共用部分修繕の為の積立金不足について

[入居済み住民さん [男性 40代]]

某中古共同住宅で管理組合の理事をしている者です。
至急皆様に教えて頂きたいことがあります。
私どもの管理組合では、築年数が古いこともあり、10年程度の間隔で実施されている大規模修繕の為に修繕積立を
行っています。そして、最近になって解ったことなのですが、いわゆる各戸の窓枠部分のアルミサッシについては、
共用部分と見なさず、アルミサッシの取替えを含む修繕の為の積立というものがなされていませんでした。
そもそも、窓枠のアルミサッシが、共用部にあたるのか、個人のものなのかの判断が難しく、そのため、長年、
私どもの管理規約では、窓枠のアルミサッシを共用部と規定していませんでした。そして、その分の金額を、毎月
の各組合員の納める管理費を減額する措置をとっていました。
アルミサッシの修繕については、大雑把にみつもって各戸50万程度だとしても、現在の積立金では、とても組合員
全戸の修繕を賄うことができません。すでに、大規模修繕を待たずに、個人でアルミサッシの取替え等をされてい
る住民もいらっしゃるようです。
ただ、本来は、窓枠部分のアルミサッシは、共用部であるということのようですから、大規模修繕の形で実施する
必要があるかと思います。しかしながら、次の大規模修繕は、3年後に予定されており、管理費を値上げしても、
間に合わないですし、一方で、新築当時から入れ替えを実施していない住民もすくなくないので、非常困ってお
ります。何かいいアドバイスがありましたらお願い致します。

[41: 匿名さん]

共用部分に記載もれがあっても、共用部分なんでしょう。
専有部分の範囲の規定は管理規約には規定されていませんよ。
ということは、窓枠は共用部分でいいでしょう。

[42: 匿名さん]

>>41
>専有部分の範囲の規定は管理規約には規定されていませんよ。

スレ主さんのどのレスに書かれていましたか？

[43: 匿名さん]

>42
あなたのとこの管理規約には、専有部分の範囲が記載されてますか？
一般論をいっているのです。

[44: 匿名さん]

>42
だったら、窓枠が共用部分の場合と、専有部分として記載されていた場合の
両方で、スレ主さんへ書き込んであげてください。
私とバトルをしても何にもなりませんよ。

[45: 匿名さん]

>>43
>あなたのとこの管理規約には、専有部分の範囲が記載されてますか？
>一般論をいっているのです。

【マンション標準管理規約】
（専有部分の範囲）
第７条　対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。
２　前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
　一　天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
　二　玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
　三　窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
３　第１項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。

[46: 匿名さん]

>>45 の続き

【マンション標準管理規約】
（共用部分の範囲）
第８条　対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第２に掲げるとおりとする。

別表第２　共用部分の範囲
１　玄関ホール、廊下、階段、・・・等専有部分に属さない「建物の部分」
２　エレベーター設備、電気設備、給排水衛生・・・専有部分に属さない「建物の附属物」
３　（省略）

[47: 匿名さん]

>45
規約や細則の全面改正をやり、規約は良くみていたとおもったけど、
基本的なことを勘違いしていました。
あなたのいう通り、うちの規約もそうなっていました。
私は、そんなことはどうでもいいと思っていましたので、それについては
殆ど考えもしませんでした。
要は、共用部分でも専有部分でも、管理組合が修繕積立金を取り崩して
更新工事をすることはできるので、それがいいたかったのですよ。
窓枠を専有部分としていたのなら、規約改正をすればいいだけのことでしょう。

[48: 匿名さん]

窓枠を専有部分としていたのなら、当然その更新工事は各戸の
責任と負担でしなければなりません。
共用部分と改正したら、その工事は総会決議で承認されたら
修繕積立金を取り崩して工事をすることが出来ます。
今回の場合は、専有部分としていたが、その工事費の補填分として
管理費を減額していたとのことです。
専有部分だったら、何も補填する必要はないでしょう。しかし、住民の
ためを思って管理費を減額していたのですから、それはそれでよしとしましょう。
次は、これからどうするかということでしょう。
どちらにしても、窓枠の経年劣化は益々進み、これからも工事か頻発することが
予想されます。
そこで、窓枠は共用部分だが、管理組合としては工事はやらないか、借り入れをして
一斉に工事をして、先行工事者に対しては、平均額を支給するかでしょう。
それとも、専有部分として扱い、今まで通り減額で対応するかでしょう。
不足分は借り入れか積立金の値上げしかないでしょう。

[49: 匿名さん]

元々標準管理規約は法律ではないからね。

[50: 匿名さん]

>>47
>窓枠を専有部分としていたのなら、規約改正をすればいいだけのことでしょう。
>>48
>共用部分と改正したら、

区分所有権の目的たる建物の部分の範囲を変更することは、
区分所有者の区分所有権に大きな影響を与えると思いますが、
どのような手続きをすればよいのですか？

[51: 匿名さん]

>50
一生懸命読み直していますね。
普通は、標準管理規約、区分所有法については、殆ど勉強してますよね。
しかし、時の経過とともに、頭の隅から離れていくものです。
しかし、読み直せばすぐ思い出しますけどね。
窓枠を共用部分に変更することが、区分所有権に大きく影響します？
他の区分所有者にしてみれば、現実的には何の関係もないことだけどね。
窓枠が共用部分だろうが、専有部分だろうが、資産価値には関係ないしね。
ややこしく考えすぎですよ。もっと単純に物事を考えてもいいのでは？
窓枠の工事を今後どうするかが先に進まないですよ。

窓枠が共用部分の場合と、専有部分の場合で、提案してみてはどうですか。
そうしないと先に進みませんよ。
あなたは、そこにいきつくまでが大変ですね。
だから言ったでしょう。あなたは石橋を叩いても渡らないと。

[52: 匿名さん]

他人の書き込みに影響されるんではなく、自分の意見・考えを
書き込んでください。
スレ主さんは、いろんな考えの書き込みを見て、自分で判断すれば
いいし、いいとこどりでもいいし。

[53: 匿名さん]

素人のおまけに匿名掲示板で、完璧な答えを期待はされてないよ。
思っていることを書き込めば、それを判断するのはスレ主さんだよ。

[54: 匿名さん]

適切な長期修繕計画表を作り、これに基づく修繕積立金に値上げすることが必須うです。

[55: 匿名さん]

スレ主さん
>>6 に対する返答はありませんでしたね。

≪参考≫
千葉県マンション管理士会
お役立ち情報（判例）
【窓ガラス等の改修工事における費用負担に係る判例】
http://www.chiba-mankan.jp/?page_id=522（中段）

[56: 匿名さん]

窓枠や玄関扉を管理組合として一斉にやる場合は、修繕積立金の取り崩しは
ＯＫだが、通常の使用に伴うものは、各戸の責任と負担で対応するのはあたり前
のことです。
だから一斉にやる場合は、先行工事者に対しては、公平の観点から平均工事費
を返還すべきでしょう。

窓枠を専有部分として捉えるなら、各戸負担。しかし、管理費の減額をしている
のを見れば、共用部分扱いとみられるかも。
だが、専有部分であれ、共用部分であれ総会の決議があれば、修繕積立金を取り崩す
ことは可です。
又、共用部分であっても、全て工事をするとは限りません。
通常の使用に伴うもので一斉にやらなければ、各戸がやるべきです。（玄関扉と
同様）
それに、裁判は各マンションによって状況が違ってくるので千葉の判例通りには
なりませんよ。

[57: 匿名さん]

>窓枠が共用部分の場合と、専有部分の場合で、提案してみてはどうですか。
>そうしないと先に進みませんよ。
>あなたは、そこにいきつくまでが大変ですね。
>だから言ったでしょう。あなたは石橋を叩いても渡らないと。

[58: 匿名さん]

>55
だからスレ主さんは、あなたに答えようとしないでしょう。

[59: 匿名]

スレ主さんは当初は窓枠が専有部か共用部か判断に迷っていたようですが、結局、共用部であるという判断をされているのですよね。
今後、理事として組合員に説明するという立場なのですから、その判断が揺らいでいてはその先の話の前提が崩れてしまい、まとまるものもまとまらなくなります。
窓枠が共用部なのか、他の組合員から質問されても自信をもって答えられるようにしてください。

[60: 匿名さん]

>59
築年数が経過しているマンションなんですよ。
スレ主さんが、共用部分かどうか迷ったとしても、それは大きな問題では
ありません。
総会では、窓枠を専有部分としていましたが、共用部分とした方が一般的ですと
いえばいいだけのことでしょう。そこに拘っていては先に進みません。
間違って解釈していたことに対してどんな責任を誰が取るんですか？
今後どうしていけばいいかが問題なのです。
共用部分にこだわっておられるようですが、だったら、共用部分の場合の
対応を書き込まれたらどうですか。
共用部分だったら、全て管理組合が修繕積立金を取り崩して更新工事を
しなければならないのですか？
各戸が負担していて、今後管理組合として一斉に工事をした場合はどうすれば
いいかとかの書き込みをしてください。
ここは、匿名掲示板ですよ、ここに書き込まれたのが全て完璧を求める者は
いませんよ。