阪急が分譲する宝塚市山手台【Part12】

[匿名さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart12です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/516297/

[410: 匿名さん]

校区変更は知りませんが、もしそうなったとしても仕方無いのではないですかね。

市の財政状況が悪化しているなか、ニュータウン特有の一斉入居に伴う一時的な生徒数増加（一時的に増えるが、その後いっきに減る）に対応するために山手台小学校を多額をかけて増築するよりは、生徒数激減して教室が余っている五月台小学校の校舎を活用するというのは、当然の事だと思います。

山手台小学校のキャパが足りなくなっているのは、人口減少社会を見越して販売（撤退）スケジュールありきで急ピッチの分譲を進めている、阪急不動産にも責任がありますね。

山の上なのに何の変哲も無い単なるニュータウンではなく、人口減少社会になっても通用するじゅうぶんな付加価値を持った憧れの対象となる住宅街をつくって、子育て世帯限定ではなく多様な世代にゆっくりと分譲して素晴らしいまちをつくれば良いだけです。

[411: 名無しさん]

>>410

教室が余りまくっている小学校が徒歩圏にあるのに、一時的な教室需要増の為に
巨額の費用かけて山手台小学校の増築は市民（納税者）の理解が得られないでしょうね。

＞子育て世帯限定ではなく多様な世代にゆっくりと分譲して素晴らしいまちをつくれば良いだけです。

同感です。もともとの山手台ははそういう路線だったんですよね。

それが最近の山手台は「悪い意味でニュータウン丸出し」というか、
高度経済成長期の住宅需要増加に対応する為に開発された何の変哲も無い郊外ニュータウンを
大幅に劣化させて景観面でのこだわり等も極限までコストダウンで減らしただけの、
単なる山の上の平均50坪台のゆとりない住宅密集地になってしまっています。

[412: 通りがかりさん]

教室不足から今後学校区が変更になったとしてもやむを得ない事だとは思いますが、阪急の山手台公式サイト等では綺麗な新しい小学校がタウン内にあって云々とか宣伝していますから、買った住民からしたらそんなの聞いてねーぞとなるのも分からないでもないですね。

[413: 通りがかりさん]

山手台小学校って今でも教室足りてないんですか？

[414: 匿名さん]

前に増築しましたので現在は足りてるでしょう。

平成30年度に普通教室が不足すると予想されていますが、それは学童保育に使用していた2教室を普通教室に戻し学童保育用の平屋をグランドに建てる事で乗り切れるらしいです。

しかし
>>406
>>408
に書かれている市が校区変更を検討している話が仮に事実なら、今後の山手台開発次第では足りなくなる可能性もあるという事ではないでしょうか。

[415: e戸建てファンさん]

通勤時間帯のバスの本数が結構増えたとか、
JR中山寺まで本数少ないながらもバスでつながったとか、
山手台北公園入口にバイク乗り入れ禁止ゲートが設置された事ぐらいですな
最近の山手台開発の関係で評価できる点は。
肝心の宅地開発のほうは、
山奥なのに区割りは平均50坪台とどんどん狭く貧乏臭くなり、
庭は小さく緑は乏しく隣の建屋との間の余裕もなくなり、
造成はコストダウンされる一方で景観に配慮されなくなり、
こだわりの美しいまちづくりとは程遠い状況。

[416: 匿名]

上に電線地中化の話題が出ているけど、（一部）電線地中化ごときでドヤ顔は相当恥ずかしい。
その程度すら実現できていない西4丁目や東5丁目のコストダウンが酷すぎるだけで。

近鉄の開発のほうが遥かにまともだよ。これが本当のプレミアムで100年先も評価される価値ある開発。
https://kansai-bunjoukodate.kintetsu-re.co.jp/estate/ayameike-new/orde...
↑
電線地中化なんて当然のように実現しているが、当たり前すぎてもはや一言も宣伝していない。

↓今日び土地1970万円～の庶民向け格安分譲地クラスですら、これだけの事を実現している。
http://bh-narayama.jp/concept.html
・全202区画電線地中化
・全区画60坪以上
・区画道路6.0m以上（山手台も以前は最低6.0m以上だったが現在はぎりぎりまで宅地つめこむ為に5.2m（笑））
・カラー舗装＆曲線道路
・車と徒歩の出入り口に録画防犯カメラ設置

[417: 通りがかりさん]

阪急の彩都ガーデンフロントも山手台と同じぐらい土地安いですが、全238区画が電線地中化で擁壁は化粧擁壁など最低限のこだわりは維持していますよ

阪急でも街並み面でのコストダウンが酷くなってるのは山手台だけです

[418: 名無しさん]

>>416
あやめ池遊園地跡地の開発は総合的に本当にすばらしい。
あそこを目先の金儲け優先で何の価値も無い50坪密集分譲地にしなかった近鉄の見識は立派。
誇れる開発、誇れるまちづくりで沿線価値を高めるという鉄道デベロッパーの真髄を理解している。

＞ビバリーヒルズならやま

ネーミングセンスは宝塚の売布自由ガ丘なみにひどいねｗ
でも開発自体はまともだね、今の何のこだわりもなくなった山手台よりはずっと。
販売価格帯が安価で制約も多い中、出来る限りこだわりを取り入れて頑張っているのは立派。

[419: 匿名さん]

>>417
だから彩都ガーデンフロントのほうが遥かに売れ行きが良くて、山手台は不人気で売るのに他社に横流ししたり値下げやらキャンペーンやらあの手この手で苦労している。
完全に今の山手台は阪急不動産の宅地分譲としては、彩都の引き立て役になってしまっている。
阪急の広告等を見て両方の現在分譲中の所を見に行ったお客さんは、明らかに現地見たら山手台のほうがチープだから選ぶわけがない。

http://www.hankyurealty.jp/hms/
この両タウンのイメージ画像にしても、彩都のほうは現在分譲中のエリアもイメージ画像とあまり変わらない街並みなのに対して、山手台は分譲中のエリアはイメージ画像（西2丁目）とは似ても似つかない安っぽい街並みで、がっかり感が半端無い。

[420: 匿名さん]

山手台公式サイトに新街区プレミアムガーデン構想の予告広告が出ているね

[421: 匿名]

新街区のプレミアムガーデン構想とやらを見ましたが、何がプレミアムなのかさっぱり分からない（笑）

予告広告の物件概要

敷地面積 約170㎡(1区画)～約226㎡(1区画)
総区画数 114区画

って、山手台史上最も区割りが狭くてセコくてゆとりない山の上の東5丁目より更に狭い！

平均50坪台の東5丁目でさえ70坪（230㎡）以上の区画は若干はありますからね。
プレミアムというからにはせめて2丁目や東3丁目と同じぐらいのゆとりある区割りに戻すのかと思ったら・・・。
これは流石に醜い看板倒れの予感がプンプンします。

[422: 名無しさん]

集合住宅計画が中止になったから（今どき山の上で分譲マンションはきつい…）、その分少しでも戸建て事業で回収しようと土地小さくして区画数つめこんでいるのかも？

[423: e戸建てファンさん]

最後ぐらい会社を代表する作品として、誰が見ても素晴らしいと思えるようなちゃんとした誇れる街をつくったらいいのにね。
腐っても山手台は阪急の本線沿線では他社含めても最後となる大型分譲地なのだから、このまま最後まで在庫処分的なコストダウン路線でフェードアウトするのはもったいない。

阪急不動産の販売の本業はもうとっくに首都圏も含む分譲マンション事業になっているのだから、戸建ての分譲地（山手台）は目先の金儲けとは切り離して、後世に誇れる作品として残し会社のブランド力を高めるための事業という位置づけで取り組むべきなのに。これが本当に阪急の本線沿線エリアでは最後の開発なんだし。

宅地部門の関係者は、宝塚に住んでる阪急阪神HDの社長に直談判でもしたほうがいいね。

[424: 匿名さん]

>宝塚に住んでる阪急阪神HDの社長に

阪急の角和夫社長は社長を退いて会長になりました。
確か仁川あたりだったと思うけど、今でも宝塚市民なのかな？

阪急阪神ＨＤ社長に杉山氏　2017/4/25
http://www.nikkei.com/article/DGXLZO15693900U7A420C1TJC000/

[425: 416]

近鉄の開発では学研奈良登美ヶ丘住宅地も一部ではなく全411区画を電線地中化。
http://www.kintetsu.co.jp/all_news/news_info/130117%20gakkennaratomiga...

他にもタウンセキュリティ（警備員車両巡回、防犯カメラシステム）、駅前なのに土地をセコく割らずに平均64坪（211㎡）のゆとりある区割り（バス便や山の上ではなく大阪市内、本町に30分台直通の駅前でこの坪数である事がポイント）、既存樹保全リサイクル、景観配慮街灯、ツリーパターン道路など、最近の山手台のコストダウン街区とは比較にならない。

もちろんタウン内の生活施設はオアシス一軒だけ（笑）の山手台とは、商業、医療をはじめとする生活利便性は比較にならない。
https://kansai-bunjoukodate.kintetsu-re.co.jp/estate/gn-tomi/location/...

ないとは思うが、山手台の最終大型街区（東3丁目北部～東4丁目）が、もし全体のたった2～3割だけ無電柱化とか、山を切り崩した山の上のバス便エリアの癖に平均50坪台で「こだわりのプレミアム街区」とか言い出すようだと本当にお笑いで失笑もの。

因みに「奈良だから土地大きくできるとか、各種のこだわりを取り入れられる」などという醜い言い訳は一切できない。
なぜなら登美ヶ丘駅の徒歩圏のほうが、路線価も地価も山手台の山の上のバス便エリアより高いんだから（＝土地に希少性や価値がある）。

[426: 通りがかりさん]

ちょっと前にネット広告で出まくってた“2100万円台から広がる住まいづくり”とか、完全に安さで釣るしかない安いだけで見るべきところのない分譲地になってしまった

[427: 匿名さん]

安っ（笑）

宝塚市山手台東5丁目 新築一戸建て 3780万円
http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=207317R&intSerial=...

[428: 隆太]

将来ここに住みたいと考えていますがやめたほうがいいですか？
まだ20歳で全然先の事ですが、、、

[429: 匿名さん]

>>427
タウン内に生活利便施設が阪急オアシスぐらいしかないので、平均的な関西のニュータウンと比べてもお世辞にも便利な住宅地ではありません。
バス便エリアで山の上ですが、そういったマイナス点も納得の上でご自身が、ロケーション、住環境、街並みなど気に入っているのでしたら住むのは全然ありでしょう。
今年から分譲が始まる新街区（事実上の最終街区）の出来栄えを見てからでも遅くはないと思いますよ。
まだ先の将来ではなくここ2～3年のうちに購入を検討している方も、新名神の開通による週末の交通量の影響、新街区分譲に伴う渋滞への影響などを確認してからのほうが良いのではないでいでしょうか。

[430: 匿名さん]

アンカー間違えました。上の書き込みは
>>428
です

[431: 名無しさん]

>>421
まさか“いま美しさの真価へ”『プレミアムガーデン構想』がビューノ、クレアスより区割り小さくなるとはねｗ

[432: e戸建てファンさん]

プレミアムな街区じゃなくて、プレミアムガーデンを掲げる公園があるだけってことだろうね。
5丁目の芝桜公園を大きさ2倍にしたような法面を利用した遊歩道公園が最前列にあり、既にほぼ完成して歩道橋あたりから見える。
たぶんそのような法面を利用した公園や緑地が新街区全体で何箇所か設けられるから「プレミアムガーデン構想」と。

区割りが170㎡～220㎡と小さいのは、たぶん阪急不動産的には中心部（阪急オアシス）に近い一等地（笑）だから・・・という言い分。
都心や駅前ならともく山の上で街一番の一等地！とかお笑いだけど。

せめて最大220㎡ではなく平均220㎡（山手台東3丁目の分譲済街区と同程度）だったら、完成後のゆとりや住環境の質や緑の回復が西4丁目～東5丁目とは全然違ってきて、誇れる街になったのにね。

[433: 匿名さん]

宅地面積は小さめの50坪台平均のまま、リーマンショック後のコストダウンしすぎていた反省から外観面は初期山手台のこだわりを若干取り戻すって路線かな　自然石の外観は良いのに勿体無いね

[434: 匿名さん]

最近の阪急さん、山手台関係のプロモーションでは西2丁目のコミュニティロード沿いの街並みをしきりに取り上げていますね～

新街区ではあのようなこだわりを取り入れますという予告広告のような物なのかも。。

でも少々こだわりを取り戻した所で肝心の区割りが小さいと逆立ちしてもああいう素敵な街並みにはなりませんよ～

[435: 匿名さん]

>>434さん

前に山手台の公式サイトのブログで担当者の方が、美しいガーデンシティまいたもんをお手本にしてゆったりとした大きめの宅地を増やすとか、お店の出品ができる土地を増やすとか全部嘘だったのでしょうか？

最近URさんが進めている「てらいけプロジェクト」の造成現場を見て参りました。
http://www.yamatedai.net/blog/?m=20130918

＞「そこに住むことを誇りに思えるまち」を目指し、まちづくりのルールを定めたり、ハード面では電線類の地中化を実施したり。
＞現在はまだ部分的に完成・販売しているだけで建築は始まっていませんが、５年後にはきっと素敵な家々が立ち並ぶことでしょう。
＞今はこんな感じです。
＞
＞中には、こんな里山を抱く宅地もあります。
＞
＞一体どんなおうちが建つのでしょうね。
＞
＞その後、せっかくだから、これもURさんが以前開発した「てらいけ」の先輩格である「みついけ」にも行ってきました。
＞
＞こちらは２００６年から入居が始まり、すでにまちがほぼ完成しています。
＞
＞「樹々の中にたたずむ美しい風景」「広々とした庭でのゆとり」「美しい景色が望める広いテラス」そんなくらしを夢見る新田園都市です。
＞
＞現地を訪れると、ゆったりとした曲線を描く道路の両側に工夫を凝らした家並みが続いています。
＞
＞１区画あたりの面積が広いため（平均面積はなんと２２０坪！）、まち全体がゆとりの空間に満ちあふれています。
＞
＞お手本にしたいと思わずうなってしまう、そんなまちが「みついけ」です。

～中略～

＞
＞ゆったりとした時間の中で、手作りのおいしいものを提供する　「いいなあ、こんな生活！」
＞
＞実は、ここだけのお話ですが、山手台でもこんなお店を出せる街区を検討中です。
＞
＞まだイメージプランを作成している段階ですが、ご興味ある方はお楽しみに。

[436: 評判気になるさん]

スカイル等の山手台東5丁目は彩都ガーデンフロントに街並み（電線地中化、化粧擁壁、街路樹植栽等）でボロ負けし、タウン内の利便性（オアシス一軒しかない山手台に対して、彩都はスーパーやコンビニ以外にも多数の生活施設がタウン内に有り）でボロ負けし、タウン外の利便性でもボロ負けしていますね。
その結果、売れ行きで大差をつけられてボロ負けしてしまっていると・・・
山手台は山本駅まで降りても店は少なく最低限しか揃っていませんが、彩都ガーデンフロントはなんでも揃うキューズモールまで車でトンネル使えばすぐ。北急の延伸が完了すれば、バスでも一本で出られるようになります。山手台は、近辺では一番色々揃っている川西能勢口の周辺にもバス一本では出られません。
山手台のHPのプレス記事ではイオンモール伊丹昆陽や西宮ガーデンズも近くて便利とか紹介されていますが、西宮ガーデンズなんて遠すぎて行くのは梅田並にしんどすぎて普段使いは無理ですよ（笑）

[437: 名無しさん]

山手台北公園周辺から無理のない日常的な生活圏（半径3～4km）にあるショッピングモールといえばせいぜいミリオンタウン伊丹ぐらいですねｗ

[438: 名無しさん]

山手台住民にとっては新名神開通は通過交通量増加や渋滞悪化懸念などネガティブな影響のほうが大きいだろうけど、イオンモール猪名川には行きやすくなるね。

長尾山トンネルを抜けて切畑交差点を右折すれば、新名神の工事用に拡幅整備されたR324を通って長尾山トンネルから信号一回もなしでイオンモール猪名川町の手前まで出られるから、平日の昼間なら伊丹方面に行くよりも遥かにストレスフリーで楽に利用できる。

[439: 匿名]

彩都ガーデンフロントはエキスポシティにもキューズモールにも信号9～10箇所
山手台東5丁目はイオンモール伊丹昆陽まで信号20箇所以上、、

[440: 匿名さん]

五十歩百歩ということか笑
彩都も日常付きできるまともな店は平和堂くらいだし、車がないと都会的な生活は叶わないという点で山手台と大差なし

[441: 通りがかりさん]

>>436
だからせめて景観面のこだわりや区画のゆとりぐらいは彩都箕面の阪急ガーデンフロントより山手台のほうが上じゃないといけなかったのにそれさえも無いですからね

[442: 周辺住民さん]

>>435 匿名さん
＞ゆったりとした大きめの宅地を増やすとか、お店の出品ができる土地を増やすとか全部嘘だったのでしょうか？

→ぜんぶ嘘でした、ならなんとも醜いですな

[443: 匿名さん]

引越し業者のCMにも使われるようになった彩都と比べる事すら無意味になってきた。

[444: e戸建てファンさん]

一昔前なら宝塚アドレスだけは箕面彩都より優位なポイントだったかもしれないけど、いまや箕面アドレスのほうが宝塚より遥かに世間の評価も人気も上だから如何ともしがたいね笑

[445: 匿名さん]

>>438
グーグル表示だと

宝塚市山手台東5丁目からイオンモール猪名川　18分 11.9km
https://www.google.co.jp/maps/dir/%E3%80%92665-0887+%E5%85%B5%E5%BA%AB...,+%E3%80%92666-0257+%E5%85%B5%E5%BA%AB%E7%9C%8C%E5%B7%9D%E8%BE%BA%E9%83%A1+%E7%8C%AA%E5%90%8D%E5%B7%9D%E7%94%BA%E7%99%BD%E9%87%912-1/data=!4m8!4m7!1m2!1m1!1s0x6000f5d5f04d3fc9:0x4ffc7986a68907a6!1m2!1m1!1s0x60005f2639948209:0x9554329e20c6e6b7!3e0?hl=ja


宝塚市山手台東5丁目からイオンモール伊丹昆陽　26分 9.1km
https://www.google.co.jp/maps/dir/%E3%80%92665-0887+%E5%85%B5%E5%BA%AB...,+%E3%80%92664-0027+%E5%85%B5%E5%BA%AB%E7%9C%8C%E4%BC%8A%E4%B8%B9%E5%B8%82%E6%B1%A0%E5%B0%BB%EF%BC%94%E4%B8%81%E7%9B%AE%EF%BC%91%E2%88%92%EF%BC%91/@34.8122474,135.3452638,13z/data=!4m15!4m14!1m5!1m1!1s0x6000f5d5f04d3fc9:0x4ffc7986a68907a6!2m2!1d135.3725957!2d34.8399408!1m5!1m1!1s0x6000f16681bf668b:0x8b58a01829a221e7!2m2!1d135.3813798!2d34.784467!3e0!5i1?hl=ja

実際にはもっと差は遥かに大きいだろうな。後者は信号が約20箇所で渋滞もあるから。

[446: 名無しさん]

山手台公式サイトにはイオンモール伊丹昆陽に車で12分ｗとか西宮ガーデンズに21分ありえない数字が出ていますね^ ^
その倍でも絶対に無理ですよ・・・
不動産表示上は最短距離を（渋滞や信号無視した）単純な制限速度で割った数字を載せるのは違法ではないのでしょうけど、現実とはかけ離れた所要時間を公式サイトで宣伝するのは誠実とは言えません

[447: 通りがかりさん]

ここで文句言っても意味ない。本当に意見したいなら直接販売事務所に言えば？

[448: 名無しさん]

イオンモール伊丹昆陽12分は大概だけど、それより有馬温泉25分にワロタ

>>447
情報の可視化、公開、共有がメリットのこのサイト含めネット掲示板の存在意義の全否定ですな(笑)
書き込むな、意味がない、意見があるなら販売センターに言えよってｗ
インターネットの全否定ｗ

[449: 匿名さん]

プレミアムガーデン構想とやらの前ふりでどんだけ引っ張っとるねんｗ
延々予告だけでぜんぜん情報更新なしとかふざけとるな

例のベンチも未だに醜い
>>338
のままやな　（自称）美しい街が聞いて呆れるで

[450: e戸建てファンさん]

新聞の記事広告の転載とかも含めて公式サイトで山手台の集大成の新街区云々と謳われだしてから3ヶ月ぐらいたっていますけど、新街区の具体的な内容は未だに何一つ掲載されていませんよね。

[451: 検討者さん]

新街区の購入を検討している者です。
昨年から何度か販売センターに足を運んでいます。当初今年のゴールデンウィーク明けに販売開始するとの事でしたが、工期が遅れ6月初旬に販売するとの事でした。販売開始前に周辺住民の方を対象にお披露目をすると販売員の方がおっしゃっていましたが、まだされてないのでしょうか？

[452: 名無しさん]

住民ですが、完成披露されたという話は個人的に知りませんね

[453: 通りがかりさん]

プレミアムガーデンとやらの最大で２２０㎡台って、今までの山手台も最狭区割りですけど、最終街区こそとは広々とした土地を増やしてすばらしいまちづくりをするといっていた以前の部ログ記事と正反対ですね。

[454: e戸建てファンさん]

新しいホームページ見ましたが、何がプレミアムなのか正直さっぱり良くわかりませんでした。

化粧擁壁、カラー舗装で、電線地中下なし(ごく一部のみ)、大阪平野眺望がなしって事は、彩都ガーデンフロント(化粧擁壁、カラー舗装、全区画電線地中下、大阪平野一望眺望)の劣化版でしょうか？

[455: 匿名さん]

結局、何をやってもディスるんですね、ここの先住民さんたちは。
競合デベさんたちでしょうか？

[456: ご近所さん]

一部のみではなく街区丸ごとの無電柱化は同じ阪急不動産が彩都のガーデンフロントやガーデンテラスやガーデンビレッジやまぶき等で当たり前のように実現してきたのに、なんで山手台では最後の最後まで結局実現出来なかったのでしょうね。
無電柱化すれば、差別化できたでしょうにとても残念です。
区割りも郊外の山の上らしくもう少しゆとりをとったら山手台のフィナーレに相応しいものになったでしょうに。

[457: 匿名]

自然石を使った景観重視の造成を復活させたのはとても良いと思いますが、コストダウンの限りをつくした東５丁目と比べてすらどうして区割りをますます小さくしたのか理解に苦しみますね。。。

理想を追求したプレミアム路線を具現化するなら、戦後３本の指に入る長さの好景気の今をおいて他にないでしょうに。。。

ほんと残念です。

電線の無い街並みも最前列の小手先のごく一部ではなく街区全体で取り入れていれば全然違ったでしょうね。。。

[458: 名無しさん]

既存の東3丁目と同等以上のゆとりある区割りにすれば良かったのにね～
街区の外から見た新街区の見栄えは東5丁目と比べると確実に良くなっていますが

[459: 匿名さん]

隣接する（旧）東３丁目は６０坪～３３０坪で１００坪以上の土地も多く平均で７０坪ぐらいありましたからね。
新街区は今は見栄えが良さそうですが、区画が５０坪台中心の１７０㎡～２２６㎡（５１坪～６８坪）では、実際に家が立ち並んでしまうとどう頑張ったところで建てこんでしまい、東３丁目のような建物間がじゅうぶんに離れてゆったりとした、緑も圧倒的に豊かな（グリーンベルトと広い庭の植栽の二段構成）街並みにはならないでしょう。