阪急が分譲する宝塚市山手台【Part12】

[匿名さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart12です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/516297/

[225: 匿名さん [女性 30代]]

それとは別で、今開発されているところに建つと聞いたのですが、マンションが建つのですか？

[226: 匿名さん]

市営住宅の話し、知り合いから聞いたことあります。
あんなに山を切り崩して開発して、また家が建つのかと思ったら、市営？県営？住宅が建つらしいと聞きました。
不便なところなのに…
県営住宅みたいなのがまた建つのでしょうか…

[227: 匿名さん]

以前から話はあります。
雇用促進住宅とかではなさそうですが

[228: 匿名さん]

山手台東5丁目新築戸建 3280万円
今朝の広告

[229: 買い換え検討中 [男性 40代]]

阪急不動産さん、中山寺までのバスはいつになったら路線拡大するのですか？
購入時にいずれ拡大はするでしょうとおっしゃっていました。

沿線顧客獲得で阪急山手台の住民にJR線を使わせなくないのはよく分かりますが、住民の満足を1番に考えるべきではないですか？

[230: 匿名さん]

山本駅からJR中山寺経由逆瀬川行きが出ているので、今でもバスだけで中山寺へ行こうと思えば行くことができます
将来住民が高齢化したときには、マイカーに頼らなくてもいろんな所に行けるようになればいいね

[231: 匿名さん]

不動産の営業なんて口八丁ですからね

売る為には曖昧な表現を駆使してその気にさせますから、信用できませんよ

[234: 匿名さん]

>>228
とうとう新築で3080万円まででてきたね。

いよいよ末期的な状況かもしれない。

スカイルを分譲開始してからますます絶望的に阪急の通常の分譲が売れ行きが悪くなって、建売業者やハウスメーカーに予定変更で横流しした分も【済】表示にして、順調に売れているように見せかけるような事までするようになった。

[235: 匿名さん]

最近の地価上昇とは間逆の傾向
需要を無視した供給量と、立地を無視した価格設定を長年押し通した成れの果てといったところか

[236: 住まいに詳しい人]

ちょっと前はライバルだった彩都とえらい大差がついちゃったねぇ・・・

あっちは、モノレール支線駅からバスすらない徒歩15分以上の坂道なのに
胡散臭い建売業者や仲介業者に横流しせずとも、阪急だけで販売好調で完売寸前

まぁ、この郊外家余り土地余りの時代にわざわざ山を破壊して何の変哲も付加価値もない
昭和ニュータウンの焼き直しだからねぇ

新規過剰供給でお隣の中山台が暴落している最中、急ピッチで売り逃げする為に大量供給して
なおかつ、以前のそこそここだわっていたまちづくりの残り香を利用した、コストダウンしまくって
割高な狭小細切れ路線じゃ、見込み客がつきて窮地に陥っているのは当然の結果かもね

[237: 住まいに詳しい人]

いうまでもないけど、（受給を無視した）新規過剰供給ってのは、山手台も含め宝塚市のアホみたいな後先考えない焼き畑的な新規開発推進体質のことな。

中山台なんて（中山台自身には別に罪は無いけど）、アホな行政がこの人口減少時代に類似の焼き直し（山手台など）の新規開発、新規供給促進しているせいで65～75坪の土地で今の相場が2000万未満（坪20万円代）と、メインの分譲時期の昭和50年代（坪単価が大卒初任給の2倍強）よりも物価を考慮すると事実上安くなっているからなｗ

お粗末な開発行政・過剰供給の結果、それなりにタウン内の最低限のインフラ（銀行・ATM・郵便局、スーパー、医療薬局等）もあって、阪急だけでなうJRもバスで利用できるお隣の中山台が、70坪でも2000万未満になっている状況で、何の付加価値もメリットもない山奥のコストダウン狭小50坪密集地を割高な価格で買う人がそうそういるるわけがないから、売れずに業者転売されて、仲介で恥ずかしい物件が出回っているのは当然の結果かもね。

[238: 検討中の奥さま]

阪急さんの企業努力のおかげでだいぶんお安くなってきましたねぇ^_^
公立幼稚園も出来たしぃ、
あ梅の花でパートできますよね！
あ、まだ価格的に買えないんですけどねぇもう少し安くなったら買いたい人は旦那の会社にたくさんいるみたいですけど！
眺望素晴らしい素敵な山手台に早く住める火を夢見ています！

[239: 匿名さん]

>>236

最近、僻地ニュータウン住民？同士の小競り合いが多いですね。
それとも暇な販売員が他所をディスってるだけ？（笑）

[240: 匿名]

>>236
彩都のガーデンフラントは、景観にこだわった化粧擁壁や電線地中化など、

かつての昭和ニュータウンの二番煎じや今新品であること以外に特徴のない使い捨てではなく、

一定の付加価値や差別化を追求して提供していますから、それが好調の要因でしょうね。

以前はともかく今の宝塚山手台は何のこだわりもない単なる山の上のコストダウン50坪密集地に

成り果てましたから、販売不調は当然の結果ではないでしょうか。

[241: 周辺住民さん]

スカイルを販売開始した当初は広告やインターネットなどの区画図面もスカイル単独で表示して販売状況もオープンにしていたけど、あまりにも売れ行きが不振で焦ったんんだろう、すでに分譲が終わったビューノやクレアスまで含めた超引いた広域の図面に切り替えて、売れなかったから業者に転売した分まで契約済マークで埋め尽くすことでまるで売れ行き好調かのような錯覚させる手法に走り、販売状況もクローズド（非公開）に切り替えたね。

[242: 匿名さん]

ＨＭの指定が無い自由度は魅力。
逆に知識を備えていないとどこのＨＭにすれば良いか迷うという悩みも生まれそうだけど、これも楽しみの一つと前向きに考えると家を買うワクワク感は増すかと。

何かと自由を感じさせるこの条件。
珍しいスタンスだという感想です。

[243: 匿名さん]

>>242
唐突なレスだけど、東5丁目のスカイルが分譲開始されたあたりから山手台の宅地販売は絶不調で、

どんどん建築条件無しの宅地が予定変更されて、ＨＭや不動産業者に横流しされて

建売住宅や条件付ばかりになっていますよ。

あまりに販売が不振で、宅地をスケジュールにあわせてさばく為だけど、売れ行きが悪いのを隠す為に

>>241さんが指摘しているような事までやっている醜い状態。

[244: 匿名さん]

同じ阪急不動産の彩都の条件無し宅地は、申し込み殺到で売れ行き絶好調。
山手台の条件無し宅地は売れ行き絶不振すぎて、ごまかす為に業者に横流し。
どうしてこうなった。

[245: 住まいに詳しい人]

山手台の今分譲しているエリアは登りきった山奥なのに、区割りが平均50坪そこそこの密集地で造成のコストダウン（コンクリートむきだし等）も激しいからね。

駅からバス便エリアで山登らされても、それに見合う広さやプラスアルファの価値も感じられず、ただのバブル塩漬け売れ残り地の在庫処分にしか感じられない人が多くなってきているのでしょう。

彩都は一時期は停滞していたけど勢いが復活し、街に高揚感がある。
どんどん彩都内でも施設やお店はできているし、彩都西トンネルが開通して、北大阪急行延伸後の御堂筋線の始発駅となる新箕面駅へのバス便開通がほぼ確実になったのも追い風。

阪急が今分譲している彩都ガーデンフロントは、山手台より優れた大阪平野、都心一望の眺望に加えて（山手台北部は眺望の方向が西向きで微妙、わざわざ宣伝するのは恥ずかしいレベル）、電線を地中化する事で、既存の住宅地や昭和のニュータウンでは得られない大きな付加価値を提供しているのが最大の人気のポイント。
擁壁も山手台のようなコストダウン丸出しのコンクリート面むきだしではなく化粧擁壁で、歩道や車道の舗装にも一定のこだわりがあり上質なまちづくりの基本は抑えている。

あと基礎自治体レベルで言えば、宝塚市は行政運営や街づくりがとにかくお粗末でオワコン感が強くどんどん不人気な＊＊＊市になっているのに対して、箕面市は市長が頑張っている事もあり、関西でも屈指の人気ってのもあるかな。北大阪急行の延伸決定や阪大の新キャンパス決定など勢いがある。
https://www.city.minoh.lg.jp/brand/documents/readytomove2016_naka.pdf
https://www.city.minoh.lg.jp/brand/documents/readytomove2016_omote.pdf

[246: 匿名]

阪急の彩都ガーデンフロントは建売も質が高い。
プラウドシーズンやファインコートと同じ昭和工務店で植栽や外構にもこだわっている。

阪急が横流しした土地に得体の知れない安物の建売を建てて植栽や外構も極限までけちって仲介業者が販売している山手台東5丁目とえらい違い。

[247: 周辺住民さん]

>>246
こういう家ねｗ

宝塚市 山手台東５丁目 ４ＬＤＫ　3280万円
http://www.athome.co.jp/kodate/1033982314/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC&...
宝塚市 山手台東５丁目 ４ＬＤＫ　3880万円
http://www.athome.co.jp/kodate/6164106501/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC&...

[248: 匿名さん]

未だにバス路線は拡充されず、JR中山寺も使えず。

[249: 匿名さん]

>>246
昭和工務店ってw

[250: 匿名さん]

絶望的な販売不振。彩都の阪急分譲地はバカ売れしているのにえらく差がついたね・・・

[251: 匿名さん]

西４丁目やビューノあたりから始まったコストダウン新品商法の賞味期限がいよいよ切れて通用しなくなったという事でしょうね。

[252: 匿名さん]

>>248
バス便の未来も彩都のほうが明るいのが痛いところだね。

新箕面駅が開業してバスが通れば（確実）、山手台の唯一？の自慢だった梅田（大阪）までの所要時間の短さも逆転される。
https://www.city.minoh.lg.jp/kitakyu/documents/outline_pamf.pdf

しかも新箕面は始発駅となるので座れる。同時に新大阪へのアクセスも惨敗となる。

[253: 周辺住民さん]

山手台も売れ行き悲惨だけど、売布自由ガ丘は更に凄まじい。

誰がつけたのか絶望的な地名センスにも呆れるが、販売開始から3年弱で
130区画のうち驚愕の30戸程度（建売込み）しか売れてない。
あの手この手のキャンペーンや値下げしまくっているにも関わらず。

宝塚市自体がいよいよ小林一三が築いたブランドを使い果たして
完全に終焉して、家買う層から完全に忌み嫌われる超絶不人気の街になったのが現実かもしれない。

[254: 匿名さん]

売布自由ガ丘は、住宅購入支援キャンペーン　土地価格１７５２万円　推奨建物本体価格１２２８万円（税込）とかやっているが、そこまで安売りしてもなかなか売れない。まがりなりにも建物は大手ハウスメーカー（エスバイエル）なのに。
まぁ山手台もあまりにも売れ行き悪いから捌く為に業者に流した土地で建売3080万円とか出ていたから似たようなものとも言えるが・・・。

[255: 匿名さん]

>誰がつけたのか絶望的な地名センスにも呆れる

確かに

[256: 匿名さん]

>>154
あまりにも売れ行き悪いからSxLもあきらめたのか数十区画を建売業者にまとめて売り飛ばしたね。

先週あたりから買い取った業者が広告入れて販売開始している。

[257: 匿名さん]

郊外の住宅地に建売なんてやめて欲しいですね。
住民レベルが下がる。

[258: 匿名さん]

怖い事言うね〜〜

[259: 購入検討中さん]

山手台からJR中山寺までの路線バス出して下さい。あと、公園がしょぼすぎ。子供が集える遊具のある公園がありません。

[260: 匿名さん]

彩都は（モノレールに加えて）バス路線もどんどん拡充されて、中部地区も稼動、国の特区指定、彩都西トンネル開通、北急延伸＝御堂筋線始発となる新箕面駅決定（彩都箕面からバスで15分直通がほぼ確実）と明るい話題が多いですね。
http://www.saito.tv/archives/001/201605/16.05.25%E3%80%80HP%E8%B3%87%E...

それに加えガーデンフロント彩都は、電線地中化・化粧擁壁と大阪平野一望の眺望など既存の分譲地で得られない付加価値のパッケージングが見事当たって、ひとつ前のガーデンテラスの苦戦が嘘のような絶好調で売れまくり

それに比べて同じ阪急が分譲している山手台は、、、
明るい材料が皆無で悲観材料ばかり、山奥でコストダウンで密集でなんのこだわりもなしで売れ行き超絶不調、、、

[261: 匿名さん]

注文住宅世帯と建売世帯では、生活水準やマナーが明らかに違います。
建売の街にはしてほしくないですね。

[262: 匿名さん]

彩都西は陸の孤島でしょ。

[263: 匿名さん]

>>262
丁度購入するとき、彩都は阪急ガーデンテラスの発売中だった。
その時はまさに陸の孤島のイメージで、バスもなければモノレールまで歩いて１５分弱。その上ちょっと高い。だから、山手台買ったが、今となっては自分の将来性を見る目が無かったと激しく後悔。

仕事で先日行ったら、明らかに街の発展度合が違う上に、挙句の果てにバスが走っているようだった。明らかに山手台の方が陸の孤島だよ。

[264: 匿名さん]

>>263

どちらを選んだとしても結果に大差はないから、気にする必要なし

目○鼻○

[265: 匿名さん]

ぜんぜん違いますね。

＞仕事で先日行ったら、明らかに街の発展度合が違う上に、挙句の果てにバスが走っているようだった。
＞明らかに山手台の方が陸の孤島だよ。

残念ながら、それが客観的な意見だと思います。
彩都のほうがあきらかにタウン内の施設も充実してきて発展していますし
勢いがありますが、山手台は何も無い上に不人気になりオワコン臭が漂いはじめています。

彩都は巨額の税金も投入されているだけあって、道路などインフラの立派さも段違いです。

[266: 匿名さん]

>>261
心配すんな
彩都なんかマンションと賃貸の街
民度低いから族まで吸い寄せる
山手台の方がまし

[267: 匿名さん]

コストダウンしまくりで陳腐化して安売りしても注文住宅が建てられる層に見向きもされなくなって売れなくなっている山手台に対して、彩都は安売りせずとも山手台より高い値段で売れまくっている時点で、現実逃避しても虚しいですよ。

阪急不動産の公式ウェブサイトも彩都は力入れていますが、山手台はスカイルの販売絶不調（殆ど売れない為に業者に転売して売れたかのように偽装）あたりからもうあきらめたのように放置され気味になっていますね。

[268: 匿名]

>>251

近隣や宝塚市内のバス便エリアの昭和ニュータウンの仲介土地よりも、

少し区割りを狭くして、少しだけ高い価格で大量にぶつければ、

何の付加価値も無い目いっぱいコストダウンした住宅地でも

新品効果で宝塚の山腹バス便エリアにもともと一定あった宅地探し需要をごっそり

丸ごと総取りで奪えて、坪単価や儲けを最大化できるという安易な路線は

一定期間は成立したが、いよいよ破綻したってことだね。

需要を奪われた側の昭和のバス便ニュータウンや駅から遠く坂道の宅地が需給悪化で想定以上に暴落し、

酷いと坪30万未満（60～70坪で2000万以下）にまで下がっているので、需要を奪った側の山手台のほうが

「何も無い不便な山奥で何の変哲も無いこだわりもない住宅地の癖になんでこんなに高いの」

と見えるようになってしまい、山手台自身も売れなくなった。

[270: 匿名さん]

山の上で50坪台庭なし(駐車スペース2台必須の結果)だったら、陽当たり、風通しや隣の家との間のゆとりという点では、この辺の平地、中筋や荒牧あたりの住環境と大差ない。

中筋も荒牧も、ここ十数年で多くの商業施設ができて便利になった(山手台からもわざわざ車で買い物や食事に訪れるくらい)から、山の上ならではの開放感がなくて価格も大差がないのなら、わざわざ山手台を選ぶ理由はないだろうね。

[272: 物件比較中さん]

>>270

いいことは分かっているけど、物件自体なかなか出てこない。
バラ公園周辺は環境もアクセスもよさそうで、築浅中古も視野に入れてるけど。
中筋〜山本あたりにいくつか小規模の分譲があるけど、線路沿いとかでどれもイマイチ。

[273: 匿名さん]

宝塚でもその近辺も含めて平地にまともな住宅地があれば、土地を買って家を建てて住みたいというニーズは多いんですよ。

でも役所が建売業者が開発しやすいように開発基準を誘導しているから、駅から徒歩圏の平地（殆どが建ぺい率60%）は30坪の建築条件付のミニ開発物件しかでてこないというマヌケな状態になっている。

[274: 匿名さん]

確かに宝塚市側はそういうのが多い。
伊丹の国道176号より北の限られた場所は、協定で最低敷地面積が別に決められていて街並みもいい感じなんだけど、新規分譲も中古も極端に少ない。
この辺で物件が出たらすぐ知らせてほしいと、不動産屋にリクエストしてる人が何人もいるみたい。