阪急が分譲する宝塚市山手台【Part12】

[匿名さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart12です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/516297/

[241: 周辺住民さん]

スカイルを販売開始した当初は広告やインターネットなどの区画図面もスカイル単独で表示して販売状況もオープンにしていたけど、あまりにも売れ行きが不振で焦ったんんだろう、すでに分譲が終わったビューノやクレアスまで含めた超引いた広域の図面に切り替えて、売れなかったから業者に転売した分まで契約済マークで埋め尽くすことでまるで売れ行き好調かのような錯覚させる手法に走り、販売状況もクローズド（非公開）に切り替えたね。

[242: 匿名さん]

ＨＭの指定が無い自由度は魅力。
逆に知識を備えていないとどこのＨＭにすれば良いか迷うという悩みも生まれそうだけど、これも楽しみの一つと前向きに考えると家を買うワクワク感は増すかと。

何かと自由を感じさせるこの条件。
珍しいスタンスだという感想です。

[243: 匿名さん]

>>242
唐突なレスだけど、東5丁目のスカイルが分譲開始されたあたりから山手台の宅地販売は絶不調で、

どんどん建築条件無しの宅地が予定変更されて、ＨＭや不動産業者に横流しされて

建売住宅や条件付ばかりになっていますよ。

あまりに販売が不振で、宅地をスケジュールにあわせてさばく為だけど、売れ行きが悪いのを隠す為に

>>241さんが指摘しているような事までやっている醜い状態。

[244: 匿名さん]

同じ阪急不動産の彩都の条件無し宅地は、申し込み殺到で売れ行き絶好調。
山手台の条件無し宅地は売れ行き絶不振すぎて、ごまかす為に業者に横流し。
どうしてこうなった。

[245: 住まいに詳しい人]

山手台の今分譲しているエリアは登りきった山奥なのに、区割りが平均50坪そこそこの密集地で造成のコストダウン（コンクリートむきだし等）も激しいからね。

駅からバス便エリアで山登らされても、それに見合う広さやプラスアルファの価値も感じられず、ただのバブル塩漬け売れ残り地の在庫処分にしか感じられない人が多くなってきているのでしょう。

彩都は一時期は停滞していたけど勢いが復活し、街に高揚感がある。
どんどん彩都内でも施設やお店はできているし、彩都西トンネルが開通して、北大阪急行延伸後の御堂筋線の始発駅となる新箕面駅へのバス便開通がほぼ確実になったのも追い風。

阪急が今分譲している彩都ガーデンフロントは、山手台より優れた大阪平野、都心一望の眺望に加えて（山手台北部は眺望の方向が西向きで微妙、わざわざ宣伝するのは恥ずかしいレベル）、電線を地中化する事で、既存の住宅地や昭和のニュータウンでは得られない大きな付加価値を提供しているのが最大の人気のポイント。
擁壁も山手台のようなコストダウン丸出しのコンクリート面むきだしではなく化粧擁壁で、歩道や車道の舗装にも一定のこだわりがあり上質なまちづくりの基本は抑えている。

あと基礎自治体レベルで言えば、宝塚市は行政運営や街づくりがとにかくお粗末でオワコン感が強くどんどん不人気な＊＊＊市になっているのに対して、箕面市は市長が頑張っている事もあり、関西でも屈指の人気ってのもあるかな。北大阪急行の延伸決定や阪大の新キャンパス決定など勢いがある。
https://www.city.minoh.lg.jp/brand/documents/readytomove2016_naka.pdf
https://www.city.minoh.lg.jp/brand/documents/readytomove2016_omote.pdf

[246: 匿名]

阪急の彩都ガーデンフロントは建売も質が高い。
プラウドシーズンやファインコートと同じ昭和工務店で植栽や外構にもこだわっている。

阪急が横流しした土地に得体の知れない安物の建売を建てて植栽や外構も極限までけちって仲介業者が販売している山手台東5丁目とえらい違い。

[247: 周辺住民さん]

>>246
こういう家ねｗ

宝塚市 山手台東５丁目 ４ＬＤＫ　3280万円
http://www.athome.co.jp/kodate/1033982314/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC&...
宝塚市 山手台東５丁目 ４ＬＤＫ　3880万円
http://www.athome.co.jp/kodate/6164106501/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC&...

[248: 匿名さん]

未だにバス路線は拡充されず、JR中山寺も使えず。

[249: 匿名さん]

>>246
昭和工務店ってw

[250: 匿名さん]

絶望的な販売不振。彩都の阪急分譲地はバカ売れしているのにえらく差がついたね・・・

[251: 匿名さん]

西４丁目やビューノあたりから始まったコストダウン新品商法の賞味期限がいよいよ切れて通用しなくなったという事でしょうね。

[252: 匿名さん]

>>248
バス便の未来も彩都のほうが明るいのが痛いところだね。

新箕面駅が開業してバスが通れば（確実）、山手台の唯一？の自慢だった梅田（大阪）までの所要時間の短さも逆転される。
https://www.city.minoh.lg.jp/kitakyu/documents/outline_pamf.pdf

しかも新箕面は始発駅となるので座れる。同時に新大阪へのアクセスも惨敗となる。

[253: 周辺住民さん]

山手台も売れ行き悲惨だけど、売布自由ガ丘は更に凄まじい。

誰がつけたのか絶望的な地名センスにも呆れるが、販売開始から3年弱で
130区画のうち驚愕の30戸程度（建売込み）しか売れてない。
あの手この手のキャンペーンや値下げしまくっているにも関わらず。

宝塚市自体がいよいよ小林一三が築いたブランドを使い果たして
完全に終焉して、家買う層から完全に忌み嫌われる超絶不人気の街になったのが現実かもしれない。

[254: 匿名さん]

売布自由ガ丘は、住宅購入支援キャンペーン　土地価格１７５２万円　推奨建物本体価格１２２８万円（税込）とかやっているが、そこまで安売りしてもなかなか売れない。まがりなりにも建物は大手ハウスメーカー（エスバイエル）なのに。
まぁ山手台もあまりにも売れ行き悪いから捌く為に業者に流した土地で建売3080万円とか出ていたから似たようなものとも言えるが・・・。

[255: 匿名さん]

>誰がつけたのか絶望的な地名センスにも呆れる

確かに

[256: 匿名さん]

>>154
あまりにも売れ行き悪いからSxLもあきらめたのか数十区画を建売業者にまとめて売り飛ばしたね。

先週あたりから買い取った業者が広告入れて販売開始している。

[257: 匿名さん]

郊外の住宅地に建売なんてやめて欲しいですね。
住民レベルが下がる。

[258: 匿名さん]

怖い事言うね〜〜

[259: 購入検討中さん]

山手台からJR中山寺までの路線バス出して下さい。あと、公園がしょぼすぎ。子供が集える遊具のある公園がありません。

[260: 匿名さん]

彩都は（モノレールに加えて）バス路線もどんどん拡充されて、中部地区も稼動、国の特区指定、彩都西トンネル開通、北急延伸＝御堂筋線始発となる新箕面駅決定（彩都箕面からバスで15分直通がほぼ確実）と明るい話題が多いですね。
http://www.saito.tv/archives/001/201605/16.05.25%E3%80%80HP%E8%B3%87%E...

それに加えガーデンフロント彩都は、電線地中化・化粧擁壁と大阪平野一望の眺望など既存の分譲地で得られない付加価値のパッケージングが見事当たって、ひとつ前のガーデンテラスの苦戦が嘘のような絶好調で売れまくり

それに比べて同じ阪急が分譲している山手台は、、、
明るい材料が皆無で悲観材料ばかり、山奥でコストダウンで密集でなんのこだわりもなしで売れ行き超絶不調、、、

[261: 匿名さん]

注文住宅世帯と建売世帯では、生活水準やマナーが明らかに違います。
建売の街にはしてほしくないですね。

[262: 匿名さん]

彩都西は陸の孤島でしょ。

[263: 匿名さん]

>>262
丁度購入するとき、彩都は阪急ガーデンテラスの発売中だった。
その時はまさに陸の孤島のイメージで、バスもなければモノレールまで歩いて１５分弱。その上ちょっと高い。だから、山手台買ったが、今となっては自分の将来性を見る目が無かったと激しく後悔。

仕事で先日行ったら、明らかに街の発展度合が違う上に、挙句の果てにバスが走っているようだった。明らかに山手台の方が陸の孤島だよ。

[264: 匿名さん]

>>263

どちらを選んだとしても結果に大差はないから、気にする必要なし

目○鼻○

[265: 匿名さん]

ぜんぜん違いますね。

＞仕事で先日行ったら、明らかに街の発展度合が違う上に、挙句の果てにバスが走っているようだった。
＞明らかに山手台の方が陸の孤島だよ。

残念ながら、それが客観的な意見だと思います。
彩都のほうがあきらかにタウン内の施設も充実してきて発展していますし
勢いがありますが、山手台は何も無い上に不人気になりオワコン臭が漂いはじめています。

彩都は巨額の税金も投入されているだけあって、道路などインフラの立派さも段違いです。

[266: 匿名さん]

>>261
心配すんな
彩都なんかマンションと賃貸の街
民度低いから族まで吸い寄せる
山手台の方がまし

[267: 匿名さん]

コストダウンしまくりで陳腐化して安売りしても注文住宅が建てられる層に見向きもされなくなって売れなくなっている山手台に対して、彩都は安売りせずとも山手台より高い値段で売れまくっている時点で、現実逃避しても虚しいですよ。

阪急不動産の公式ウェブサイトも彩都は力入れていますが、山手台はスカイルの販売絶不調（殆ど売れない為に業者に転売して売れたかのように偽装）あたりからもうあきらめたのように放置され気味になっていますね。

[268: 匿名]

>>251

近隣や宝塚市内のバス便エリアの昭和ニュータウンの仲介土地よりも、

少し区割りを狭くして、少しだけ高い価格で大量にぶつければ、

何の付加価値も無い目いっぱいコストダウンした住宅地でも

新品効果で宝塚の山腹バス便エリアにもともと一定あった宅地探し需要をごっそり

丸ごと総取りで奪えて、坪単価や儲けを最大化できるという安易な路線は

一定期間は成立したが、いよいよ破綻したってことだね。

需要を奪われた側の昭和のバス便ニュータウンや駅から遠く坂道の宅地が需給悪化で想定以上に暴落し、

酷いと坪30万未満（60～70坪で2000万以下）にまで下がっているので、需要を奪った側の山手台のほうが

「何も無い不便な山奥で何の変哲も無いこだわりもない住宅地の癖になんでこんなに高いの」

と見えるようになってしまい、山手台自身も売れなくなった。

[270: 匿名さん]

山の上で50坪台庭なし(駐車スペース2台必須の結果)だったら、陽当たり、風通しや隣の家との間のゆとりという点では、この辺の平地、中筋や荒牧あたりの住環境と大差ない。

中筋も荒牧も、ここ十数年で多くの商業施設ができて便利になった(山手台からもわざわざ車で買い物や食事に訪れるくらい)から、山の上ならではの開放感がなくて価格も大差がないのなら、わざわざ山手台を選ぶ理由はないだろうね。

[272: 物件比較中さん]

>>270

いいことは分かっているけど、物件自体なかなか出てこない。
バラ公園周辺は環境もアクセスもよさそうで、築浅中古も視野に入れてるけど。
中筋〜山本あたりにいくつか小規模の分譲があるけど、線路沿いとかでどれもイマイチ。

[273: 匿名さん]

宝塚でもその近辺も含めて平地にまともな住宅地があれば、土地を買って家を建てて住みたいというニーズは多いんですよ。

でも役所が建売業者が開発しやすいように開発基準を誘導しているから、駅から徒歩圏の平地（殆どが建ぺい率60%）は30坪の建築条件付のミニ開発物件しかでてこないというマヌケな状態になっている。

[274: 匿名さん]

確かに宝塚市側はそういうのが多い。
伊丹の国道176号より北の限られた場所は、協定で最低敷地面積が別に決められていて街並みもいい感じなんだけど、新規分譲も中古も極端に少ない。
この辺で物件が出たらすぐ知らせてほしいと、不動産屋にリクエストしてる人が何人もいるみたい。

[275: 匿名さん]

どうでもいいけど、最新情報に出ているエネループバイク試乗体験ってなんだよ（笑）
エネループバイクって最後に新製品が出たのが５年以上前でとっくに昔に（自転車もパナソニックに統合されて）製造中止、廃番になっているだろ。
いったい何年使いまわしているんだよ（笑）
バッテリーもへたりまくっているだろうし、性能も一般的な電動アシスト自転車の最新機種と比べて悪すぎるだろうし、そんなの試乗で貸し出しても逆効果で宅地の売上促進どころか、ますます売上落ちるよ。

[276: 匿名]

業者に転売しまくるほど売れ行きが悪化しているから、たぶん経費もぎりぎりまで削っているんでしょ

[277: 匿名さん]

そもそもあんな所に住み続けたい？

[278: 匿名さん]

住み続けたい‼️

http://m.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/q1272607292

[279: 匿名さん]

なんのこだわりもなくなった単なる山の上の場末コストダウン密集地に成り下がった宝塚山手台は
彩都ガーデンフロントどころかいまや北摂一安いと揶揄されていたタマスマ（茨木市山手台新町）以下だな。

タマスマ
http://www.tamasma577.com/landplan/index.html
・タウンセキュリティ（警備員巡回、防犯システム、防犯カメラ24時間録画）
・専用バスでJR阪急2wayアクセス（JR茨木から大阪15分、京都20分）
・阪急茨木市駅、JR茨木駅周辺は山本とは比較にならない利便性（周辺年間商品販売額：山本駅20億円、茨木市駅305億円、茨木駅187億円）

山手台は広告やHPなどの宣伝で安心安全の街などとほざいているが、ふもとから遠いにも関わらず交番すらなくタウンセキュリティの類は一切無しで空き巣天国状態。
幹線道路も危険で、死亡事故も含む交通事故は普通に昔から多い。
幹線道路ではないが、山手台小学校のマイカー通勤の教員が生徒を轢いて重症を負わすという大変な不祥事も先々月に発生した。

[280: 匿名さん]

たまスマは、住人がいかついのが多いよ！
あそこ安いから住んでる住人も品がない！
宝塚で家探すなら、山手台は皆んな見に来てるよね。

[281: 匿名さん]

たますま3600万

阪急不動産 宝塚山手台バナー広告(アドセンス)
土地1600万円台(建築条件なし) 注文住宅3333万円

残念ながらこれが現実

[282: 匿名さん]

>>281
タマスマって建売は3000万円代ですが、
同じように注文にしたら4500万ぐらいはしますよ

以前話を聞きに行きましたが、土地1500万、建物2500万、外構や諸経費で500万ぐらいで
思ったより建物が高かったです。
太陽光、エネファーム、セキュリティ、国産材、瓦屋根、水回りとかかなり良さそうでしたがその分高いようです。

[283: 匿名さん]

桜台に南野陽子の実家あるの知ってた？

昔は福本豊や山本太郎さんも住んでたみたい。本当かな？

[284: 匿名さん]

中山台はちょっと前までJR西日本の社長とかも住んでたみたいだよ
リタイアした老人住民も日本有数の大企業の役員がゴロゴロ

でも全体としては落ちぶれて空き家、空き地だらけで見事に過疎ってますね

[285: 匿名さん]

山手台に住んでますが、いいですよ。
とても気に入っています。

自然は豊かだし空気も綺麗、住んでる人もおっとりとした優しい方が多いです。
コミュニティーもこれから活動が更に活発になって楽しそうはイベントも色々ありそうですしね、
街頭がもう少し明るいといいかな。

山手台小学校はグランド広いし、
モデル校か何かで教室に扉がなく解放的、子供達の自主性に任せてチャイムはなりません。

宅配でいろんな業者が出入りしているので買い物に行かなくても玄関先で受け取れますし、
特に不自由してません。
新しい街で住むのは気持ちいいです。

[286: 匿名さん]

マンション購入希望者の関西で「住んでみたい街」２０１６

「メジャーセブン」調べ

１位：西宮北口　２位：夙川　３位：岡本　４位：梅田　５位：宝塚・・・１０位：芦屋

http://www.kobe-np.co.jp/news/shakai/201610/img/b_09577619.jpg

中川（卑弥呼）市長の思惑通りに市政が運営されている様ですね。
宝塚：５位おめでとうございます。

[287: 検討者さん]

山手台の開発はいつまで続き、人口はどの位増えるのでしょうか？

[289: 匿名さん]

現実から逃避する286のような悲しきステマ妄想記事とは裏腹に、
地価下がりっぱなしの一人負け凋落が宝塚の深刻な問題。

[290: 匿名さん]

山手台に住んでいます。

今後、開発される予定の施設はあるんですか？