阪急が分譲する宝塚市山手台【Part12】

[匿名さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart12です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/516297/

[290: 匿名さん]

山手台に住んでいます。

今後、開発される予定の施設はあるんですか？

[291: 匿名さん]

山手台小学校の前にマンションの計画があったみたいですけど、地盤が硬すぎて無くなったみたいですよ。
阪急不動産の跡地に何か出来そうですね。

[292: 匿名さん]

山手台に住んでます。
最近地価の値下がりが気になります。
山手で静かな良いところですが、もう少し便利な地域だと、地価の下落もおさえられるのではと思ってしまいます。
カーシェアや、イオンなどの大型ショッピングセンター、お洒落なカフェやパン屋さん、大型のドラッグストア、コンビニなど。
今後を考えた時、山手台から出なくても、快適に生活できる地域になれば、地価も生活も安定するのではないかな？と。
阪急不動産さんでは、そのような計画は全くないのでしょうか？

[293: ご近所さん]

>>292 匿名さん

わざわざ下から山手台には行かないので、大型店舗は無理でしょうね…
とりあえずあの道路はなんとかしてほしいですね。今でも渋滞がひどいのに、さらに増えるとどうなることやら…
静かで良いところ、が台無しになりそうですね。

[294: 匿名さん]

>>292 匿名さん

それよりも、今あるオアシスを積極的に使って維持していく方が重要
山手台の販促のために存在しているようなものだから、一定の目処がつけばグループ判断で撤退する可能性は十分

[295: 匿名さん]

24時間のコンビニあれば便利だけどなぁ〜〜

[296: 匿名さん]

山本駅付近まで行かないとコンビニがないのは辛い。
阪急不動産の跡地にコンビニ作ってほしいw

[297: 匿名さん]

あのオアシス無くなると本当になにもない町になりそう。。
中山寺にまんだいがあるので、そっちに流れてる人も多いでしょうね

[298: 匿名さん]

山本駅付近までが生活圏と考えればいいんじゃない？
渋滞緩和のためバスもしくは電動自転車推奨で

[299: ご近所さん]

>>296 匿名さん

昔アズナスがあったけど、いつのまにかなくなったので、もうコンビニはできないんじゃないかな…

[300: 匿名さん]

最近また人口増えた？
朝と夜のバスだけど、人多すぎ。

[301: バスは]

朝、夜の阪急バスの乗客の増加はここ2年で急激に増えたよね。

[302: 匿名]

山本駅前のマナーの悪いマイカー送迎車も著しく増えました。

[303: 匿名さん]

コンビニは深夜に騒音が出るから、住民の反対で出来ないみたいだね。
四丁目のバス停前にあったら便利なのにね。

[304: 通りがかりさん]

ほんと、山本駅ロータリーのマイカー送迎のマナーの悪いことといったら！ここ最近流行特に感じる。
もともと、バス優先だし、阪急バスもタクシーももっと強気でいいと思う。山本駅ロータリーは甘い。
以前に比べ、バスの本数は増えたけど、もう少し増やして欲しい。

[305: 匿名さん]

山本駅ロータリーは中山寺の北口みたいに車の乗り入れ禁止にすべきだよ

[306: 通りがかりさん]

そのうち、山本駅ロータリーにも規制がかって欲しい。
朝の通学時間帯は、一部山本駅周辺道路は通行禁止だしね。
一時期、警察も監視していたし。

[307: 匿名さん]

よくマイカー送迎する側なんだけど、バスが来たらもう一度ロータリー回り込むようにして邪魔にならないようにしてるけど、それでもダメだかなぁ？

[308: 通りがかりさん]

そうやって多分皆考えてるんだろうけど、車を停められるところはそうないよね？
それにバスレーンに堂々と停めてる人もいてクラクション鳴らされてるしね。

[309: 匿名さん]

バスが来てるのに堂々と動かない車は、
たしかにどうかと思うわ笑

[310: 匿名さん]

山手台寒くないですか？

[311: 匿名さん]

山本駅前と比べると四丁目辺りは２度ほど違いますよね笑

[312: 通りがかりさん]

山本駅付近に比べたら2度は違うと思う。
本当に寒すぎる！

[313: 通りがかりさん]

3月1日から阪急バスが一部時刻改正しますね。
でなければ、車が増えることで一層渋滞を引き起こし、バスの時間も大幅に狂い、時刻通りの電車に乗れなくなりますからね。そうなれば本末転倒、何のために山手台へ引っ越したのか値打ちもなくなる。阪急バスの決断は良かったのではないかと思います。

[314: 通りがかりさん]

本数少ないけど4丁目からJR中山寺に行く路線ができましたね。個人的には便利になるのでありがたい。

[315: e戸建てファンさん]

バスでJR中山寺に行けるようになったのは朗報だけど、本数、所要時間（経路）ともに、とても通勤・通学に使えるレベルではありませんね。

無いよりはマシって程度で、場所によってはへたしたらあじさいロード経由の徒歩よりも時間がかかる。

[316: 匿名さん]

これか
https://www.hankyubus.co.jp/news/images/170220t2.pdf

[317: 名無しさん]

バスでつながったけど、隣の中山台（五月台、桜台）の地価の下がり具合が悲惨だね。

>>292に地価下落を懸念する山手台住民の声があるけど、山手台も他人事じゃないよ。

特に山手台北部のコストダウンエリアは、中山台と比べて何の優位性も無いから（タウン内利便性も敷地面積も街並みもJRへのバス本数も全て山手台のコストダウンエリアが劣る）、新品タウン効果が剥げ落ちて中古タウンになったら中山台と同レベルかそれ以下の地価に向かって、更にその後は仲良く家余りで山の上の何の変哲も無いバス便オールドタウンとして地価下がっていくと思われる。

つまり損する可能性が高い。

[318: 匿名]

前に、阪急不動産の山手台公式サイトで山手台日記(去年n８閉鎖)担当のおっさんが、大規模な分譲としては最終エリアとなる次期エリアこそはコストダウン路線ではなく日本全国色んな所から見学に来るようなこだわり溢れる先進的な美しい街にするとか言ってたけど、嘘だったのかなｗ

[319: 匿名さん]

スカイルに入ったあたりから、ヤバイぐらい売れなくなってきているね。
建築条件無しで分譲する予定地の大半や5丁目の売れ残りをハウスメーカーや
不動産ブローカーに回したり、まだ売れてない他社に回した分を一括済マークで印象操作したり、
なりふりかまわずあの手この手で売れているようにみせかけようと必死だけど
売れ行き不振は深刻で過去最低は否めない。

一方で同じ阪急不動産の彩都ガーデンフロントは、過去最高レベルのスピードで売れまくり。
ハウスメーカーや他社に1区画も転売しなくても、自社（阪急不動産）と
共同開発・大阪ガスのみで余裕で完売の目処。

一時期はライバルだったのに、比べるのも気の毒なぐらい人気に大差がついている。

どうしてこんな事になった。

渋滞悪化も、もとから酷かった状態だったから、どうってことない規模の新規住民の転入でも
悪化しているだけで、売れ行きが好調だからではない。

[320: 匿名さん]

> ハウスメーカーや他社に1区画も転売しなくても、自社（阪急不動産）と
共同開発・大阪ガスのみで余裕で完売の目処。

大ガスだから売れてる
隣であの価格で売られたらハウスメーカは辛い

[321: 名無しさん]

阪急の建築条件無しの土地が彩都は売れまくっているに対して、宝塚山手台のそれは絶不調だから大ガス云々は関係ないね

単純に、人気、不人気の差だよ

[322: 匿名]

売れ行き不振から、販売促進する為に登記費用（25～30万円）当社負担無料キャンペーンとか安売りやっているけど、そんな事するんだったら、登記費用ではなく夫婦2人と子供2人までの阪急バスの定期券1年分プレゼントとかしたほうがいいのにね。

渋滞悪化は阪急不動産にも責任があるのだから、バスの定期プレゼントしてできるだけ阪急バスの利用促して渋滞を緩和する努力するべき。

1年ほどバス使う習慣できたら、無料期間終了後もマイカーの利用はある程度抑制されるだろう。

[323: e戸建てファンさん]

>>319
彩都ガーデンフロントは、電線地中化や化粧擁壁など景観面のこだわりがあり街並みに魅力がある。
ニュータウン内の利便性は彩都のほうが遥かに上だし。
山手台の今分譲している辺りは、山奥なのに何のこだわりも敷地のゆとりも無くコストけちった
単なる山の上の50坪乱開発密集地に成り下がっている。
売れ行きの差は当然の結果だね。

[324: 匿名さん]

確かに無電柱や化粧よう壁の彩都ガーデンフロントと比べるとと、大幅に街並みの魅力面で見劣りしますね。

山手台の現在販売エリアは区割りも山奥のわりに余裕がないし・・・

[325: 通りがかりさん]

住友林業がかわいそう

[326: 匿名さん]

当初は阪急の中でも宝塚山手台のほうが彩都より高級でこだわりの街づくりって路線だったのに、分譲が進むにつれてどんどん安っぽくなり、いつのまにか彩都以下の何のこだわりもないに山の上の場末になっているっていう。

[327: 匿名]

>>325
気の毒になるぐらい売れてないね。。。

[328: 匿名さん]

>>323
山手台の広告等で「美しい街づくり」とかって紹介されてるのって、殆どが
分譲初期エリアの写真で、あんな景色は今分譲している山手台北部の
どこにも存在しないよ

殆ど「イメージ広告」レベル

[329: 名無しさん]

阪急不動産つながりで彩都箕面ガーデンフロントと宝塚山手台を最近比較検討して両方見に行った人は、90%以上が彩都箕面を選んでいると思う。

現地訪れたら明らかに宝塚山手台のほうが分譲中街区が安っぽくてテンション下がるんだもん。おまけにニュータウン内に阪急オアシス以外何もないのも比較されると辛い所。

[330: 匿名さん]

値段がガーデンフロントの方が高いからね。
山手台は値下げしてるからね。

[331: 匿名さん]

もともとは山手台のほうが遥かに高い高級路線だったのにね・・・

[332: 匿名さん]

>>322
勤務先から交通費出るから旦那さんは大抵バスの定期券持ってるんじゃないかな。

バス利用促進、マイカー抑制の為なら定期よりも奥さん用に無記名式hanicaカード10万円分（上限の20000円までチャージしたカード5枚）と電動自転車1台とかのほうがいいと思う。共働きで両方定期持っている場合は、ヤフオクで売ればいい。

[333: 名無しさん]

ある程度の規模があって電線のない大阪平野一望の街は関西で六麓荘町ぐらいしかなかった。
今更いうまでもなく、六麓荘町は相当な金持ちしか買えない。

彩都ガーデンフロントは関西の住宅地開発史上で初めて
「一般人が買える価格帯で電線の無い街並みと大阪平野を見晴らす眺望」を両立した街。

昭和40～50年代の旧ニュータウンの単なる焼き直し劣化版や売れ残り土地の在庫処分に走らず、
オールドタウンでは得られない新たな付加価値を提供したのが大きい。

モノレール支線駅からすら非徒歩圏というかなりの悪条件でありながら、差別化によって
弱点を上回る魅力を提供し、予想を上回る人気で成功した。

[334: 匿名]

左　彩都ガーデンフロント　右　山手台東5丁目（売り出し中築浅物件）

[335: 匿名さん]

もうじき新名神開通で交通量は更に増える予定です。

今後も分譲するにあたっては、できるだけマイカー利用者が増えないような
取り組みや工夫など、これ以上の渋滞悪化を抑制する義務が阪急不動産さんにはありますね。

[336: e戸建てファンさん]

>>328
こういうのとかねｗ
http://suumo.jp/front/gazo/bukken/060/N010000/img/144/84186144/8418614...

こんな街並み今分譲している辺りのどこにあんだよ

[337: 匿名]

分譲が進む毎にどんどんコストダウンがひどくなり、何の特徴も無いバナナの叩き売り路線になっていった山手台と正反対ですな。阪急不動産の山手台開発関係者も、爪の垢煎じて飲んだら？


バブルの象徴？ 山梨巨大住宅地の現在
http://business.nikkeibp.co.jp/atcl/opinion/15/221102/081800046/?P=1

筆者：バブル期に開発された郊外型巨大住宅地ですか。リゾート地に建てられた一部のマンションの
ように、廃墟化が進んでいそうですね。

井出氏：いや、違うんですよ。今でも人気の住宅地。管理もしっかりされているようです。

＜中略＞

　バブル崩壊によって地価は急激に下がった。積水ハウスは売値を下げるための工夫として、90年代
後半から、庭の樹木を減らしたりしてコストを下げた。しかし、「自然の中で暮らす」というコンセ
プトと矛盾したこともあって、このコスト削減策でコモアしおつは評判を下げることになる。

　「これじゃだめだ」。同社は2005年に大きく方針を転換する。それまでの「家づくり」から「街づ
くり」への転換である。

　建物同士を余裕を持って配置し、敷地境界に塀を設けずに樹木を多く配置。隣同士のコミュニティ
ーを育むような設計とすることで、付加価値を上げる方針を採った。コモアしおつの一角にこうした
住戸を配置し、同年4月に「トリコパルク」として売り出した。

　結果的にこの決断が実を結んだ。隣人同士のトラブルはなく、地域の良好なコミュニティーが形成
されたことで、それまでの東京に勤務する層だけでなく、地元の住民からも「住み替えたい」という
需要が現れ始めたのだ。価格が3000万～4000万円とバブル期に比べて半額程度になったことも地元の
需要を増大させた。

「最初に売れなくて良かった」

　アフターサービスの質の高さも評判を呼んだ。分譲から24年間、積水ハウスのアフターサービス担
当者は一度も変わっていない。担当者である奈良和秋氏は現地事務所に勤務し、地域住民の細かい要
望を聞き続け、信頼関係を築いている。「年に2～3件は、奈良さんからの紹介で物件の注文が入る」
と積水ハウスの貴田氏は言う。

　注文のペースはバブル崩壊直後から持ち直し、積水ハウスが持つ約1200区画ある宅地のうち、残り
は27区画になった。「逆説的ではあるが、最初に売り切れなかったのが街としては良かった」と貴田
氏。分譲を開始してすぐにすべて売った場合、同じような年齢層が住む街となる。高齢化も一気に進
行するため、数十年たった時に問題になりやすい。

　一方でコモアしおつは徐々に売れていったため、年齢構成はバランスが取れている。最初に分譲し
た住宅の一部は売りに出され、それを地元の若い層が買っている。この数年では中古需要が新築需要
より圧倒的に多いという。

　コモアしおつの総事業費は非公表だが、バブル当時の地価や造成工事などを考えると、数百億円の
規模だろう。バブル崩壊で分譲価格が下がったことで、積水ハウスとして高い利益率を計上するプロ
ジェクトではないことは容易に想像がつく。

　しかし貴田氏は「このプロジェクトが弊社の財産になる」という。下がり続ける地価に対して、建
物や街の設計としてどんな工夫ができるか。家単体ではなく、街として価値を上げるためにどうした
らいいか。24年間に及ぶ苦悩の末に導き出された解決策が、コモアしおつに詰まっているからだ。

　ひょんなことから取材することになったコモアしおつ。バブル期の住宅事情を知ることが目的だっ
たが、「住みやすい街をどうつくっていくか」というとても大切なことのヒントを得た気がした。

[338: 匿名さん]

これは醜いｗ　宝塚山手台一丁目バス停

しかもこれ最近ベンチが壊れて応急処置でこうなっているのではなく
5年以上前からずっとこの状態

こんなの購入検討者が見たら、将来の街のインフラの維持管理補修や
阪急グループの公共交通や食品スーパーの維持などが
ちゃんとなされるのか不安になって山手台はやめるよね