阪急が分譲する宝塚市山手台【Part12】

[匿名さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart12です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/516297/

[161: 匿名さん]

現在の山手台は

・彩都ですら無電中や化粧型枠擁壁などやっているのに、そういった付加価値が一切無くなった
・何もない不便な山本駅にしかバスで出れない
・とんでもない山の上なのに区画は狭く庭も狭く郊外の低層住宅地らしいゆったりとした緑豊かな街並みとは程遠い
・それなのにJRと阪急両方使えてタウン内のインフラもより充実している隣の中山台（中山五月台や中山桜台ｎ65～70坪整形地で2000万前後が相場）より3～4割も坪単価が高く価格自体も高い

そりゃいつまでも売れ続けるわけがないし、客が枯渇して売れなくなってきているのは当然だな

[162: 匿名さん]

>>160
とりあえず山手台で貸しに出ている賃貸戸建てに住んでみて、地域が合うかどうか試して色々散策してみたら？

山手台の最終的な完成度や評価を決定付ける最終工区（今大規模な造成工事している一帯）がどのような開発になるのか見届けてからでも、購入は遅くないと思う。

それに宝塚の山を切り開いたバス便エリアは土地がどんどん余りだしている最中だから、買い急がなくても地価は下がる一方だよ。

評価は人によるだろうけど、西1～2丁目から東2丁目にかけてが初期山手台で1億以上で買った家が殆ど、その後が東1丁目で2000年代半ば頃で7000～8000万が平均、2008年頃から分譲されたのが東3丁目、その後西4丁目。

基本的に後の時期に分譲された街区ほど、コストダウンされているよ。
電線地中化がなくなる（東2丁目）、照明のこだわりがなくなり防犯灯が単なる蛍光灯になる（東1丁目）、石畳やハンプ舗装や道路や階段の仕上げのこだわりがなくなる（東3丁目）、擁壁の自然石仕上げが厚い石積みから薄い石貼りに変更になる（東3丁目）、ごみステーションの設置がなくなりネットだけの簡素なごみ置き場になる（東3丁目）、土地の平均面積がいっきに狭くなる（西4丁目）、グリーンベルトの幅が狭くなる（西4丁目）、擁壁が薄い石貼りですらなくなりコンクリートむきだしになる（西4丁目）、コミュニティロードが簡素になる（西4丁目）、バス通りの幹線道路の植え込みがなくなり街路樹のみとなる（西4丁目）、西4丁目のコストダウンはそのままに更に土地が狭くなる（東5丁目ビューノ）。

[163: 匿名]

全てのお手本となる品格ある街づくりという理念は一切放棄し

あまりにもコストダウンしすぎた結果

いつのまにやら彩都以下の何の魅力もこだわりも無い

山奥のコストダウン密集地になって求心力を失ってしまった。

山手台自身のこだわりや魅力で新規需要を掘り起こして客をとってくる気概はゼロになり

折り込みちらしやウェブやアドセンス広告等でも

「宝塚に不動産や土地をお探しの方は阪急宝塚山手台」

などと、仲介で中山台や逆瀬台など宝塚のバス便エリアに

土地探ししている既存の需要を、何の変哲も無い新品ちょっと割高小さめ土地を

大量供給してぶつけてネコババする作戦の展開で一時的に成功したが

それによりただでさえ土地余りで地価下落気味だった

宝塚市のバス便エリア（特に中山台）の土地余り、供給過剰が更に悪化し

ますます暴落した。

そのせいで何の変哲も無い山手台の山奥のコストダウン土地は割高丸出しになり

売れなくなった。

お粗末なコストダウン商法の結果、自分の首を絞めているという本末転倒の結果。

安売りによる価値の換金は長くは続かない。

[164: 匿名さん]

威勢がいいのはパソコンの前だけなんだね。

[165: 匿名さん]

威勢がいいのはパソコンの前だけなんだよね。

[166: 匿名さん]

この調子ですと、あと数年で隣の中山五月台や中山桜台は坪20万ちょっとになりそうですね。
65坪で古家付1400～1500万とか。平井山荘や売布きよしが丘も値下がりが止まりません。
そうなってくると、バスで山本駅にしか出られない山奥なのに、まちづくりのハード面でもソフト面でも何の付加価値も無く単なるコストカットで土地も狭い50坪密集タウン路線の山手台の販売はますます厳しくなるでしょうね。

[167: 匿名さん]

最近あまりに売れないから、売れ残った大量の土地にまとめて安普請の家建てて
仲介ルートまで使って無理矢理さばくようになってる。

それにしてもこれは醜すぎる。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=060&bs=020&nc...
https://www.century21.jp/kodate/hyogo/28214/detail/107401-93411
https://www.century21.jp/kodate/hyogo/28214/detail/107401-93413

とんでもない山の上を破壊しておいて、緑豊かやゆったりとした街並みどころの騒ぎじゃない。
まぁもともとの区割りが酷い（狭い）からこうなるわけだが。

[168: 阪急宝塚山手台]

邸宅用地に相応しいゆとりの住環境や景観美に拘った高品位のまちづくりは遠い昔
・・・
今や安かろう悪かろうを地で行く在庫処分感丸出しの一世代使い捨て開発になっちゃったな
・・・
良くも悪くも宝塚は小林一三、阪急が創った街
・・・
最高益で余裕のある阪急がこういう開発をするってことは宝塚はもうオワコン同然であるということ

[169: マンコミュファンさん]

167
もう建売屋入れてるのと全く同じ事だな。
「阪急はそのうち建売屋にも売り飛ばすようになるかも」ではなく既成事実。

[170: ご近所の奥さま]

バナナの叩き売り状態そのものですね

とっても悲しいです

かつて私たちに説明していた、日本中のお手本となる街、人生の目標となる憧れの街をつくると言っていたのは口先だけの嘘だったんですね・・・

とっても悲しいです

[171: 匿名さん]

ウソを見抜くリテラシーがあるかどうかが
住んでる場所で一目瞭然なのは良いことかもしれない

[172: 匿名さん]

ここの住民にリテラシーが欠如していることはわかるにせよ
他地域に住んでる人にリテラシーがあるとは限りませんよ

[173: 匿名]

ここで山手台を中傷卑下している者の正体って何なんだろう、興味がある。

　・本当に森林をこよなく愛していて、住宅工事＝森林破壊として悲しんでいる者
　・真剣に宝塚の町づくりを心配して、１００坪のゆったりした町をのぞんでいる者
　・１００坪のゆったりした住宅を阪急がつくれば、買おうとしている者
　・阪急に嫌悪感を持っている者（アンチ）
　・山手台をけなして、相対的に他の住宅の売り上げを伸ばそうとしている不動産屋
　・ただの荒らし

[174: 匿名さん]

中傷ってのは露骨に業者臭がする非中立的な工作員丸出しの表現だね（笑）

現在の山手台は、開発当初から長期間に渡って謳っていた開発理念を一切合切放棄して、あからさまにコストダウンされて何の理念も無い普通のニュータウン以下の在庫処分的な開発になっているのは、誰が見ても現地を歩き比べれば一目瞭然なのだから、まともな人間なら中傷などという表現は使わない。

百歩譲っても批判、批評だな。

[175: e戸建てファン]

マジレスすると、理念もへったくれもない現在の叩き売りに苦言を呈している意見は

初期山手台住民の怒りがメインだろうね。

[176: 買いたいけど買えない人]

No.174はどれに該当しますか？

　・本当に森林をこよなく愛していて、住宅工事＝森林破壊として悲しんでいる者
　・真剣に宝塚の町づくりを心配して、１００坪のゆったりした町をのぞんでいる者
　・１００坪のゆったりした住宅を阪急がつくれば、買おうとしている者
　・阪急に嫌悪感を持っている者（アンチ）
　・山手台をけなして、相対的に他の住宅の売り上げを伸ばそうとしている不動産屋
　・ただの荒らし

[177: 匿名さん]

山の上なのに庭と呼べる庭が無い。
山の上なのに隣の家と屋根がくっつく寸前なほど建て込み。
山の上なのに異様に宅地の緑少なく道路から建物の全貌が丸見え。

人口減少時代にわざわ山を潰すに相応しい、日本中のお手本となる美しいまちづくり。

[178: 匿名さん]

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/516297/res/391-401/
＞　No.400
＞　by 入居済み住民さん　2014-10-16 15:06:55
＞　ケーキ屋やカフェやレストラン…出来て欲しいな！

前に山手台BLOG担当者が、山の上だからお洒落なレストランやおいしい飲食店の出店誘致は難しいとか言い訳していたけど、同じ山の上の隣の中山台には、多数の東京在住の著名人や財界人・大企業幹部が関西滞在時にわざわざ毎回食べにくるほど流行っているお寿司屋さんがある。
http://tabelog.com/hyogo/A2803/A280303/28031110/dtlrvwlst/

ケーキ屋さんの五月台4丁目もそこそこ有名で、他市から買いに来る人がいるし。
http://tabelog.com/hyogo/A2803/A280303/28009131/dtlrvwlst/

言い訳ばかりしていないで、住宅地の付加価値を高める上で必要不可欠な「魅力的なお店」の出店が増えるように、デベロッパーとしての努力やリーズナブルな予算で出店にチャレンジできるようなサポートや投資が必要だろう。単に出店できる土地を用意するというだけではお話にならない。

[179: 匿名さん]

そのうち飯田系の建売が、一番目立つ所にずらりと並ぶんじゃね？

[180: 匿名さん]

山手台公式サイトの「設計者の思い」とかいうコンテンツ、第1回がアップされてから
2年以上放置されていて、一向に更新されず第2回がアップされないね（笑）
http://www.yamatedai.net/developer/
http://www.yamatedai.net/developer/detail.php?id=34

＞ありがとうございました。次回は山手台の各エリアの特徴についてお聞かせ下さい。

今や、誰が見ても平均以下のなんのこだわりもないコストダウン開発に成り果てて
陳腐化する一方たから、恥ずかしくて更新できなくなったのかな（笑）