阪急が分譲する宝塚市山手台【Part12】

[匿名さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart12です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/516297/

[101: 周辺住民さん]

最近、山手台では脱北者（山手台北部脱出者）が増えています。

まだ築数年の新しい家の売広告が週末に目立つようになりました。

想像していたより住み心地が良くない、山の上なのに50坪台で密集していて
住環境がそれほど良くない、地域の商業中心核エリアであり通勤需要の大きい
JR中山寺にバスでアクセスできない、不便、渋滞、冬は極寒などが原因でしょうか。

[102: 匿名さん]

>>100
阪急も、山手台は現状のまま十分売れると考え、彩都は苦戦しており、何か付加価値付けないと殆ど売れないと判断してるのでしょう。さすがにバス無し駅徒歩15分以上は普通じゃ売れんでしょ。

[103: 匿名さん]

顕著に売れなくなってきているから、年間予定販売量を無理やりにでも裁く為に
業者に転売したり、まちづくりの本質と何の関係も無いわけのわからない
キャンペーンを連発しているんだよ。

東5丁目で新築なのに仲介業者経由で売りに出ている物件もあるね。

[104: 匿名]

>>100
彩都F68街区は、無電柱や擁壁のこだわりは確かに評価できるけど、区割りは阪急らしく目先の区画数＆坪単価極大化丸出しの細切れで山手台同様に醜い。まぁ彩都も山手台も同じ部署の同じ連中がやっているから当然だろうけど。

モノレール駅から非徒歩圏の坂を登らされる場所なのに、200平米未満（50坪台）が7割と大多数で、60坪超がたったの3割しかない。170～200㎡　166区画　200㎡～　72区画。
家や土地が既に余り出して居てこれから猛烈に余る今の時代に、わざわざ山を切り開いて開発するからには、付加価値を高めた上で全区画65～70坪超にしないといけないようなロケーションだけど、実際には50坪が殆ど。

[105: 匿名さん]

確かにね。
山手台の広告でも50坪超とかドヤ顔で宣伝してて笑える。
山の上で50坪台区割り（最低敷地面積170㎡に対して）なんて
建売業者が平地で最低敷地面積100㎡ぎりぎりに割って
30坪台の区割りで区画数を最大化しているのと1ミリも変わらない。
いや、わざわざ住宅余りの時代に山を大規模自然破壊して
山の上でやっている分、山手台のほうがより悪質。
戸間の空間的ゆとり（通風や1階リビングの冬の日当たり）や
緑の景観の復元や郊外らしい広い庭など、一種低層の優れた
住環境をまともの実現するには、50坪台（しかも駐車場2台）では
あまりにも狭すぎるのは誰の目にも明らかなのに、理想のまちづくりを
謳いながら、その正反対の事をやっているのは、目先の金儲け「しか」
考えていない証拠。

[106: 匿名]

抽選で豪華プレゼントとかで物で釣る品の無いキャンペーンを必死にやっているところ見ると、売れなくなってきているだけでなく余程反応悪いんだろうな。

[107: 匿名]

またか・・・同じことばっかりの繰り返し
他に言うことないのか

[108: 匿名さん]

まぁ消費者もバカじゃないからね。近隣地価がどんどん下がっている状況で、どんどんコストダウンで区割りも狭くせこくなっているのに割高で何の魅力も無いというお粗末さでは寄り付かないだろう。
誰でも買える値段にしているけど、それに見合う価値が無いから売れないだけのこと。安いけど割高。

[109: マンコミュファンさん]

>>107
事実を書かれたら困る山手台で販売しているHMや関係者の方ですか？

同じと思うなら、何か斬新な話題でも自ら提供したら。

[110: 匿名さん]

路線バスの路線拡張や新規設定が無理なら、シャトルバスでもJR中山寺に走らせたらいいのにね。

全てが山手台住民ではないにしても、JR中山寺北側のロータリーにマイカー送迎禁止の看板が何箇所も常設されて、相当顰蹙かいまくって恥ずかしい事になっているよ。

[111: 匿名さん]

無いものは自分たちで調達するって言う
当たり前の能力もない連中には
一戸建生活は無理なんじゃないかな
団地に帰ったほうがいい

[112: 匿名]

>>110
あれ本当に恥ずかしいし、実際迷惑かけまくってるね。
阪急も無責任きわまりない。
バス路線の拡張や新設なんて簡単なのに、自己都合丸出しで山本にしか結ばず。
開発業者である以前に、公共交通事業者としての責務を果たしていない。

[113: 匿名さん]

>>108
地域の商業核であるJR中山寺～阪急中山にバスでアクセスできてJR阪急2wayの中山台が

65～70坪で1800～2000万に下がっているのに、なんで何の変哲も無い

コストダウンしまくりで新品であること以外に何一つ売りが無い50～55坪の宅地が

なんで2500万もするのという意識は働くわな。

もっとも、中山台や逆瀬台等の宝塚のバス便ニュータウンが暴落しているのも、山手台の過剰供給と

既存の住宅地より少し小さめの土地を少し割高で販売すれば、消費者心理で

新品のほうを選ぶ事を悪用した焼畑使い捨て商法が原因だから、自業自得なのだが。

山手台の安物コストダウン大量供給新品商法路線のせいで、中山台等のバス便ニュータウンが

暴落し、そのせいで山手台が割高感ありありになり、山手台も更なるコストダウン安売り路線を

余儀なくされているという悪循環。

[114: 匿名さん]

山手台北部であと何区画（何百？何千？）くらい予定されてるんですかね？

[115: 匿名さん]

スカイルは去年11月の売り出しから半年で売れたのたった11区画。
衝撃的に売れてない。
いよいよ誤魔化しがきかなくなってきて、山手台も賞味期限切れか。
スカイル＝建築条件無しと散々宣伝していたのに、反故にしてまで
なりふり構わず、業者にまとめて売り飛ばすぐらいだから余程の事だ。

[116: 匿名さん]

インフラ維持のために税金使うんだろ
勘弁してよ
こんな所買っちゃうような住民だし、納税額大したことないだろうに・・

[117: 匿名さん]

そんなことないよ、下のほうは、ん億円の邸宅ばかりだよ

[118: 匿名さん]

>>115
宅地不足で開発された昭和のニュータウンではなできなかった事をやらないと開発の意義がないのに（もともとの山手台の開発コンセプトはそうだった）、いまの山手台北部は昭和ニュータウンの焼き直しどころかそれ以下のコストカット版そのものになっているからね。

今まで初期山手台に便乗してこだわりの開発というの残り香で引っ張ってきたけど、さすがにメッキがはがれて冷静な目で見られるようになった。中山台や逆瀬台やラビスタは、バス便ニュータウンでもバスで出られる駅周辺がそこそこ充実しているけど、山手台は何も無い山本駅に出られるだけだから尚更きつい。

こだわりが一切無くなって、単なる粗悪な山の上の乱開発になっているから、売れなくなっているのも当然。

[119: 匿名さん]

>117
上のほうに行くにしたがってスラムが広がるってのは
途上国にはよくあること

[120: 匿名さん]

いやいや逆でしょう笑
関西は金持ちは山手に住みたがる。

[121: 匿名さん]

>>115
安っぽいコストダウン造成やとんでもない山の上なのに50坪台中心の余裕の無い区割りも大きいけど、あまりにハイピッチでの売り出しペースやハウスメーカーへの大量横流しで、検討者に『阪急は先に撤退期限ありきで露骨な在庫処分にかかっている』という印象を抱かせているのも売れ行きが急速に悪化している原因だろうね。

まだまだ東5丁目が大量に売れ残っている中で、復興や東京五輪の影響で工事費（労務費や建設資材）が高騰しているにも関わらず、山手台最大最終となる東4丁目一帯の工事開始を強行したことも、阪急はとにかく本格的人口減少時代前までにぎりぎり売り抜けることしか考えておらず、良い街をゆっくり創り育てるつもりなど最早毛頭無いと、冷静な検討者から見透かされてもしかたない。

[122: 匿名さん]

>120
お金持ちは広い所を選んだ結果
山の上の方に行ったのです
狭い山の上を選んだわけではありません
甑岩40坪とか奥池50坪とかに住んでる金持ちの話は
聞いた事がないですね
保久良神社より標高の高いところにある50坪に金持ちが引っ越してくると思ってんでしょうかね

[123: 匿名さん]

東3丁目も初期の山手台と比べると様々なコストダウンが過ぎるとか色々言われてたけど、

御影石仕上げの擁壁と合わせた幅広グリーンベルトと一段高い庭の二段構成の緑が育ってきて、

相当魅力的な街並みに育ってきたね。

これが実現したのも、土地の広さ（平均70坪超、65～100坪中心）と非コンクリ剥き出しのちゃんと

景観に配慮した擁壁だけは、なんとか堅持したおかげ。

ゴミ置き場がネットなのが残念だけど。

土地がぎりぎりに狭くグリーンベルトも庭も乏しくコンクリ剥き出しの東5丁目のビューノとかだと

何年たっても逆立ちしてもあのような街並みにはならない。

[124: 匿名]

前に山手台の公式ブログで、おばちゃん作家に書かせている山手台オリジナル小説で薪ストーブ話が登場してどうたらとか書かれていたが、大半が1mしかセットバックしてない50坪の密集地で薪ストーブとか悪質なギャグとしか思えない。
ネタではなく本気で言っているなら、致命的に思考に欠陥があると言わざるを得ない。
それとも、今後の開発では薪ストーブが違和感無く使える＆薪ストーブを購入できる層が入居したくなるような街区を創るという事だったのだろうか。

[125: 匿名さん]

50坪であっても、自由に住む場所を選べるお金持ちにとってこの立地に他で得難い価値があるのなら、たとえ割高でも2区画3区画買って植栽もたっぷりのゆったりした邸宅を建てるでしょうね。
そういう方が複数いれば、別に阪急がお膳立てせずともお望みの街区が自然に出来上がるかと。
残念ながら、そういう話は全くないようですが。

[126: マンコミュファンさん]

121
過去スレでも指摘されていたけど、そういった売り逃げ態勢に
入っているのではないかという疑念を払拭して信頼を取り戻す為にも
阪急不動産は、山手台で定期借地権（ガーデンシティ舞多聞の
みついけ・てらいけのように定借/分譲の選択可能制）を一部で
導入するべきだろうな。
もちろんみついけ・てらいけのように、ちゃんと定期借地権の
意義がある広さとこだわりで。
例え100区画程度でもこれ（定借＝阪急と借り手は運命共同体）
があるのと無いのとでは大違い。
理念重視のまちづくりの意思が阪急にまだあり、早期撤退ありきの
売り逃げではないという明確な意思表示になる。

[127: 住まいに詳しい人]

>>125
いくらでも既存の住宅地では得られない付加価値の付与は可能だけどね。
例えば24時間出入り車両撮影＆警備員常駐監視のタウンセキュリティ。
更に電線地中化と大阪平野眺望の両立なら、唯一無二となり、バッティングしない。

http://kansai-bunjoukodate.kintetsu-re.co.jp/estate/gn-tomi/quality.ht...
http://www.teriha-smarttown.com/security.html
http://www.teriha-smarttown.com/development.html

そもそも一昔前の一馬力、一次取得の子育て世代向けの郊外分譲地というビジネスモデルが既に人口減少、家余り目前で破綻している。これから大・家あまりの時代、もう郊外の土地それじたいには資産価値など皆無と誰しも気付いているから。

山の上を開発するからには、昼間家をあけるダブルインカムの高所得世帯層が安心して生活できてかつ癒される環境や、住み替える不動産や売る土地を持っているリタイア世代にも選んで貰えるような開発にしないと通用しない。その為にはもちろん郊外でなければ得られない広さや住環境や景観なども重要だが、安全、安心、セキュリティ、老後車が運転できなくなっても永住できる体制づくりも重要になってくる。

箕面市や伊丹市が通学路や主要な街路に大量の防犯カメラ導入を決定したのがニュースになったが、これからは安全、安心が何よりも住宅都市にとって重要になってくる。遅かれ早かれ、日本の主要な大都市圏は嫌でも外国人労働者や移民を受け入れざるを得なくなるので、犯罪対策や治安は最重視項目になる。

逆の意味で、台湾人や中国人富裕層を中心とした外国人の別荘需要にも対応できる別荘地的な街区も開発意義がある。
山手台の立地は、ＵＳＪ、有馬温泉、阪神競馬場、大阪に出来る可能性が高いカジノ・ＩＲ（予定）を外国人富裕層が滞在中に楽しむ為の拠点・別荘地としては、眺望も含めこの上無い絶好のロケーションにある。

[128: 匿名さん]

定借のニーズは間違いなくあるね。

これからの人口動態考えると、郊外の土地なんて絶対保有したくない富裕層は多い。
しかし、そういった人達も環境の良い場所に理想の家を建てたいという思いは少なからず持っている。

開発業者側がなんとか人口減少時代前に郊外の土地を売り切って処分しようと、土地離れ優先で顧客にババを引かせにかかっていても、顧客だってババは引きたくないわけで、開発事業者側が地権者としてある程度の資産を借地等で保有し続ける等で、逃げるわけではないという姿勢を見せてバランスをとる必要はあるかと思う。

[129: ご近所さん]

分譲が終わったら、タウン内の唯一の生活利便施設である阪急オアシスすら
速攻で撤退するんじゃないかという根強い疑念や指摘も以前からあるしな。
そんなことないと信用させる為には、デベロッパー自ら長い時間かけて街を
育てていく意思があることを、相応の行動や姿勢で示していく必要があるだろう。

[130: 山手台南部入居済み住民さん]

>>114
今分譲している東5丁目が終わったら、あとは500数十区画ぐらいかな。
山手台日記のおっさんは、最終工区こそは、山手台の原点である
日本中がお手本とするまちづくりに立ち返って、必ずや素晴らしい物にして
有終の美を飾るような事を言ってたけど本当だろうか？

最近URさんが進めている「てらいけプロジェクト」の造成現場を見て参りました。
http://www.yamatedai.net/blog/?m=20130918
理想の山手台を求めて（２）
http://www.yamatedai.net/blog/?p=6014
理想の山手台を求めて（１）
http://www.yamatedai.net/blog/?p=5994

＞お手本にしたいと思わずうなってしまう、そんなまちが「みついけ」です。

＞必ず、色んなところから視察に来られるような、誇らしいものに仕上げますので・・・

[131: 山手台南部入居済み住民さん]

＞実は、ここだけのお話ですが、山手台でもこんなお店を出せる街区を検討中です。

これ、本当なんでしょうかね？　期待させといて嘘だったらがっかりですよね。

[132: 匿名さん]

夏は自宅庭から海を見下ろしながらのバーべキュー
はしゃぐ子ども達

[133: 匿名]

>>125
金持ちってのは、金銭感覚にシビアで優れている（平たく言えばケチ）からこそ
成功して金持ちなんだよ。

資産の無い庶民に住宅ローン組ませて割高な坪単価で売りつける為に最低面積ぎ
りぎりまで小さく区割りした宅地を、わざわざ2～3区画まとめて庶民と同じ割高
な坪単価で買うバカな金持ちなどいない。
庶民より高い購買力を活かして、不動産取引でもより有利な条件で取引できるの
が金持ち。大きい宅地ほど、そのまま売ろうとすると庶民の手が届かない価格帯
になり買い手が減って坪単価は低下するのが常識であり（だからカス業者はこぞっ
て分割しようとする）、それを買えるのが金持ちの強みなのに、割高で売って儲
ける為に小さい区割りにしている分譲地を買うわけがないだろ。

そもそもコストダウンした安っぽい50坪の密集地に囲まれた50坪の区画を2～3区
画自分だけまとめて買ったって、ゆったりとした緑豊かな住環境になどならない。
あと50坪の宅地を3区画買ったって理想とは程遠い横にだけ長い変な宅地になるだけ。

[134: 匿名さん]

実際、西4丁目とか東5丁目で2区画買って建ててる家とか各1世帯しかいないもんな。
まともな金持ちの大多数は貧乏人に割高で売るために細切れにした土地をわざわざ2区画セットで買うわけが無い。
大きい土地を希望される方には2区画で対応なんて、利益の極大化「しか」考えてない理念無き下衆業者の詭弁、建前もいいとこ。

[135: マンコミュファンさん]

もう宝塚には単なる宅地は全く不足していませんからね。

それどころか、山を切り開いたバス便ニュータウンや昭和の分譲地では既にサラリーマン向けの宅地も家も大量に余り出していて、新規供給の正当性はゼロです。

超家あまり土地あまりの時代を目前に控えて、わざわざ大阪平野から見て景観上きわめて貴重な山の緑を大規模破壊して、昭和ニュータウンの劣化コピーの何の変哲も無い宅地を大量供給するなど、無駄どころか反社会的で害しかないのは言うまでもありませんね。

[136: 匿名さん]

>>133
>>134

×50坪だから金持ちが見向きもしない
○金持ちが見向きもしない立地に100〜200坪をばら撒いても誰も買わない

[137: 匿名さん]

>>130
どうみても大口やホラの類の可能性が高いな。

そのブログ書いてる担当者、どうみても山手台ワースト級のコストダウン丸出しで

普通のニュータウン以下の仕上げの東5丁目（クレアスやスカイル）ですら、

読んでいて恥ずかしくなるぐらい自分で礼賛してたもん。

山手台北部に入ってから分譲、開発毎にコストダウンや狭小化が進む一方だった山手台で、

一転して最終最大工区（東3丁目北部～東4丁目）だけは、

「日本中のお手本となる美しいまちづくり」をするなんて、誰も信じるわけない。

[138: 匿名さん]

>>136
山手台と殆ど同じ立地というかすぐ隣の中山桜台に、100坪～数百坪の区画がかなりあるけど
上場企業の創業者含め実際に今でも宝塚市の税収に寄与している金持ちが大量に住んでいるし
（宝塚で高額納税者の人数が最も多い町丁は中山桜台）、今でも金持ちの移住及び豪邸の
新築があるから、君の主張はお話にならない珍論だね。

今は醜い業者に荒らされ放題だが、かつては関西屈指のお屋敷街で今もサントリーの創業者一族や
資産数十億以上がごろごろ住んでいる雲雀丘のすぐ隣の駅の山手が、金持ちに見向きもされない
ロケーション、立地というのも無理がある。

[139: 匿名]

今造成している山手台最終工区では、せめて無電柱や化粧擁壁ぐらいはやるのかな？
彩都で今年から販売開始のF68街区ではそれらが予告広告で宣伝されてるけど

[140: 匿名さん]

お殿様の近くに住みたがる草履取りのメンタリティなんじゃないでしょうか

[141: 匿名さん]

>>139
http://www.hankyurealty.jp/3110/
これだな。無電柱庭園街区。

[142: 匿名]

130

UR舞多聞みついけプロジェクト　開発区域面積　 約6.8haで 68区画　※都市景観大賞「国土交通大臣賞」受賞
UR舞多聞てらいけプロジェクト　開発区域面積　 約8.8haで162区画
阪急宝塚山手台最終工区　　　　開発区域面積　約19.0haで537区画　※区画数は山手台公式ブログ記載の予定数、面積はGooglマップで簡易計測による推定

必ずや色んなところから視察に来られるような誇らしいまちにしますだの、
みついけ・てらいけをお手本にしたいだのとのたまっているけど、
上記の数字を見たら、舞多聞の自然住宅地プロジェクトをお手本にしているなど
ありえないことが分かる（笑）

せいぜい全体の5%にも満たないような“ごく一部”にだけ、まやかし程度に
広めの土地を取り入れてお茶を濁すぐらいだろう。
もしかしたら宅地にするのすら非常識な平地が殆ど無い法面の崖地を
「眺望大型宅地」などと称して150坪で30区画とかかもしれない（笑）

[143: 匿名さん]

>>138
山手台自体も、景観に拘った造成で土地が大きめな南部は金持ちや高所得者が沢山住んでるしな。

山手台の立地が、金持ちに見向きもされないという珍説は無理がある。

リタイアした年金生活者も多いけど、住民の殆どが現役世代時にアッパーミドル以上だった層。

コストダウン丸出し乱開発の北部は、殆どの普通のサラリーマンだけど。

[144: 匿名さん]

>>142

舞多聞と宝塚を比べることに無理有るな。

[145: 匿名さん]

はいはいアッパーミドルね
ラビスタも出来た頃そうでしたな

[146: 匿名さん]

★山手台は雲雀丘にはなれない★

雲雀丘には幹線道路がないが、山手台には高速ICのアクセス道路がど真ん中を走り閑静とはいえない

雲雀丘には高圧線がないが、山手台には高圧線がど真ん中を通り景観面でのマイナス要素

他に選択肢があるのに、お金の使い方にシビアな本当の金持ちがそんなとこ選ぶかという話

[147: 匿名さん]

>>142

＞阪急宝塚山手台最終工区　　　　開発区域面積　約19.0haで537区画

これとて守られる保証はどこにも無いけどね。

一転して過去の名塩の件のように建売屋に売り飛ばして阪急は撤退、700区画ぐらいに増なんて最悪の結果だってじゅうぶんありえる。

道路や公園・緑地の比率が分からないけど、もし19～20haで537区画が本当だったら、阪急は最後の工区という事でそれなりに頑張ったのかもしれない。

例えば、残り約20haのうち8.8haがてらいけと同様の区割り（8.8haで162区画）だとして
残りの11.2haが彩都のF68街区と同じような構成（約6.8haで238区画　200㎡未満が70%、200～317㎡が30%）だったら

（11.2ha÷6.9ha）×238区画＝約386区画

162＋386＝548区画（50～60坪が270区画　60～90坪台が116区画　100坪以上が162区画）

になるから、それより予定区画数が少ない537区画ということは、それなりの規模とスケールで、てらいけのような宅地やエリアが存在している可能性がある。

あくまで「守られたら」の話だがな。

[148: ご近所さん]

そのあたりも含めて4工区（事実上の最終エリア）の開発に
言及している山手台日記の内容は言質として
保存しておいたほうが良さそうだね。
嘘ついたり反故にしたら一発で分かるように。

[149: 匿名]

>>147

＞162＋386＝548区画（50～60坪が270区画　60～90坪台が116区画　100坪以上が162区画）
＞
＞になるから、それより予定区画数が少ない537区画ということは、それなりの規模とスケールで、
＞てらいけのような宅地やエリアが存在している可能性がある。

おそらくそんな感じにはならない。

数年以上前に山手台公式の担当者通信（今の山手台日記の前身で書き手が違う）に担当者がアップしていた区割り図面（おそらく以前の計画）では、東4丁目あたりは地形的に高低差のある両面道路の区画が大半で、道路がかなりの割合を占めていた。
それはたぶん変わってないはず。つまり道路が多い分、宅地の占める割合は減り区画は小さくなる。
はっきりとは覚えていないけど、西4丁目と変わらないぐらいの小さな区画が殆どだったと記憶しているが、その図面でも最終工区は550区画ぐらいだったから、537区画に減ったとしても土地の平均面積はあんまり変わっていないはず。

[150: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/173248/res/106-156/

これの116に出ている画像のことだな。