阪急が分譲する宝塚市山手台【Part12】

[匿名さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart12です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/516297/

[401: e戸建てファンさん]

あと1年程度の新名神開通で交通量や渋滞がどうなるのかなど気になっている住民や購入検討者も多いのに、もうちょっと山手台は公式サイトやブログやFB等で、最新のまちづくり情報や今取り組んでいる事や街の将来計画等を色々と情報発信してほしい。

彩都や箕面森町の公式サイトと比べても、山手台の公式サイトは圧倒的に情報発信が少ないよ。。

彩都
http://www.saito.tv/index.html

箕面森町
https://www.m-shinmachi.com/

[402: 匿名さん]

変な小説とか、Lyfestyleなんちゃら阪急山手台で始まる10の幸せ
とかいう誰が得するのみたいな見ていて恥ずかしくなるズレまくりの
コンテンツではなく肝心のまちづくりの最新情報を充実してほしいですね。

[403: 匿名さん]

401さん
山手台の公式HPを見ても、新街区のまちづくりや現在の販売センターや
アズナス周辺土地の利活用予定も含め、最終的にどんな街になるのか、
山手台全体の街の将来像が全く見えてこないですものね

それは現在販売中の街区の検討者にとっても、必要な情報だと思います

[404: 名無しさん]

>>338
のベンチなんとかならんのか。阪急や行政はなにしとんねん。山手台ＨＰは最新情報乏しくてまったくやる気ないし。

[405: 通りがかりさん]

>>338以降のレス番号みると分かるけど都合わるい内容は番号ごと消されてるみたい。

[406: 通りがかりさん]

山手台の北の方が、五月台小学校区に変わると噂で聞いたんですが、本当ですか？

[407: 匿名さん]

>>406
山手台小学校からの中学選択が山手台中と五月台中で選べるようになる話（今年度は見送り）はありますが、それとは別の話ですか？

[408: 名無しさん]

>>406
私も聞いたことあります。
山手小に通わせたいのですが・・・。

[409: 匿名さん]

>>334
右　※備考ありますね。

[410: 匿名さん]

校区変更は知りませんが、もしそうなったとしても仕方無いのではないですかね。

市の財政状況が悪化しているなか、ニュータウン特有の一斉入居に伴う一時的な生徒数増加（一時的に増えるが、その後いっきに減る）に対応するために山手台小学校を多額をかけて増築するよりは、生徒数激減して教室が余っている五月台小学校の校舎を活用するというのは、当然の事だと思います。

山手台小学校のキャパが足りなくなっているのは、人口減少社会を見越して販売（撤退）スケジュールありきで急ピッチの分譲を進めている、阪急不動産にも責任がありますね。

山の上なのに何の変哲も無い単なるニュータウンではなく、人口減少社会になっても通用するじゅうぶんな付加価値を持った憧れの対象となる住宅街をつくって、子育て世帯限定ではなく多様な世代にゆっくりと分譲して素晴らしいまちをつくれば良いだけです。

[411: 名無しさん]

>>410

教室が余りまくっている小学校が徒歩圏にあるのに、一時的な教室需要増の為に
巨額の費用かけて山手台小学校の増築は市民（納税者）の理解が得られないでしょうね。

＞子育て世帯限定ではなく多様な世代にゆっくりと分譲して素晴らしいまちをつくれば良いだけです。

同感です。もともとの山手台ははそういう路線だったんですよね。

それが最近の山手台は「悪い意味でニュータウン丸出し」というか、
高度経済成長期の住宅需要増加に対応する為に開発された何の変哲も無い郊外ニュータウンを
大幅に劣化させて景観面でのこだわり等も極限までコストダウンで減らしただけの、
単なる山の上の平均50坪台のゆとりない住宅密集地になってしまっています。

[412: 通りがかりさん]

教室不足から今後学校区が変更になったとしてもやむを得ない事だとは思いますが、阪急の山手台公式サイト等では綺麗な新しい小学校がタウン内にあって云々とか宣伝していますから、買った住民からしたらそんなの聞いてねーぞとなるのも分からないでもないですね。

[413: 通りがかりさん]

山手台小学校って今でも教室足りてないんですか？

[414: 匿名さん]

前に増築しましたので現在は足りてるでしょう。

平成30年度に普通教室が不足すると予想されていますが、それは学童保育に使用していた2教室を普通教室に戻し学童保育用の平屋をグランドに建てる事で乗り切れるらしいです。

しかし
>>406
>>408
に書かれている市が校区変更を検討している話が仮に事実なら、今後の山手台開発次第では足りなくなる可能性もあるという事ではないでしょうか。

[415: e戸建てファンさん]

通勤時間帯のバスの本数が結構増えたとか、
JR中山寺まで本数少ないながらもバスでつながったとか、
山手台北公園入口にバイク乗り入れ禁止ゲートが設置された事ぐらいですな
最近の山手台開発の関係で評価できる点は。
肝心の宅地開発のほうは、
山奥なのに区割りは平均50坪台とどんどん狭く貧乏臭くなり、
庭は小さく緑は乏しく隣の建屋との間の余裕もなくなり、
造成はコストダウンされる一方で景観に配慮されなくなり、
こだわりの美しいまちづくりとは程遠い状況。

[416: 匿名]

上に電線地中化の話題が出ているけど、（一部）電線地中化ごときでドヤ顔は相当恥ずかしい。
その程度すら実現できていない西4丁目や東5丁目のコストダウンが酷すぎるだけで。

近鉄の開発のほうが遥かにまともだよ。これが本当のプレミアムで100年先も評価される価値ある開発。
https://kansai-bunjoukodate.kintetsu-re.co.jp/estate/ayameike-new/orde...
↑
電線地中化なんて当然のように実現しているが、当たり前すぎてもはや一言も宣伝していない。

↓今日び土地1970万円～の庶民向け格安分譲地クラスですら、これだけの事を実現している。
http://bh-narayama.jp/concept.html
・全202区画電線地中化
・全区画60坪以上
・区画道路6.0m以上（山手台も以前は最低6.0m以上だったが現在はぎりぎりまで宅地つめこむ為に5.2m（笑））
・カラー舗装＆曲線道路
・車と徒歩の出入り口に録画防犯カメラ設置

[417: 通りがかりさん]

阪急の彩都ガーデンフロントも山手台と同じぐらい土地安いですが、全238区画が電線地中化で擁壁は化粧擁壁など最低限のこだわりは維持していますよ

阪急でも街並み面でのコストダウンが酷くなってるのは山手台だけです

[418: 名無しさん]

>>416
あやめ池遊園地跡地の開発は総合的に本当にすばらしい。
あそこを目先の金儲け優先で何の価値も無い50坪密集分譲地にしなかった近鉄の見識は立派。
誇れる開発、誇れるまちづくりで沿線価値を高めるという鉄道デベロッパーの真髄を理解している。

＞ビバリーヒルズならやま

ネーミングセンスは宝塚の売布自由ガ丘なみにひどいねｗ
でも開発自体はまともだね、今の何のこだわりもなくなった山手台よりはずっと。
販売価格帯が安価で制約も多い中、出来る限りこだわりを取り入れて頑張っているのは立派。

[419: 匿名さん]

>>417
だから彩都ガーデンフロントのほうが遥かに売れ行きが良くて、山手台は不人気で売るのに他社に横流ししたり値下げやらキャンペーンやらあの手この手で苦労している。
完全に今の山手台は阪急不動産の宅地分譲としては、彩都の引き立て役になってしまっている。
阪急の広告等を見て両方の現在分譲中の所を見に行ったお客さんは、明らかに現地見たら山手台のほうがチープだから選ぶわけがない。

http://www.hankyurealty.jp/hms/
この両タウンのイメージ画像にしても、彩都のほうは現在分譲中のエリアもイメージ画像とあまり変わらない街並みなのに対して、山手台は分譲中のエリアはイメージ画像（西2丁目）とは似ても似つかない安っぽい街並みで、がっかり感が半端無い。

[420: 匿名さん]

山手台公式サイトに新街区プレミアムガーデン構想の予告広告が出ているね

[421: 匿名]

新街区のプレミアムガーデン構想とやらを見ましたが、何がプレミアムなのかさっぱり分からない（笑）

予告広告の物件概要

敷地面積 約170㎡(1区画)～約226㎡(1区画)
総区画数 114区画

って、山手台史上最も区割りが狭くてセコくてゆとりない山の上の東5丁目より更に狭い！

平均50坪台の東5丁目でさえ70坪（230㎡）以上の区画は若干はありますからね。
プレミアムというからにはせめて2丁目や東3丁目と同じぐらいのゆとりある区割りに戻すのかと思ったら・・・。
これは流石に醜い看板倒れの予感がプンプンします。

[422: 名無しさん]

集合住宅計画が中止になったから（今どき山の上で分譲マンションはきつい…）、その分少しでも戸建て事業で回収しようと土地小さくして区画数つめこんでいるのかも？

[423: e戸建てファンさん]

最後ぐらい会社を代表する作品として、誰が見ても素晴らしいと思えるようなちゃんとした誇れる街をつくったらいいのにね。
腐っても山手台は阪急の本線沿線では他社含めても最後となる大型分譲地なのだから、このまま最後まで在庫処分的なコストダウン路線でフェードアウトするのはもったいない。

阪急不動産の販売の本業はもうとっくに首都圏も含む分譲マンション事業になっているのだから、戸建ての分譲地（山手台）は目先の金儲けとは切り離して、後世に誇れる作品として残し会社のブランド力を高めるための事業という位置づけで取り組むべきなのに。これが本当に阪急の本線沿線エリアでは最後の開発なんだし。

宅地部門の関係者は、宝塚に住んでる阪急阪神HDの社長に直談判でもしたほうがいいね。

[424: 匿名さん]

>宝塚に住んでる阪急阪神HDの社長に

阪急の角和夫社長は社長を退いて会長になりました。
確か仁川あたりだったと思うけど、今でも宝塚市民なのかな？

阪急阪神ＨＤ社長に杉山氏　2017/4/25
http://www.nikkei.com/article/DGXLZO15693900U7A420C1TJC000/

[425: 416]

近鉄の開発では学研奈良登美ヶ丘住宅地も一部ではなく全411区画を電線地中化。
http://www.kintetsu.co.jp/all_news/news_info/130117%20gakkennaratomiga...

他にもタウンセキュリティ（警備員車両巡回、防犯カメラシステム）、駅前なのに土地をセコく割らずに平均64坪（211㎡）のゆとりある区割り（バス便や山の上ではなく大阪市内、本町に30分台直通の駅前でこの坪数である事がポイント）、既存樹保全リサイクル、景観配慮街灯、ツリーパターン道路など、最近の山手台のコストダウン街区とは比較にならない。

もちろんタウン内の生活施設はオアシス一軒だけ（笑）の山手台とは、商業、医療をはじめとする生活利便性は比較にならない。
https://kansai-bunjoukodate.kintetsu-re.co.jp/estate/gn-tomi/location/...

ないとは思うが、山手台の最終大型街区（東3丁目北部～東4丁目）が、もし全体のたった2～3割だけ無電柱化とか、山を切り崩した山の上のバス便エリアの癖に平均50坪台で「こだわりのプレミアム街区」とか言い出すようだと本当にお笑いで失笑もの。

因みに「奈良だから土地大きくできるとか、各種のこだわりを取り入れられる」などという醜い言い訳は一切できない。
なぜなら登美ヶ丘駅の徒歩圏のほうが、路線価も地価も山手台の山の上のバス便エリアより高いんだから（＝土地に希少性や価値がある）。

[426: 通りがかりさん]

ちょっと前にネット広告で出まくってた“2100万円台から広がる住まいづくり”とか、完全に安さで釣るしかない安いだけで見るべきところのない分譲地になってしまった

[427: 匿名さん]

安っ（笑）

宝塚市山手台東5丁目 新築一戸建て 3780万円
http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=207317R&intSerial=...

[428: 隆太]

将来ここに住みたいと考えていますがやめたほうがいいですか？
まだ20歳で全然先の事ですが、、、

[429: 匿名さん]

>>427
タウン内に生活利便施設が阪急オアシスぐらいしかないので、平均的な関西のニュータウンと比べてもお世辞にも便利な住宅地ではありません。
バス便エリアで山の上ですが、そういったマイナス点も納得の上でご自身が、ロケーション、住環境、街並みなど気に入っているのでしたら住むのは全然ありでしょう。
今年から分譲が始まる新街区（事実上の最終街区）の出来栄えを見てからでも遅くはないと思いますよ。
まだ先の将来ではなくここ2～3年のうちに購入を検討している方も、新名神の開通による週末の交通量の影響、新街区分譲に伴う渋滞への影響などを確認してからのほうが良いのではないでいでしょうか。

[430: 匿名さん]

アンカー間違えました。上の書き込みは
>>428
です

[431: 名無しさん]

>>421
まさか“いま美しさの真価へ”『プレミアムガーデン構想』がビューノ、クレアスより区割り小さくなるとはねｗ

[432: e戸建てファンさん]

プレミアムな街区じゃなくて、プレミアムガーデンを掲げる公園があるだけってことだろうね。
5丁目の芝桜公園を大きさ2倍にしたような法面を利用した遊歩道公園が最前列にあり、既にほぼ完成して歩道橋あたりから見える。
たぶんそのような法面を利用した公園や緑地が新街区全体で何箇所か設けられるから「プレミアムガーデン構想」と。

区割りが170㎡～220㎡と小さいのは、たぶん阪急不動産的には中心部（阪急オアシス）に近い一等地（笑）だから・・・という言い分。
都心や駅前ならともく山の上で街一番の一等地！とかお笑いだけど。

せめて最大220㎡ではなく平均220㎡（山手台東3丁目の分譲済街区と同程度）だったら、完成後のゆとりや住環境の質や緑の回復が西4丁目～東5丁目とは全然違ってきて、誇れる街になったのにね。

[433: 匿名さん]

宅地面積は小さめの50坪台平均のまま、リーマンショック後のコストダウンしすぎていた反省から外観面は初期山手台のこだわりを若干取り戻すって路線かな　自然石の外観は良いのに勿体無いね

[434: 匿名さん]

最近の阪急さん、山手台関係のプロモーションでは西2丁目のコミュニティロード沿いの街並みをしきりに取り上げていますね～

新街区ではあのようなこだわりを取り入れますという予告広告のような物なのかも。。

でも少々こだわりを取り戻した所で肝心の区割りが小さいと逆立ちしてもああいう素敵な街並みにはなりませんよ～

[435: 匿名さん]

>>434さん

前に山手台の公式サイトのブログで担当者の方が、美しいガーデンシティまいたもんをお手本にしてゆったりとした大きめの宅地を増やすとか、お店の出品ができる土地を増やすとか全部嘘だったのでしょうか？

最近URさんが進めている「てらいけプロジェクト」の造成現場を見て参りました。
http://www.yamatedai.net/blog/?m=20130918

＞「そこに住むことを誇りに思えるまち」を目指し、まちづくりのルールを定めたり、ハード面では電線類の地中化を実施したり。
＞現在はまだ部分的に完成・販売しているだけで建築は始まっていませんが、５年後にはきっと素敵な家々が立ち並ぶことでしょう。
＞今はこんな感じです。
＞
＞中には、こんな里山を抱く宅地もあります。
＞
＞一体どんなおうちが建つのでしょうね。
＞
＞その後、せっかくだから、これもURさんが以前開発した「てらいけ」の先輩格である「みついけ」にも行ってきました。
＞
＞こちらは２００６年から入居が始まり、すでにまちがほぼ完成しています。
＞
＞「樹々の中にたたずむ美しい風景」「広々とした庭でのゆとり」「美しい景色が望める広いテラス」そんなくらしを夢見る新田園都市です。
＞
＞現地を訪れると、ゆったりとした曲線を描く道路の両側に工夫を凝らした家並みが続いています。
＞
＞１区画あたりの面積が広いため（平均面積はなんと２２０坪！）、まち全体がゆとりの空間に満ちあふれています。
＞
＞お手本にしたいと思わずうなってしまう、そんなまちが「みついけ」です。

～中略～

＞
＞ゆったりとした時間の中で、手作りのおいしいものを提供する　「いいなあ、こんな生活！」
＞
＞実は、ここだけのお話ですが、山手台でもこんなお店を出せる街区を検討中です。
＞
＞まだイメージプランを作成している段階ですが、ご興味ある方はお楽しみに。

[436: 評判気になるさん]

スカイル等の山手台東5丁目は彩都ガーデンフロントに街並み（電線地中化、化粧擁壁、街路樹植栽等）でボロ負けし、タウン内の利便性（オアシス一軒しかない山手台に対して、彩都はスーパーやコンビニ以外にも多数の生活施設がタウン内に有り）でボロ負けし、タウン外の利便性でもボロ負けしていますね。
その結果、売れ行きで大差をつけられてボロ負けしてしまっていると・・・
山手台は山本駅まで降りても店は少なく最低限しか揃っていませんが、彩都ガーデンフロントはなんでも揃うキューズモールまで車でトンネル使えばすぐ。北急の延伸が完了すれば、バスでも一本で出られるようになります。山手台は、近辺では一番色々揃っている川西能勢口の周辺にもバス一本では出られません。
山手台のHPのプレス記事ではイオンモール伊丹昆陽や西宮ガーデンズも近くて便利とか紹介されていますが、西宮ガーデンズなんて遠すぎて行くのは梅田並にしんどすぎて普段使いは無理ですよ（笑）

[437: 名無しさん]

山手台北公園周辺から無理のない日常的な生活圏（半径3～4km）にあるショッピングモールといえばせいぜいミリオンタウン伊丹ぐらいですねｗ

[438: 名無しさん]

山手台住民にとっては新名神開通は通過交通量増加や渋滞悪化懸念などネガティブな影響のほうが大きいだろうけど、イオンモール猪名川には行きやすくなるね。

長尾山トンネルを抜けて切畑交差点を右折すれば、新名神の工事用に拡幅整備されたR324を通って長尾山トンネルから信号一回もなしでイオンモール猪名川町の手前まで出られるから、平日の昼間なら伊丹方面に行くよりも遥かにストレスフリーで楽に利用できる。

[439: 匿名]

彩都ガーデンフロントはエキスポシティにもキューズモールにも信号9～10箇所
山手台東5丁目はイオンモール伊丹昆陽まで信号20箇所以上、、

[440: 匿名さん]

五十歩百歩ということか笑
彩都も日常付きできるまともな店は平和堂くらいだし、車がないと都会的な生活は叶わないという点で山手台と大差なし

[441: 通りがかりさん]

>>436
だからせめて景観面のこだわりや区画のゆとりぐらいは彩都箕面の阪急ガーデンフロントより山手台のほうが上じゃないといけなかったのにそれさえも無いですからね

[442: 周辺住民さん]

>>435 匿名さん
＞ゆったりとした大きめの宅地を増やすとか、お店の出品ができる土地を増やすとか全部嘘だったのでしょうか？

→ぜんぶ嘘でした、ならなんとも醜いですな

[443: 匿名さん]

引越し業者のCMにも使われるようになった彩都と比べる事すら無意味になってきた。

[444: e戸建てファンさん]

一昔前なら宝塚アドレスだけは箕面彩都より優位なポイントだったかもしれないけど、いまや箕面アドレスのほうが宝塚より遥かに世間の評価も人気も上だから如何ともしがたいね笑

[445: 匿名さん]

>>438
グーグル表示だと

宝塚市山手台東5丁目からイオンモール猪名川　18分 11.9km
https://www.google.co.jp/maps/dir/%E3%80%92665-0887+%E5%85%B5%E5%BA%AB...,+%E3%80%92666-0257+%E5%85%B5%E5%BA%AB%E7%9C%8C%E5%B7%9D%E8%BE%BA%E9%83%A1+%E7%8C%AA%E5%90%8D%E5%B7%9D%E7%94%BA%E7%99%BD%E9%87%912-1/data=!4m8!4m7!1m2!1m1!1s0x6000f5d5f04d3fc9:0x4ffc7986a68907a6!1m2!1m1!1s0x60005f2639948209:0x9554329e20c6e6b7!3e0?hl=ja


宝塚市山手台東5丁目からイオンモール伊丹昆陽　26分 9.1km
https://www.google.co.jp/maps/dir/%E3%80%92665-0887+%E5%85%B5%E5%BA%AB...,+%E3%80%92664-0027+%E5%85%B5%E5%BA%AB%E7%9C%8C%E4%BC%8A%E4%B8%B9%E5%B8%82%E6%B1%A0%E5%B0%BB%EF%BC%94%E4%B8%81%E7%9B%AE%EF%BC%91%E2%88%92%EF%BC%91/@34.8122474,135.3452638,13z/data=!4m15!4m14!1m5!1m1!1s0x6000f5d5f04d3fc9:0x4ffc7986a68907a6!2m2!1d135.3725957!2d34.8399408!1m5!1m1!1s0x6000f16681bf668b:0x8b58a01829a221e7!2m2!1d135.3813798!2d34.784467!3e0!5i1?hl=ja

実際にはもっと差は遥かに大きいだろうな。後者は信号が約20箇所で渋滞もあるから。

[446: 名無しさん]

山手台公式サイトにはイオンモール伊丹昆陽に車で12分ｗとか西宮ガーデンズに21分ありえない数字が出ていますね^ ^
その倍でも絶対に無理ですよ・・・
不動産表示上は最短距離を（渋滞や信号無視した）単純な制限速度で割った数字を載せるのは違法ではないのでしょうけど、現実とはかけ離れた所要時間を公式サイトで宣伝するのは誠実とは言えません

[447: 通りがかりさん]

ここで文句言っても意味ない。本当に意見したいなら直接販売事務所に言えば？

[448: 名無しさん]

イオンモール伊丹昆陽12分は大概だけど、それより有馬温泉25分にワロタ

>>447
情報の可視化、公開、共有がメリットのこのサイト含めネット掲示板の存在意義の全否定ですな(笑)
書き込むな、意味がない、意見があるなら販売センターに言えよってｗ
インターネットの全否定ｗ

[449: 匿名さん]

プレミアムガーデン構想とやらの前ふりでどんだけ引っ張っとるねんｗ
延々予告だけでぜんぜん情報更新なしとかふざけとるな

例のベンチも未だに醜い
>>338
のままやな　（自称）美しい街が聞いて呆れるで

[450: e戸建てファンさん]

新聞の記事広告の転載とかも含めて公式サイトで山手台の集大成の新街区云々と謳われだしてから3ヶ月ぐらいたっていますけど、新街区の具体的な内容は未だに何一つ掲載されていませんよね。

[451: 検討者さん]

新街区の購入を検討している者です。
昨年から何度か販売センターに足を運んでいます。当初今年のゴールデンウィーク明けに販売開始するとの事でしたが、工期が遅れ6月初旬に販売するとの事でした。販売開始前に周辺住民の方を対象にお披露目をすると販売員の方がおっしゃっていましたが、まだされてないのでしょうか？

[452: 名無しさん]

住民ですが、完成披露されたという話は個人的に知りませんね

[453: 通りがかりさん]

プレミアムガーデンとやらの最大で２２０㎡台って、今までの山手台も最狭区割りですけど、最終街区こそとは広々とした土地を増やしてすばらしいまちづくりをするといっていた以前の部ログ記事と正反対ですね。

[454: e戸建てファンさん]

新しいホームページ見ましたが、何がプレミアムなのか正直さっぱり良くわかりませんでした。

化粧擁壁、カラー舗装で、電線地中下なし(ごく一部のみ)、大阪平野眺望がなしって事は、彩都ガーデンフロント(化粧擁壁、カラー舗装、全区画電線地中下、大阪平野一望眺望)の劣化版でしょうか？

[455: 匿名さん]

結局、何をやってもディスるんですね、ここの先住民さんたちは。
競合デベさんたちでしょうか？

[456: ご近所さん]

一部のみではなく街区丸ごとの無電柱化は同じ阪急不動産が彩都のガーデンフロントやガーデンテラスやガーデンビレッジやまぶき等で当たり前のように実現してきたのに、なんで山手台では最後の最後まで結局実現出来なかったのでしょうね。
無電柱化すれば、差別化できたでしょうにとても残念です。
区割りも郊外の山の上らしくもう少しゆとりをとったら山手台のフィナーレに相応しいものになったでしょうに。

[457: 匿名]

自然石を使った景観重視の造成を復活させたのはとても良いと思いますが、コストダウンの限りをつくした東５丁目と比べてすらどうして区割りをますます小さくしたのか理解に苦しみますね。。。

理想を追求したプレミアム路線を具現化するなら、戦後３本の指に入る長さの好景気の今をおいて他にないでしょうに。。。

ほんと残念です。

電線の無い街並みも最前列の小手先のごく一部ではなく街区全体で取り入れていれば全然違ったでしょうね。。。

[458: 名無しさん]

既存の東3丁目と同等以上のゆとりある区割りにすれば良かったのにね～
街区の外から見た新街区の見栄えは東5丁目と比べると確実に良くなっていますが

[459: 匿名さん]

隣接する（旧）東３丁目は６０坪～３３０坪で１００坪以上の土地も多く平均で７０坪ぐらいありましたからね。
新街区は今は見栄えが良さそうですが、区画が５０坪台中心の１７０㎡～２２６㎡（５１坪～６８坪）では、実際に家が立ち並んでしまうとどう頑張ったところで建てこんでしまい、東３丁目のような建物間がじゅうぶんに離れてゆったりとした、緑も圧倒的に豊かな（グリーンベルトと広い庭の植栽の二段構成）街並みにはならないでしょう。

[460: 周辺住民]

「最大」226㎡ではなく「平均」が226㎡クラスの区割りで
一部ではなく街区全体無電柱化なら全然評価も
完成後の街並みも違っただろうな
もったいない

[461: 匿名]

>>455
今までの山手台開発は、分譲が進むごとにどんどんコストダウンが進んで目に見えて陳腐化してきた経緯があるから住民が嘆くのも仕方ないよ。

そういった状況が背景にある中で、少し前に閉鎖されたコンテンツの山手台公式サイトブログ（山手台日記）では、最終街区こそはコストダウン路線とは打って変わって必ずや全国色んな所から見学にくるようなこだわり満載で理想を追求した素晴らしいまちを開発するといった内容が度々謳われていた。

あれほど大風呂敷広げて期待させておいて、蓋をあけてみれば…ってのが今の反応なんだと思う。
拘りってこの程度？何この期待はずれという落胆。

[462: 名無しさん]

コストダウンしすぎてなんのこだわりもなくなってた東5丁目と比べたら、確かに新街区はいくらかの付加価値を復活させた分プレミアムだけど、初期～リーマン前までの（区割りが広い上にこだわりのまちづくりをしていた）山手台と比べたら区割り小さくしてこだわりも減らしてコスト削減しただけの劣化版

[463: 匿名さん]

自然石で景観に配慮した擁壁は1～3丁目もデフォだし、カラー舗装とか交差点の塗り分けは、
西2丁目の石畳道路とか東西1～2丁目の物理ハンプ交差点など本物のこだわりと比べたら
たいしてコストかかってない小手先の差別化だしね。
それでも新街区の一部ではなく全区画を電線地中化していれば少しは違ったんだろうけど。

[464: 匿名さん]

西2丁目や東3丁目が緑豊かなのは、敷地が広い事に加えて駐車場が掘り込みガレージ、それも並列ではなく縦列である事が大きい

敷地が広い（間口が長い）のに駐車場の横幅が1台分用なので、グリーンベルトが長くなり、尚且つ掘り込みガレージの上も植栽スペースとなっていて多くは樹木が植えられているので、階段の手前のグリーンベルトと階段上がった庭部分も加えると、上段と下段で敷地の接道面よりも長大な緑化スペースになっている

[465: 匿名さん]

一方で山手台北部（西4丁目や東5丁目）は敷地が小さい上に掘り込みガレージではなく更に駐車場が並列に2台とっているので、ただでさえ間口の狭い土地の庭がすずめの涙ほどになっており、かつグリーンベルトも短小になってしまっている。
これが圧倒的な緑の格差の要因だが、この点はおそらく新街区でも変わらない。

単純な使い勝手だけで言えば、掘り込みガレージ（縦列2台）よりも山手台北部のような青空の並列2台タイプのほうが使い易いのは間違いないが、それで初期山手台並に緑豊かで潤いのある街並みにする為には区割り（敷地面積）をかなり広くとる必要がある。
結局は、区割りの大きさが豊かで魅力ある街並みにする為には何よりも重要になってくる。

[466: 名無しさん]

まさに月とすっぽんですな

[467: 匿名さん]

横並び２台分の駐車場と玄関までの通路で広くない間口の半分以上とられてしまってる区画も珍しくないね。

[468: ご近所さん]

例の恥ずかしいブロック補修ベンチ撤去されたで！

[469: 匿名さん]

縦列駐車場はいりません。使い難さは半端でないですから。
でも、大きな敷地は値が張るので手が出ません。
ユーザーの立場に立った企画を阪急に提案し理解させることはできないのでしょうか？

[470: 名無しさん]

売れてないってｗ

[471: 通りがかりさん]

山手台のギャラリー跡にお店できるみたいだけど、何が入るのでしょうか？

[472: 通りがかりさん]

小僧寿し、びっくりドンキー、エスコヤマ入って欲しい

[473: 通りがかりさん]

営業の対応が最悪でした。タバコ臭いわ、検討するというとパンフは机に叩きつけるわ阪急不動産も終わってます。

[474: 匿名さん]

>>471
ファミリーマートとウェルシアとテナント1軒（4店舗）と飲食店1軒（旧アズナスの建物再利用）

[475: 通りがかりさん]

>>474 匿名さん
情報ありがとうございます。

[476: 名無しさん]

面白みはありませんが、何もできないよりはマシでは？
多少なりとも便利になるのは

[477: 匿名さん]

コンビニ、ドラッグストアの複合施設ができると聞きました！

[478: 通りがかりさん]

これからの家余り時代にまだこんな不便な山奥に住みたい人がいるの？

[479: 匿名さん]

東３丁目の新街区が分譲開始されましたが、なんで電線地中化はケチって最前列の３０～４０区画ばかりにしたんでしょうね～

同じ阪急不動産の彩都ガーデンフロントみたいに街区全体で電線・電柱無しの街にしていれば、かなりの差別化と魅力になったでしょうに

プレミアム路線を謳っているけど、区割りも小さい土地が多くて微妙、、、

売り出しされた区画の７割が５０坪台で、６０坪（２００㎡）超はたった３割に過ぎず、７０坪以上はゼロ

山の上なのに、山手台北部と同じく区割りは小さくしたままで、ちょっとだけ以前のこだわりを復活させた感じ

これでは空間的にゆとりある街並みにはならないし、２丁目みたいに緑溢れる街並みにもならないでしょう

[480: 名無しさん]

>>479 匿名さん

[481: e戸建てファンさん]

確かに区割りは50坪台中心で相変わらずせこい。
若い子育てファミリー向けコストダウン路線の西4丁目や東5丁目でさえ
70坪以上どころか100坪以上の土地があったんだから
プレミアムならせめて最低200㎡以上、平均220㎡ぐらいにしてほしかった。
自然石を使った擁壁が復活して高級感が出てチープな感じがなくなったのは良いと思う。

[482: 名無しさん]

山の上らしくゆとりが感じられる広めの区画にして、もう少し分譲もゆっくりして、子育て一段落した小金持ちやリタイア層をメインにすればいいのにね。

商業施設（コンビニ、ドラッグストア他）の件でも、めっちゃ交通量増加、渋滞悪化、事故等が懸念されている。

特定開発事業の手続経過及びその内容
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/_res/projects/default_project/_pag...
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/anzen/1009495/1004758/1009853/1020...

今でも通勤時間帯や週末は渋滞しまくるのに、新名神の開通（来年）、本格的な家余り・人口減少前の急ピッチな分譲・新街区の入居開始によるマイカー利用者増加、東５丁目～東３丁目の東側を通る開通して幹線道路化で本線との合流ポイント発生など、今後の渋滞悪化要因が目白押し。

[483: 通りがかりさん]

販売業者（阪急）がプレミアムを謳っている＝高級路線（売っている商品が住宅地だからこれ即ち高級住宅地ｗｗｗ）

って事なんだろうけど、山の上で平均５０坪代の高級住宅地なんて聞いたことないぞｗ

[484: 匿名]

>>408 名無しさん
絶対、五月台小がいいよ。
山手台小は荒れに荒れて学級崩壊

[485: 検討者さん]

今、幼稚園の子がおり、家を購入したら山手台小学校に行くことになります。荒れてるのは本当ですか？営業の方は評判いいとおっしゃってましたが。

[486: 検討者さん]

五月台中学の吹奏楽部は、毎年全国大会に出てますよ。

[487: 名無しさん]

>>485 検討者さん

販売するのに、評判悪いという人はいないと思いますよ。

[488: 通りがかりさん]

販売したいだけだからね

[489: 検討者さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[490: 通りがかりさん]

営業の人も実際住んでないから学校事情なんてわかるわけがない。営業を鵜呑みにしない方がいい。正に売りたいだけ。

[491: 検討者さん]

山手台東三丁目に高圧鉄塔そびえ立ってますが、あんなところに建ってて健康被害など影響ないのでしょうか？

[492: 匿名さん]

東5丁目のアルテラス（バス停から長い階段上った山手台最上部）から西4丁目にかけて走っている高圧線は巨大な規模ですが、東3丁目の東側のは高圧線としては最小レベルなのでほとんど影響無いでしょうね

測定器で低周波の計測すれば、数十メートルも離れればおそらく（高圧線ではない）住宅街の普通の電線や柱上変圧器つき電柱に面した家の2階部屋より数値低いぐらいだと思いますよ

気になるなら計測器レンタルしてはかってみるのがよいでしょう

[493: 名無しさん]

東4丁目に商業施設で更に渋滞厳しくなりそうだねえ
東4丁目の奥から長尾台の方に抜ける道とかできないかな、川西方面へのバイパスが欲しい
ちょっとまえに旧アズナス前で交通量調査してたから、この辺検討してほしい

[494: 名無しさん]

連投ごめん
旧アズナス周りの緑地帯なくなっちゃうんだな、すごいショックだ・・・

[495: 匿名さん]

残念ながらバイパスの追加は絶望的でしょうね
渋滞対策として可能性あるとしたら、麓の交差点の改良ですが、これとて多額の国の補助金を引っ張ってこないと不可能で実現可能性は低いです

今でも渋滞が頻発しているのに、区画を50坪台程度でギューギューに目いっぱい詰め込んで30年ローン子育て世代向けに新品商法で売り逃げするのは問題なんですよ

近隣地域全体としては既に住宅あまりまくりはじめているんだから、山削ってまで昭和の住宅不足時代のニュータウンの焼き直しでしかない単なる分譲地開発は社会悪でしかなく、もういい加減にやめさせるべきでしょう

開発するならＩＲとリンクした海外（アジア）富裕層向けの別荘に対応できるゆとりある区割りなどそういうものでないといけない

有馬温泉、ＵＳＪ、ＩＲ等を楽しむ為の日本滞在時用別荘としてなら立地ポジションは悪くない

新名神宝塚北サービスエリアオープン
平成30年3月18日（日曜）　15時00分　※道路本線開通と同時オープン
http://corp.w-nexco.co.jp/corporate/release/kansai/h30/0131/

[496: 名無しさん]

何回おなじ話してんだよｗ

[497: 戸建て検討中さん]

確かに山の上でギューギューの５０坪とか罰ゲームですよね

どんだけ業者の都合で言い訳しても

[498: 名無し]

マンネリ話題

[499: 通りがかりさん]

https://takarazuka-community.jp/yamamotoyamate/2018/01/27/山手台複合店舗（仮称）イメージパース/

[500: 名無しさん]

どこにでもあるウンコみたいなチェーン店ですがないよりはマシですね

[501: 通りがかりさん]

何をやっても文句ばかり、か

[502: 通りがかりさん]

何年も前から同じ話題。ネガティヴキャンペーン。

[503: 通りがかりさん]

デマならともかく、事実の指摘をネガキャンとは言わない

2000年代に開発再開した宝塚山手台が分譲重ねる毎にどんどんコストダウン路線でショボく小粒になってきたのって事実じゃん（新しい街区ではようやくコストダウンのゆり戻しが若干見られる程度）

基本マンコミュやe戸建てって辛辣な意見やマイナス意見のほうが圧倒的に多いけどそれはネットの存在意義であってネガキャンでもなんでもない

マイナスポイント隠した綺麗ごとだけ知りたいならデベロッパーの公式サイト見たり営業マンの話聞けばいいんだから

ネガティブな意見に事実と異なるデマや偏りすぎた内容があるなら、指摘すればいいだけ
それが出来ずネガ云々とレッテル貼るのなら事実と認めているも同然

[504: 匿名さん]

多少こだわりが復活したのは良い事ですけど、こだわりといっても初期の山手台（西2丁目等）とは比ぶべくもないですし一番肝心の宅地面積は小さいままですね　山奥なのに平均50坪台のセコイ区割りとかどうあがいても家が建ち並んだ後にゆったりとした邸宅街らしい街並み景観にはなりませんし、庭・植樹面積は狭小にならざるをえず成熟後に緑が溢れる街にはなりようがありませんょ

[505: e戸建てファンさん]

山手台が以前より良くなったのって正直バスの本数増えた事ぐらい。
トータルでは幹線道路の通行量増加や渋滞悪化などマイナスのほうが大きい感じ。

[506: 検討者さん]

↑その分安いよ！
お値打ち価格‼︎

[507: 匿名さん]

オアシスの横の新しい街区見てきたけど電線類地中化エリアの範囲が狭すぎて、周りはガッツリ電柱、電線あるし殆どすっきり感はなかった
けちったらあかんわ

区画も小さいし、あれならすぐ南側の既存の東3丁目のほうが庭も広々していて緑豊かな分総合的には上

[508: 戸建て検討中さん]

平均であと１０坪大きくて街区全体が無電柱なら全然印象が違ったでしょうね
本当勿体無い

[509: 名無しさん]

ようは新街区は西2丁目の大幅劣化版。ちょっとだけこだわりは復活させたものの、土地面積は殆ど50坪台でコストダウン路線が露骨になった西4丁目よりも更に小さいというアンバランス。新街区見た後2丁目のコミュニティロード周辺を歩いてはっきりそう思った。

[510: 匿名]

フォルテガーデン一見開放感はあるけど最前列以外はまだ家建ってない今だけだな

[511: 名無しさん]

早速ディスってるな。

この板は業者？初期入居者？の文句だけやな、盛り上がるのは。
またかって気がせんでもないけどな

[512: 名無しさん]

擁護できるポイントがあるなら擁護したらええやん
マイナスポイントしか書いたらあかんルールとかないわけやし

新街区がもったいぶっとるわりに地中化もごく一部だけで中途半端とか区割りもセコイとか全くの事実やと思うで

[513: 通りがかりさん]

山手台良いけどなぁ

[514: 匿名さん]

>>512
彩都ガーデンフロントは238戸の街区全体が無電柱なのにね。
ガーデンフロントに限らず彩都は街区全体が無電柱のエリア多数。
同じ阪急が彩都で普通に出来ている事がなぜ山手台ではできないんだろう。
やっていたら全然インパクトも印象も違ったよね。残念。

[515: 検討者さん]

いいね！

[516: ご近所さん]

東３丁目と比べると、区割りが小さくなりまくっていますね

[517: 匿名さん]

でも最前列の宅地はとても眺めが良さそうでいいですよね！

[518: 匿名さん]

区割りも広くする事で、最前列以外でも眺望が得られるようにしていたら、関西有数の分譲地になって素晴らしかったですね

電線地中化も一部ではなく全体していたら

勿体ない

[519: 通りがかりさん]

フォルテガーデン確かに最前列の眺め良いけど、宝塚、西宮、甲山方面がメインの眺めだから微妙っちゃ微妙
大幅に割高な値段とるほどの眺めかと言われるとね…
大阪の都心部のビル群を含む大阪平野全体がばっちり見える山手台北公園の眺めとは質が全然ちゃう

[520: 匿名さん]

ごく一部の区画はかろうじてぎりぎり左端に大阪都心の高層ビル群見えるけど、眺めの向きが悪いのは事実だね

区割りが小さい事もあり、大半の区画は家が建ち並んだ後は眺望自体が無いし

[521: 検討者さん]

ババや

[522: 匿名さん]

大阪市の高層ビル群の眺望が見えないと言ってもこれだけ遠いとあまり関係ないのでは？眺望が開けているだけでも他にはなかなかないでしょう。まぁ最前列だけですが。

[523: 名無しさん]

眺望とれる区画、厳密には最前列に加えて前面道路より擁壁で4～5m高くなっている一部の土地もですね。
眺望にどれほどの価値があるか分かりませんけどね。
お隣の中山桜台の仲介相場とか見ても眺望良い土地だからといって特にプレミアムは乗っていませんし。

[524: e戸建てファンさん]

物件概要、最前列とは言え、

＞分譲価格
＞3,872万円
＞敷地面積
＞208.16㎡（1区画）


208平米で3872万って割高だね（値段自体は高くないが、坪単価61.5万が）

同じ駅からフラットで徒歩数分の一等地の一種低層と殆ど坪単価変わらないってどうなん

[525: 名無しさん]

顧客が価値を感じたら適正価格、ではないのか？
あなたは価値を感じない、単にそれだけではないのか？

[526: 匿名さん]

ほんとその通りだと思います！
人の価値観はそれぞれです。

[527: 通りがかりさん]

ごもっとも！
アホだらけの掲示板で、賢い意見に拍手！

[528: 口コミ知りたいさん]

どうせバレバレのおバカ業者か関係者だろうが、なにが「ごもっとも」だよｗ

売り手がいくらにしようが自由だが、売れる値段が適正価格なんて頓珍漢もいいとこ

世に売られている（売買が成立している）物には価値に対して割高なものやボッタクリ価格のものなんて腐るほどあるし、逆に価値に対して良心的な価格のものもあるのは言うまでもない

そしてこれが特に重要だが、買う時点は永住予定で売るつもりがないマイホーム用の土地だろうがなんだろうが紛れもない不動産投資であり、買って得する資産もあれば、割高で大損する資産もあるという事

路線価や周辺地価などから見て割高であるという指摘があった場合、それに対して異論を唱えるなら、価格の合理的な根拠を示してロジックで反論するべきであり、（無知な情弱相手でも）売れれば適正価格などアホにもほどがあるし、ちゃんちゃらおかしい

[529: 匿名さん]

確かにどう見ても割高ですね。

山手台西2丁目 価格3080万円 土地面積65.49坪（坪単価47.03万円）
https://suumo.jp/chukoikkodate/hyogo/sc_takarazuka/nc_89508020/

こだわり、街並み面でも新街区より圧倒的に勝る上に、駅にも近い（西2丁目はぎりぎり徒歩圏、新街区は完全バス便エリア）西2丁目のほうが坪単価安いって。
この土地、ちっちゃい別荘が建っているけど、解体費用や仲介手数料入れても新街区の最前列より大幅に安い。
新街区のほうが大幅に高くなる根拠や正当性ゼロだし言い訳できない。

[530: 名無しさん]

立地も付加価値もプレミアムも遥かに上の西2丁目相場と比べて著しく高いのは流石に擁護しようがないし苦しいですね

[531: e戸建てファンさん]

眺望ひらけている土地は貴重とか言ってる無知な人がいるけど、鷲林寺南町（苦楽園の最上部）の海や大阪中心部が良く見える土地が90坪で2980万（坪32.8万）だよ
http://www.freshlife.co.jp/detail/e-18020/


なんで阪急山本からバス便の山の上で、眺望も大幅に劣る山手台が坪単価でほぼ倍の坪60万以上もするの？笑


因みに完璧な大阪平野のパノラマ眺望が広がるこの185坪の土地で売値4380万スタート、最終的な成約価格（レインズ記載）は4000万（坪21.6万）
https://nishinomiya.edion-housing.jp/buy_land/86
＞※上記計算は物件価格4,380万円+諸経費0%込みの金額による結果となります。


因みに鷲林寺南町って、住宅（外構や庭、植栽の質も含む）のグレード、住民の平均所得、高額納税者密度、どれをとっても関西で5本の指に入る豪邸街だからね

[532: 匿名]

阪神間山手は区画によるにしても眺望ある住宅地が大半だし眺望に希少性なんて全く無いよね
山手台新街区の坪単価もあの程度の眺望で大幅な上乗せが妥当と考えての事なら相当あさましい

[533: 匿名さん]

もともと山手台って、阪神間で生まれ育った近隣都市の住民ではなくより広域がターゲットで、地方出身の無知な大阪勤務サラリーマン世帯に、相場観が無いのをいい事に（阪急ブランド、イメージ押し出しで）割高で販売している分譲地という印象が強いですわな

[534: 名無しさん]

夙川上流の鷲林寺南町：185坪で4000万
宝塚山本バス便の山手台：63坪で3876万

流石にこれはひどい
圧倒的に低級で眺望も街並みも景観も環境も著しく劣る山手台のほうが3倍高くなる根拠あるの

[535: 通りがかりさん]

もっともらしい根拠を並べて山手台をディスる理由って何なん？
人の行動には必ずその理由がある。
そこが知りたいなぁ

[536: 通りがかりさん]

>>534
山手台の新街区は標高200～210mぐらい。
鷲林寺南町は標高250～300m（山手台東5丁目や中山桜台と同程度）なので若干フェアじゃないかも。

山手台の山の上具合（標高）は夙川・苦楽園の山麓住宅地で言うと、苦楽園四番町、柏堂町、柏堂西町あたりに相当。

ちょうどこの辺り。
http://www.houseproud.jp/baibai/syousai/4/20613dat.html
土地面積391㎡ (118.27坪)　価格4500万　坪単価38万円

それでも山手台の販売価格のほうが遥かに割高なのは正当化困難で無理筋。

[537: 通りがかりさん]

>>528

異論を唱えてるのではない。別に自分が異論を唱えても何の得にもならん。
しかし、あなたは自分のロジックとやらを一体誰に指摘してるの？
山手台関係者に対して？
だったらこんなところで書き込まないで、直接阪急にモノ申しなよ。

こんなところでいくら吠えてても何の意味もないって、この板で過去から何度も言われていること。
いい加減学習しなよ。

[538: 匿名さん]

お隣の中山台が坪30万前半まで暴落しているのに、
山手台は坪60万超が適正価格ってのは流石にありえんね
https://www.athome.co.jp/tochi/1000820330/

その値段でも阪急ネームごり押しなど営業次第で売る事は可能だろうが、
分譲後に不動産仲介市場でその地価相場（近隣の2倍弱）を
維持できる可能性はほぼ皆無

[539: ご近所さん]

新街区の適正価格は、電線地中化していない大部分の区画で、コストダウン路線の山手台北部の地価水準に対して10～15%アップ程度（自然石貼り、カラー舗装、デザイン街路灯等の付加価値分）、ごく一部にすぎない電線地中化区画でそれプラス200万円（地中化コストは100～150万円/戸）ってとこでしょう。

[540: 匿名さん]

割高でどこどこの方が安いとか購入してる人はそんなの調べて納得してるからいいんじゃないの？
高い買い物なんだから、何も調べず勢いで土地を購入する人なんていないと思いますが。古い街並みより新しい町で、眺望もそこそこあって、学校も車道を通らず通学でき、子供の遊び場や散歩にも十分な環境、ループ橋渡ればスーパーもあるし、治安も悪くないし。

[541: 匿名さん]

>>538
どの道これから大都市近郊でも本格化する凄まじい家余り、宅地余りで郊外の山の上は余程の差別化に成功している六麓荘など一握りのブランド街（勿論山手台は含まれない）以外は、どこも二束三文の激安地価になる公算が高いよ。

散々世間でも言われている人口や世帯数の減少だけでなく、都市に眠る時限爆弾とも言われる生産緑地が2022年から順次解除される事も影響甚大で家余りに拍車を掛ける。

宝塚市内だけでも大型ニュータウン一個分ぐらいの生産緑地が利便性の良い平地にあり、これが不動産市場に出てくるからな。

そういう意味でも今は土地を買うには最低最悪のタイミング。
余程の事情がある人間以外は待ったほうがいい。



【PRESIDENT Online】不動産を買うなら2020年まで待つが正解
http://blogos.com/article/295128/
・首都圏でも３軒に１軒は空き家の時代に
・２００２年以降、生産緑地が解除
・将来は日本でも郊外に200坪くらいの別宅保有も当たり前に

[542: 名無しさん]

あと数年に迫る生産緑地の解除が地価や需給、家余りにとてつもない影響を及ぼすのはその通りやけど、2002年やのうて2022年やな

[543: 通りがかりさん]

やっぱ同業者がディスってるんやなぁ。
まぁ、それが仕事だから仕方ないけど、あまりけなすとかえって逆効果だよ。

[544: 匿名さん]

読解力なさすぎ（笑）

批判意見の多くは、山の上なんだから立地も考えて使い捨てではないまともな開発するべきや、昔の阪急みたいな理念重視の価値ある開発しろって趣旨。

宝塚で開発している他業者の大半は阪急と変わらんか更に醜いのだから、開発基準の底上げや質の向上しろってのはありえない。
都合が悪い批判はライバル業者ガーとか頓珍漢にもほどがある。

[545: 通りがかりさん]

>>544

学習能力なさすぎ（笑）

誰に批判してるの？阪急に、でしょ。
だからこんなところで批判しても仕方ないって何回言ったらわかるの？
あなたがそこまで頑張って主張するなら、直接阪急に言いに行きなよ、値段高いから安くしろって。
もしかしたら、みんな待ってるかもしれないよ、あなたが自分の信念のもと動いてくれることを。

[546: 通りがかりさん]

>>540
タウン内に歩いていける学校もスーパーもあって、古参住民とのしがらみがなく街並みも新しいって、それ現在寂れまくっていて不人気で高齢化している昭和のオールドニュータウンの開発当時にも言える事だよ。

悪い意味でニュータウン丸出しな新しいだけの街は価値が続かない。

それが開発されたのは昭和初期や戦前でも、今も多くの人が住みたいと憧れ、需要が根強い人気エリア（いわゆる高級住宅地）とまったく違う点。

重要なのは、成熟後も価値を保ち続け40年後の現役世代にも評価される街になり得る（色褪せない魅力がある）開発になっているかどうか。

[547: 匿名]

割高なんて承知の上とか、売るつもり無いから値下がりしてもいいとか言ってる
開発業者の回し者みたいな人は、相当金融リテラシーがアレですな。
金持ちとは程遠い35年など長期ローン組んで買う
サラリーマン無産階級層が購入者ばかりなのに、
割高でも値下がりしてもいいってｗ
マイホーム用の土地購入も紛れもない不動産投資（資産運用）であり、
その成否は人生後半～終盤のライフプランに大きな影響及ぼす事を理解してない。
まぁ焼畑的新規開発商法の郊外ニュータウンや新興住宅地の多くは、
そういう金融（投資）リテラシーが低い層を鴨にしている商売なわけだが。

[548: e戸建てファンさん]

宝塚山手台フォルテ・ガーデン第2期　宅地分譲　208.06㎡（62.93坪）　3872万円

西宮市甲陽園目神山町　土地（建築条件無し）　354㎡（107.08坪）　3680万円
https://suumo.jp/tochi/hyogo/sc_nishinomiya/nc_89953498/
※整形地（傾斜地無し）、更地、造成工事不要

[549: 通りがかりさん]

>>547 匿名さん

それだけの知見を持っていながらいつまでたっても評論家ってのも、もったいないなぁ

ってか、ここの板は評論家ばっかりやねぇ

さあ、次の評論家はどんな持論を展開するのかな？

[550: 匿名さん]

>>夙川上流の鷲林寺南町：185坪で4000万
>>宝塚山本バス便の山手台：63坪で3876万
>
>流石にこれはひどい

>柏堂町　土地面積391㎡ (118.27坪)　価格4500万　坪単価38万円


理不尽な坪単価の割高感も確かに醜いけど、新街区含め山手台北部は山の上の標高200m級の街である事を考慮すると区割りが非常識レベルに小さすぎるのが問題

山の上にあるまじき平均50坪台では年月を経ても山並みに溶け込む緑豊かでゆとりある街並みにはなりようがない

[551: 通りがかりさん]

>>550

評論家ガンバレ！

[552: 通りがかりさん]

>>547　ほんまその通り。

金融資産1億円程度の小金持ち（富裕層ヒエラルキーの一番下）ですらなくウン十年住宅ローン組まなきゃ土地も家も買えない庶民が、割高でもかまわんとか買った土地が下がっても損してもいいとかって、貧乏人が金に糸目はつけねぇとか言ってるぐらい滑稽な話だね（笑）

[553: 名無しさん]

>>550
昨今の山手台、平均56坪前後のキツキツ区割りじゃ山の上でしか得られないはずの敷地のゆとりが皆無だね。
別荘地エリアに平均50坪の密集分譲地（自称別荘地）を開発するのと変わらない。
そんなのは只の乱開発であり、社会悪でしかない。
大都市圏でも既に家余りでこれから空家が猛烈に増加するこのご時勢に、
盛大に山肌削り森林破壊してまで山の上に平均50坪台の住宅密集地を開発する事に何の正当性もない。
まぁ業者だけでなくそういう一世代限り使い捨てのような新規開発を促進している行政の問題も大きい。

[554: 通りがかりさん]

評論家、続々

[555: 通りがかりさん]

相変わらず小さい土地ばっかりって事は、何年か前に阪急山手台HPの開発担当者日記だかの公式ブログに出ていた、素晴らしいガーデンシティ舞多聞のみついけ・てらいけ地区（広々した敷地面積に加えてあらゆる理想を追求しきった開発で国土交通省の都市景観大賞を受賞）をお手本にしたい、今後は大きめの敷地増やすとか開発担当者が言ってた件全部嘘やったんですかね、、笑

[556: 通りがかりさん]

ここ、2ch化してきたね

[557: 通りがかりさん]

確かに。
延々と同じ持論を繰り返す一人のオタクと、それを茶化すヒマ人との言い合い。

[558: 匿名]

>>555: 通りがかりさん

＞お手本にしたい、今後は大きめの敷地増やすとか

そういえば、公式サイトの山手台日記で担当者がそんな事言ってましたね。

他にも、山手台で最後の大規模開発となる工区（今販売している新街区の一帯）は、
必ずや日本全国色んなとこから視察に来るほどの誇れるまちにするとか
息巻いていましたけど…

言ってた事全部反故にして、結局山の上のお笑い50坪密集地路線になったのだとしたら、
流石に酷いですね。全国から視察にくるどころか失笑されます。

本当に全国から視察にくるってのは、
>>548
に名前が出ている甲陽園目神山町みたいな住宅地のことですけど、
いつになったら山手台は都市景観大賞を受賞するんでしょうね？ｗ

甲陽園目神山地区が都市景観大賞（国土交通大臣賞）を受賞
http://www.mlit.go.jp/common/000212096.pdf
https://www.nishi.or.jp/homepage/shicyo/koho/shiseinews/12_0710/201207...

>宝塚山手台フォルテ・ガーデン第2期　宅地分譲　208.06㎡（62.93坪）　3872万円
>
>西宮市甲陽園目神山町　土地（建築条件無し）　354㎡（107.08坪）　3680万円

[559: 通りがかりさん]

同じ人間が延々と・・・
よほど阪急に恨みあんのかな？

[560: 名無しさん]

556＝557
自演で確かにとか情けない
ここの批判意見で指摘されている内容の多くが事実や正論で反論が出来ないから、2chみたいになってきただのネガ意見は一人だのとお粗末なレッテル貼り
バレバレの分かりやすい業者が行う工作の典型例

[561: 通りがかりさん]

ていうかそもそも山手台って悪い意味で単なるニュータウンでしょ。
ことごとく失敗した昭和の郊外ニュータウンの焼き直しを今やっているだけ。

本来20年以上前に開発完了予定だったが、バブル崩壊で開発主導していた幸福銀行が破綻して不良塩漬け地となり、処分が遅れに遅れて分譲が今になってる。

まぁ人口減少、家あまりの時勢に山削って画一的な分譲地は、誰が見てもまともな大義ある開発じゃないのは確かだが。

[562: 通りがかりさん]

一人でよくがんばるなあ

もしかして買いたくても買えない人？

[563: 通りがかりさん]

「タダでも欲しくない」不動産が日本中で増え続けている
http://news.livedoor.com/article/detail/14707061/

//私が見る限り、日本の土地の8割から9割は、ほぼ換金価値がなくなっている。
//たとえ日本の首都である東京であっても、遠隔の郊外に行けば
//「100万円でも買い手がつかない」と判断できる古屋を見つけることができる。
//あと10年もすれば、多摩ニュータウンの老朽マンションも、そういうカテゴリーに入ってくる可能性がある。

↑宝塚の山の中腹の土地（中山台、山手台、逆瀬台、青葉台、光ガ丘、月見山、長寿が丘、ふじガ丘、等々）もあと10～15年もすればそうなりそう

[564: 匿名さん]

目神山と比べるなんて失礼にもほどがある
山手台新街区みたいに小手先の装飾で全体のごくごく一部だけ無電柱化したり、小っこい宅地面積のまま石貼りした所で、高く評価され続け人々を魅了する憧れの街、50年後も選ばれる街になるわけない

[565: 通りがかりさん]

けなせばけなすほど、不自然に思えるけど・・・

親の仇みたい。
なんか嫌なことあったの？

[566: 名無しさん]

もし雲雀丘が当時50坪台平均で開発されてたらああいう街並みや景観や緑にはなりようがないし単なる乱開発で誰も評価せんわな。
幼稚園児でも分かる話。
そんな事も分からんおバカ一人が必死に山の上50坪を擁護している。
どっちが業者なんだって話。
もともと山手台は理想的なゆったりとした美しい街並みや緑の復元には敷地も重要と広さを売り（あくまでニュータウンとしてはだが）にしていたのに、最近の山手台はそれを全否定した開発しているんだから、初期住民含め批判あるのは当たり前。

[567: 通りがかりさん]

批判してるのはあなただけでは？
一体、何があったの？
それだけボロクソ批判する理由は？
なぜこんな批判しても何にもならないところで、延々と文句を言うだけで、直接阪急に言わないの？
コソコソ言うだけで満足してるの？

どうせ質問には答えないだろうけど、あなた本当に不自然。

[568: 匿名さん]

>>563
実際、宝塚の山の上の住宅地は確実に無価値に向かっているトレンドだよね。
山手台とつながっているすぐ隣の中山台にしても悲惨な暴落トレンドを辿っていて
将来性が無いなのは明らかなのに、山手台だけは今の販売価格と変わらない価値を
維持出来ると信じているなら、相当判断能力がアレと言わざるを得ない。
更に言うと、割高は承知の上だからかまわないとか、資産価値下がって大損しても
べつによいだのといっている向きは、それ以上にどうしようもないアレとしか。
関係者や回し者でない限り、割高だったり損する可能性が高い資産の購入には
やめておいたほうがいいと言うのががまともな人間。

[569: 通りがかりさん]

しかししつこくがんばるなあ。

すごい執念、脱帽。

[570: ご近所さん]

初期の山手台住民はただでさえ土地に坪単価100万以上払って

建物入れると軽く1億円以上出してその後の値下がりで大損している方が殆どなので

そりゃ追い討ちをかけるように山手台の地域価値を更に大幅毀損する

近年のチープなコストダウン開発路線や区割りの狭小化には

怒っている住民が多いでしょうね

[571: 通りがかりさん]

>>570
少なくともあなたは自分が住民じゃないって認めたわけだ。
それでもって過去、つまり初期の20年以上前の山手台云々を引き合いに出せるってことは、30台歳台の営業マンでもないってことだ。
となると、中高年の単なるヒマ人って属性が強いな。
つまり時間を持て余した評論好きの、あえて言うと山手台を買えなかった50歳台、かな？

[572: 匿名さん]

フォルテ・ガーデン見てきたけど、正直かなり微妙だった。

石貼りをアピールしているけど、東1丁目等以前の山手台とはぜんぜん違う。
東1丁目等は擁壁の外側に分厚い御影石の石組を積み上げているのに対して、新街区は薄っぺらいペラペラの石を道路沿いだけ貼っているだけだった。
いっちゃ悪いけどまさにローコスト仕様を上っ面だけ化粧したハリボテの印象。

側溝まわりの蓋かけや部材も最低ランクで安っぽく、蓋や溝まわりも修景部材で景観に配慮している南部山手台とは全く異なっていた。
ごみ置き場も囲いとネットだけの貧相な仕様。

山手台のHPだけ見ると今までの行き過ぎたコストダウンを反省してこだわり復活したように錯覚するけど、実際に見たら区割りの小ささ（建物間がじゅうぶんに離れたゆとりある街並みや緑溢れる住環境はまず望めない）を含めて、はっきりりコストダウン路線の延長線上だと分かった。

[573: 物件比較中さん]

山手台をお散歩ながら見に行ってきました～。私は大阪南部で山手台のような環境の家を売って、宝塚に買い替えで引っ越してきたので、あの環境は懐かしかった。
緑が多くて本当に気持ちいいと思ったけど、山深すぎ⭐標高がすごいから、飛行機がありえないくらい大きく近い‼
夜景は綺麗そうですね。
子育てするにはいいと思うけど、バスの本数も少ないし、死ぬまで車生活も大変。
山本駅も買い物施設が少なくて、物足りない感じ。
少子化なので、老人になって家を売りたいと思っても、買ってくれる人間が少ないです。年金生活になった時の事を考えて、死ぬまで住める便利な家を考えた方がいいと思います。
家は資産だと勘違いするけど、売れなければ負債です。子供たちが困ります。

[574: 通りがかりさん]

あの手この手のネガキャン・・・すごい執念を感じる

[575: 物件比較中さん]

あの手このてって…。批判されてるかたとは全くの別人ですよ⁉ 似たようなニュータウンを売って引っ越してきた者の意見です。
家は10年も住めば満足します。夜景も自然も慣れます。子供たちにいいと思ってた環境も、成長したら公園では遊びません。バスで下りて、学校や仕事へ行き、バスの本数が少なければ、一生子供の送り迎えをしなければなりません。
一番大切なのは、立地です。売る時の土地代です。
どんなに建物、外構にお金をかけても、関係ないです。
助言されてるかたの意見は正しいです。売りたい方には申し訳ないですが。同じ気持ちを味わったもので。

[576: 通りがかりさん]

山手台の上の方とか、あんな中途半端な場所、誰が買うんだろ？って思うけど。
乱立してるタワーマンションの行く末よりはマシな気がする。

[577: 匿名さん]

色々ネガティブなことがあるようだけど、郊外だと多かれ少なかれ同じようなもんだし明るくいこうよ。

それよりも新たに商業施設ができるのは良かったね。
オアシスだけじゃなくなった、これは大いなる進歩だよ。

[578: 名無しさん]

>>577 匿名さん
すみません、新しくできる商業施設とは何ができるのですか？

[579: 匿名さん]

ドラッグストア、コンビニ、美容院、動物病院、内科小児科、歯科、カフェです。
今年の秋から冬に開店予定となってます。

[580: 匿名さん]

山の上に、ひととおりの施設ができると有難いですね！
宝塚の山の手は、不便だけど、子供が通学できる大学もたくさんあるし、就職しても大阪神戸京都と選択肢がたくさんあるし、いいと思います。
最寄りの山本駅前はあまり何もないけど、お隣の中山まで行けば新しいカフェ、スーパーなどたくさんあります。
郊外の家の将来性は不安だけど、庭でプール、バーベキュー、ガーデニングなどできた時間はとても素晴らしかったです。家でカラオケもできました。
将来子供が孫をつれて帰ってきても、喜んでくれると思います。

[581: 匿名さん]

>>563
兵庫県の行政資料（pdfファイル兵庫の可能性）に、郊外ニュータウン開発は彩都、山手台が最期で新規大規模開発は打ち止めとの阪急不動産からのコメントが出ている

つまり阪急自身がもはや郊外ニュータウンはオワコンで、今後の超家余り時代には社会的に不必要やと半ば自白しとるようなもんやから、山の上なのに土地狭い単なるコストダウンのニュータウンになった山手台北部の将来性は推して知るべし

[582: 通りがかりさん]

>>581
全然わかってないなあ
単にでかい開発適地がないだけ
じっくり何十年かけて作る方法が不可能になってきてると言うこと

[583: 通りがかりさん]

日本最大の開発者だったＵＲが断念せざるを得なかった開発モデルがニュータウン開発

[584: 通りがかりさん]

初めまして、つかぬ事をお聞きしますが、ゴミ当番は何日交代、いつ交代していますか？30日でしょうか？

[585: 通りがかりさん]

歳をとると坂は辛いと思いますが、足腰が鍛えられて良いかも…(苦笑)
バスに乗れば阪急山本まで近いですし、緑が沢山、公園もあって良い環境だと思います。
学校も近く、学区の評判も良いので子育て世代にはおすすめです。
来年あたりドラックストア、病院、コンビニもできて、生活するにあたり不便さも解消されそうです。
鳥の声も聞こえて良いですよ。
色々ご意見あるようですが、鳥や話の好きなご家族が増えたら嬉しいなと思います。

[586: 匿名さん]

>>582
全然わかっとらんのはアンタやん。
郊外に住宅地を広げすぎた20世紀のニュータウンがすべからく失敗で、
少子高齢化、今後の凄まじい家余り時代において悲観的な将来しかなく
老人だらけの需要無いオールドタウン化、
インフラ維持的にも社会のお荷物になって負の遺産化するなんて常識やん。
山手台や彩都は諸事情が開発時期が遅れただけで本質は同じ。

唯一の例外で世代を超えて住み継がれる持続可能な街となったのが
都心に近く圧倒的な交通利便性と開発当初の理想追求のおかげで
憧れの街、高級住宅地化に昇華した千里ニュータウン
敷地広い戸建てには富裕層、団地立て替えのマンションにも
アッパーミドルの現役世代サラリーマン世帯が流入して世代交代、再生が進む。

[587: 通りがかりさん]

せっかく情報交換の場になってきたのに、評論家も評論家に文句言う奴も出てくるな！

[588: 通りがかりさん]

>>585スーパー、コンビニ、ドラッグストアがあれば
山を下りなくても最低限のものは揃うから
老後に車の運転できなくなって免許返上しても
生活が可能なのは大きいですね

ただし、阪急オアシスや新しくできるファミマやウエルシアが
40～50年後まで営業続ける保証はどこにもないですけどね

[589: 通りがかりさん]

オアシスがもっと頑張ってくれればいいのですけどね。
あまり真剣にやってないような・・・

[590: 匿名さん]

４０、５０年後と言われたら、不便な郊外は、殆どのところで懸念があるんじゃないでしょうかね。

[591: 通りがかりさん]

いや、５０年後のことなんか何もわからない。
駅前の商店街も５０年前はどこもはやってたけと、今はシャッター街だから。
今気に入ったところが一番いいのと違うかな？

[592: 通りがかりさん]

治安が良く、自然がほどよく豊かなので気に入っています。
山手台小学校への通学路も綺麗です。
仮にオアシスがなくなっても下に降りればスーパーもある。
(なくなったら不便なので阪急オアシスを応援すべく、阪急オアシスでばかり買い物しています。)
緑があくさんある場所での子育て、理想的です。バスの本数が増えれば、良いなとは思いますがそのうち増えるとの噂もあるので期待しています。

[593: 通りがかりさん]

最近の山手台は宅地のグリーンベルト（植栽帯）もめっちゃ安っぽくなっているね

以前の山手台では石や化粧ブロックで仕切られていてグリーンベルトが道路より10cmほど一段高くなっていたのに、最近のグリーンベルトは道路と同じ高さで道路との境界も化粧ブロックではなく相当チープな部材使った処理になっている

コストけちる為だろうけど、正直あれはいただけない

[594: 名無しさん]

確かにグリーンベルトと道路・溝との境界のあれは興ざめで安っぽいですね。
それに，宅地面積がどんどん小さくなっているのにあわせて，
グリーンベルトの幅も狭くなっていますよね，分譲済みの東3丁目と新街区を見比べたら一目瞭然。
http://www.yamatedai.net/assets/img/town/design/main-00.jpg
あと新街区のこの街灯，HPの写真だと一見良さそうに見えますけど，
現地で近くに寄って実際に見ると色といい質感といいめちゃ安っぽい（笑）

[595: 通りがかりさん]

安っぽいというよりあの街路灯はどうみても安い物なんじゃないの
山手台の南部とかコミュニティロード、北公園等で使われている各種の高級なデザイン灯とは大違いだよ

[596: ご近所さん]

確かに２丁目や中央公園あたりコミュニティロードの一目で高級と分かる街灯と比べたら月とスッポンですね

[597: 名無しさん]

すぐにここでしか文句言えない人たちが復活してきますね。
建設的な意見や情報交換以外はいりません。
出て行ってください。

[598: 匿名さん]

50年後はともかく、今買って老後までスーパーなどの生活インフラが維持されるかどうかや、坪単価の妥当性や適正価格、老後売却する頃に土地が資産価値を保っているかどうかは、とても重要な事だと思います。その視点において、指摘されている主要なマイナス意見は、関係者や業者にとっては耳が痛いかもしれませんが、筋が通った正論や一理ある指摘が殆どに見えますけどね。

[599: 通りがかりさん]

山手台と同じ宝塚の山の上で同じ阪急が一昔前に分譲した逆瀬台からは、
大分前に阪急オアシス撤退（阪急オアシス撤退→サクレット→シード）して
現在はスーパー1軒もなくなってる

まともな人間なら山手台だけは店やスーパー等の施設が将来に渡って
維持されるとは思わないでしょう

でも宅地の販売価格には、現時点では食品スーパーがある事や
コンビニやドラッグストアがもうじきオープンする事が
もろに転嫁されまくっているから、その点はしっかり考えたほうがいいね

[600: 通りがかりさん]

子育て世帯がたくさん増えて、賑やかになることを願います。
以前と比較すると不満もあると思いますが、この掲示板を読まず、売り出し中の土地のみを見た場合はそんなに悪くないと思いました。
昔の絶頂期を知らなければ、眺望もよく治安もよく、気にいる人も多い気がします。