阪急が分譲する宝塚市山手台【Part12】

[匿名さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台のpart12です。
引き続き情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/516297/

[330: 匿名さん]

値段がガーデンフロントの方が高いからね。
山手台は値下げしてるからね。

[331: 匿名さん]

もともとは山手台のほうが遥かに高い高級路線だったのにね・・・

[332: 匿名さん]

>>322
勤務先から交通費出るから旦那さんは大抵バスの定期券持ってるんじゃないかな。

バス利用促進、マイカー抑制の為なら定期よりも奥さん用に無記名式hanicaカード10万円分（上限の20000円までチャージしたカード5枚）と電動自転車1台とかのほうがいいと思う。共働きで両方定期持っている場合は、ヤフオクで売ればいい。

[333: 名無しさん]

ある程度の規模があって電線のない大阪平野一望の街は関西で六麓荘町ぐらいしかなかった。
今更いうまでもなく、六麓荘町は相当な金持ちしか買えない。

彩都ガーデンフロントは関西の住宅地開発史上で初めて
「一般人が買える価格帯で電線の無い街並みと大阪平野を見晴らす眺望」を両立した街。

昭和40～50年代の旧ニュータウンの単なる焼き直し劣化版や売れ残り土地の在庫処分に走らず、
オールドタウンでは得られない新たな付加価値を提供したのが大きい。

モノレール支線駅からすら非徒歩圏というかなりの悪条件でありながら、差別化によって
弱点を上回る魅力を提供し、予想を上回る人気で成功した。

[334: 匿名]

左　彩都ガーデンフロント　右　山手台東5丁目（売り出し中築浅物件）

[335: 匿名さん]

もうじき新名神開通で交通量は更に増える予定です。

今後も分譲するにあたっては、できるだけマイカー利用者が増えないような
取り組みや工夫など、これ以上の渋滞悪化を抑制する義務が阪急不動産さんにはありますね。

[336: e戸建てファンさん]

>>328
こういうのとかねｗ
http://suumo.jp/front/gazo/bukken/060/N010000/img/144/84186144/8418614...

こんな街並み今分譲している辺りのどこにあんだよ

[337: 匿名]

分譲が進む毎にどんどんコストダウンがひどくなり、何の特徴も無いバナナの叩き売り路線になっていった山手台と正反対ですな。阪急不動産の山手台開発関係者も、爪の垢煎じて飲んだら？


バブルの象徴？ 山梨巨大住宅地の現在
http://business.nikkeibp.co.jp/atcl/opinion/15/221102/081800046/?P=1

筆者：バブル期に開発された郊外型巨大住宅地ですか。リゾート地に建てられた一部のマンションの
ように、廃墟化が進んでいそうですね。

井出氏：いや、違うんですよ。今でも人気の住宅地。管理もしっかりされているようです。

＜中略＞

　バブル崩壊によって地価は急激に下がった。積水ハウスは売値を下げるための工夫として、90年代
後半から、庭の樹木を減らしたりしてコストを下げた。しかし、「自然の中で暮らす」というコンセ
プトと矛盾したこともあって、このコスト削減策でコモアしおつは評判を下げることになる。

　「これじゃだめだ」。同社は2005年に大きく方針を転換する。それまでの「家づくり」から「街づ
くり」への転換である。

　建物同士を余裕を持って配置し、敷地境界に塀を設けずに樹木を多く配置。隣同士のコミュニティ
ーを育むような設計とすることで、付加価値を上げる方針を採った。コモアしおつの一角にこうした
住戸を配置し、同年4月に「トリコパルク」として売り出した。

　結果的にこの決断が実を結んだ。隣人同士のトラブルはなく、地域の良好なコミュニティーが形成
されたことで、それまでの東京に勤務する層だけでなく、地元の住民からも「住み替えたい」という
需要が現れ始めたのだ。価格が3000万～4000万円とバブル期に比べて半額程度になったことも地元の
需要を増大させた。

「最初に売れなくて良かった」

　アフターサービスの質の高さも評判を呼んだ。分譲から24年間、積水ハウスのアフターサービス担
当者は一度も変わっていない。担当者である奈良和秋氏は現地事務所に勤務し、地域住民の細かい要
望を聞き続け、信頼関係を築いている。「年に2～3件は、奈良さんからの紹介で物件の注文が入る」
と積水ハウスの貴田氏は言う。

　注文のペースはバブル崩壊直後から持ち直し、積水ハウスが持つ約1200区画ある宅地のうち、残り
は27区画になった。「逆説的ではあるが、最初に売り切れなかったのが街としては良かった」と貴田
氏。分譲を開始してすぐにすべて売った場合、同じような年齢層が住む街となる。高齢化も一気に進
行するため、数十年たった時に問題になりやすい。

　一方でコモアしおつは徐々に売れていったため、年齢構成はバランスが取れている。最初に分譲し
た住宅の一部は売りに出され、それを地元の若い層が買っている。この数年では中古需要が新築需要
より圧倒的に多いという。

　コモアしおつの総事業費は非公表だが、バブル当時の地価や造成工事などを考えると、数百億円の
規模だろう。バブル崩壊で分譲価格が下がったことで、積水ハウスとして高い利益率を計上するプロ
ジェクトではないことは容易に想像がつく。

　しかし貴田氏は「このプロジェクトが弊社の財産になる」という。下がり続ける地価に対して、建
物や街の設計としてどんな工夫ができるか。家単体ではなく、街として価値を上げるためにどうした
らいいか。24年間に及ぶ苦悩の末に導き出された解決策が、コモアしおつに詰まっているからだ。

　ひょんなことから取材することになったコモアしおつ。バブル期の住宅事情を知ることが目的だっ
たが、「住みやすい街をどうつくっていくか」というとても大切なことのヒントを得た気がした。

[338: 匿名さん]

これは醜いｗ　宝塚山手台一丁目バス停

しかもこれ最近ベンチが壊れて応急処置でこうなっているのではなく
5年以上前からずっとこの状態

こんなの購入検討者が見たら、将来の街のインフラの維持管理補修や
阪急グループの公共交通や食品スーパーの維持などが
ちゃんとなされるのか不安になって山手台はやめるよね

[340: 匿名さん]

まともなデベロッパーなら、まだ分譲中なのに、街全体のイメージダウンになるようなこのような状態は、担当者がすぐに対応しているはず。
何年も放置されているってことは、阪急不動産は開発が終わったエリアはもうどうでもいいって考えが如実な証拠だね。

[341: 匿名]

https://goo.gl/maps/jMxkr5krfTM2
ストリートビューで過去画像見ると2011年の時点で既にベンチ壊れておりブロック補修だね・・・（笑）

[342: 匿名さん]

利用者殆どいないから修理いらんだろって感じで放置されてたんだろうな。
本当はベンチそのものを撤去したいところ広告あるから撤去できずあんな事になっていると予想。

[344: 匿名さん]

これから道路のカラー舗装もするらしいよ。

[346: 匿名さん]

彩都箕面にまさかの北大阪急行延伸決定という神風が吹いたのが痛かった。
『バスすらなしモノレール支線駅遠で千里中央までドアツードア45分ｗ』といった煽りができなくなり、山手台北部唯一の拠り所だった、バス一本で出られる山本駅から梅田まで乗り換えなし26分という謳い文句が優位性ゼロになってしまった。彩都箕面は、延伸後、バス一本(15分)で出られる新箕面駅から、乗り換えなし梅田23分だけでなく、新大阪、本町にも直通。しかも始発駅なので座れる。山手台の圧倒的ボロ負け。
結果、山奥の何のアドバンテージもない単なる安っぽいだけの場末コストカット分譲地になってしまった。

[347: 匿名]

結局、彩都の阪急が地権者の開発エリアは、ほぼ（7割がた）自社で販売。
一方で山手台北部は、売れ行き不調から阪急が自社で捌くのを早々に諦め、
売りにしていた「建築条件無し」の看板も外してまで、
大部分を色んなハウスメーカーや不動産業者に流して営業（集客・販売）をアウトソーシングした。

でもこれってはじめから販売スケジュールありき、もっと言えば山手台からの
撤退スケジュールありき（お荷物扱い）で山手台開発を進めている感がみえみえで、
印象が悪いですね。

[348: 名無しさん]

スカイルとかいう街区も最初は全１１９区画の建築条件一切無しの宅地とか大々的に宣伝してたね。

でも、あまりにも売れ行きが悪すぎたので（販売開始から最初の半年で１０区画ぐらいしか売れず）

いつのまにか殆どＨＭに横流しして、一括で済マークにしたり建売やモデルハウス建てさせたりして

売れ行き良いように見せかけて販売する手法に切り換えて、ぎりぎりなんとか乗り切った感じ。

[349: 名無しさん]

>>344
カラー舗装って持続性の担保あるのかな？って思う。

山手台の中川大橋は去年宝塚市によって補修工事が行われたけれど、タイル貼りの歩道が

単なるアスファルト舗装にされてしまい、植え込みも撤去されて殺風景な道路になってしまったよ。

このように道路まわりの仕上げは、行政側のコストダウンや無配慮で台無しにされてしまうことがよくある。

将来、各種工事で業者が道路掘り返したり、行政が痛んでいる箇所の補修する時に、コストダウンや無配慮から

通常の舗装にされてカラーと一般舗装のツートンカラーになったら、普通の道路よりかえって醜くなってしまう。

永続性が見込める電線地中化や区割りのゆとりや幅広緑地帯や自然石擁壁なんかと違って、持続性の点で難がある道路の仕上げのこだわりは微妙かもしれない。

[350: 匿名さん]

山手台北公園も補修工事で公園用の景観配慮した舗装から普通の舗装に変更されているな。
入口改造してバイクで進入できなくしたのは良いと思うが。

[351: e戸建てファンさん]

あまりに渋滞が酷くなってきたので、市が新名神開通までに長尾小学校ジオグランデ前の交差点を拡幅工事をするみたい

[352: 通りがかりさん]

ナイスー！