共用部分修繕の為の積立金不足について

[入居済み住民さん [男性 40代]]

某中古共同住宅で管理組合の理事をしている者です。
至急皆様に教えて頂きたいことがあります。
私どもの管理組合では、築年数が古いこともあり、10年程度の間隔で実施されている大規模修繕の為に修繕積立を
行っています。そして、最近になって解ったことなのですが、いわゆる各戸の窓枠部分のアルミサッシについては、
共用部分と見なさず、アルミサッシの取替えを含む修繕の為の積立というものがなされていませんでした。
そもそも、窓枠のアルミサッシが、共用部にあたるのか、個人のものなのかの判断が難しく、そのため、長年、
私どもの管理規約では、窓枠のアルミサッシを共用部と規定していませんでした。そして、その分の金額を、毎月
の各組合員の納める管理費を減額する措置をとっていました。
アルミサッシの修繕については、大雑把にみつもって各戸50万程度だとしても、現在の積立金では、とても組合員
全戸の修繕を賄うことができません。すでに、大規模修繕を待たずに、個人でアルミサッシの取替え等をされてい
る住民もいらっしゃるようです。
ただ、本来は、窓枠部分のアルミサッシは、共用部であるということのようですから、大規模修繕の形で実施する
必要があるかと思います。しかしながら、次の大規模修繕は、3年後に予定されており、管理費を値上げしても、
間に合わないですし、一方で、新築当時から入れ替えを実施していない住民もすくなくないので、非常困ってお
ります。何かいいアドバイスがありましたらお願い致します。

[81: 80]

＜訂正＞

（誤）
>>77
>しかし、建築基準法では、別箇の建物です。
（正）
>>78
>しかし、建築基準法では、別箇の建物です。

[82: 匿名さん]

>80
登記は単棟型、団地型、連担棟型、何にも関係ありません。
２階建ての建物を１階と２階に登記をすることもできます。
１０階建てを３階とそれ以上に分けて登記もできます。
登記の勉強しなはれ。

[83: 匿名さん]

>>79
>しかし、建築基準法では、別箇の建物です。

RETIO. 2010. 4 NO.77
【新宿マンション事件について】
http://www.retio.or.jp/attach/archive/77-049.pdf
からの抜粋

建築基準法等は「１の建築物」の定義、判断基準について規定していないため、ある建築物が「１の建築物」に当たるか否かについては、個別に判断せざるを得ず、判例、通説は、同法の趣旨を踏まえて、社会通念に照らし、構造上、外観上及び機能上の一体性（※）があると認められる建築物は、「１の建築物」に当たると解している。

（※）たとえば、本件においては、給水設備、排水設備、電気設備及びガス設備等のいわゆるライフラインは、一体として管理され、すべての住戸の住人が共同して利用するものとして設置されるのであるから、機能上の一体性があると認められるとした。

[84: 匿名さん]

マンションそれぞれ違うのよ、各々の組合で対応すればいい事。
特殊な例まで出してきて議論の必要皆無だよ。

[85: 匿名さん]

早く専門家に相談して善後策を検討しないと、大変なことになりますよ。
たとえば、片方が滅失した場合（全体では一部滅失）、
その部分の区分所有関係は解消し、その部分の区分所有者は区分所有権を
失うことになります。

[86: 匿名さん]

窓枠サッシは共用部分です。規約が違うなら総会に共用部分とするとの議案を上程し採決することです。

ここ数年間窓枠サッシ更新工事費の30%が補助金として支給される補正予算が組まれています。
今年は遅いが来年もあるはず。
１戸当たりの補助金最高限度は150万円ですから、１戸50万円で済むのであれば対象物件となる。
資金繰りも楽になると思いますよ。
うちのマンションは昨年補助金をもらい更新工事は終わりました。

詳しくは、SIIのホームページ及び大手のサッシメーカーに聞いて見ては如何ですか?

[87: 匿名さん]

規約において、「窓枠は専用使用権のある共用部分（＝専用使用部分）」と定められており、また、「専用使用部分の通常の使用に伴う管理は、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない」と規定されているのであれば、過去、個人で経年劣化による窓枠の破損、不具合の修繕をしていたというのは、規定通りの取り扱いである。

今後、経年劣化による窓枠の破損、不具合の修繕を管理組合がその責任と負担において実施するのであれば、計画修繕によることになる。

計画修繕を実施するにあたり、専用使用権者個人が過去に実施した修繕の工事費をどのように取り扱うかが問題となるが、規約において、管理組合に対する費用請求権を排除しているのであるから、原則として返還する必要はない。
直近に修繕をしていて計画修繕では実施しないとしても、その分は全体工事費の減少となるのであるから、個人としても利益を受けることになる。

[88: 匿名さん]

>>86
１日で終わりました
国交省の補助金の方がいろいろ使えていいですよ

[89: 匿名さん]

窓枠サッシ更新工事とは、どんな工事か知ってますか？
既存の窓枠に新たな枠を被せて新しいサッシを取り付けるカバー工法と言う工事です。
所謂、団地などで行われている工事です。
昭和の時代に出来た古いマンションで、古い時代のサッシが付いている民間のマンションなら、サッシの更新もあるでしょうが、平成の時代に出来たマンションなら、よほど酷い使い方をするか、地震などで傷まない限り、サッシを更新するような事にはならないです。
それも、マンション全体のサッシを同時に交換することは、まずないでしょう。

[90: 匿名さん]

≪参考≫
国土交通省が示している長期修繕計画標準様式の例
【住戸玄関ドア】
Ｏ 点検・調整（動作点検、金具（丁番、ドアチェック等）の取替等）
　 修繕周期（参考）・・・１２年
Ｏ 取替（撤去、又はかぶせ工法）
　 修繕周期（参考）・・・３６年（シート張りの住戸玄関ドアは２４年）
【窓サッシ、面格子、網戸】
Ｏ 点検・調整（動作点検、金具（戸車、クレセント、ビート等）の取替等
　 修繕周期（参考）・・・１２年
Ｏ 取替（撤去、又はかぶせ工法）
　 修繕周期（参考）・・・３６年

＜建築改装協会＞
【サッシ改装工法】
http://www.kaiso.info/works/sash/sammary.html

[91: 匿名さん]

>87
先行工事をした者が、負担金がもらえないのなら、
管理組合が一斉にやるときに又更新工事をすればいいよ。

[92: 87]

>>91
>先行工事をした者が、負担金がもらえないのなら、
>管理組合が一斉にやるときに又更新工事をすればいいよ。

それを否定する理由はないので、それでよいと思います。

[93: 匿名さん]

>83
２つの建物がＥＸＰ．Ｊや渡り廊下でつながっているマンションで、
ライフラインは一体として管理されているマンションで、Ａ棟とＢ棟の
大きさは６対４だったとします。単棟型管理規約で管理されています。
その場合、小さいＢ棟が地震で全壊したけど、Ａ棟は殆ど被害がなかったとします。
Ｂ棟は建て替えをしなければ住めません。
その時、補修工事をするとなったとき、１戸当り1,000万円拠出しなければなら
なくなりました。Ａ棟もＢ棟も
1棟として管理されているので、Ｂ棟が全壊しても、単なる修繕工事扱いです。
果たしてＡ棟の住民は、総会決議で賛成するでしょうか。
そして、もし建て替えが済めば、Ｂ棟は新築となりますが、Ａ棟は古いままです。
どうしたらいいでしょうか。
これが連担棟の建物です。どうやって解決したらいいでしょう。
神戸大震災や東北大震災は、この連担棟は最後まで結論が出ず、建て替えも復旧工事も
できなかったと聞いています。

[94: 匿名さん]

単棟型だと片方が倒壊しても、建て替え決議はできないよね。
全国にはこういうマンションは数多くあるよな。
どうすればいいんだろう。これは難しい。

[95: 匿名さん]

【質問】
次の投稿内容は変ですよね？

>>65
>窓枠は規約で共用部分とすることができ、各戸の住民は専用使用権が発生する。
>そして、その管理は各戸の住民の責任と負担で行う。
>但し、一斉に管理組合が更新工事をするときは、修繕積立金を取り崩して実施することができる。
>窓枠は法定共用部分ではありません。

[96: 匿名さん]

だからどうしたの？
早く君の意見を書き込みなよ。

[97: 匿名さん]

某氏が、ＯＯの森には鹿が棲んでいるが、
ＯＯの杜には馬と鹿が住んでいると言っていましたが本当ですね。

窓枠は、規約に定めることにより専有部分とすることができるが、定めなければ法定共用部分である。
これは、専有部分と法定共用部分との境界における線引きの問題であり、構造上の理由ではなく他の理由によって共用部分とされているものについては、別個の取扱いが可能であり、規約によってこれを専有部分とすることができるのである。

また、専用使用権については、規約に専用使用部分として規定されていることが必要である。

[98: 匿名さん]

>97
どうでもいいことだが、窓枠は共用部分であり、法定共用部分です。
法定共用部分を専有部分に変更することはできません。

[99: 匿名さん]

>97
そんなことばかり、書き込んでるからスレ主さんは一度もあなたの
質問には答えていないのが分からないのかな。
スレ主さんの質問には全く答えようとせず、人のあら探しだけだからね。
あなたの生き方を変えないと、会社でも嫌われ者に終わってしまうよ。

[100: 匿名さん]

スレ主さん

以下のレスは参考になりませんでしたか？
>>6 　>>17 　>>31　>>35 　>>39　>>45-46　>>55　>>72　>>87　>>90

[101: 匿名さん]

>100
気にならないから返答がないのです。
あなたはいいと思っていますけど、マスターベーションに過ぎません。
相手に伝わらなければ、何にもなりませんよ。
窓枠が共用部分であろうと、そう解釈していなかったとしても、それは
大した問題ではありません。
今後どうすればいいかを、相談されているのですよ。
あなたは、それに全く答えていませんよ。
もし、不明な点があれば、それを前提にして書き込むことも可能ですよ。
匿名掲示板で完璧はスレ主さんは期待されていません。
いろいろな書き込みの中で、いいものを活用すればいいだけのことです。

[102: 匿名さん]

>100
あなたが可哀そうになりますがね。

[103: 匿名さん]

つぎは学歴の話ですか？

[104: 匿名さん]

だいぶいじめられていますね。
というかあちこちに現れているんですね。
会社リタイア組ですか？

[105: 匿名さん]

>>104
三行とも当てはまりません。
あなたのいつものパターンを予測しただけです。

[106: 匿名さん]

>105
ところで学歴の話しとはどういう意味ですか？
高学歴かどうかということかな？

[107: 匿名さん]

デフォルテでついてくる管理会社とかね。
意味分かってる？

[108: 87]

意味のないレスが続いていますね。

つぎに、規約に「窓枠は専有部分とする」と規定されている場合、専有部分である窓枠の取替は、「建物等の管理または使用に関する区分所有者間相互間の事項」（区分所有法第30条第1項）に該当するのか？であるが、

専有部分については、【その管理や使用が区分所有者全体に影響を及ぼすような事項】については規約で定めることができる（たとえば、専有部分の配管について定期的に点検・補修を行い、共同の管理に服せしめる旨の規約を定めることは可能である。【出典：コンメンタール】）が、専有部分である窓枠の取替は、この事項に該当しないと考える。

[109: 匿名さん]

>108
いくらスレ主さんへ働きかけても完全無視され続けられているのは
何故か分からないのかな。
スレ主さんは、至急教えて頂きたいことがあるといわれていたので、
もう理事会なりが行われてどちらかに決着したんでしょうね。
だから、今さらここで関係ない者同士が書き込みをしても意味が
ないようですね。
そんな事情も知らず、いつまでたっても入口で迷い、中々本題に
入らないものだから、スレ主さんはここを離れてしまったんですよ。
あなたの対応策がみれなかったのは残念ですがね。
スレ主さんが帰ってくれば又参加しますが、それまではさよならですね。

[110: 108]

一方通行でよいと思って書いています。

管理組合のいままでの対応、スレ主さんの >>21 の認識は基本的に間違っていません。
今後の対応については、正しい知識、正確な情報に基づいて策定することが重要です。
間違った対応をしてしまうと、その責任を追及されることがあります。