共用部分修繕の為の積立金不足について

[入居済み住民さん [男性 40代]]

某中古共同住宅で管理組合の理事をしている者です。
至急皆様に教えて頂きたいことがあります。
私どもの管理組合では、築年数が古いこともあり、10年程度の間隔で実施されている大規模修繕の為に修繕積立を
行っています。そして、最近になって解ったことなのですが、いわゆる各戸の窓枠部分のアルミサッシについては、
共用部分と見なさず、アルミサッシの取替えを含む修繕の為の積立というものがなされていませんでした。
そもそも、窓枠のアルミサッシが、共用部にあたるのか、個人のものなのかの判断が難しく、そのため、長年、
私どもの管理規約では、窓枠のアルミサッシを共用部と規定していませんでした。そして、その分の金額を、毎月
の各組合員の納める管理費を減額する措置をとっていました。
アルミサッシの修繕については、大雑把にみつもって各戸50万程度だとしても、現在の積立金では、とても組合員
全戸の修繕を賄うことができません。すでに、大規模修繕を待たずに、個人でアルミサッシの取替え等をされてい
る住民もいらっしゃるようです。
ただ、本来は、窓枠部分のアルミサッシは、共用部であるということのようですから、大規模修繕の形で実施する
必要があるかと思います。しかしながら、次の大規模修繕は、3年後に予定されており、管理費を値上げしても、
間に合わないですし、一方で、新築当時から入れ替えを実施していない住民もすくなくないので、非常困ってお
ります。何かいいアドバイスがありましたらお願い致します。

[61: 匿名さん]

難しいのがいるねえ
こういうマンションは大変。

[62: 匿名]

>61
でも、ここで、鍛えられれば、現実の場面での対応力を高めることができます。

[63: 匿名さん]

５９は結局何も答えは出さないんだな。
前ふりが長すぎるというか、何にも結論は出さないというか。
一緒に仕事をしたら大変だろうね。

[64: 匿名さん]

法定共用部分とは規約により共用部分とすることが出来ない部分

法定共用部分以外は。区分所有者及び議決権の4分の３以上の合意で、

規約共用部分とすることができる。

[65: 匿名さん]

窓枠は規約で共用部分とすることができ、各戸の住民は
専用使用権が発生する。
そして、その管理は各戸の住民の責任と負担で行う。
但し、一斉に管理組合が更新工事をするときは、修繕積立金を
取り崩して実施することができる。
窓枠は法定共用部分ではありません。

[66: 匿名さん]

そんなに深刻にならずに、肩の力を抜いて思っていることを
書き込めばいいんだけど、中々書き込まないとこをみると、今
一生懸命調べているんだろうね。疲れるよ。

[67: 匿名さん]

「某中古共同住宅」とは、何なのでしょう？

それに、大規模修繕工事を１０年間隔で行っているとか、アルミサッシの交換だとか、まるで管理会社や工事会社の餌食にされてるのが当然かのようです。

大規模修繕工事を１０年間隔で行うなんて、昭和の時代に業者側からの押し付けで、今なら建物や立地の違いなどによって変わりますが１５～２０年間隔が一般的です。

それにアルミサッシの交換なんて壊れない限り有り得ません。

これは妄想のスレだと言うことですか？
　

[68: 匿名さん]

大規模修繕工事の平均は、１２年～１３年周期です。
玄関扉や窓枠も３０年を過ぎれば悪くなります。

[69: 匿名さん]

昔の「公団」と呼ばれていた時代の建物で行われていた大規模修繕工事は１５～２０年間隔が当たり前でしたが、民間のマンションなどには１０年で行うことを推奨していました。
「公団」が「ＵＲ」になってから、「公団」の時の建物であっても材料や施工技術が向上したことから、大規模修繕工事は２０～２５年間隔になっていますが、民間には知られていません。
それは、民間のマンションなどで、大規模修繕工事の間隔を短くすれば工事業者に仕事が増えるからです。
よほど劣化の早い地域に建ってるマンションか、施工や設計の悪いマンションでない、普通のマンションなら、今の材料の質や施工技術の向上から大規模修繕工事の間隔は「ＵＲ」と同じ２０～２５年にすることが出来るのですが、それを一般に広めると、工事の受注量が半減してしまうので、知られないようにしているだけです。
なので、知らない人が多く、１２年くらいが妥当な間隔だと信じてる人がいるのです。
しかし、工事側の事実を知らない限り、ＵＲのことは一般のマンションには当てはまらないと思ってしまい、信じようとしないと思います。

[70: 匿名さん]

管理する会社が管理と修繕で儲けないと潰れるからさ　かんべんしたれー
修繕の時期は各々組合総会の勝手だから　すきにやればいい！

[71: 匿名]

>69
いまのURは有利子負債が多く、経営が厳しいからね。
充分な修繕費を支出できないという事情もあるのではないですか。

[72: 匿名さん]

>>55 以来の投稿です。

スレ主さん
あなたは、スレ作成時に、
>しかしながら、次の大規模修繕は、3年後に予定されており、「管理費」を値上げしても、間に合わないですし、
と書き、また、>>21 でも、
>私自身も色々考えたのですが、窓枠サッシ部分の修繕に当たる積立金を「管理費」の減額という形で、住民の皆さんにお返ししてる形になっているので、
と書いています。
この「管理費」とは、下記のいずれですか？

１．多くのマンションが採用している管理費と修繕積立金の区別がなく、
　　すべて管理費として徴収し、その中から計画修繕のための積立をしている。
２．管理費と修繕積立金の区別はあるが、修繕積立金のことを管理費と表現している。

[73: 匿名さん]

賃貸は雨漏れしてからでいいけど、分譲はそうもいかないよ

[74: 匿名さん]

マンションで最上課題は一言で、外壁及び専有部分を含む水回り管理につきる。

これを怠ると、取り返しがつきません。各マンションでは精査するする事。

永住志向の区分所有者は、特に勉強して下さい。マンションは怖い住処ですよ。？

[75: 匿名さん]

>69
大規模修繕工事を２５年周期でもいい？
何言ってんだか。
自分の部屋で考えてごらんよ。
畳や壁紙とかは、交換が２０年でも３０年でもいいけど、
早くやればそれだけ快適な生活ができるんだよ。
マンションも同じで、外壁や開放廊下、各戸の玄関のドアや
天井、格子の塗り替えとかもやらなければ、古びてしまうよ。
ただ、住めればいいというんなら、２０年でも２５年で構わないけど、
資産価値は落ち、住むには快適さがなくなり、売るには安く、貸すには
高い家賃は取れないということだね。
自分の住んでいるマンションの積立金が不足しているからといって、
屁理屈はだめだよ。

[76: 匿名さん]

>72
まだそんなこといってんだね。
管理費といっているけど、修繕積立金と解釈すればいいじゃないの。
マンション管理について、勉強していなければ、その区別はどうでも
いいことだよ。
多分管理会社がそんなことはしてないと思うけどね。
考えすぎ、早く橋を渡らないとね。

[77: 匿名さん]

EXP．J で接合された橋ですか？
全体で一つの橋です。

[78: 匿名さん]

しかし、建築基準法では、別箇の建物です。

[79: 匿名さん]

それを連担（単）棟といいます。

[80: 匿名さん]

>>77
>しかし、建築基準法では、別箇の建物です。

何の話ですか？
壱・弐号館（登記上は一建物・エントランスも一ヵ所）の話ですか？

ところで、建築基準法のどこに書いてありますか？？？