共用部分修繕の為の積立金不足について

[入居済み住民さん [男性 40代]]

某中古共同住宅で管理組合の理事をしている者です。
至急皆様に教えて頂きたいことがあります。
私どもの管理組合では、築年数が古いこともあり、10年程度の間隔で実施されている大規模修繕の為に修繕積立を
行っています。そして、最近になって解ったことなのですが、いわゆる各戸の窓枠部分のアルミサッシについては、
共用部分と見なさず、アルミサッシの取替えを含む修繕の為の積立というものがなされていませんでした。
そもそも、窓枠のアルミサッシが、共用部にあたるのか、個人のものなのかの判断が難しく、そのため、長年、
私どもの管理規約では、窓枠のアルミサッシを共用部と規定していませんでした。そして、その分の金額を、毎月
の各組合員の納める管理費を減額する措置をとっていました。
アルミサッシの修繕については、大雑把にみつもって各戸50万程度だとしても、現在の積立金では、とても組合員
全戸の修繕を賄うことができません。すでに、大規模修繕を待たずに、個人でアルミサッシの取替え等をされてい
る住民もいらっしゃるようです。
ただ、本来は、窓枠部分のアルミサッシは、共用部であるということのようですから、大規模修繕の形で実施する
必要があるかと思います。しかしながら、次の大規模修繕は、3年後に予定されており、管理費を値上げしても、
間に合わないですし、一方で、新築当時から入れ替えを実施していない住民もすくなくないので、非常困ってお
ります。何かいいアドバイスがありましたらお願い致します。

[41: 匿名さん]

共用部分に記載もれがあっても、共用部分なんでしょう。
専有部分の範囲の規定は管理規約には規定されていませんよ。
ということは、窓枠は共用部分でいいでしょう。

[42: 匿名さん]

>>41
>専有部分の範囲の規定は管理規約には規定されていませんよ。

スレ主さんのどのレスに書かれていましたか？

[43: 匿名さん]

>42
あなたのとこの管理規約には、専有部分の範囲が記載されてますか？
一般論をいっているのです。

[44: 匿名さん]

>42
だったら、窓枠が共用部分の場合と、専有部分として記載されていた場合の
両方で、スレ主さんへ書き込んであげてください。
私とバトルをしても何にもなりませんよ。

[45: 匿名さん]

>>43
>あなたのとこの管理規約には、専有部分の範囲が記載されてますか？
>一般論をいっているのです。

【マンション標準管理規約】
（専有部分の範囲）
第７条　対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。
２　前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
　一　天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
　二　玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
　三　窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
３　第１項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。

[46: 匿名さん]

>>45 の続き

【マンション標準管理規約】
（共用部分の範囲）
第８条　対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第２に掲げるとおりとする。

別表第２　共用部分の範囲
１　玄関ホール、廊下、階段、・・・等専有部分に属さない「建物の部分」
２　エレベーター設備、電気設備、給排水衛生・・・専有部分に属さない「建物の附属物」
３　（省略）

[47: 匿名さん]

>45
規約や細則の全面改正をやり、規約は良くみていたとおもったけど、
基本的なことを勘違いしていました。
あなたのいう通り、うちの規約もそうなっていました。
私は、そんなことはどうでもいいと思っていましたので、それについては
殆ど考えもしませんでした。
要は、共用部分でも専有部分でも、管理組合が修繕積立金を取り崩して
更新工事をすることはできるので、それがいいたかったのですよ。
窓枠を専有部分としていたのなら、規約改正をすればいいだけのことでしょう。

[48: 匿名さん]

窓枠を専有部分としていたのなら、当然その更新工事は各戸の
責任と負担でしなければなりません。
共用部分と改正したら、その工事は総会決議で承認されたら
修繕積立金を取り崩して工事をすることが出来ます。
今回の場合は、専有部分としていたが、その工事費の補填分として
管理費を減額していたとのことです。
専有部分だったら、何も補填する必要はないでしょう。しかし、住民の
ためを思って管理費を減額していたのですから、それはそれでよしとしましょう。
次は、これからどうするかということでしょう。
どちらにしても、窓枠の経年劣化は益々進み、これからも工事か頻発することが
予想されます。
そこで、窓枠は共用部分だが、管理組合としては工事はやらないか、借り入れをして
一斉に工事をして、先行工事者に対しては、平均額を支給するかでしょう。
それとも、専有部分として扱い、今まで通り減額で対応するかでしょう。
不足分は借り入れか積立金の値上げしかないでしょう。

[49: 匿名さん]

元々標準管理規約は法律ではないからね。

[50: 匿名さん]

>>47
>窓枠を専有部分としていたのなら、規約改正をすればいいだけのことでしょう。
>>48
>共用部分と改正したら、

区分所有権の目的たる建物の部分の範囲を変更することは、
区分所有者の区分所有権に大きな影響を与えると思いますが、
どのような手続きをすればよいのですか？

[51: 匿名さん]

>50
一生懸命読み直していますね。
普通は、標準管理規約、区分所有法については、殆ど勉強してますよね。
しかし、時の経過とともに、頭の隅から離れていくものです。
しかし、読み直せばすぐ思い出しますけどね。
窓枠を共用部分に変更することが、区分所有権に大きく影響します？
他の区分所有者にしてみれば、現実的には何の関係もないことだけどね。
窓枠が共用部分だろうが、専有部分だろうが、資産価値には関係ないしね。
ややこしく考えすぎですよ。もっと単純に物事を考えてもいいのでは？
窓枠の工事を今後どうするかが先に進まないですよ。

窓枠が共用部分の場合と、専有部分の場合で、提案してみてはどうですか。
そうしないと先に進みませんよ。
あなたは、そこにいきつくまでが大変ですね。
だから言ったでしょう。あなたは石橋を叩いても渡らないと。

[52: 匿名さん]

他人の書き込みに影響されるんではなく、自分の意見・考えを
書き込んでください。
スレ主さんは、いろんな考えの書き込みを見て、自分で判断すれば
いいし、いいとこどりでもいいし。

[53: 匿名さん]

素人のおまけに匿名掲示板で、完璧な答えを期待はされてないよ。
思っていることを書き込めば、それを判断するのはスレ主さんだよ。

[54: 匿名さん]

適切な長期修繕計画表を作り、これに基づく修繕積立金に値上げすることが必須うです。

[55: 匿名さん]

スレ主さん
>>6 に対する返答はありませんでしたね。

≪参考≫
千葉県マンション管理士会
お役立ち情報（判例）
【窓ガラス等の改修工事における費用負担に係る判例】
http://www.chiba-mankan.jp/?page_id=522（中段）

[56: 匿名さん]

窓枠や玄関扉を管理組合として一斉にやる場合は、修繕積立金の取り崩しは
ＯＫだが、通常の使用に伴うものは、各戸の責任と負担で対応するのはあたり前
のことです。
だから一斉にやる場合は、先行工事者に対しては、公平の観点から平均工事費
を返還すべきでしょう。

窓枠を専有部分として捉えるなら、各戸負担。しかし、管理費の減額をしている
のを見れば、共用部分扱いとみられるかも。
だが、専有部分であれ、共用部分であれ総会の決議があれば、修繕積立金を取り崩す
ことは可です。
又、共用部分であっても、全て工事をするとは限りません。
通常の使用に伴うもので一斉にやらなければ、各戸がやるべきです。（玄関扉と
同様）
それに、裁判は各マンションによって状況が違ってくるので千葉の判例通りには
なりませんよ。

[57: 匿名さん]

>窓枠が共用部分の場合と、専有部分の場合で、提案してみてはどうですか。
>そうしないと先に進みませんよ。
>あなたは、そこにいきつくまでが大変ですね。
>だから言ったでしょう。あなたは石橋を叩いても渡らないと。

[58: 匿名さん]

>55
だからスレ主さんは、あなたに答えようとしないでしょう。

[59: 匿名]

スレ主さんは当初は窓枠が専有部か共用部か判断に迷っていたようですが、結局、共用部であるという判断をされているのですよね。
今後、理事として組合員に説明するという立場なのですから、その判断が揺らいでいてはその先の話の前提が崩れてしまい、まとまるものもまとまらなくなります。
窓枠が共用部なのか、他の組合員から質問されても自信をもって答えられるようにしてください。

[60: 匿名さん]

>59
築年数が経過しているマンションなんですよ。
スレ主さんが、共用部分かどうか迷ったとしても、それは大きな問題では
ありません。
総会では、窓枠を専有部分としていましたが、共用部分とした方が一般的ですと
いえばいいだけのことでしょう。そこに拘っていては先に進みません。
間違って解釈していたことに対してどんな責任を誰が取るんですか？
今後どうしていけばいいかが問題なのです。
共用部分にこだわっておられるようですが、だったら、共用部分の場合の
対応を書き込まれたらどうですか。
共用部分だったら、全て管理組合が修繕積立金を取り崩して更新工事を
しなければならないのですか？
各戸が負担していて、今後管理組合として一斉に工事をした場合はどうすれば
いいかとかの書き込みをしてください。
ここは、匿名掲示板ですよ、ここに書き込まれたのが全て完璧を求める者は
いませんよ。

[61: 匿名さん]

難しいのがいるねえ
こういうマンションは大変。

[62: 匿名]

>61
でも、ここで、鍛えられれば、現実の場面での対応力を高めることができます。

[63: 匿名さん]

５９は結局何も答えは出さないんだな。
前ふりが長すぎるというか、何にも結論は出さないというか。
一緒に仕事をしたら大変だろうね。

[64: 匿名さん]

法定共用部分とは規約により共用部分とすることが出来ない部分

法定共用部分以外は。区分所有者及び議決権の4分の３以上の合意で、

規約共用部分とすることができる。

[65: 匿名さん]

窓枠は規約で共用部分とすることができ、各戸の住民は
専用使用権が発生する。
そして、その管理は各戸の住民の責任と負担で行う。
但し、一斉に管理組合が更新工事をするときは、修繕積立金を
取り崩して実施することができる。
窓枠は法定共用部分ではありません。

[66: 匿名さん]

そんなに深刻にならずに、肩の力を抜いて思っていることを
書き込めばいいんだけど、中々書き込まないとこをみると、今
一生懸命調べているんだろうね。疲れるよ。

[67: 匿名さん]

「某中古共同住宅」とは、何なのでしょう？

それに、大規模修繕工事を１０年間隔で行っているとか、アルミサッシの交換だとか、まるで管理会社や工事会社の餌食にされてるのが当然かのようです。

大規模修繕工事を１０年間隔で行うなんて、昭和の時代に業者側からの押し付けで、今なら建物や立地の違いなどによって変わりますが１５～２０年間隔が一般的です。

それにアルミサッシの交換なんて壊れない限り有り得ません。

これは妄想のスレだと言うことですか？
　

[68: 匿名さん]

大規模修繕工事の平均は、１２年～１３年周期です。
玄関扉や窓枠も３０年を過ぎれば悪くなります。

[69: 匿名さん]

昔の「公団」と呼ばれていた時代の建物で行われていた大規模修繕工事は１５～２０年間隔が当たり前でしたが、民間のマンションなどには１０年で行うことを推奨していました。
「公団」が「ＵＲ」になってから、「公団」の時の建物であっても材料や施工技術が向上したことから、大規模修繕工事は２０～２５年間隔になっていますが、民間には知られていません。
それは、民間のマンションなどで、大規模修繕工事の間隔を短くすれば工事業者に仕事が増えるからです。
よほど劣化の早い地域に建ってるマンションか、施工や設計の悪いマンションでない、普通のマンションなら、今の材料の質や施工技術の向上から大規模修繕工事の間隔は「ＵＲ」と同じ２０～２５年にすることが出来るのですが、それを一般に広めると、工事の受注量が半減してしまうので、知られないようにしているだけです。
なので、知らない人が多く、１２年くらいが妥当な間隔だと信じてる人がいるのです。
しかし、工事側の事実を知らない限り、ＵＲのことは一般のマンションには当てはまらないと思ってしまい、信じようとしないと思います。

[70: 匿名さん]

管理する会社が管理と修繕で儲けないと潰れるからさ　かんべんしたれー
修繕の時期は各々組合総会の勝手だから　すきにやればいい！

[71: 匿名]

>69
いまのURは有利子負債が多く、経営が厳しいからね。
充分な修繕費を支出できないという事情もあるのではないですか。

[72: 匿名さん]

>>55 以来の投稿です。

スレ主さん
あなたは、スレ作成時に、
>しかしながら、次の大規模修繕は、3年後に予定されており、「管理費」を値上げしても、間に合わないですし、
と書き、また、>>21 でも、
>私自身も色々考えたのですが、窓枠サッシ部分の修繕に当たる積立金を「管理費」の減額という形で、住民の皆さんにお返ししてる形になっているので、
と書いています。
この「管理費」とは、下記のいずれですか？

１．多くのマンションが採用している管理費と修繕積立金の区別がなく、
　　すべて管理費として徴収し、その中から計画修繕のための積立をしている。
２．管理費と修繕積立金の区別はあるが、修繕積立金のことを管理費と表現している。

[73: 匿名さん]

賃貸は雨漏れしてからでいいけど、分譲はそうもいかないよ

[74: 匿名さん]

マンションで最上課題は一言で、外壁及び専有部分を含む水回り管理につきる。

これを怠ると、取り返しがつきません。各マンションでは精査するする事。

永住志向の区分所有者は、特に勉強して下さい。マンションは怖い住処ですよ。？

[75: 匿名さん]

>69
大規模修繕工事を２５年周期でもいい？
何言ってんだか。
自分の部屋で考えてごらんよ。
畳や壁紙とかは、交換が２０年でも３０年でもいいけど、
早くやればそれだけ快適な生活ができるんだよ。
マンションも同じで、外壁や開放廊下、各戸の玄関のドアや
天井、格子の塗り替えとかもやらなければ、古びてしまうよ。
ただ、住めればいいというんなら、２０年でも２５年で構わないけど、
資産価値は落ち、住むには快適さがなくなり、売るには安く、貸すには
高い家賃は取れないということだね。
自分の住んでいるマンションの積立金が不足しているからといって、
屁理屈はだめだよ。

[76: 匿名さん]

>72
まだそんなこといってんだね。
管理費といっているけど、修繕積立金と解釈すればいいじゃないの。
マンション管理について、勉強していなければ、その区別はどうでも
いいことだよ。
多分管理会社がそんなことはしてないと思うけどね。
考えすぎ、早く橋を渡らないとね。

[77: 匿名さん]

EXP．J で接合された橋ですか？
全体で一つの橋です。

[78: 匿名さん]

しかし、建築基準法では、別箇の建物です。

[79: 匿名さん]

それを連担（単）棟といいます。

[80: 匿名さん]

>>77
>しかし、建築基準法では、別箇の建物です。

何の話ですか？
壱・弐号館（登記上は一建物・エントランスも一ヵ所）の話ですか？

ところで、建築基準法のどこに書いてありますか？？？

[81: 80]

＜訂正＞

（誤）
>>77
>しかし、建築基準法では、別箇の建物です。
（正）
>>78
>しかし、建築基準法では、別箇の建物です。

[82: 匿名さん]

>80
登記は単棟型、団地型、連担棟型、何にも関係ありません。
２階建ての建物を１階と２階に登記をすることもできます。
１０階建てを３階とそれ以上に分けて登記もできます。
登記の勉強しなはれ。

[83: 匿名さん]

>>79
>しかし、建築基準法では、別箇の建物です。

RETIO. 2010. 4 NO.77
【新宿マンション事件について】
http://www.retio.or.jp/attach/archive/77-049.pdf
からの抜粋

建築基準法等は「１の建築物」の定義、判断基準について規定していないため、ある建築物が「１の建築物」に当たるか否かについては、個別に判断せざるを得ず、判例、通説は、同法の趣旨を踏まえて、社会通念に照らし、構造上、外観上及び機能上の一体性（※）があると認められる建築物は、「１の建築物」に当たると解している。

（※）たとえば、本件においては、給水設備、排水設備、電気設備及びガス設備等のいわゆるライフラインは、一体として管理され、すべての住戸の住人が共同して利用するものとして設置されるのであるから、機能上の一体性があると認められるとした。

[84: 匿名さん]

マンションそれぞれ違うのよ、各々の組合で対応すればいい事。
特殊な例まで出してきて議論の必要皆無だよ。

[85: 匿名さん]

早く専門家に相談して善後策を検討しないと、大変なことになりますよ。
たとえば、片方が滅失した場合（全体では一部滅失）、
その部分の区分所有関係は解消し、その部分の区分所有者は区分所有権を
失うことになります。

[86: 匿名さん]

窓枠サッシは共用部分です。規約が違うなら総会に共用部分とするとの議案を上程し採決することです。

ここ数年間窓枠サッシ更新工事費の30%が補助金として支給される補正予算が組まれています。
今年は遅いが来年もあるはず。
１戸当たりの補助金最高限度は150万円ですから、１戸50万円で済むのであれば対象物件となる。
資金繰りも楽になると思いますよ。
うちのマンションは昨年補助金をもらい更新工事は終わりました。

詳しくは、SIIのホームページ及び大手のサッシメーカーに聞いて見ては如何ですか?

[87: 匿名さん]

規約において、「窓枠は専用使用権のある共用部分（＝専用使用部分）」と定められており、また、「専用使用部分の通常の使用に伴う管理は、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない」と規定されているのであれば、過去、個人で経年劣化による窓枠の破損、不具合の修繕をしていたというのは、規定通りの取り扱いである。

今後、経年劣化による窓枠の破損、不具合の修繕を管理組合がその責任と負担において実施するのであれば、計画修繕によることになる。

計画修繕を実施するにあたり、専用使用権者個人が過去に実施した修繕の工事費をどのように取り扱うかが問題となるが、規約において、管理組合に対する費用請求権を排除しているのであるから、原則として返還する必要はない。
直近に修繕をしていて計画修繕では実施しないとしても、その分は全体工事費の減少となるのであるから、個人としても利益を受けることになる。

[88: 匿名さん]

>>86
１日で終わりました
国交省の補助金の方がいろいろ使えていいですよ

[89: 匿名さん]

窓枠サッシ更新工事とは、どんな工事か知ってますか？
既存の窓枠に新たな枠を被せて新しいサッシを取り付けるカバー工法と言う工事です。
所謂、団地などで行われている工事です。
昭和の時代に出来た古いマンションで、古い時代のサッシが付いている民間のマンションなら、サッシの更新もあるでしょうが、平成の時代に出来たマンションなら、よほど酷い使い方をするか、地震などで傷まない限り、サッシを更新するような事にはならないです。
それも、マンション全体のサッシを同時に交換することは、まずないでしょう。

[90: 匿名さん]

≪参考≫
国土交通省が示している長期修繕計画標準様式の例
【住戸玄関ドア】
Ｏ 点検・調整（動作点検、金具（丁番、ドアチェック等）の取替等）
　 修繕周期（参考）・・・１２年
Ｏ 取替（撤去、又はかぶせ工法）
　 修繕周期（参考）・・・３６年（シート張りの住戸玄関ドアは２４年）
【窓サッシ、面格子、網戸】
Ｏ 点検・調整（動作点検、金具（戸車、クレセント、ビート等）の取替等
　 修繕周期（参考）・・・１２年
Ｏ 取替（撤去、又はかぶせ工法）
　 修繕周期（参考）・・・３６年

＜建築改装協会＞
【サッシ改装工法】
http://www.kaiso.info/works/sash/sammary.html