共用部分修繕の為の積立金不足について

[入居済み住民さん [男性 40代]]

某中古共同住宅で管理組合の理事をしている者です。
至急皆様に教えて頂きたいことがあります。
私どもの管理組合では、築年数が古いこともあり、10年程度の間隔で実施されている大規模修繕の為に修繕積立を
行っています。そして、最近になって解ったことなのですが、いわゆる各戸の窓枠部分のアルミサッシについては、
共用部分と見なさず、アルミサッシの取替えを含む修繕の為の積立というものがなされていませんでした。
そもそも、窓枠のアルミサッシが、共用部にあたるのか、個人のものなのかの判断が難しく、そのため、長年、
私どもの管理規約では、窓枠のアルミサッシを共用部と規定していませんでした。そして、その分の金額を、毎月
の各組合員の納める管理費を減額する措置をとっていました。
アルミサッシの修繕については、大雑把にみつもって各戸50万程度だとしても、現在の積立金では、とても組合員
全戸の修繕を賄うことができません。すでに、大規模修繕を待たずに、個人でアルミサッシの取替え等をされてい
る住民もいらっしゃるようです。
ただ、本来は、窓枠部分のアルミサッシは、共用部であるということのようですから、大規模修繕の形で実施する
必要があるかと思います。しかしながら、次の大規模修繕は、3年後に予定されており、管理費を値上げしても、
間に合わないですし、一方で、新築当時から入れ替えを実施していない住民もすくなくないので、非常困ってお
ります。何かいいアドバイスがありましたらお願い致します。

[1: 匿名さん]

大規模修繕工事は、１２年～１３年周期で行うのが一般的です。
ただ、大規模修繕工事だけでなく、築年数が経過すれば、玄関扉、窓枠、ＥＶ、
給排水管、消防設備等の更新工事も行わなければなりません。
通常は、長期修繕計画を立て、それに基づいて１戸当り月の必要修繕積立金の
額を算出するのですが、その計画に全てを網羅したものは殆どみかけません。
共用部分となっていても、全て計画の中に入れ、予算化してはいないのです。
おたくの窓枠は共用部分とされていなかったのですが、管理組合として一斉に
修繕積立金をつかってやることは問題ないと思います。

さて、専有部分内にある玄関扉、窓枠、網戸の張り替え等は、従来共用部分に
すべきです。なぜならば、勝手に変えられると全体の統一感がなくなったり、玄関扉に
看板をつけることも可能になるからです。
全体の統一感を保つためにも、全国のマンション同様共用部分とすべきでしょう。
規約の改正をされたらいいでしょう。しかし、共用部分にしたからといって、全て
取り替え工事を管理組合がするとき限りません。
窓枠を一斉に交換するのでなければ、各戸の責任と負担でやるのがいいと思います。

修繕積立金の不足は、借り入れをして修繕積立金の値上げで支払っていけばいいと思います。
住宅支援機構が貸出をしてくれます。
又、先行工事者に対しては、一斉にやる場合は、その時に、窓枠にかかった平均額を
支払うとの規約を作成しておけばいいでしょう。
あくまで、その場合は、個人が支払った金額ではなく、一斉に工事をした金額の平均額
とすべきです。

[2: 匿名さん]

>>1

何を言いたいのでしょうか？

[3: 匿名さん]

>2
人の書いたことに1行レスで批判するのではなく、
あなたもここに参加したのであれば、スレ主に何か
書き込んだらどうですか。

[4: 匿名さん]

>>2
>人の書いたことに1行レスで批判するのではなく、あなたもここに参加したのであれば、スレ主に何か書き込んだらどうですか。

批判はしていません。
詰まる所、何を言いたいのか、みなさん理解できますか？

[5: 匿名さん]

>4
私はスレ主さんに答えているのですよ。
あなたがわからないのであれば、何か質問されたらどうなんですか。

[6: 匿名さん]

最低限、以下のことを確認しないとアドバイスなんてできないと思います。

規約において、
１．共用部分と専有部分の境界を上塗り基準としているのか？
２．各住戸に附属する窓枠（アルミサッシ）および窓ガラスが専有部分であると読める条項はあるのか？

アルミサッシが専有部分であると読める条項がない場合、
ａ．専用使用部分をどのように定めているのか？
ｂ．専用使用部分の管理をどのように定めているのか？

[7: 匿名さん]

>6
質問の範囲の中で上塗り説とか壁芯説は関係ないでしょう。
2については、窓枠を共用部分にいれてなかったと書かれているでしょう。
専有部分以外は共用部分です。
専用使用権のあるベランダや共用部分ではあるが、窓ガラスや網戸に
ついては、破損や敗れた場合は、各戸がやるのが普通です。
保険が適用されるのもありますが。
窓カラスや網戸については、共用部分としての回答です。
だから、全体の統一感云々と述べています。

[8: 匿名さん]

>>7
>窓カラスや網戸については、共用部分としての回答です。
>だから、全体の統一感云々と述べています。

ほぉ～
であるならば、
>>1
>又、先行工事者に対しては、一斉にやる場合は、その時に、窓枠にかかった平均額を
>支払うとの規約を作成しておけばいいでしょう。
>あくまで、その場合は、個人が支払った金額ではなく、一斉に工事をした金額の平均額
>とすべきです。
は、な～に？

[9: 匿名さん]

>8
例えば、専有部分の配管工事を修繕積立金を使ってやるのと
同じことです。
窓枠は現在は専有部分ですから、当然各戸の住民が更新工事はすべきです。
それを修繕積立金を使って工事をすることは、総会決議で可能です。
専有部分の配管工事については、さすがに共用部分とすることはできませんが
工事費の負担については、裁判例もあり可能だと思います。

[10: 匿名さん]

ついでにいいますと、先行工事者云々は、公平性を保つためです。

[11: 匿名さん]

>>9
あなたは、
>>1
>窓枠を一斉に交換するのでなければ、各戸の責任と負担でやるのがいいと思います。
と書いています。つまり、管理組合への費用請求権を放棄しています。
なのに、
>先行工事者に対しては、一斉にやる場合は、その時に、窓枠にかかった平均額を支払う
というのは矛盾ではありませんか？

>専有部分の配管工事については、さすがに共用部分とすることはできませんが
>工事費の負担については、裁判例もあり可能だと思います。
>>1
>あくまで、その場合は、個人が支払った金額ではなく、一斉に工事をした金額の平均額とすべきです。

裁判では、「一斉に工事をした金額の平均額とする」総会決議は無効であるとしています。

[12: 匿名さん]

>11
窓枠を一斉に交換するのでなければ、専有部分扱いとなって
いるのですから、当然各戸負担ですよ。
ただ、積立金を使って一斉にやるというんであれば、公平性
の観点から、先行工事者に対しては、負担してやるのが妥当でしょう。
積立金は、積み立てているのですから、管理組合として工事をするのなら
やはり支払ってやるべきでしょう。
裁判例までやりとりするのは、面倒ですのでやめます。私もそれについては
調べていますよ。

[13: 匿名さん]

>>12
>窓枠を一斉に交換するのでなければ、専有部分扱いとなっているのですから、当然各戸負担ですよ。
>ただ、積立金を使って一斉にやるというんであれば、公平性の観点から、先行工事者に対しては、負担してやるのが妥当でしょう。
>積立金は、積み立てているのですから、管理組合として工事をするのならやはり支払ってやるべきでしょう。

えっ？
>>7
>窓カラスや網戸については、共用部分としての回答です。
ではなかったのですか？

[14: 匿名さん]

>13
あなたの考えをスレ主さんに書き込んだらどうですか。
私への書き込みは必要ありませんので。
分り切ったことを質問されても、答えるのが面倒になりますので。

[15: 匿名さん]

>>14
>私への書き込みは必要ありませんので。
>分り切ったことを質問されても、答えるのが面倒になりますので。

基礎的な事項を理解していないので、答えられないということですね。
了解です。

[16: 匿名さん]

>15
今度は、スレ主さんへあなたの貴重な書き込みを
してあげてください。

[17: 匿名さん]

管理規約において、各住戸に附属する窓枠（アルミサッシ）および窓ガラスを
専有部分としているのか、共用部分としているのかを明確にしないと、
議論はスタートできないと思います。

≪参考≫
区分所有法第4条第1項に規定する「区分所有権の目的とならないものとする」とは、専有部分以外の建物の部分（2条4項）、すなわち共用部分であるということを意味すると共に、規約によって専有部分とすることは許されないということを意味する、と解される（前記〔1〕参照）。
それでは共用の廊下などの構造上の共用部分ではなく、性質上の共用部分（たとえば、専有部分たる各室の開口部の玄関扉外側部分）であるものについて、これを規約により専有部分とすることができるか。各室の玄関扉外側部分などのように、構造上の理由ではなく他の理由によって共用部分とされているものについては、別個の取扱いが可能であり、規約によってこれを専有部分とすることは許されるべきである。
【「コンメンタール マンション区分所有法」より抜粋】

[18: 匿名さん]

>17
窓枠は規約共用部分とすることができるということでしょう。
しかし、スレ主さんのとこは、規約に規定がなかったから、
専有部分ということでしょう。
それを前提として書き込みがされてるでしょう。
専有部分の配管と同じで、専有部分を管理組合として実施する
ことは可能とね。
但し、配管を共用部分とすることは無理があるともね。

[19: 匿名さん]

>17
ちょっと訂正しますね。窓枠は共用部分ですね。
しかし、共用部分だからといって、全て管理組合が
更新工事をしなければならないことはありません。
それをやるには総会決議が必要であり、修繕積立金に余裕が
なければ、各戸でやらなければならないでしょう。

[20: 匿名さん]

スレ主さんは、窓枠は共用部分と把握されていますね。
そして、先行工事者に対してどうすればいいか悩んでおられるようです。
修繕積立金がないとのことで、全ての費用を管理組合が負担することは
とてもできないと。
共用部分だから、基本的には、管理組合がやるべきなんですが、全てを
やるには資金が足りなさすぎる。
借り入れをして大幅値上げをするか、各戸で負担するかどうかということでしょう。
全戸やる場合は、先行工事者に対しては、公平の観点から、工事費の負担を
すべきでしょう。
ただ、窓枠の工事を各人でするのも、管理組合でするのも結局はその出所は
同じ区分所有者であることには変わりがありませんが。

[21: 入居済み住民さん [男性 40代]]

スレ主です。まずはたくさんの参考になるご意見を頂き、とても感謝
しております。
私自身も色々考えたのですが、窓枠サッシ部分の修繕に当たる積立金
を管理費の減額という形で、住民の皆さんにお返ししてる形になって
いるので、すでに個人で修繕をされている住民であっても、これから
修繕を希望される住民であっても、基本的には自己負担という形をと
るのが一番公平かもしれないと思っております。
今のところ、すでに修繕を終えられた住民からは、特段のご意見を頂
いていないのですが、むしろ、私が一番気になっているのは、私共の住
宅では、ご高齢の年金生活者の世帯方が少なくないということです。
これまでの管理費の減額が、窓枠サッシ部分の修繕に当たる費用だっ
たことをご説明しても、簡単には納得頂けないだろうとは思いますし、
年金生活者の住民に、それなりに高額な出費を要求することは、やっ
ぱり心苦しいものがあります。

[22: 匿名さん]

＜ >>1 氏の主張＞
>>7 では、
>窓枠を共用部分にいれてなかったと書かれているでしょう。
>専有部分以外は共用部分です。
と書き、
規約に、「窓枠は専有部分とする」と規定されていることを
前提条件としているにもかかわらず、

>>18
>窓枠は規約共用部分とすることができるということでしょう。
>しかし、スレ主さんのとこは、規約に規定がなかったから、
>専有部分ということでしょう。
>それを前提として書き込みがされてるでしょう。
>>19
>ちょっと訂正しますね。窓枠は共用部分ですね。
>>20
>スレ主さんは、窓枠は共用部分と把握されていますね。

まったく説得力のないアドバイスでしたね。

[23: 匿名さん]

共用部分の管理は、集会の決議で決するとなっており、共用部分だからといって
全て管理組合がやるとは限りません。
専用使用権のある、玄関扉、窓枠、窓ガラス、網戸については、その管理は専用使用権
を有する者の責任と負担で行うとなっています。（標準管理規約）
私どものマンションでも、長期修繕計画に窓枠、玄関扉、網戸の更新工事は予定
されていません。
ということは、基本的には各戸の責任と負担で行わなければなりません。
勿論、管理組合として一斉に更新工事をすることは総会決議を経れば可能ですが。

お宅のマンションの場合、窓枠を共用部分とせず、ゆえに専用使用権も関係なかった
のですが、窓枠の補填として管理費の減額をされていたのですから、専用使用権扱い
がされていたと解釈できないこともありません。

今後の対応策
①管理費の減額をやめ、その分を修繕積立金へまわす。
②今後益々増えることが予想される窓枠の更新工事に対応するために、一斉に借り入れ
　をして、更新する。一斉工事の場合は、かなり工事費が安くなります。
③先行工事者に対しては、一斉工事費の平均額を還元する。
④管理費の減額は続行し、窓枠の工事費は全て各戸負担とする。
　専有部分扱いがされていたのですから、当然窓枠の更新工事は、各戸負担となります。
　専有部分だろうと共用部分だろうと、基本的には各戸の責任と負担でやるのが全国の
　マンションの実態です。

　以上が考えられます。

[24: 匿名さん]

>>21 スレ主さん
>窓枠サッシ部分の修繕に当たる積立金を管理費の減額という形で、住民の皆さんにお返ししてる形になっている
とは、どういう意味でしょうか？

（以下は、何を言っているのか、理解できませんが・・・）
>>23
>お宅のマンションの場合、窓枠を共用部分とせず、ゆえに専用使用権も関係なかったのですが、窓枠の補填として管理費の減額をされていたのですから、専用使用権扱いがされていたと解釈できないこともありません。

[25: 入居済み住民さん [男性 40代]]

>>23
解りやすい解説ありがとうございました。
私自身も、標準管理規約や、マンション管理士さんのサイトなどを確認しましたが、
簡単に言ってしまえば、修繕の目的によって、いわゆる通常の使用による経年劣化
ような場合と、住民の使用の仕方の問題からくる故障のような場合とで、共用部扱
い、専用部扱いと分けて考える必要があるというのが、一番多い説明のようですね。
私どもの管理組合の場合は、フレームそのもののゆがみや変形というような前者の
経年劣化による修繕が必要な場合にあたります。ですので、私どもの場合は、
共用部として考える必要性があるかと考えております。玄関扉なども私どもの場合
は、表裏とも大規模修繕というか積立金で今までずっと賄ってきました。
ただ、一応標準管理規約の条文があるにも関わらず、現実問題として、解釈の仕方
に違いが出得ることに疑問を感じますが・・。

[26: 購入検討中さん]

資金面での問題をどうクリアするかということでOK？

管理組合で借入して工事をして、修繕積立金を値上げして返済していけばいいのと違うの？

窓枠サッシの工事については、一住戸あたりの工事単価を出して先行者には返金が妥当じゃないの？

返済期間如何で値上げの額も柔軟にできるのでは？

築年数の経ったマンションなのに、積立金（管理費？）を減額するという考え方が斬新。

経年とともに修繕維持の費用は増していくばっかりなのにね。

[27: 匿名さん]

>>25 スレ主さん

結局、管理規約において、窓枠は共用部分だったのでしょうか？
（区分建物の一部分が、ある時は専有部分になったり、また、ある時は共用部分になったりはしません。）

[28: 匿名さん]

>27
そんなことは関係ないでしょう。
窓枠を共用部分とはしていなかったということですよ。
間違いは誰でもあるのです。
まちがってれば訂正すればいいだけでしょう。それをどう
すればいいんですか。
それを踏まえて、今後どうすればいいかの書き込みをされたら
いかがですか。
スレ主さんもいろいろ勉強をされていますよ。

[29: 匿名さん]

>>28
>そんなことは関係ないでしょう。

非常に重要なことです。

>窓枠を共用部分とはしていなかったということですよ。
>間違いは誰でもあるのです。

だれが、どのような間違いをしたのですか？

[30: 匿名さん]

>29
それを追求してどうするのですか？
窓枠の更新工事をどうするかが問題でしょう。
あなたは、間違っていたらどうせよというのですか？
それを書き込むべきでしょう。
石橋を叩いても渡らないという考えでは前には進みませんよ。

[31: 匿名さん]

>>30
>あなたは、間違っていたらどうせよというのですか？

勘違いしないでくださいね。
わたしは、だれも間違っていないのではないかと思い、質問をしているのです。

[32: 匿名さん]

>31
間違っていたとせよ、いなかったとせよ、又、窓枠が共用部分であれ
専有部分であれ、今後どうするかが問題でしょう。
今までの扱いを継続するのか、その分を積立金にするのか、それとも
借り入れをして一斉に更新工事をするのかとかの問題ではないんですか？
私は、２３でと考えているんですが、他にいい方法があればぜひ提案
されてはいかがですか。

[33: 匿名さん]

>>32
>間違っていたとせよ、いなかったとせよ、又、窓枠が共用部分であれ
>専有部分であれ、今後どうするかが問題でしょう。

素人マン管士には理解ができないのかもわかりませんが、
今後どうするのかを検討するためには、窓枠が共用部分であるのか、
専有部分であるのかは非常に重要なことです。

[34: 匿名さん]

>33
だからあなたが、スレ主さんへ書き込みをしてください。
私は、専有部分の配管でも、管理組合として修繕積立金を取り崩して
やることも可能だと思っていますから、その考えより、当然窓枠も
修繕積立金の取り崩しはできると思っているのです。
例え、窓枠を専有部分としていたとしてもね。
しかし、素人マン管士とはいよいよ本音が出てきましたね。
私への書き込みは必要ありません。

[35: 匿名さん]

プロのマン管士なら、
「窓枠を共用部分にいれてなかった」
⇒「規約に、『窓枠は専有部分とする』と規定されていなければならない」
とすぐに理解する筈ですし、規定されていないというのなら、
共用部分であると判断すると思います。

今後の検討はそれからです。

[36: 匿名さん]

規約には共用部分の範囲は規定されているけど、
専有部分の範囲は規定されてないでしょう。
プロのマン管士なら、スレ主さんへ書き込みをしてください。

[37: 匿名さん]

>>7 には、
> 2については、窓枠を共用部分にいれてなかったと書かれているでしょう。
>専有部分以外は共用部分です。
と書いておきながら、 >>35 を理解していなかった。
素人と言われても仕方がないでしょう。

余談ですが、たとえば、火災が発生して窓枠が焼失したとしましょう。
共用部分であれば、管理組合で付保している火災保険で支払われますが、
専有部分であれば、管理組合で付保している火災保険では支払われません。

共用部分と専有部分を区別することなく、対応策を検討することなど考えられません。

マン管士ではありませんが、これくらいのことは基礎知識として理解しています。

[38: 匿名さん]

>37
心配症なんですね。
火災保険ですか。
窓枠を共用部分と規定していなくても、火災の場合は共用部分扱いとしますよ。
専有部分の範囲の規定はどこのマンションもされていないでしょう。
ゆえに、窓枠の記載もれがあったとしても、共用部分扱いが保険ではされますよ。
保険の賠償額は、どんな基準で支払われているかはご存知でしょう。
極論ばかりいっていないで、今後どうするかをスレ主さんへ答えてあげてください。
それと、私はマン管士とはどこにも記載していませんよ。ただの住民です。

[39: 匿名さん]

まだ理解ができていないようですね。

区分建物においては、専有部分以外は共用部分です（区分所有法第2条4項）。
つまり、共用部分が定まってから専有部分の範囲が決まるのではなく、
専有部分の範囲が定まれば、それ以外の部分は規約等に定めなくても
共用部分です。
したがって、管理規約の共用部分に記載漏れがあっても関係はありません。

[40: 匿名さん]

>39
まだ理解できていないようですね。
窓枠を共用部分（専用使用権）との規定が管理規約に記載されていないのなら、
規約改正をすればいいという書き込みをしていますよ。
それに、今回の場合は、窓枠の工事を今後どうすればいいかでしょう。
私は、専有部分であろうが、共用部分であろうが、総会決議で積立金を
取り崩すことはできるといっているでしょう。
まさか、あなたは専有部分の配管や窓枠は、修繕積立金は取り崩せないという
考えではないんでしょうね。

[41: 匿名さん]

共用部分に記載もれがあっても、共用部分なんでしょう。
専有部分の範囲の規定は管理規約には規定されていませんよ。
ということは、窓枠は共用部分でいいでしょう。

[42: 匿名さん]

>>41
>専有部分の範囲の規定は管理規約には規定されていませんよ。

スレ主さんのどのレスに書かれていましたか？

[43: 匿名さん]

>42
あなたのとこの管理規約には、専有部分の範囲が記載されてますか？
一般論をいっているのです。

[44: 匿名さん]

>42
だったら、窓枠が共用部分の場合と、専有部分として記載されていた場合の
両方で、スレ主さんへ書き込んであげてください。
私とバトルをしても何にもなりませんよ。

[45: 匿名さん]

>>43
>あなたのとこの管理規約には、専有部分の範囲が記載されてますか？
>一般論をいっているのです。

【マンション標準管理規約】
（専有部分の範囲）
第７条　対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。
２　前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
　一　天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
　二　玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
　三　窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
３　第１項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。

[46: 匿名さん]

>>45 の続き

【マンション標準管理規約】
（共用部分の範囲）
第８条　対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第２に掲げるとおりとする。

別表第２　共用部分の範囲
１　玄関ホール、廊下、階段、・・・等専有部分に属さない「建物の部分」
２　エレベーター設備、電気設備、給排水衛生・・・専有部分に属さない「建物の附属物」
３　（省略）

[47: 匿名さん]

>45
規約や細則の全面改正をやり、規約は良くみていたとおもったけど、
基本的なことを勘違いしていました。
あなたのいう通り、うちの規約もそうなっていました。
私は、そんなことはどうでもいいと思っていましたので、それについては
殆ど考えもしませんでした。
要は、共用部分でも専有部分でも、管理組合が修繕積立金を取り崩して
更新工事をすることはできるので、それがいいたかったのですよ。
窓枠を専有部分としていたのなら、規約改正をすればいいだけのことでしょう。

[48: 匿名さん]

窓枠を専有部分としていたのなら、当然その更新工事は各戸の
責任と負担でしなければなりません。
共用部分と改正したら、その工事は総会決議で承認されたら
修繕積立金を取り崩して工事をすることが出来ます。
今回の場合は、専有部分としていたが、その工事費の補填分として
管理費を減額していたとのことです。
専有部分だったら、何も補填する必要はないでしょう。しかし、住民の
ためを思って管理費を減額していたのですから、それはそれでよしとしましょう。
次は、これからどうするかということでしょう。
どちらにしても、窓枠の経年劣化は益々進み、これからも工事か頻発することが
予想されます。
そこで、窓枠は共用部分だが、管理組合としては工事はやらないか、借り入れをして
一斉に工事をして、先行工事者に対しては、平均額を支給するかでしょう。
それとも、専有部分として扱い、今まで通り減額で対応するかでしょう。
不足分は借り入れか積立金の値上げしかないでしょう。

[49: 匿名さん]

元々標準管理規約は法律ではないからね。

[50: 匿名さん]

>>47
>窓枠を専有部分としていたのなら、規約改正をすればいいだけのことでしょう。
>>48
>共用部分と改正したら、

区分所有権の目的たる建物の部分の範囲を変更することは、
区分所有者の区分所有権に大きな影響を与えると思いますが、
どのような手続きをすればよいのですか？