共用部分修繕の為の積立金不足について

[入居済み住民さん [男性 40代]]

某中古共同住宅で管理組合の理事をしている者です。
至急皆様に教えて頂きたいことがあります。
私どもの管理組合では、築年数が古いこともあり、10年程度の間隔で実施されている大規模修繕の為に修繕積立を
行っています。そして、最近になって解ったことなのですが、いわゆる各戸の窓枠部分のアルミサッシについては、
共用部分と見なさず、アルミサッシの取替えを含む修繕の為の積立というものがなされていませんでした。
そもそも、窓枠のアルミサッシが、共用部にあたるのか、個人のものなのかの判断が難しく、そのため、長年、
私どもの管理規約では、窓枠のアルミサッシを共用部と規定していませんでした。そして、その分の金額を、毎月
の各組合員の納める管理費を減額する措置をとっていました。
アルミサッシの修繕については、大雑把にみつもって各戸50万程度だとしても、現在の積立金では、とても組合員
全戸の修繕を賄うことができません。すでに、大規模修繕を待たずに、個人でアルミサッシの取替え等をされてい
る住民もいらっしゃるようです。
ただ、本来は、窓枠部分のアルミサッシは、共用部であるということのようですから、大規模修繕の形で実施する
必要があるかと思います。しかしながら、次の大規模修繕は、3年後に予定されており、管理費を値上げしても、
間に合わないですし、一方で、新築当時から入れ替えを実施していない住民もすくなくないので、非常困ってお
ります。何かいいアドバイスがありましたらお願い致します。

[21: 入居済み住民さん [男性 40代]]

スレ主です。まずはたくさんの参考になるご意見を頂き、とても感謝
しております。
私自身も色々考えたのですが、窓枠サッシ部分の修繕に当たる積立金
を管理費の減額という形で、住民の皆さんにお返ししてる形になって
いるので、すでに個人で修繕をされている住民であっても、これから
修繕を希望される住民であっても、基本的には自己負担という形をと
るのが一番公平かもしれないと思っております。
今のところ、すでに修繕を終えられた住民からは、特段のご意見を頂
いていないのですが、むしろ、私が一番気になっているのは、私共の住
宅では、ご高齢の年金生活者の世帯方が少なくないということです。
これまでの管理費の減額が、窓枠サッシ部分の修繕に当たる費用だっ
たことをご説明しても、簡単には納得頂けないだろうとは思いますし、
年金生活者の住民に、それなりに高額な出費を要求することは、やっ
ぱり心苦しいものがあります。

[22: 匿名さん]

＜ >>1 氏の主張＞
>>7 では、
>窓枠を共用部分にいれてなかったと書かれているでしょう。
>専有部分以外は共用部分です。
と書き、
規約に、「窓枠は専有部分とする」と規定されていることを
前提条件としているにもかかわらず、

>>18
>窓枠は規約共用部分とすることができるということでしょう。
>しかし、スレ主さんのとこは、規約に規定がなかったから、
>専有部分ということでしょう。
>それを前提として書き込みがされてるでしょう。
>>19
>ちょっと訂正しますね。窓枠は共用部分ですね。
>>20
>スレ主さんは、窓枠は共用部分と把握されていますね。

まったく説得力のないアドバイスでしたね。

[23: 匿名さん]

共用部分の管理は、集会の決議で決するとなっており、共用部分だからといって
全て管理組合がやるとは限りません。
専用使用権のある、玄関扉、窓枠、窓ガラス、網戸については、その管理は専用使用権
を有する者の責任と負担で行うとなっています。（標準管理規約）
私どものマンションでも、長期修繕計画に窓枠、玄関扉、網戸の更新工事は予定
されていません。
ということは、基本的には各戸の責任と負担で行わなければなりません。
勿論、管理組合として一斉に更新工事をすることは総会決議を経れば可能ですが。

お宅のマンションの場合、窓枠を共用部分とせず、ゆえに専用使用権も関係なかった
のですが、窓枠の補填として管理費の減額をされていたのですから、専用使用権扱い
がされていたと解釈できないこともありません。

今後の対応策
①管理費の減額をやめ、その分を修繕積立金へまわす。
②今後益々増えることが予想される窓枠の更新工事に対応するために、一斉に借り入れ
　をして、更新する。一斉工事の場合は、かなり工事費が安くなります。
③先行工事者に対しては、一斉工事費の平均額を還元する。
④管理費の減額は続行し、窓枠の工事費は全て各戸負担とする。
　専有部分扱いがされていたのですから、当然窓枠の更新工事は、各戸負担となります。
　専有部分だろうと共用部分だろうと、基本的には各戸の責任と負担でやるのが全国の
　マンションの実態です。

　以上が考えられます。

[24: 匿名さん]

>>21 スレ主さん
>窓枠サッシ部分の修繕に当たる積立金を管理費の減額という形で、住民の皆さんにお返ししてる形になっている
とは、どういう意味でしょうか？

（以下は、何を言っているのか、理解できませんが・・・）
>>23
>お宅のマンションの場合、窓枠を共用部分とせず、ゆえに専用使用権も関係なかったのですが、窓枠の補填として管理費の減額をされていたのですから、専用使用権扱いがされていたと解釈できないこともありません。

[25: 入居済み住民さん [男性 40代]]

>>23
解りやすい解説ありがとうございました。
私自身も、標準管理規約や、マンション管理士さんのサイトなどを確認しましたが、
簡単に言ってしまえば、修繕の目的によって、いわゆる通常の使用による経年劣化
ような場合と、住民の使用の仕方の問題からくる故障のような場合とで、共用部扱
い、専用部扱いと分けて考える必要があるというのが、一番多い説明のようですね。
私どもの管理組合の場合は、フレームそのもののゆがみや変形というような前者の
経年劣化による修繕が必要な場合にあたります。ですので、私どもの場合は、
共用部として考える必要性があるかと考えております。玄関扉なども私どもの場合
は、表裏とも大規模修繕というか積立金で今までずっと賄ってきました。
ただ、一応標準管理規約の条文があるにも関わらず、現実問題として、解釈の仕方
に違いが出得ることに疑問を感じますが・・。

[26: 購入検討中さん]

資金面での問題をどうクリアするかということでOK？

管理組合で借入して工事をして、修繕積立金を値上げして返済していけばいいのと違うの？

窓枠サッシの工事については、一住戸あたりの工事単価を出して先行者には返金が妥当じゃないの？

返済期間如何で値上げの額も柔軟にできるのでは？

築年数の経ったマンションなのに、積立金（管理費？）を減額するという考え方が斬新。

経年とともに修繕維持の費用は増していくばっかりなのにね。

[27: 匿名さん]

>>25 スレ主さん

結局、管理規約において、窓枠は共用部分だったのでしょうか？
（区分建物の一部分が、ある時は専有部分になったり、また、ある時は共用部分になったりはしません。）

[28: 匿名さん]

>27
そんなことは関係ないでしょう。
窓枠を共用部分とはしていなかったということですよ。
間違いは誰でもあるのです。
まちがってれば訂正すればいいだけでしょう。それをどう
すればいいんですか。
それを踏まえて、今後どうすればいいかの書き込みをされたら
いかがですか。
スレ主さんもいろいろ勉強をされていますよ。

[29: 匿名さん]

>>28
>そんなことは関係ないでしょう。

非常に重要なことです。

>窓枠を共用部分とはしていなかったということですよ。
>間違いは誰でもあるのです。

だれが、どのような間違いをしたのですか？

[30: 匿名さん]

>29
それを追求してどうするのですか？
窓枠の更新工事をどうするかが問題でしょう。
あなたは、間違っていたらどうせよというのですか？
それを書き込むべきでしょう。
石橋を叩いても渡らないという考えでは前には進みませんよ。

[31: 匿名さん]

>>30
>あなたは、間違っていたらどうせよというのですか？

勘違いしないでくださいね。
わたしは、だれも間違っていないのではないかと思い、質問をしているのです。

[32: 匿名さん]

>31
間違っていたとせよ、いなかったとせよ、又、窓枠が共用部分であれ
専有部分であれ、今後どうするかが問題でしょう。
今までの扱いを継続するのか、その分を積立金にするのか、それとも
借り入れをして一斉に更新工事をするのかとかの問題ではないんですか？
私は、２３でと考えているんですが、他にいい方法があればぜひ提案
されてはいかがですか。

[33: 匿名さん]

>>32
>間違っていたとせよ、いなかったとせよ、又、窓枠が共用部分であれ
>専有部分であれ、今後どうするかが問題でしょう。

素人マン管士には理解ができないのかもわかりませんが、
今後どうするのかを検討するためには、窓枠が共用部分であるのか、
専有部分であるのかは非常に重要なことです。

[34: 匿名さん]

>33
だからあなたが、スレ主さんへ書き込みをしてください。
私は、専有部分の配管でも、管理組合として修繕積立金を取り崩して
やることも可能だと思っていますから、その考えより、当然窓枠も
修繕積立金の取り崩しはできると思っているのです。
例え、窓枠を専有部分としていたとしてもね。
しかし、素人マン管士とはいよいよ本音が出てきましたね。
私への書き込みは必要ありません。

[35: 匿名さん]

プロのマン管士なら、
「窓枠を共用部分にいれてなかった」
⇒「規約に、『窓枠は専有部分とする』と規定されていなければならない」
とすぐに理解する筈ですし、規定されていないというのなら、
共用部分であると判断すると思います。

今後の検討はそれからです。

[36: 匿名さん]

規約には共用部分の範囲は規定されているけど、
専有部分の範囲は規定されてないでしょう。
プロのマン管士なら、スレ主さんへ書き込みをしてください。

[37: 匿名さん]

>>7 には、
> 2については、窓枠を共用部分にいれてなかったと書かれているでしょう。
>専有部分以外は共用部分です。
と書いておきながら、 >>35 を理解していなかった。
素人と言われても仕方がないでしょう。

余談ですが、たとえば、火災が発生して窓枠が焼失したとしましょう。
共用部分であれば、管理組合で付保している火災保険で支払われますが、
専有部分であれば、管理組合で付保している火災保険では支払われません。

共用部分と専有部分を区別することなく、対応策を検討することなど考えられません。

マン管士ではありませんが、これくらいのことは基礎知識として理解しています。

[38: 匿名さん]

>37
心配症なんですね。
火災保険ですか。
窓枠を共用部分と規定していなくても、火災の場合は共用部分扱いとしますよ。
専有部分の範囲の規定はどこのマンションもされていないでしょう。
ゆえに、窓枠の記載もれがあったとしても、共用部分扱いが保険ではされますよ。
保険の賠償額は、どんな基準で支払われているかはご存知でしょう。
極論ばかりいっていないで、今後どうするかをスレ主さんへ答えてあげてください。
それと、私はマン管士とはどこにも記載していませんよ。ただの住民です。

[39: 匿名さん]

まだ理解ができていないようですね。

区分建物においては、専有部分以外は共用部分です（区分所有法第2条4項）。
つまり、共用部分が定まってから専有部分の範囲が決まるのではなく、
専有部分の範囲が定まれば、それ以外の部分は規約等に定めなくても
共用部分です。
したがって、管理規約の共用部分に記載漏れがあっても関係はありません。

[40: 匿名さん]

>39
まだ理解できていないようですね。
窓枠を共用部分（専用使用権）との規定が管理規約に記載されていないのなら、
規約改正をすればいいという書き込みをしていますよ。
それに、今回の場合は、窓枠の工事を今後どうすればいいかでしょう。
私は、専有部分であろうが、共用部分であろうが、総会決議で積立金を
取り崩すことはできるといっているでしょう。
まさか、あなたは専有部分の配管や窓枠は、修繕積立金は取り崩せないという
考えではないんでしょうね。

[41: 匿名さん]

共用部分に記載もれがあっても、共用部分なんでしょう。
専有部分の範囲の規定は管理規約には規定されていませんよ。
ということは、窓枠は共用部分でいいでしょう。

[42: 匿名さん]

>>41
>専有部分の範囲の規定は管理規約には規定されていませんよ。

スレ主さんのどのレスに書かれていましたか？

[43: 匿名さん]

>42
あなたのとこの管理規約には、専有部分の範囲が記載されてますか？
一般論をいっているのです。

[44: 匿名さん]

>42
だったら、窓枠が共用部分の場合と、専有部分として記載されていた場合の
両方で、スレ主さんへ書き込んであげてください。
私とバトルをしても何にもなりませんよ。

[45: 匿名さん]

>>43
>あなたのとこの管理規約には、専有部分の範囲が記載されてますか？
>一般論をいっているのです。

【マンション標準管理規約】
（専有部分の範囲）
第７条　対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。
２　前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
　一　天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
　二　玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
　三　窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
３　第１項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。

[46: 匿名さん]

>>45 の続き

【マンション標準管理規約】
（共用部分の範囲）
第８条　対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第２に掲げるとおりとする。

別表第２　共用部分の範囲
１　玄関ホール、廊下、階段、・・・等専有部分に属さない「建物の部分」
２　エレベーター設備、電気設備、給排水衛生・・・専有部分に属さない「建物の附属物」
３　（省略）

[47: 匿名さん]

>45
規約や細則の全面改正をやり、規約は良くみていたとおもったけど、
基本的なことを勘違いしていました。
あなたのいう通り、うちの規約もそうなっていました。
私は、そんなことはどうでもいいと思っていましたので、それについては
殆ど考えもしませんでした。
要は、共用部分でも専有部分でも、管理組合が修繕積立金を取り崩して
更新工事をすることはできるので、それがいいたかったのですよ。
窓枠を専有部分としていたのなら、規約改正をすればいいだけのことでしょう。

[48: 匿名さん]

窓枠を専有部分としていたのなら、当然その更新工事は各戸の
責任と負担でしなければなりません。
共用部分と改正したら、その工事は総会決議で承認されたら
修繕積立金を取り崩して工事をすることが出来ます。
今回の場合は、専有部分としていたが、その工事費の補填分として
管理費を減額していたとのことです。
専有部分だったら、何も補填する必要はないでしょう。しかし、住民の
ためを思って管理費を減額していたのですから、それはそれでよしとしましょう。
次は、これからどうするかということでしょう。
どちらにしても、窓枠の経年劣化は益々進み、これからも工事か頻発することが
予想されます。
そこで、窓枠は共用部分だが、管理組合としては工事はやらないか、借り入れをして
一斉に工事をして、先行工事者に対しては、平均額を支給するかでしょう。
それとも、専有部分として扱い、今まで通り減額で対応するかでしょう。
不足分は借り入れか積立金の値上げしかないでしょう。

[49: 匿名さん]

元々標準管理規約は法律ではないからね。

[50: 匿名さん]

>>47
>窓枠を専有部分としていたのなら、規約改正をすればいいだけのことでしょう。
>>48
>共用部分と改正したら、

区分所有権の目的たる建物の部分の範囲を変更することは、
区分所有者の区分所有権に大きな影響を与えると思いますが、
どのような手続きをすればよいのですか？

[51: 匿名さん]

>50
一生懸命読み直していますね。
普通は、標準管理規約、区分所有法については、殆ど勉強してますよね。
しかし、時の経過とともに、頭の隅から離れていくものです。
しかし、読み直せばすぐ思い出しますけどね。
窓枠を共用部分に変更することが、区分所有権に大きく影響します？
他の区分所有者にしてみれば、現実的には何の関係もないことだけどね。
窓枠が共用部分だろうが、専有部分だろうが、資産価値には関係ないしね。
ややこしく考えすぎですよ。もっと単純に物事を考えてもいいのでは？
窓枠の工事を今後どうするかが先に進まないですよ。

窓枠が共用部分の場合と、専有部分の場合で、提案してみてはどうですか。
そうしないと先に進みませんよ。
あなたは、そこにいきつくまでが大変ですね。
だから言ったでしょう。あなたは石橋を叩いても渡らないと。

[52: 匿名さん]

他人の書き込みに影響されるんではなく、自分の意見・考えを
書き込んでください。
スレ主さんは、いろんな考えの書き込みを見て、自分で判断すれば
いいし、いいとこどりでもいいし。

[53: 匿名さん]

素人のおまけに匿名掲示板で、完璧な答えを期待はされてないよ。
思っていることを書き込めば、それを判断するのはスレ主さんだよ。

[54: 匿名さん]

適切な長期修繕計画表を作り、これに基づく修繕積立金に値上げすることが必須うです。

[55: 匿名さん]

スレ主さん
>>6 に対する返答はありませんでしたね。

≪参考≫
千葉県マンション管理士会
お役立ち情報（判例）
【窓ガラス等の改修工事における費用負担に係る判例】
http://www.chiba-mankan.jp/?page_id=522（中段）

[56: 匿名さん]

窓枠や玄関扉を管理組合として一斉にやる場合は、修繕積立金の取り崩しは
ＯＫだが、通常の使用に伴うものは、各戸の責任と負担で対応するのはあたり前
のことです。
だから一斉にやる場合は、先行工事者に対しては、公平の観点から平均工事費
を返還すべきでしょう。

窓枠を専有部分として捉えるなら、各戸負担。しかし、管理費の減額をしている
のを見れば、共用部分扱いとみられるかも。
だが、専有部分であれ、共用部分であれ総会の決議があれば、修繕積立金を取り崩す
ことは可です。
又、共用部分であっても、全て工事をするとは限りません。
通常の使用に伴うもので一斉にやらなければ、各戸がやるべきです。（玄関扉と
同様）
それに、裁判は各マンションによって状況が違ってくるので千葉の判例通りには
なりませんよ。

[57: 匿名さん]

>窓枠が共用部分の場合と、専有部分の場合で、提案してみてはどうですか。
>そうしないと先に進みませんよ。
>あなたは、そこにいきつくまでが大変ですね。
>だから言ったでしょう。あなたは石橋を叩いても渡らないと。

[58: 匿名さん]

>55
だからスレ主さんは、あなたに答えようとしないでしょう。

[59: 匿名]

スレ主さんは当初は窓枠が専有部か共用部か判断に迷っていたようですが、結局、共用部であるという判断をされているのですよね。
今後、理事として組合員に説明するという立場なのですから、その判断が揺らいでいてはその先の話の前提が崩れてしまい、まとまるものもまとまらなくなります。
窓枠が共用部なのか、他の組合員から質問されても自信をもって答えられるようにしてください。

[60: 匿名さん]

>59
築年数が経過しているマンションなんですよ。
スレ主さんが、共用部分かどうか迷ったとしても、それは大きな問題では
ありません。
総会では、窓枠を専有部分としていましたが、共用部分とした方が一般的ですと
いえばいいだけのことでしょう。そこに拘っていては先に進みません。
間違って解釈していたことに対してどんな責任を誰が取るんですか？
今後どうしていけばいいかが問題なのです。
共用部分にこだわっておられるようですが、だったら、共用部分の場合の
対応を書き込まれたらどうですか。
共用部分だったら、全て管理組合が修繕積立金を取り崩して更新工事を
しなければならないのですか？
各戸が負担していて、今後管理組合として一斉に工事をした場合はどうすれば
いいかとかの書き込みをしてください。
ここは、匿名掲示板ですよ、ここに書き込まれたのが全て完璧を求める者は
いませんよ。

[61: 匿名さん]

難しいのがいるねえ
こういうマンションは大変。

[62: 匿名]

>61
でも、ここで、鍛えられれば、現実の場面での対応力を高めることができます。

[63: 匿名さん]

５９は結局何も答えは出さないんだな。
前ふりが長すぎるというか、何にも結論は出さないというか。
一緒に仕事をしたら大変だろうね。

[64: 匿名さん]

法定共用部分とは規約により共用部分とすることが出来ない部分

法定共用部分以外は。区分所有者及び議決権の4分の３以上の合意で、

規約共用部分とすることができる。

[65: 匿名さん]

窓枠は規約で共用部分とすることができ、各戸の住民は
専用使用権が発生する。
そして、その管理は各戸の住民の責任と負担で行う。
但し、一斉に管理組合が更新工事をするときは、修繕積立金を
取り崩して実施することができる。
窓枠は法定共用部分ではありません。

[66: 匿名さん]

そんなに深刻にならずに、肩の力を抜いて思っていることを
書き込めばいいんだけど、中々書き込まないとこをみると、今
一生懸命調べているんだろうね。疲れるよ。

[67: 匿名さん]

「某中古共同住宅」とは、何なのでしょう？

それに、大規模修繕工事を１０年間隔で行っているとか、アルミサッシの交換だとか、まるで管理会社や工事会社の餌食にされてるのが当然かのようです。

大規模修繕工事を１０年間隔で行うなんて、昭和の時代に業者側からの押し付けで、今なら建物や立地の違いなどによって変わりますが１５～２０年間隔が一般的です。

それにアルミサッシの交換なんて壊れない限り有り得ません。

これは妄想のスレだと言うことですか？
　

[68: 匿名さん]

大規模修繕工事の平均は、１２年～１３年周期です。
玄関扉や窓枠も３０年を過ぎれば悪くなります。

[69: 匿名さん]

昔の「公団」と呼ばれていた時代の建物で行われていた大規模修繕工事は１５～２０年間隔が当たり前でしたが、民間のマンションなどには１０年で行うことを推奨していました。
「公団」が「ＵＲ」になってから、「公団」の時の建物であっても材料や施工技術が向上したことから、大規模修繕工事は２０～２５年間隔になっていますが、民間には知られていません。
それは、民間のマンションなどで、大規模修繕工事の間隔を短くすれば工事業者に仕事が増えるからです。
よほど劣化の早い地域に建ってるマンションか、施工や設計の悪いマンションでない、普通のマンションなら、今の材料の質や施工技術の向上から大規模修繕工事の間隔は「ＵＲ」と同じ２０～２５年にすることが出来るのですが、それを一般に広めると、工事の受注量が半減してしまうので、知られないようにしているだけです。
なので、知らない人が多く、１２年くらいが妥当な間隔だと信じてる人がいるのです。
しかし、工事側の事実を知らない限り、ＵＲのことは一般のマンションには当てはまらないと思ってしまい、信じようとしないと思います。

[70: 匿名さん]

管理する会社が管理と修繕で儲けないと潰れるからさ　かんべんしたれー
修繕の時期は各々組合総会の勝手だから　すきにやればいい！