆れるで

[450: e戸建てファンさん]

新聞の記事広告の転載とかも含めて公式サイトで山手台の集大成の新街区云々と謳われだしてから3ヶ月ぐらいたっていますけど、新街区の具体的な内容は未だに何一つ掲載されていませんよね。

[451: 検討者さん]

新街区の購入を検討している者です。
昨年から何度か販売センターに足を運んでいます。当初今年のゴールデンウィーク明けに販売開始するとの事でしたが、工期が遅れ6月初旬に販売するとの事でした。販売開始前に周辺住民の方を対象にお披露目をすると販売員の方がおっしゃっていましたが、まだされてないのでしょうか？

[452: 名無しさん]

住民ですが、完成披露されたという話は個人的に知りませんね

[453: 通りがかりさん]

プレミアムガーデンとやらの最大で２２０㎡台って、今までの山手台も最狭区割りですけど、最終街区こそとは広々とした土地を増やしてすばらしいまちづくりをするといっていた以前の部ログ記事と正反対ですね。

[454: e戸建てファンさん]

新しいホームページ見ましたが、何がプレミアムなのか正直さっぱり良くわかりませんでした。

化粧擁壁、カラー舗装で、電線地中下なし(ごく一部のみ)、大阪平野眺望がなしって事は、彩都ガーデンフロント(化粧擁壁、カラー舗装、全区画電線地中下、大阪平野一望眺望)の劣化版でしょうか？

[455: 匿名さん]

結局、何をやってもディスるんですね、ここの先住民さんたちは。
競合デベさんたちでしょうか？

[456: ご近所さん]

一部のみではなく街区丸ごとの無電柱化は同じ阪急不動産が彩都のガーデンフロントやガーデンテラスやガーデンビレッジやまぶき等で当たり前のように実現してきたのに、なんで山手台では最後の最後まで結局実現出来なかったのでしょうね。
無電柱化すれば、差別化できたでしょうにとても残念です。
区割りも郊外の山の上らしくもう少しゆとりをとったら山手台のフィナーレに相応しいものになったでしょうに。

[457: 匿名]

自然石を使った景観重視の造成を復活させたのはとても良いと思いますが、コストダウンの限りをつくした東５丁目と比べてすらどうして区割りをますます小さくしたのか理解に苦しみますね。。。

理想を追求したプレミアム路線を具現化するなら、戦後３本の指に入る長さの好景気の今をおいて他にないでしょうに。。。

ほんと残念です。

電線の無い街並みも最前列の小手先のごく一部ではなく街区全体で取り入れていれば全然違ったでしょうね。。。

[458: 名無しさん]

既存の東3丁目と同等以上のゆとりある区割りにすれば良かったのにね～
街区の外から見た新街区の見栄えは東5丁目と比べると確実に良くなっていますが

[459: 匿名さん]

隣接する（旧）東３丁目は６０坪～３３０坪で１００坪以上の土地も多く平均で７０坪ぐらいありましたからね。
新街区は今は見栄えが良さそうですが、区画が５０坪台中心の１７０㎡～２２６㎡（５１坪～６８坪）では、実際に家が立ち並んでしまうとどう頑張ったところで建てこんでしまい、東３丁目のような建物間がじゅうぶんに離れてゆったりとした、緑も圧倒的に豊かな（グリーンベルトと広い庭の植栽の二段構成）街並みにはならないでしょう。

[460: 周辺住民]

「最大」226㎡ではなく「平均」が226㎡クラスの区割りで
一部ではなく街区全体無電柱化なら全然評価も
完成後の街並みも違っただろうな
もったいない

[461: 匿名]

>>455
今までの山手台開発は、分譲が進むごとにどんどんコストダウンが進んで目に見えて陳腐化してきた経緯があるから住民が嘆くのも仕方ないよ。

そういった状況が背景にある中で、少し前に閉鎖されたコンテンツの山手台公式サイトブログ（山手台日記）では、最終街区こそはコストダウン路線とは打って変わって必ずや全国色んな所から見学にくるようなこだわり満載で理想を追求した素晴らしいまちを開発するといった内容が度々謳われていた。

あれほど大風呂敷広げて期待させておいて、蓋をあけてみれば…ってのが今の反応なんだと思う。
拘りってこの程度？何この期待はずれという落胆。

[462: 名無しさん]

コストダウンしすぎてなんのこだわりもなくなってた東5丁目と比べたら、確かに新街区はいくらかの付加価値を復活させた分プレミアムだけど、初期～リーマン前までの（区割りが広い上にこだわりのまちづくりをしていた）山手台と比べたら区割り小さくしてこだわりも減らしてコスト削減しただけの劣化版

[463: 匿名さん]

自然石で景観に配慮した擁壁は1～3丁目もデフォだし、カラー舗装とか交差点の塗り分けは、
西2丁目の石畳道路とか東西1～2丁目の物理ハンプ交差点など本物のこだわりと比べたら
たいしてコストかかってない小手先の差別化だしね。
それでも新街区の一部ではなく全区画を電線地中化していれば少しは違ったんだろうけど。

[464: 匿名さん]

西2丁目や東3丁目が緑豊かなのは、敷地が広い事に加えて駐車場が掘り込みガレージ、それも並列ではなく縦列である事が大きい

敷地が広い（間口が長い）のに駐車場の横幅が1台分用なので、グリーンベルトが長くなり、尚且つ掘り込みガレージの上も植栽スペースとなっていて多くは樹木が植えられているので、階段の手前のグリーンベルトと階段上がった庭部分も加えると、上段と下段で敷地の接道面よりも長大な緑化スペースになっている

[465: 匿名さん]

一方で山手台北部（西4丁目や東5丁目）は敷地が小さい上に掘り込みガレージではなく更に駐車場が並列に2台とっているので、ただでさえ間口の狭い土地の庭がすずめの涙ほどになっており、かつグリーンベルトも短小になってしまっている。
これが圧倒的な緑の格差の要因だが、この点はおそらく新街区でも変わらない。

単純な使い勝手だけで言えば、掘り込みガレージ（縦列2台）よりも山手台北部のような青空の並列2台タイプのほうが使い易いのは間違いないが、それで初期山手台並に緑豊かで潤いのある街並みにする為には区割り（敷地面積）をかなり広くとる必要がある。
結局は、区割りの大きさが豊かで魅力ある街並みにする為には何よりも重要になってくる。

[466: 名無しさん]

まさに月とすっぽんですな

[467: 匿名さん]

横並び２台分の駐車場と玄関までの通路で広くない間口の半分以上とられてしまってる区画も珍しくないね。

[468: ご近所さん]

例の恥ずかしいブロック補修ベンチ撤去されたで！

[469: 匿名さん]

縦列駐車場はいりません。使い難さは半端でないですから。
でも、大きな敷地は値が張るので手が出ません。
ユーザーの立場に立った企画を阪急に提案し理解させることはできないのでしょうか？

[470: 名無しさん]

売れてないってｗ