阪急が分譲する宝塚市山手台【Part12】

[匿名さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart12です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/516297/

[151: 匿名さん]

今まで分譲の回を重ねる毎に露骨にコストダウンが進み安っぽくなり、区割りも狭小化してどんどん陳腐化してきた事実があるのに、そんな開発すら自画自賛してきたおっさんが「山手台のフィナーレとなる最終4工区は必ずや色んな所から見学にくるような誇らしいものに仕上げます」なんていって、額面通りに受け取って信じる奴なんかいるのかよ（笑）

[152: 匿名さん]

今まで散々山の上の非常識な小さい区画を大量分譲した分、
最終街区はできるだけ区割り大きくして、世代偏らせず
品格重視の開発で区画数減らしてゆっくり時間をかけて分譲するべき。

今でさえしばしば山本駅南側の交差点が醜く渋滞したり
ロータリーがカオス状態になる上に、小中学校も
パンク寸前なのに、これから僅か数年で東5丁目の残りと
最終街区で800区画近くも若年ファミリー世代に偏って分譲したら
とんでもないことになる。

[153: 匿名さん]

言うだけで行動力ゼロの輩の集まりだな、ここ
もう何年も同じ主張を繰り返している割には、状況は悪化するばかりw
数年前に実際に行動していれば、現状も変わっていたかもしれないのにね

[155: 匿名さん]

昨年から販売しているスカイルが半年で驚愕の10区画ほどしか売れてない。
あれほど恥もへったくれもないプレゼント企画やったり広告入れまくってるのに。
仕上げコストダウンしまくって割高坪単価で売るために土地小さくして価格帯を下げる安売り路線ですらもう通用しなくなって限界にきて、売れなくなってきている。
あと数年以内など撤退期限を決めて短期集中の大量分譲で売り逃げ計画画策しようとも安売り安物路線ですら売れなくなってきているから、もう売り逃げ自体が無理筋だろ。
一番有り得るのは建売屋にまとめて丸投げして、損切り、撤退ってとこか。

[156: 匿名]

開発業者自らが当初の理念反故にして安売り叩き売りするつもり満々なのに
住民が何やったって変わるわけないだろｗ

口だけではなく“実際に行動”ってプロ市民かよｗ　それこそ非常識極まりないな

[159: 周辺住民さん]

>>155

目いっぱいコストダウンして、坪数も区画数を最大化する為に最低制限面積ぎりぎり付近まで小さくした上で、近隣の既存分譲地の仲介の中古土地取引価格帯よりちょっとだけ高い価格に設定して、新品（新規分譲地）効果で客を奪うという手法じたいが、以前と違って通用しなくなってきたのが大きいな。

最近の山手台の深刻な不調に限らず、売布自由ガ丘もこれをやろうとしたが全くうまくいかず、凄まじい大失敗事業になっている。

一昔前と違って宝塚のブランド・ネームバリューや需要、人気が近年落ちまくっている事もあり、もう"宝塚""新品"いうだけでは、魅力に乏しい開発では売れなくなってきている。

大半の消費者は馬鹿じゃないから、目前に迫っている郊外の家あまり土地あまり時代の到来は意識しているし、いま新品であることになど何の価値も無いと冷静に理解しているからな。

[160: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん [男性 30代]]

山手台西で中古、新築ともに検討していますが、何丁目がオススメや、検討のポイントはありますでしょうか？
実質の坪単価は西、東、丁目などで大きくことなりますでしょうか？
素人な質問で申し訳ないですがよろしくお願いします。

[161: 匿名さん]

現在の山手台は

・彩都ですら無電中や化粧型枠擁壁などやっているのに、そういった付加価値が一切無くなった
・何もない不便な山本駅にしかバスで出れない
・とんでもない山の上なのに区画は狭く庭も狭く郊外の低層住宅地らしいゆったりとした緑豊かな街並みとは程遠い
・それなのにJRと阪急両方使えてタウン内のインフラもより充実している隣の中山台（中山五月台や中山桜台ｎ65～70坪整形地で2000万前後が相場）より3～4割も坪単価が高く価格自体も高い

そりゃいつまでも売れ続けるわけがないし、客が枯渇して売れなくなってきているのは当然だな

[162: 匿名さん]

>>160
とりあえず山手台で貸しに出ている賃貸戸建てに住んでみて、地域が合うかどうか試して色々散策してみたら？

山手台の最終的な完成度や評価を決定付ける最終工区（今大規模な造成工事している一帯）がどのような開発になるのか見届けてからでも、購入は遅くないと思う。

それに宝塚の山を切り開いたバス便エリアは土地がどんどん余りだしている最中だから、買い急がなくても地価は下がる一方だよ。

評価は人によるだろうけど、西1～2丁目から東2丁目にかけてが初期山手台で1億以上で買った家が殆ど、その後が東1丁目で2000年代半ば頃で7000～8000万が平均、2008年頃から分譲されたのが東3丁目、その後西4丁目。

基本的に後の時期に分譲された街区ほど、コストダウンされているよ。
電線地中化がなくなる（東2丁目）、照明のこだわりがなくなり防犯灯が単なる蛍光灯になる（東1丁目）、石畳やハンプ舗装や道路や階段の仕上げのこだわりがなくなる（東3丁目）、擁壁の自然石仕上げが厚い石積みから薄い石貼りに変更になる（東3丁目）、ごみステーションの設置がなくなりネットだけの簡素なごみ置き場になる（東3丁目）、土地の平均面積がいっきに狭くなる（西4丁目）、グリーンベルトの幅が狭くなる（西4丁目）、擁壁が薄い石貼りですらなくなりコンクリートむきだしになる（西4丁目）、コミュニティロードが簡素になる（西4丁目）、バス通りの幹線道路の植え込みがなくなり街路樹のみとなる（西4丁目）、西4丁目のコストダウンはそのままに更に土地が狭くなる（東5丁目ビューノ）。

[163: 匿名]

全てのお手本となる品格ある街づくりという理念は一切放棄し

あまりにもコストダウンしすぎた結果

いつのまにやら彩都以下の何の魅力もこだわりも無い

山奥のコストダウン密集地になって求心力を失ってしまった。

山手台自身のこだわりや魅力で新規需要を掘り起こして客をとってくる気概はゼロになり

折り込みちらしやウェブやアドセンス広告等でも

「宝塚に不動産や土地をお探しの方は阪急宝塚山手台」

などと、仲介で中山台や逆瀬台など宝塚のバス便エリアに

土地探ししている既存の需要を、何の変哲も無い新品ちょっと割高小さめ土地を

大量供給してぶつけてネコババする作戦の展開で一時的に成功したが

それによりただでさえ土地余りで地価下落気味だった

宝塚市のバス便エリア（特に中山台）の土地余り、供給過剰が更に悪化し

ますます暴落した。

そのせいで何の変哲も無い山手台の山奥のコストダウン土地は割高丸出しになり

売れなくなった。

お粗末なコストダウン商法の結果、自分の首を絞めているという本末転倒の結果。

安売りによる価値の換金は長くは続かない。

[164: 匿名さん]

威勢がいいのはパソコンの前だけなんだね。

[165: 匿名さん]

威勢がいいのはパソコンの前だけなんだよね。

[166: 匿名さん]

この調子ですと、あと数年で隣の中山五月台や中山桜台は坪20万ちょっとになりそうですね。
65坪で古家付1400～1500万とか。平井山荘や売布きよしが丘も値下がりが止まりません。
そうなってくると、バスで山本駅にしか出られない山奥なのに、まちづくりのハード面でもソフト面でも何の付加価値も無く単なるコストカットで土地も狭い50坪密集タウン路線の山手台の販売はますます厳しくなるでしょうね。

[167: 匿名さん]

最近あまりに売れないから、売れ残った大量の土地にまとめて安普請の家建てて
仲介ルートまで使って無理矢理さばくようになってる。

それにしてもこれは醜すぎる。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=060&bs=020&nc...
https://www.century21.jp/kodate/hyogo/28214/detail/107401-93411
https://www.century21.jp/kodate/hyogo/28214/detail/107401-93413

とんでもない山の上を破壊しておいて、緑豊かやゆったりとした街並みどころの騒ぎじゃない。
まぁもともとの区割りが酷い（狭い）からこうなるわけだが。

[168: 阪急宝塚山手台]

邸宅用地に相応しいゆとりの住環境や景観美に拘った高品位のまちづくりは遠い昔
・・・
今や安かろう悪かろうを地で行く在庫処分感丸出しの一世代使い捨て開発になっちゃったな
・・・
良くも悪くも宝塚は小林一三、阪急が創った街
・・・
最高益で余裕のある阪急がこういう開発をするってことは宝塚はもうオワコン同然であるということ

[169: マンコミュファンさん]

167
もう建売屋入れてるのと全く同じ事だな。
「阪急はそのうち建売屋にも売り飛ばすようになるかも」ではなく既成事実。

[170: ご近所の奥さま]

バナナの叩き売り状態そのものですね

とっても悲しいです

かつて私たちに説明していた、日本中のお手本となる街、人生の目標となる憧れの街をつくると言っていたのは口先だけの嘘だったんですね・・・

とっても悲しいです

[171: 匿名さん]

ウソを見抜くリテラシーがあるかどうかが
住んでる場所で一目瞭然なのは良いことかもしれない

[172: 匿名さん]

ここの住民にリテラシーが欠如していることはわかるにせよ
他地域に住んでる人にリテラシーがあるとは限りませんよ

[173: 匿名]

ここで山手台を中傷卑下している者の正体って何なんだろう、興味がある。

　・本当に森林をこよなく愛していて、住宅工事＝森林破壊として悲しんでいる者
　・真剣に宝塚の町づくりを心配して、１００坪のゆったりした町をのぞんでいる者
　・１００坪のゆったりした住宅を阪急がつくれば、買おうとしている者
　・阪急に嫌悪感を持っている者（アンチ）
　・山手台をけなして、相対的に他の住宅の売り上げを伸ばそうとしている不動産屋
　・ただの荒らし

[174: 匿名さん]

中傷ってのは露骨に業者臭がする非中立的な工作員丸出しの表現だね（笑）

現在の山手台は、開発当初から長期間に渡って謳っていた開発理念を一切合切放棄して、あからさまにコストダウンされて何の理念も無い普通のニュータウン以下の在庫処分的な開発になっているのは、誰が見ても現地を歩き比べれば一目瞭然なのだから、まともな人間なら中傷などという表現は使わない。

百歩譲っても批判、批評だな。

[175: e戸建てファン]

マジレスすると、理念もへったくれもない現在の叩き売りに苦言を呈している意見は

初期山手台住民の怒りがメインだろうね。

[176: 買いたいけど買えない人]

No.174はどれに該当しますか？

　・本当に森林をこよなく愛していて、住宅工事＝森林破壊として悲しんでいる者
　・真剣に宝塚の町づくりを心配して、１００坪のゆったりした町をのぞんでいる者
　・１００坪のゆったりした住宅を阪急がつくれば、買おうとしている者
　・阪急に嫌悪感を持っている者（アンチ）
　・山手台をけなして、相対的に他の住宅の売り上げを伸ばそうとしている不動産屋
　・ただの荒らし

[177: 匿名さん]

山の上なのに庭と呼べる庭が無い。
山の上なのに隣の家と屋根がくっつく寸前なほど建て込み。
山の上なのに異様に宅地の緑少なく道路から建物の全貌が丸見え。

人口減少時代にわざわ山を潰すに相応しい、日本中のお手本となる美しいまちづくり。

[178: 匿名さん]

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/516297/res/391-401/
＞　No.400
＞　by 入居済み住民さん　2014-10-16 15:06:55
＞　ケーキ屋やカフェやレストラン…出来て欲しいな！

前に山手台BLOG担当者が、山の上だからお洒落なレストランやおいしい飲食店の出店誘致は難しいとか言い訳していたけど、同じ山の上の隣の中山台には、多数の東京在住の著名人や財界人・大企業幹部が関西滞在時にわざわざ毎回食べにくるほど流行っているお寿司屋さんがある。
http://tabelog.com/hyogo/A2803/A280303/28031110/dtlrvwlst/

ケーキ屋さんの五月台4丁目もそこそこ有名で、他市から買いに来る人がいるし。
http://tabelog.com/hyogo/A2803/A280303/28009131/dtlrvwlst/

言い訳ばかりしていないで、住宅地の付加価値を高める上で必要不可欠な「魅力的なお店」の出店が増えるように、デベロッパーとしての努力やリーズナブルな予算で出店にチャレンジできるようなサポートや投資が必要だろう。単に出店できる土地を用意するというだけではお話にならない。

[179: 匿名さん]

そのうち飯田系の建売が、一番目立つ所にずらりと並ぶんじゃね？

[180: 匿名さん]

山手台公式サイトの「設計者の思い」とかいうコンテンツ、第1回がアップされてから
2年以上放置されていて、一向に更新されず第2回がアップされないね（笑）
http://www.yamatedai.net/developer/
http://www.yamatedai.net/developer/detail.php?id=34

＞ありがとうございました。次回は山手台の各エリアの特徴についてお聞かせ下さい。

今や、誰が見ても平均以下のなんのこだわりもないコストダウン開発に成り果てて
陳腐化する一方たから、恥ずかしくて更新できなくなったのかな（笑）

[181: 匿名]

最初の頃の山手台のエリアのこだわりや理念や特徴を紹介するほど、現在の山手台の単なる乱開発コストダウン叩き売り路線があらわになって、もう阪急は早期撤退売り逃げしか考えていないとバレてしまうからだろうな

[182: 匿名さん]

178さん！！
激しく同意です！！！

[183: 匿名さん]

オープンテラスの美味しいコーヒーが飲めるお店なんかあれば大繁盛じゃないでしょうか。山手台住民は、ちょっとモーニング、ちょっとコーヒー飲みに…と気軽に行ける店に飢えていますから。
なんで梅の花やねん。

ママランチするにも近くに無くて子育て世帯にも全然優しくないぞ。

[184: 匿名さん]

どうせちょっとコーヒーやランチも車で行くのだから、別に山手台にある必要はないんですよ。
逆に手軽に使える店が山手台にあったら、みんな車で殺到して周辺はカオスになるよ、きっと。
敷居をちょっと高めにするくらいが丁度いい。

[185: 匿名さん]

山手台に必要でしょうw
いつまでも車に乗れるわけではないし、散歩がてらお茶飲める店くらい、超ど田舎でない限り大抵ありますよ。
ここは本当になんにもない。
阪急オアシスのATMが但馬銀行オンリーって誰も何も言わないの？使ってる人見たことないしw
お金おろすのも車、なんだって車くるまってこれから東の最終分譲終わったら渋滞ますますひどくなるんじゃない？

[186: 匿名さん]

何も無いことを承知で来ている人がクレクレとは恥ずかしい
たぶん煽りでしょう

[187: 匿名さん]

広々とした区割り、幅広グリーンベルトの復活、電線地中化、景観に配慮した擁壁だけでなく、お店の出店を促進するしかけ、タウンセキュリティ、マイカー依存を減らして公共交通（バス）利用促進する為のカーシェアリング、タクシーの待機場等は必須でしょうね＞最終街区

[188: ご近所さん]

>>183
今までも開発理念を反故にし続けてコストダウンの限りを尽くしてきた実績がありますので約束が守られる保証は一切ありませんが、一応最終工区では魅力的なお店（カフェやパン屋さんやレストランｄなど）の出店を促すような事やガーデンシティ舞多聞のみついけ・てらいけをお手本にするような事を山手台ブログの人は言っていますよ。

最近URさんが進めている「てらいけプロジェクト」の造成現場を見て参りました。
http://www.yamatedai.net/blog/?m=20130918

＞「そこに住むことを誇りに思えるまち」を目指し、まちづくりのルールを定めたり、ハード面では電線類の地中化を実施したり。
＞現在はまだ部分的に完成・販売しているだけで建築は始まっていませんが、５年後にはきっと素敵な家々が立ち並ぶことでしょう。
＞今はこんな感じです。
＞
＞中には、こんな里山を抱く宅地もあります。
＞
＞一体どんなおうちが建つのでしょうね。
＞
＞その後、せっかくだから、これもURさんが以前開発した「てらいけ」の先輩格である「みついけ」にも行ってきました。
＞
＞こちらは２００６年から入居が始まり、すでにまちがほぼ完成しています。
＞
＞「樹々の中にたたずむ美しい風景」「広々とした庭でのゆとり」「美しい景色が望める広いテラス」そんなくらしを夢見る新田園都市です。
＞
＞現地を訪れると、ゆったりとした曲線を描く道路の両側に工夫を凝らした家並みが続いています。
＞
＞１区画あたりの面積が広いため（平均面積はなんと２２０坪！）、まち全体がゆとりの空間に満ちあふれています。
＞
＞お手本にしたいと思わずうなってしまう、そんなまちが「みついけ」です。


～中略～


＞ゆったりとした時間の中で、手作りのおいしいものを提供する　「いいなあ、こんな生活！」
＞
＞実は、ここだけのお話ですが、山手台でもこんなお店を出せる街区を検討中です。
＞
＞まだイメージプランを作成している段階ですが、ご興味ある方はお楽しみに。

[189: 匿名]

お手本にするする詐欺だったりしてなｗ

[190: 匿名さん]

何もないと承知で来ているというより阪急に期待して裏切られてがっかりしている住民が多いのでしょうね。

[191: 匿名さん]

かつてのニュータウンのオールドタウン化による空洞化が現実のものとなっている
その上バス便エリアより駅近、郊外より都心近くというトレンドなのに、バス便ニュータウンの歩ける所がにいろいろ店ができて便利になるなんてこと自体お花畑的発想だし、デベロッパーもそんなことコミットメントしてない

[192: 匿名さん]

>>191
お花畑はお前のほうだよ。
悪い意味で典型的なニュータウン（を更にコストダウンした劣化版）化した現在の山手台分譲を見たら勘違いするのも無理は無いが、そもそももともとの山手台開発はニュータウンを否定するところから始まっている。

典型的な郊外ニュータウンは

・入居が若い子育てファミリー世帯ばかりに偏りり人口構成が歪になる

・活気があるのは分譲当初だけで、30年程度で一斉に高齢化衰退しオールドタウンとなる

・一世代限り使い捨てとなる

・一次取得のサラリーマン家庭ばかり住んでいる多様性の無さ

・同じような広さの画一的な区画に同じような家ばかり並ぶ魅力の無い街並み

・昼間は都市部で働いているサラリーマンが寝る為に帰ってくるだけの場所で、外部から人がやってくるような魅力的な施設が無い

といった欠陥があるが、これとは正反対の考えで、宅地不足の時代ではなくこれから家が余る時代に山を破壊するからには、こうなってはいかんよねという事で開発が進められたのが山手台。
「世代を超えて愛され、 素敵な生活文化を育んでいく街にしたい」「そこに住む事が誇りに思える街」「日本中がお手本となる美しいまちづくり」など、暗に普通のニュータウンの欠陥を指摘する文言が並ぶ。
だから当初の山手台は、成功した中高年世代の住み替えや若い世代でも金持ちがメインで、普通のサラリーマンは少ない。
単なる宅地供給ではなく、ゆったりとした空間に緑が溢れ細部に渡るまで景観に拘った品格ある街づくりなど街じたいの魅力で、そこに移り住むことが多くの人々の人生の目標となるような街を開発当初の理念であり、貴重な山の緑を大規模破壊する大義名文だった。

人生の目標どころか、仲介屋に横流しされて見るに耐えない安普請の安売り建売分譲が行われている有様のなんでもありになった現在の山手台を見れば、信じられないだろうけど。

[193: 匿名]

カーシェアリングの導入も良いけど、電動アシスト自転車を強制的にプレゼントしたり
入居後1年間バス無料にするほうが（実際はどちらも分譲価格に転嫁する）、
マイカー利用抑制やマイカー送迎抑制や渋滞抑制には、より効果的だろうね。
一度バスや電動アシスト自転車を利用した生活が身に付くと、マイカーに依存しない
生活スタイルの世帯が増えるし、地元や近隣のお店を利用するようになる。

[194: 匿名さん]

こうなってはいかんからって
果たしてこうなってはいかんよね民を集められたのかな
いかん民集めちゃってるだろ（笑

[195: 匿名さん]

>お店を出せる街区

どんなんでしょうね?
西4丁目のコミュニティ街路沿いはそういう感じっぽいけど、結果は普通の住宅が建って終わりましたね
結局、言うだけで具体的な形にはならないのではないでしょうか?

そんなんで電動自転車ばら撒いても近所に行く店ないし、もともとマイカー利用前提なのだから、たちまちネットオークション行きでしょうね（笑）

[196: 匿名さん]

口先だけのホラやはったりで終わるか、本当に実現するかは、見物でしょうね。

[197: 匿名さん]

初期山手台はそれまでのニュータウンの否定から始まってるけど、辿ってる道はこれまでのニュータウンと同じ(オールドタウン化)だね

　中古住宅にいつまで経っても買い手がつかない
　世代交代が進まず高齢化
　街が静かで活力が感じられない

お金を持ってる人が多いから近くに店がなくても困ってないみたいだけど、やはりお金持ってるから、足腰立たなくなったらここを見捨ててサービス付き高齢者マンションに移っていくんだろうね

[198: 匿名さん]

そんな事は
買う前から判っている筈だ

今の日本なんてバブル時代に想像できていただろうに

[199: 匿名さん]

中山台も山手台もいわゆるニュータウンじゃない。

大阪平野に面した山の上のバス便の山岳分譲地。

本当のニュータウンってのは広大な丘陵地を切り開いたもっと高低差の少なく鉄道含め大規模インフラ投資された大きな街。

北摂三田ニュータウン、須磨ニュータウン、西神ニュータウンなど。

中山台は中筋山手の延長線上の分譲地、山手台も基本的には同じ。

[200: 匿名さん]

ここは宝塚らしいとても良い場所ですね

[201: 匿名さん]

落ち着いているし、良いエリアだとは思いますけれどね。
新しく何かができるとかそのようなニュースはなかなかないのかもしれませんが…
いずれにせよ、ニュータウンかどうかというのは置いておいて、
落ち着いている住宅地であるということは言えるかと思います。
もっと便利にお店も増えていけばベストなのですが

[202: 匿名さん]

誰が店出すのさ
隣の中山台見てりゃ出す気にはならんだろ

[203: 匿名さん]

小学校中学校はどうですか
学業熱心ですか。
モンペは多いでしょうか。

[204: 匿名 [男性 40代]]

美人は3日で飽きる。

夜景は3日で飽きる。

山手を購入する財力があるのなら、西北辺りのマンション買っとけ！

山手の住民は、ローン返済のため共稼ぎが多く、子供は放置状態。

山手小、山手中の子供が圧倒的に多い「アップ企画開進館・山本校」は
全開進館中、学力最低。

不便極まりない「箱モノ」に目が眩み
家族との大事な時間と繋がりを失うぞ！

小林一三商法はもう終わっているのだよ。
ミミズ電車沿線住宅地に高級住宅地はありません。

[205: 匿名さん]

小受、中受で第1集団の賢い子たちがぬけるからね

開進館は第3集団くらいなんだし仕方ないよー

[206: 匿名さん]

この辺りは受験が盛んなのですか？
私立の小学校も限られていると思いますが…。
中学受験はなんとなくわかるのですけれど。

教育に関しては、公立だったとしても
親のほうで塾なりなんなりフォローすればある程度の
レベルは維持できるのではないでしょうか。

[207: 匿名]

雲雀丘学園中山台幼稚園の通園バスが来ますから附属の雲雀丘学園小が最も多いかと。
あと関学小、小林聖心小。優秀なお子さんなら大教大附属池田小。

[208: 匿名さん]

ある程度のレベルとは、県立高校でいうとどれくらいでしょうか

[209: 匿名さん]

宝塚　西宮北　

[210: 匿名]

いや、県立のレベルは低いので宝塚北

[211: ご近所さん]

GSコースは馬鹿では受からない

[212: 匿名]

私立は名だたる進学校が揃っているだけに
県立は宝塚北くらいには行ってくれないと

[213: 匿名さん]

学区が広がりましたよね
川西緑台の評判はどうでしょう

[214: 匿名さん]

私立に関しては意外と選択肢がある地域。
公立も頑張ってほしいなと思います。
教育は基本的に皆さん熱心だと思いますよ。
あとはその行く学校のカラーとか、一緒のクラスのお友達の雰囲気とか
そういうので大きく変わるでしょうね。

[215: 匿名]

昨年から、兵庫県は大学区制になった。

県立高校は急速に進学率格差が出て来た。

県立伊丹高校のここ数年で進学校の仲間入りしした。
http://www.hyogo-c.ed.jp/~kenita-hs/20-school/20-40-kyouiku/sinro.pdf

雲雀小・中は、普通より少し上くらいの成績で十分合格できる。
雲雀高校の一流大学進学率(京大・阪大・神戸大）は、公立高校トップ校の併願受験を落ちて入ってくる選抜特進の子がほぼ全てに担っている。ちなみに選抜特進は授業料がタダ。
その選抜特進に山手の子はほとんどいない。
関学小も同様だが、そもそも関学高校は進学校ではない。

池田付属も小学校からのエスカレート組は大学受験でほとんど良い成績を残せてない。
池田付属高校の名門大学進学率も雲雀と同様、中学・高校からの中途組がほとんど担っている。
中途組の内訳は、大阪からやってくる「受験サイボーグ」の小学生。灘、東大寺、甲陽等を落ちてやってくる連中だ。当然ここにも当然山手の子が入る隙はない。

昨年から兵庫県は大学区制になり、高校間格差が大きく開いた。
学区トップは宝塚北高。26年度は東大・京大も筆頭に280人中184人が国公立。そのうち現役は152人。市立西宮も同様、数年前から急速に優秀な生徒が集まり始めた。
北高の場合、土日補修授業はもちろん、「０時限目」という７時半からの授業もある。
一年生は入学と同時に、四国で勉強合宿。三年生の夏休みは、冷房の利く近くの甲子園大学のキャンパスを借り特別授業がある。宝塚駅・南口から朝夕、北高生のためにバスを走らす。教師も大学受験指導に懸命だ。

高い学費払って、中途半端な私学行ってもこの２校にはかなわない。

ローンを抱えた、山手の親御さんはこのことを良くご存じである。コストパフォーマンスを鑑みてご子息を、アップ企画⇒北高に入れることを考えている人が多い。北高生の半分近くはアップの出身者である。

「小受、中受で第1集団の賢い子」なんていうのは、どこの小中でもいるごく少数派。
論じても意味がない。

[216: 匿名]

と、いうことで山手台の皆様方、どうかアップ企画をよろしくお願い申し上げます！

[217: 匿名]

アップ山本校は駐車場をなんとか確保してください。

[218: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

クルマでの送迎はご近所迷惑になりますのでご遠慮下さい。

[219: 匿名さん]

アップに通わせれば賢くなると勘違いしてる親多し

[221: 匿名さん]

子供がいないから知らなかったんですが、大学区制になったんですか
子どもたちにとっては選択肢が増えるということですから良いことだと思います
その地域に自分がいきたいと思う特色の学校が公立でない場合、私学にいかなければならなかったけれど
これからはそうとも限らないということですものねぇ

[222: 匿名さん]

大学区制へ変更されてもあまり山手台からの受験状況は動かない気がいたします

[223: 匿名さん [女性 30代]]

山手台に市営住宅が建つと聞いたのですが、本当ですか？

[224: 匿名さん]

既に県営住宅が建ってるね

[225: 匿名さん [女性 30代]]

それとは別で、今開発されているところに建つと聞いたのですが、マンションが建つのですか？

[226: 匿名さん]

市営住宅の話し、知り合いから聞いたことあります。
あんなに山を切り崩して開発して、また家が建つのかと思ったら、市営？県営？住宅が建つらしいと聞きました。
不便なところなのに…
県営住宅みたいなのがまた建つのでしょうか…

[227: 匿名さん]

以前から話はあります。
雇用促進住宅とかではなさそうですが

[228: 匿名さん]

山手台東5丁目新築戸建 3280万円
今朝の広告

[229: 買い換え検討中 [男性 40代]]

阪急不動産さん、中山寺までのバスはいつになったら路線拡大するのですか？
購入時にいずれ拡大はするでしょうとおっしゃっていました。

沿線顧客獲得で阪急山手台の住民にJR線を使わせなくないのはよく分かりますが、住民の満足を1番に考えるべきではないですか？

[230: 匿名さん]

山本駅からJR中山寺経由逆瀬川行きが出ているので、今でもバスだけで中山寺へ行こうと思えば行くことができます
将来住民が高齢化したときには、マイカーに頼らなくてもいろんな所に行けるようになればいいね

[231: 匿名さん]

不動産の営業なんて口八丁ですからね

売る為には曖昧な表現を駆使してその気にさせますから、信用できませんよ

[234: 匿名さん]

>>228
とうとう新築で3080万円まででてきたね。

いよいよ末期的な状況かもしれない。

スカイルを分譲開始してからますます絶望的に阪急の通常の分譲が売れ行きが悪くなって、建売業者やハウスメーカーに予定変更で横流しした分も【済】表示にして、順調に売れているように見せかけるような事までするようになった。

[235: 匿名さん]

最近の地価上昇とは間逆の傾向
需要を無視した供給量と、立地を無視した価格設定を長年押し通した成れの果てといったところか

[236: 住まいに詳しい人]

ちょっと前はライバルだった彩都とえらい大差がついちゃったねぇ・・・

あっちは、モノレール支線駅からバスすらない徒歩15分以上の坂道なのに
胡散臭い建売業者や仲介業者に横流しせずとも、阪急だけで販売好調で完売寸前

まぁ、この郊外家余り土地余りの時代にわざわざ山を破壊して何の変哲も付加価値もない
昭和ニュータウンの焼き直しだからねぇ

新規過剰供給でお隣の中山台が暴落している最中、急ピッチで売り逃げする為に大量供給して
なおかつ、以前のそこそここだわっていたまちづくりの残り香を利用した、コストダウンしまくって
割高な狭小細切れ路線じゃ、見込み客がつきて窮地に陥っているのは当然の結果かもね

[237: 住まいに詳しい人]

いうまでもないけど、（受給を無視した）新規過剰供給ってのは、山手台も含め宝塚市のアホみたいな後先考えない焼き畑的な新規開発推進体質のことな。

中山台なんて（中山台自身には別に罪は無いけど）、アホな行政がこの人口減少時代に類似の焼き直し（山手台など）の新規開発、新規供給促進しているせいで65～75坪の土地で今の相場が2000万未満（坪20万円代）と、メインの分譲時期の昭和50年代（坪単価が大卒初任給の2倍強）よりも物価を考慮すると事実上安くなっているからなｗ

お粗末な開発行政・過剰供給の結果、それなりにタウン内の最低限のインフラ（銀行・ATM・郵便局、スーパー、医療薬局等）もあって、阪急だけでなうJRもバスで利用できるお隣の中山台が、70坪でも2000万未満になっている状況で、何の付加価値もメリットもない山奥のコストダウン狭小50坪密集地を割高な価格で買う人がそうそういるるわけがないから、売れずに業者転売されて、仲介で恥ずかしい物件が出回っているのは当然の結果かもね。

[238: 検討中の奥さま]

阪急さんの企業努力のおかげでだいぶんお安くなってきましたねぇ^_^
公立幼稚園も出来たしぃ、
あ梅の花でパートできますよね！
あ、まだ価格的に買えないんですけどねぇもう少し安くなったら買いたい人は旦那の会社にたくさんいるみたいですけど！
眺望素晴らしい素敵な山手台に早く住める火を夢見ています！

[239: 匿名さん]

>>236

最近、僻地ニュータウン住民？同士の小競り合いが多いですね。
それとも暇な販売員が他所をディスってるだけ？（笑）

[240: 匿名]

>>236
彩都のガーデンフラントは、景観にこだわった化粧擁壁や電線地中化など、

かつての昭和ニュータウンの二番煎じや今新品であること以外に特徴のない使い捨てではなく、

一定の付加価値や差別化を追求して提供していますから、それが好調の要因でしょうね。

以前はともかく今の宝塚山手台は何のこだわりもない単なる山の上のコストダウン50坪密集地に

成り果てましたから、販売不調は当然の結果ではないでしょうか。

[241: 周辺住民さん]

スカイルを販売開始した当初は広告やインターネットなどの区画図面もスカイル単独で表示して販売状況もオープンにしていたけど、あまりにも売れ行きが不振で焦ったんんだろう、すでに分譲が終わったビューノやクレアスまで含めた超引いた広域の図面に切り替えて、売れなかったから業者に転売した分まで契約済マークで埋め尽くすことでまるで売れ行き好調かのような錯覚させる手法に走り、販売状況もクローズド（非公開）に切り替えたね。

[242: 匿名さん]

ＨＭの指定が無い自由度は魅力。
逆に知識を備えていないとどこのＨＭにすれば良いか迷うという悩みも生まれそうだけど、これも楽しみの一つと前向きに考えると家を買うワクワク感は増すかと。

何かと自由を感じさせるこの条件。
珍しいスタンスだという感想です。

[243: 匿名さん]

>>242
唐突なレスだけど、東5丁目のスカイルが分譲開始されたあたりから山手台の宅地販売は絶不調で、

どんどん建築条件無しの宅地が予定変更されて、ＨＭや不動産業者に横流しされて

建売住宅や条件付ばかりになっていますよ。

あまりに販売が不振で、宅地をスケジュールにあわせてさばく為だけど、売れ行きが悪いのを隠す為に

>>241さんが指摘しているような事までやっている醜い状態。

[244: 匿名さん]

同じ阪急不動産の彩都の条件無し宅地は、申し込み殺到で売れ行き絶好調。
山手台の条件無し宅地は売れ行き絶不振すぎて、ごまかす為に業者に横流し。
どうしてこうなった。

[245: 住まいに詳しい人]

山手台の今分譲しているエリアは登りきった山奥なのに、区割りが平均50坪そこそこの密集地で造成のコストダウン（コンクリートむきだし等）も激しいからね。

駅からバス便エリアで山登らされても、それに見合う広さやプラスアルファの価値も感じられず、ただのバブル塩漬け売れ残り地の在庫処分にしか感じられない人が多くなってきているのでしょう。

彩都は一時期は停滞していたけど勢いが復活し、街に高揚感がある。
どんどん彩都内でも施設やお店はできているし、彩都西トンネルが開通して、北大阪急行延伸後の御堂筋線の始発駅となる新箕面駅へのバス便開通がほぼ確実になったのも追い風。

阪急が今分譲している彩都ガーデンフロントは、山手台より優れた大阪平野、都心一望の眺望に加えて（山手台北部は眺望の方向が西向きで微妙、わざわざ宣伝するのは恥ずかしいレベル）、電線を地中化する事で、既存の住宅地や昭和のニュータウンでは得られない大きな付加価値を提供しているのが最大の人気のポイント。
擁壁も山手台のようなコストダウン丸出しのコンクリート面むきだしではなく化粧擁壁で、歩道や車道の舗装にも一定のこだわりがあり上質なまちづくりの基本は抑えている。

あと基礎自治体レベルで言えば、宝塚市は行政運営や街づくりがとにかくお粗末でオワコン感が強くどんどん不人気な＊＊＊市になっているのに対して、箕面市は市長が頑張っている事もあり、関西でも屈指の人気ってのもあるかな。北大阪急行の延伸決定や阪大の新キャンパス決定など勢いがある。
https://www.city.minoh.lg.jp/brand/documents/readytomove2016_naka.pdf
https://www.city.minoh.lg.jp/brand/documents/readytomove2016_omote.pdf

[246: 匿名]

阪急の彩都ガーデンフロントは建売も質が高い。
プラウドシーズンやファインコートと同じ昭和工務店で植栽や外構にもこだわっている。

阪急が横流しした土地に得体の知れない安物の建売を建てて植栽や外構も極限までけちって仲介業者が販売している山手台東5丁目とえらい違い。

[247: 周辺住民さん]

>>246
こういう家ねｗ

宝塚市 山手台東５丁目 ４ＬＤＫ　3280万円
http://www.athome.co.jp/kodate/1033982314/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC&...
宝塚市 山手台東５丁目 ４ＬＤＫ　3880万円
http://www.athome.co.jp/kodate/6164106501/?DOWN=1&BKLISTID=001LPC&...

[248: 匿名さん]

未だにバス路線は拡充されず、JR中山寺も使えず。

[249: 匿名さん]

>>246
昭和工務店ってw

[250: 匿名さん]

絶望的な販売不振。彩都の阪急分譲地はバカ売れしているのにえらく差がついたね・・・