共用部分修繕の為の積立金不足について

[入居済み住民さん [男性 40代]]

某中古共同住宅で管理組合の理事をしている者です。
至急皆様に教えて頂きたいことがあります。
私どもの管理組合では、築年数が古いこともあり、10年程度の間隔で実施されている大規模修繕の為に修繕積立を
行っています。そして、最近になって解ったことなのですが、いわゆる各戸の窓枠部分のアルミサッシについては、
共用部分と見なさず、アルミサッシの取替えを含む修繕の為の積立というものがなされていませんでした。
そもそも、窓枠のアルミサッシが、共用部にあたるのか、個人のものなのかの判断が難しく、そのため、長年、
私どもの管理規約では、窓枠のアルミサッシを共用部と規定していませんでした。そして、その分の金額を、毎月
の各組合員の納める管理費を減額する措置をとっていました。
アルミサッシの修繕については、大雑把にみつもって各戸50万程度だとしても、現在の積立金では、とても組合員
全戸の修繕を賄うことができません。すでに、大規模修繕を待たずに、個人でアルミサッシの取替え等をされてい
る住民もいらっしゃるようです。
ただ、本来は、窓枠部分のアルミサッシは、共用部であるということのようですから、大規模修繕の形で実施する
必要があるかと思います。しかしながら、次の大規模修繕は、3年後に予定されており、管理費を値上げしても、
間に合わないですし、一方で、新築当時から入れ替えを実施していない住民もすくなくないので、非常困ってお
ります。何かいいアドバイスがありましたらお願い致します。

[1: 匿名さん]

大規模修繕工事は、１２年～１３年周期で行うのが一般的です。
ただ、大規模修繕工事だけでなく、築年数が経過すれば、玄関扉、窓枠、ＥＶ、
給排水管、消防設備等の更新工事も行わなければなりません。
通常は、長期修繕計画を立て、それに基づいて１戸当り月の必要修繕積立金の
額を算出するのですが、その計画に全てを網羅したものは殆どみかけません。
共用部分となっていても、全て計画の中に入れ、予算化してはいないのです。
おたくの窓枠は共用部分とされていなかったのですが、管理組合として一斉に
修繕積立金をつかってやることは問題ないと思います。

さて、専有部分内にある玄関扉、窓枠、網戸の張り替え等は、従来共用部分に
すべきです。なぜならば、勝手に変えられると全体の統一感がなくなったり、玄関扉に
看板をつけることも可能になるからです。
全体の統一感を保つためにも、全国のマンション同様共用部分とすべきでしょう。
規約の改正をされたらいいでしょう。しかし、共用部分にしたからといって、全て
取り替え工事を管理組合がするとき限りません。
窓枠を一斉に交換するのでなければ、各戸の責任と負担でやるのがいいと思います。

修繕積立金の不足は、借り入れをして修繕積立金の値上げで支払っていけばいいと思います。
住宅支援機構が貸出をしてくれます。
又、先行工事者に対しては、一斉にやる場合は、その時に、窓枠にかかった平均額を
支払うとの規約を作成しておけばいいでしょう。
あくまで、その場合は、個人が支払った金額ではなく、一斉に工事をした金額の平均額
とすべきです。

[2: 匿名さん]

>>1

何を言いたいのでしょうか？

[3: 匿名さん]

>2
人の書いたことに1行レスで批判するのではなく、
あなたもここに参加したのであれば、スレ主に何か
書き込んだらどうですか。

[4: 匿名さん]

>>2
>人の書いたことに1行レスで批判するのではなく、あなたもここに参加したのであれば、スレ主に何か書き込んだらどうですか。

批判はしていません。
詰まる所、何を言いたいのか、みなさん理解できますか？

[5: 匿名さん]

>4
私はスレ主さんに答えているのですよ。
あなたがわからないのであれば、何か質問されたらどうなんですか。

[6: 匿名さん]

最低限、以下のことを確認しないとアドバイスなんてできないと思います。

規約において、
１．共用部分と専有部分の境界を上塗り基準としているのか？
２．各住戸に附属する窓枠（アルミサッシ）および窓ガラスが専有部分であると読める条項はあるのか？

アルミサッシが専有部分であると読める条項がない場合、
ａ．専用使用部分をどのように定めているのか？
ｂ．専用使用部分の管理をどのように定めているのか？

[7: 匿名さん]

>6
質問の範囲の中で上塗り説とか壁芯説は関係ないでしょう。
2については、窓枠を共用部分にいれてなかったと書かれているでしょう。
専有部分以外は共用部分です。
専用使用権のあるベランダや共用部分ではあるが、窓ガラスや網戸に
ついては、破損や敗れた場合は、各戸がやるのが普通です。
保険が適用されるのもありますが。
窓カラスや網戸については、共用部分としての回答です。
だから、全体の統一感云々と述べています。

[8: 匿名さん]

>>7
>窓カラスや網戸については、共用部分としての回答です。
>だから、全体の統一感云々と述べています。

ほぉ～
であるならば、
>>1
>又、先行工事者に対しては、一斉にやる場合は、その時に、窓枠にかかった平均額を
>支払うとの規約を作成しておけばいいでしょう。
>あくまで、その場合は、個人が支払った金額ではなく、一斉に工事をした金額の平均額
>とすべきです。
は、な～に？

[9: 匿名さん]

>8
例えば、専有部分の配管工事を修繕積立金を使ってやるのと
同じことです。
窓枠は現在は専有部分ですから、当然各戸の住民が更新工事はすべきです。
それを修繕積立金を使って工事をすることは、総会決議で可能です。
専有部分の配管工事については、さすがに共用部分とすることはできませんが
工事費の負担については、裁判例もあり可能だと思います。

[10: 匿名さん]

ついでにいいますと、先行工事者云々は、公平性を保つためです。

[11: 匿名さん]

>>9
あなたは、
>>1
>窓枠を一斉に交換するのでなければ、各戸の責任と負担でやるのがいいと思います。
と書いています。つまり、管理組合への費用請求権を放棄しています。
なのに、
>先行工事者に対しては、一斉にやる場合は、その時に、窓枠にかかった平均額を支払う
というのは矛盾ではありませんか？

>専有部分の配管工事については、さすがに共用部分とすることはできませんが
>工事費の負担については、裁判例もあり可能だと思います。
>>1
>あくまで、その場合は、個人が支払った金額ではなく、一斉に工事をした金額の平均額とすべきです。

裁判では、「一斉に工事をした金額の平均額とする」総会決議は無効であるとしています。

[12: 匿名さん]

>11
窓枠を一斉に交換するのでなければ、専有部分扱いとなって
いるのですから、当然各戸負担ですよ。
ただ、積立金を使って一斉にやるというんであれば、公平性
の観点から、先行工事者に対しては、負担してやるのが妥当でしょう。
積立金は、積み立てているのですから、管理組合として工事をするのなら
やはり支払ってやるべきでしょう。
裁判例までやりとりするのは、面倒ですのでやめます。私もそれについては
調べていますよ。

[13: 匿名さん]

>>12
>窓枠を一斉に交換するのでなければ、専有部分扱いとなっているのですから、当然各戸負担ですよ。
>ただ、積立金を使って一斉にやるというんであれば、公平性の観点から、先行工事者に対しては、負担してやるのが妥当でしょう。
>積立金は、積み立てているのですから、管理組合として工事をするのならやはり支払ってやるべきでしょう。

えっ？
>>7
>窓カラスや網戸については、共用部分としての回答です。
ではなかったのですか？

[14: 匿名さん]

>13
あなたの考えをスレ主さんに書き込んだらどうですか。
私への書き込みは必要ありませんので。
分り切ったことを質問されても、答えるのが面倒になりますので。

[15: 匿名さん]

>>14
>私への書き込みは必要ありませんので。
>分り切ったことを質問されても、答えるのが面倒になりますので。

基礎的な事項を理解していないので、答えられないということですね。
了解です。

[16: 匿名さん]

>15
今度は、スレ主さんへあなたの貴重な書き込みを
してあげてください。

[17: 匿名さん]

管理規約において、各住戸に附属する窓枠（アルミサッシ）および窓ガラスを
専有部分としているのか、共用部分としているのかを明確にしないと、
議論はスタートできないと思います。

≪参考≫
区分所有法第4条第1項に規定する「区分所有権の目的とならないものとする」とは、専有部分以外の建物の部分（2条4項）、すなわち共用部分であるということを意味すると共に、規約によって専有部分とすることは許されないということを意味する、と解される（前記〔1〕参照）。
それでは共用の廊下などの構造上の共用部分ではなく、性質上の共用部分（たとえば、専有部分たる各室の開口部の玄関扉外側部分）であるものについて、これを規約により専有部分とすることができるか。各室の玄関扉外側部分などのように、構造上の理由ではなく他の理由によって共用部分とされているものについては、別個の取扱いが可能であり、規約によってこれを専有部分とすることは許されるべきである。
【「コンメンタール マンション区分所有法」より抜粋】

[18: 匿名さん]

>17
窓枠は規約共用部分とすることができるということでしょう。
しかし、スレ主さんのとこは、規約に規定がなかったから、
専有部分ということでしょう。
それを前提として書き込みがされてるでしょう。
専有部分の配管と同じで、専有部分を管理組合として実施する
ことは可能とね。
但し、配管を共用部分とすることは無理があるともね。

[19: 匿名さん]

>17
ちょっと訂正しますね。窓枠は共用部分ですね。
しかし、共用部分だからといって、全て管理組合が
更新工事をしなければならないことはありません。
それをやるには総会決議が必要であり、修繕積立金に余裕が
なければ、各戸でやらなければならないでしょう。

[20: 匿名さん]

スレ主さんは、窓枠は共用部分と把握されていますね。
そして、先行工事者に対してどうすればいいか悩んでおられるようです。
修繕積立金がないとのことで、全ての費用を管理組合が負担することは
とてもできないと。
共用部分だから、基本的には、管理組合がやるべきなんですが、全てを
やるには資金が足りなさすぎる。
借り入れをして大幅値上げをするか、各戸で負担するかどうかということでしょう。
全戸やる場合は、先行工事者に対しては、公平の観点から、工事費の負担を
すべきでしょう。
ただ、窓枠の工事を各人でするのも、管理組合でするのも結局はその出所は
同じ区分所有者であることには変わりがありませんが。