Brillia（ブリリア）Towers 目黒ってどうですか？（Part 10）

[匿名さん]

10スレ目です。引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/563680/

売主：東京建物株式会社
施工会社：大成・竹中建設共同企業体
管理会社：未定

所在地：東京都品川区上大崎三丁目1番、2番（地番）
交通：JR山手線・東京メトロ南北線・都営三田線・東急目黒線「目黒」駅徒歩1分
　　　※ノースレジデンス:サブエントランス側敷地入口まで徒歩1分、サウスレジデンスまで徒歩2分
建物竣工予定日：（完成予定年月） 平成29年12月上旬予定
入居予定日：ノースレジデンス　平成30年1月下旬予定、サウスレジデンス　平成29年12月下旬予定
総戸数：940戸　（ノースレジデンス：住宅524戸（非分譲住戸204戸含む）、事務所、店舗、サウスレジデンス：住宅416戸（非分譲住戸75戸含む））

[574: 物件比較中さん [男性 50代]]

坪６００はちょっと慎重になってしまいます。ドゥトゥール晴海の１．５倍ですよね。賃貸に出しても利回りが低くなります。しかし確かに立地はいいですよね。正直迷っております。

[575: 匿名さん]

金利が長期安定の1%なわけだから、不動産利回りは2%くらいまで買われてもおかしくないっしょ

[576: 匿名さん]

>>574
そもそも比較対象にならないと思いますが、晴海なんかで400もするんですか。。

[577: 匿名さん]

目黒の６００は平均で、晴海の４００は良い部屋でしょ

[578: 匿名さん]

>>574
DTは、平均坪単価350万くらいかと存じます。
例えば平均的な70m2くらいの部屋を、20年償却くらいで賃貸に出すとすると、DTは家賃が月30万円程度なのに対し、ここは月50～55万円くらいになってくると思われます。家賃が月30万円ということであれば、おそらく借り手は結構簡単に見つかると思いますが、70m2の部屋に50万オーバーも出す人となると、そんな簡単に見つからないと思いますよ。つまり、おそらくここは賃貸にはあまり向かない物件だと思われます。

[579: 匿名さん]

DTっていうんですか。笑
ここと関係ないですけど、埋立地の70m2で30万も出したくないです。

[580: 匿名さん]

きっと、迷う余裕がある方なんですね。

晴海って、知ってはいますが、行った事がありません。
借りる側も両方を検討するのかしら？
◯◯エリアでいくら位で。と探すのでは。

晴海が悪いとかって意味ではないです。

[582: 匿名さん]

月々50～60万も出して、この並み仕様の部屋を借りる人がはたして何人いるだろうか？
共用部に何か光ものがあれば別だけど、それも並みだし・・・。

[583: 匿名さん]

5年後に競売物件が多数出かねないこのマンションを今購入する理由が分からん。

[584: 匿名さん]

>>578
晴海の賃貸に住んでいたことがありますが
70平米で30万だと借り手は少ないと思いますよ。

[585: 匿名さん]

マンション価格はデベの都合で上げられるが、賃料相場はそう簡単に上がらないものね。
ここの新築７０平米で３５万くらいじゃないか？

[586: 匿名さん]

今日見てきました。

うーん・・・・。

私はＶタワー所有者で４年程住み、その後賃貸に出しているので仕様等正確に比較出来ますが、質的には同じですね。
言葉を変えると、坪単価にしてはレベルが低い？

建具や内装関連が微妙かなぁ？
Ｖタワーに無い仕様は、ペアガラス、ＩＨコンロが選択出来なかった、天井がちょっと高いと言う程度でしょうかねぇ？
免振もそうだけど、これは耐震が良いのか免振が良いのかって、まだ結論は出てないよねぇ。
家の部屋は何も問題無しでしたから、まぁ、どうなのかな？

洗濯機置き場は正解です。
Ｖは無理矢理ドラム型が設置されていたけど、床に直置きに等しい低さで、大変使いにくいですね。
腰を痛めている人は大変困ります。

いっちばん安い部屋で５１００万とか言ってましたねぇ。

目黒駅前だとしても、目黒駅前だからこそ家賃は取れないって言うのもあるかな？

担当者から受けた感触としては、競争倍率云々よりも売れ残りそうな印象を受けました。

実際に分譲される部屋は６６０戸とか言ってたかな？
内第一次で半分程？
これは今興味を持っている人に優先じゃぁないけど、上手い具合に割り振りして裁いて、
７月頃から一般公開？

４４戸限定？のプレミアム住戸は坪１０００万を越える感じね。
１００㎡越えのモデルルームの場合だと、あれと同じ内装にしたら追加で２０００万程（で出来るかな？）

一番安い方で坪４５０万前後？
まぁ、貧乏人は居ないと思うけど・・・・。
うーん・・・・。

と言う印象でした。

[587: 匿名さん]

585>

賃貸価格の相場感はそんなものでしょう。
　リセールの根拠になるので、新築の価格が先行しすぎというのは
　長続きはしない。

[588: 匿名さん]

分譲賃貸は別として、賃貸住戸は共用施設使えないそうだけど、それってタワマンに住む意味…

[589: 匿名さん]

ここは何か変！
地権者の意向？

[590: 匿名さん]

578
pt目黒の賃料相場が平米5千円強くらいなので70だと35万。
南向きの条件がいい場合です。

こちらもその程度しか見込めないと思うので分母がでか過ぎて
賃貸目的の投資には不向きでしょう。

現金有り余ってる人の相続対策ならいいけど将来的な出口を考えると
怖くて見送りかな。

[591: 匿名さん]

事前案内はじまってから、掲示板たいぶ落ち着いてきましたね。
東建の強気に呆れたんでしょうか。

[592: 購入検討中さん]

>>590
60平米だとどのくらいで貸せますか？このマンション。

[593: 匿名さん]

とち狂った価格付けるから、消費者からそっぽを向かれたね。
自業自得。

[594: 匿名さん]

PT目黒も良いけれど、同条件の部屋で同じ賃料ならどちらを借りますか？

[595: 匿名さん]

東建とか価格より、ヒステリーみたいなのとか、変な罵り合いみたいなのばかり繰り返してるのに、呆れたんじゃない？
ちょっと何かあるとデベか地権者、買えないからとか、買う気がしれないとか、埋め立て、3A…。
進歩ないから。

[596: 購入検討中さん]

>>595
同意です。罵られるため、質問できないでいる人も多くいると思われます。購入検討中というと、叩かれる可能性がありますし。

[597: 匿名さん]

営業さんに聞いたところ価格の高いサウスサイドの方が検討者が多いみたいですね。
色々言われてますか、うれちゃうんでしょうね

[598: 匿名さん]

ここは瞬殺だよ

[599: 匿名さん]

「呼んだかい？」
とりあえず、ビジネスタワーは、某保険屋が3000人くるよん。

俺氏...

[600: 匿名さん]

シティタワー麻布十番で未だに売れ残ってる部屋がある、広くて高い部屋。

ここの高い部屋は瞬殺なんてわけにはいかないのでは。

[601: 匿名さん]

>>599
淋しがりやなんですね...

[602: 匿名さん]

ここの地権者さんは、みんな3A持ってるよ（S和さんを除く）。
なんかフラット35のヒステリーBBA臭がするよね。
痛い痛い。

[603: 匿名さん]

>>601さま
ピンポーン！あたりです。
でも今日は、六本木行ってくるね。
多分SIX＞サーカス+＞カラー辺りでふざけてるね。

[604: 匿名さん]

不安なら山買った方がいい
水が中国で売れるらしいよ

[605: 匿名さん]

リーマンショックに次ぐギリシャショックで
ここ、竣工時には暴落してるんじゃないだろうな～(^^)v

[606: 匿名さん]

>>603
俺死は完成したら速攻で売り抜けるぞ。

[607: 匿名さん]

＞592
単価掛けると30になります。でも、中上層で抜けてる、向きがいいのが前提です。

そこから管理費、修繕積立、賃貸管理5%、固定資産税、償却資産税、が経常経費になります。
投資するなら実質利回りを良く検討して下さいね。

あと現金買いでなければレバレッジ効かせると手取りはもっと下がりますね。上記に加えて
利息が経費に加わります。

上の方のご意見で計算すると年間家賃収入360、20年で7,200が適正初期投資（購入額）
になります。個人的には最近は23区の区分所有権の表面利回りは5%は市場からはなくなりました。
新築だともっと低くなります。
都心、港区のピン立地なところだと3%台ですが、こちらは駅前でも品川区、そこまで想定する
条件ではないと思います。
賃貸目的で60㎡で判断するなら9千台なら買い、1億超えるなら見送りといったところでしょうか？

[608: 匿名さん]

>>597
個人的な感想ですけど、
サウスはベーシックな落ち着いた印象で、共用も一階にパーティルームがあり、ファミリー向けのベーシックな間取りが多い。
長く住む方、ファミリーの方には人気かと思います。

ノースは、先ずペンタゴン型で吹き抜けエスカレーターで二階のテラス。モダンな印象。賃貸あれど、エントランスから共用までバッサリ区別。商業施設、駅がより近い。

なんて言うと、ベーシック＝古臭い。モダン＝奇抜チャラいと叩かれそうですね。
因みに、担当にはサウスを勧められました。

[609: 匿名さん]

>>603
いってらっしゃいませ〜。お気を付けて。

[610: 匿名さん]

キモ

[611: 匿名さん]

やはりJR山手線駅歩１分は価値があるということなんだね
確かに恵比寿ガーデンテラスや代官山アドレスの価格推移をみると買って損はない気がする

[612: 匿名さん]

高い。仕様が見合っていない。

[613: 匿名さん]

見方は人それぞれ。あっという間に売れちゃうんだろうな。。。

[614: 匿名さん]

>>607
現金買ならリートやるだろ。税率20%でしょ。

[615: 匿名さん]

611
ここは品川区アドレスだからどうかなあ

[617: 匿名さん]

立地が良いからそれだけで売れるだろう
仕様にお金かけずに利益率をあげよう
そんなコンセプトが見えますね

[618: 匿名さん]

>>617
うちのブリちゃんは素が美人だから化粧したり着飾らなくても貰い手がたくさんいます、ってね。

[619: 匿名さん]

>>617

これだけの立地なんだから立地の良さに負けない素晴らしいマンションを作ろうという気概が欲しかったですね…

[620: 匿名さん]

でも現実は売れなくて、所詮目黒に過ぎなかった、ということが露呈してしまう。チーン。

このご時勢で売れないって、相当なもんよ。

[621: 匿名さん]

614
やらないだろ。

[622: 匿名さん]

せっかくの立地が台無し
金儲けに走ったツケはいづれ返って来るでしょう

[623: 匿名さん]

ムラがありそうですね。
プレミアム住戸はセレブか外人が買うとして
70〜80平米辺で諸経費入れたら
2億ちかい価格なので
この辺は苦戦しそう...

[624: 匿名さん]

パーマン並みです〜

[625: 匿名さん]

パークマンションより高い。

[626: 匿名さん]

620
違うでしょ
所詮品川区に過ぎなかった

[627: 匿名さん]

利回り計算できない情弱向けタワマンって感じだな

富久クロス複数戸買ってた人が大正解

[628: 匿名さん]

すぐ売れる vs 販売苦戦

実際のところはどうなんでしょう？
この価格帯ですぐ売れるのなら他もここ以上に成るし、中古も含めて一段と値上りするから買わないと後悔する。
一方、販売苦戦なら現状の相場が崩れないからやっぱり買わなくて良かったとなる。
注目の物件です。

[629: 匿名さん]

>>627

富久(笑)

[630: ご近所さん]

>>628

この先多少坪単価前後するとは思いますが、
今は株価上昇なのに消費者が追いついていないのが現実ですし、将来的には下がる方だ思います。

[631: 匿名さん]

渋谷五分の立地は最高
渋谷の再開発すごいですね
美竹と桜丘買いだったな
目黒待って損した…

[632: 匿名さん]

購入しようと思っていたけれど段々後ろ向きになって来ました。 アベノミクスも限界が見えて来たし、数年後後悔している確率高いからねぇ。 。

[633: 匿名さん]

賃貸たくさんでそう

[634: 匿名さん]

>>631

期待してただけにがっかり感は半端ないですね

[635: 匿名さん]

そうこうしてるうちに大崎も買えなくなっちゃった。

[636: 匿名さん]

大崎は飛行機問題があるからどーでもいい。

[638: 匿名さん]

皆さんが思うここの適性価格はどのくらいだと思いますか？

[639: 匿名さん]

買い煽りより、ネガが必死に見えますね。

[640: 匿名さん]

ネガっても価格下がらないよ〜

[641: 匿名さん]

ここまて粘着なネガの目的って何なのですかね？
ネガって価格が下がるのを期待しているのか、はたまた近隣物件の営業か、、、

[642: 匿名さん]

まだ価格決定じゃないから
２度目の来場具合と、要望書の内容だろうな
２度目来ない人多そうですね。

[643: 匿名さん]

ここ買わないとしたら皆さんどうするの？
買わない、買えない人良ければ参考に教えて下さい。

[644: 購入検討中さん]

>>643
赤坂檜町

[645: 匿名さん]

>>643
いま築浅中古探してる

[646: 匿名さん]

ここは狂ったように高すぎて論外。
この値段出すなら、築浅中古がいくらでも買えるよ。
中古も値上がってるけど、ここみたいな狂乱価格では無いからね。

[647: 匿名さん]

ネガはマーケットからの厳しい評価だと思います。
他物件の営業が妨害でやってると考えてるのなら相場観無さ過ぎのように思います。
消費者を馬鹿にしないで。

[648: 匿名さん]

僕も3Aの中古を見ている。3Aの財閥系デベの物件でもここより安い物が結構ある。 気に入った物が無ければ数年静観の覚悟です。

[649: 匿名さん]

どんなに遅くとも、オリンピック一年前から暴落するよ。
中国人が売り始めるのは確定だから。

[650: 匿名さん]

>>649
実際のところそんなに中国人が日本のマンション持ってますか？
湾岸とかなら分かるけど、内陸も買いあさってるんでしょうか？

[651: 匿名さん]

ここの行方とオリンピック前後の相場がどうなるか楽しみですねぇ。

[652: 匿名さん]

暴落は間違いないとして、それがいつから来るかだよね。
来年という専門家も多いけど。

[653: 匿名さん]

暴落まではいかないだろうけど、
今よりはだいぶ下がってる気がする。
それまでに、他の良さそうな新築マンションもでてるかもなぁ

[654: 匿名さん]

長野オリンピックの時て不動産どうだったんだろ
あの時、いくつだったっけかな

[655: 匿名さん]

>>647
だから、一消費者がなぜそこまでムキになるんですか？
ご自身の価値観に合わなければ素直に撤退すればいいだけなのに。
それとも社会正義のため？w

[656: 匿名さん]

>>642
例え4000件の来場予約があっても買えるのは600人位なので、客の選別は必要なので初来場から価格見せているんだろうね。

[657: 匿名さん]

>>647
相場観ないのは貴方では？
今や不動前でも500、中野でも500、みなとみらい450
さいたま浦和350だよ。

[658: 匿名]

既にバブルで、今は不動産購入に向かない時期ということ。
20年前のバブルの時と同じ。

[659: 匿名さん]

>>657
他の街の高い部屋、の価格を並べて
ここの平均坪単価を安く見せる。
って、埋立地のスレでよくやるやり方と同じですよ。内陸のプライドはどこに？

[660: 匿名さん]

>>650
港区だと六本木や赤坂、新宿、銀座も多いよ

[661: 匿名さん]

なるほど。
一種のステマか？

[662: 匿名さん]

中野は駅徒歩物件で370位デスね！

[663: 匿名さん]

ある意味3Aより便利で実用的だけど。
ブランド指向の人多いからなあ。

[664: 匿名さん]

相場観ｗ
中の人お疲れ様です

[665: 匿名さん]

いくら今がバブルだといっても、ここはダントツで割高。
キング　オブ　バブル物件。
ほとんど売れないでしょ。

[666: 匿名さん]

＞＞659
なるほどそういう手があるんですか。

瞬間蒸発とかいうコメントもあったけど
ここって人気無いんですかね？
ネガにムキになってるそれっぽい人
が何度も出てくるし。。。

[667: 匿名さん]

瞬間蒸発なんてするわけないじゃん。
中国人もここは儲からないって良く知ってるから買わないだろうし。

[668: 匿名さん]

>>666
ポジにムキになっている人もいるしね。。。

[669: 匿名さん]

完売の感触ならここで吠えることもない。
そうではないからって事？

[670: 買いたいけど買えない人]

色々書かれてますが本日行ってきた感想です。
駐車場にベンツ３台とジャガー。※運転手付きも有り
商談席では５億円分買うのに大きい部屋数戸と小さい部屋を多めに買うのどちらが良いか相談している客。
※大きい部屋は単価が高いので１Lと２Lを多めに買うことを勧められていた
価格表を見て『高過ぎて買えねー』と隣の席まで聞こえる声で言う客。
様々でした。
価格が高い事は間違い無いですが、お金が有り余っている層がいる事も間違い無いので
そういう層だけを対象に早期完売すると思える熱気感。
誰かが書いてましたが価格を出し惜しみしていないのは、買え無い客を早々に振るい落とす為でしょう。

[671: 物件比較中さん]

確かに4,000件も来場予約あったら文句言う客を説得するより、お金持ち探した方が早そうだ笑
悔しいが購入したいのでギリギリ買える我が家は謙虚にふるまおうかな

[672: 匿名さん]

お金持ちほど投資に対する価値を見る目はシビアですよ。
割高と思うものは事情がなければ買いません。
今の相場は危険水域というのは大方の見方。入居の2年以上先に崩れている可能性も大きくある。
少なくとも数ある新築マンションの中でもリスク多大なマンションであるとの見方が大勢でしょう。
かなり苦戦すると思います。

[673: 匿名さん]

人の車まで見る？しかも書き込む？
しかも商談ルームで隣のそんな会話まで聞こえる？
自分ももちろん話すのだからそうとう聞き耳たてないときこえなくない？
近でない限り客が隣同士にならないように、配置で確認して入れてたような感じでしたが
こういう方とは近所になりたくない