【居住者限定】THE GRAND MILLENNIA TOWER&SUITE（グランドミレーニア）［その２］

[マンション住民さん]

契約済の方・居住されている方専用の掲示板です。
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/363253/
検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/554352/


住所：東京都豊島区南池袋1-11-19
交通：
　西武池袋線「池袋」駅から徒歩4分
　山手線「池袋」駅 徒歩6分
　山手線 「目白」駅 徒歩9分
　JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「池袋」駅から徒歩6分
　JR埼京線「池袋」駅から徒歩6分
　東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅から徒歩6分
　東京メトロ有楽町線「池袋」駅から徒歩6分
　東京メトロ副都心線「池袋」駅から徒歩6分
　西武豊島線「池袋」駅から徒歩4分
　東武東上線「池袋」駅から徒歩6分
　東京メトロ副都心線「雑司が谷」駅から徒歩9分
　東京都荒川線「都電雑司ヶ谷」駅から徒歩10分
面積：43.43?71.01平米（2015年3月時点販売中の住戸）
価格：6,000万円台前半?9,000万円台後半（2015年3月時点販売中の住戸）
構造：鉄筋コンクリート造（免震構造）・地上31階、地下1階建
建物高さ：116.4m（現地標高31m）

売主：住友不動産
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[985: 匿名さん]

>>984
あと内装もうまい。
センス良いから泊まりたいと思うかと。
やめてくれてホッとしているが、さっさとひいてくれたのには少し感謝。

[986: マンション住民さん]

本日１２：３０頃、エントランスに外国人の親子と思われる４人の一団あり。帰り支度をしているところ。
大きなキャリーバッグをたくさん持ち。この人達は住民なのか、Ａｉｒｂｎｂの客なのかわかりません。

業者が新規募集を止めても、受付済の客はまだいるでしょう。
住民と違い、施設を大切に扱う気持ちは乏しいでしょう。平穏な住環境の維持、資産価値の面から民泊はマイナスと思います。

[987: 匿名さん]

>>986
ちょうどエントランスで鉢合わせたわ。住民の友達っぽかったけど。40代の夫婦みたいのが見送ってたけど、あれが業者なの？
あと同時に欧米系のカップルが頻繁に出入りしているところに出くわす。
背が高いから目立つよ。目も合わせずそそくさと。

[988: マンション住民さん]

通報しました。
外国人差別をするわけではないですけど、実際にＡｉｒｂｎｂなどという悪徳なことをする業者や、それを利用するよくわからない外国人など、マナーを守れない人は要りません！
そう思って注意してみると、外国人の出入りが意外に多いので驚きました。

[989: 入居済みさん]

差別じゃん笑

[990: マンション住民さん]

違いますけど。
業者ですか？普通の日本人なら体感している事実ですよ。
マナーさえ守ってもらえるなら問題ありません。
もちろん民泊はそれ以前の問題ですよ、わかります？

[991: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

とりあえず募集をやめたということは、そのうちやめるでしょう。それで充分満足してます。
住民や友達まで見張り出したら息苦しいよ。
また募集したりしないかはチェックしようとは思うけどね。

[992: 入居済みさん [男性 50代]]

居住者です。

以下、ご参考までに。

　storie編集部ではAirBnB日本支社に対し、中国から母親とともに観光で日本を訪れていた4歳の女児が、7月22日の夜に宿泊していた12階のマンションの部屋から転落して亡くなったという痛ましい事故について、AirBnBを利用中の宿泊客に起きたものか問い合わせしているが、まだ回答は得られていない。（提供：storie2015年11月10日掲載）

　今回、Airbnbを使って宿泊させていたゲストによってトラブルや事故が起きた場合のゲストやホストの責任について、星野法律事務所の星野宏明弁護士に質問をし、回答をいただいた。（以下、当編集部と星野宏明弁護士とのQ＆A）

storie：賃貸の物件を借りている入居者が、オーナーや管理会社に許可なくAirbnbのホストになり、ゲストがその部屋で、

　・部屋を破損する、または汚す。

　・夜間に騒ぐなど近隣の居住者の迷惑をする行為を行う。

　・不注意で火事を起こす。

　・部屋または建物の敷地内で傷害事件を起こす。

　・事故または自殺などで死者が出る。

といったことがあった場合、許可なくホストとなった入居者は、どのような法的責任を負うことになるでしょうか？

A.ホストの責任としては、物件所有者に対する責任と第三者に対する責任の双方が考えられます。

　部屋を汚損する、汚すといった行為は、賃貸借契約終了による物件明渡時の原状回復の問題となり、敷金で充当できない部分は、別途原状回復費用として所有者に賠償する義務があります。

　夜間に騒ぐなど近隣の居住者の迷惑をする行為は、ホストの履行補助者として、ホスト自身の行為と同視でき、管理規約違反として、賃貸借契約違反により、解除事由となる場合があります

　失火については、若干、法律関係が複雑です。ホストの責任については、たとえゲストの軽過失による失火であっても、履行補助者としてホスト自身の過失と同視でき、債務不履行による賠償責任が発生します。

　他方、ゲストは、物件所有者と契約関係がないため、失火責任法により、重過失による失火でない限り、火災による不法行為責任には問われません。

　殺傷・傷害事件は、原則として、ホストの刑事責任、民事責任のみが問題となりますが、例外的に、契約違反のAirbnbによりホストに部屋を貸した行為と、殺人事件による物件資産価値低下の間の因果関係が立証できれば、ホスト自身が責任を負う可能性もあります。自殺者が出た場合も、殺傷・傷害事件の場合と考え方は同様です。

　storie：前の質問で、物件の所有者自身がAirbnbのホストになっていた場合は、どう違ってくるでしょうか？

　A.物件所有者が、第三者を（無償であれば）宿泊させること自体は禁止されていませんので、所有者の責任が問題となるのは、専ら第三者に損害を与えた場合となります。

　例えば、失火については、区分所有であれば、他の区分所有者との間に契約関係はありませんので、債務不履行責任は問題とならず、失火責任法により、ゲストの重過失がホスト（オーナー）自身の重過失であると同視できる特殊な事情がない限り、区分所有者の責任はないでしょう。

　ゲストが自殺や傷害事件を起こした場合も、基本的には、区分所有者がゲストを宿泊させた行為と、他の区分所有者の資産価値低下の間に因果関係がないため、ホストの責任はないと考えられます。

　storie：賃貸契約の場合、Airbnbのホストになるような利用（転貸）を、禁じていると考えるべきでしょうか？それとも借主が、Airbnbのホストとなるような想定をしていなかったとして（転貸の禁止には含まれず）契約に不備があるというリスクはあるでしょうか？

Airbnbで事故が起きた場合のゲスト、ホストの責任は？

　A.そもそもAirbnbのホストとして賃貸の部屋を貸すことは、旅館業法違反である可能性が高い法令違反行為であることからすれば、通常の賃貸借契約において明記されていなくても当然に禁止されているものと解釈することができます。

　また、継続的にAirbnbのホストとなっている場合には、明文で禁止されている無断転貸に該当するといえるでしょう。物件所有者の許可がない場合には、無断転貸により、賃貸借契約の解除事由となりえます。

　storie：物件の所有者（や管理者）に対して、許可なく、内緒でAirbnbのホストとなる入居者がいた場合、その入居者がホストになってゲストが起こした（Q.１のような）問題行動によって、第三者に与えた損害に対し、物件の所有者が（入居者の）監督責任を問われるようなことはあるのでしょうか？

　A.そもそも、旅館業法違反であるAirbnbのホストとなる行為は、賃貸借契約で禁止されており、入居者がホストになってゲストが起こした問題行動によって、第三者に損害を与えても、物件の所有者が監督責任を問われることはまずありません。物件所有者には何ら過失が認められないからです。

　storie：Airbnbは、ホストへの補償として、最大1億円補償をうたっています。ホストが違法性を問われた場合、対象外となる可能性や、ゲストがホスト以外の第三者与えた損害に対しては、補償対象とならないという可能性はありますでしょうか。

　A.ホストが被った損害を対象とする補償である場合、ゲストが第三者に与えた損害については、補償対象外となる可能性が高いでしょう。

星野宏明弁護士

大手法律事務所勤務を経て、東京都港区で星野法律事務所開業（共同パートナー）。企業顧問法務、不動産、太陽光自然エネルギー、中国法務、外国関連企業、農業、不貞による慰謝料、外国人の離婚事件、国際案件等が専門。中国語による業務可能。

[993: 入居前さん [ 50代]]

マンション管理の法律問題に詳しい桃尾俊明弁護士は、「確かに、区分所有者が開き直ってしまえば、止めることは現実的には難しい。組合側が、先回りして毅然とした態度を対外的に示すことで、『この物件でそういうことをしよう』と思わせないことが肝心だ。マンション内専有部分の売却に伴う重要事項説明の際に、このような規約の存在を強調しておくことが重要になる」と語る。ただ、ルールを定めていても、それ自体が大きな効力を持つわけではないことは、管理組合を運営する側も十分承知しているという。前出のブリリアマーレ有明は戸数が1000を超えていて、規模としてはもはやひとつの町。区分所有者の中には、外国籍の人もおり、文化や考え方の違いは当然ある。

「普段のイベントだったり、ちょっとした声かけだったり、コミュニティの中で顔見知りを増やしていく地道な努力がとても重要だと考えています。結局、最後はルールに従わせるより、『友人の◯◯さんがこう言っているから』と言ったソフトパワーで解決していくことの方が現実的です。face to faceのつながりの中で合意を得ていくというスタンスは、外国の方に対してでも変わりません」（星川氏）

期間限定で開放するやり方も
また、「個人的な意見」としつつも、星川氏はAirbnbそれ自体について、否定的な価値観を持っているわけではないという。管理組合の収入はもっぱら住民からの管理費と修繕積立費に依存していて、外部から資金を獲得する力はない。しかし、14日間のオリンピック期間中だけでもAirbnbを用いたとすれば、多額の収入が期待できるのだ。これをマンションの住人全体の利益に還元することを明確にすれば、全体の同意を得ることも不可能ではないだろう。

「うちのように、共用部が特殊な分譲マンションにはそぐわない面もあると思いますが、共用部がさほど大きくないマンションでは、トータルで考えた場合メリットの方が大きいケースもあるでしょう。期間限定で積極的にAirbnbを使ってインバウンドを受け入れるというマンションも今後出てくるかもしれません」（同）

たしかに、Airbnbを用いて「国際的な交流」を売りにするマンションというコンセプトを掲げることも考えられるかもしれない。Airbnbを排除するか、活用するか。それは何を目的とし、将来の資産価値をどのように作っていくのかという価値観の問題でもある。ただ、分譲マンションの管理組合は、輪番制で義務的にやっていることがほとんどで、ブリリアマーレ有明の管理組合のように、マンションの将来的な価値まで見据えて運営をしているところは極めて例外的だ。「危険なのは、住民や所有者が高齢化している築年数の経った分譲マンション。不動産をめぐる最近の情勢の変化について、そもそも認識すらしていない人が大多数となっている」と桃尾弁護士は指摘する。

今後は、中国、台湾などをはじめとした外国人が、比較的多く区分所有者となるマンションが、次々と竣工を迎える予定だ。対策を放置すれば、都心のタワーマンションでゲストルームを又貸しするといった問題は、さらに増えていくことになるだろう。ただ、今のうちにきちんと手当をしておけば排除できる可能性は高い。投資家も余計なリスクはなるべく取りたくないと考えるから、ブリリアマーレ有明のようにAirbnbを禁止する意思を明確にしているマンションが増えてくれば、そうしたマンションでは多少利回りが落ちても通常の賃貸としての運用を考えるようになるかもしれない。

また、星川氏が指摘する通り、マンションの付加価値の付け方は様々な方法が考えられる。現時点ではAirbnbは歴史が浅いため法整備もされておらず、そのリスクを考えるとなかなか積極的に認めることは難しいというのが実情だ。しかし、マンション全体で統一した指針の枠内で、秩序を保って行うことができれば、これを武器にすることも可能だ。

Airbnbは、従来は受動的にとらえられてきた、「マンションの管理運営について住民が共有すべき価値観」を思考するきっかけを与える、「黒船」としての意義があるといえるだろう。

[994: 入居済みさん]

うちに外国人の友達が泊まりに来たら、かなりドキドキしそうですね。

[995: 入居済さん]

>>994
友達どころか、旅行とか出張でスーツケース引っ張っているだけで居住者までも疑われるぞ。
雰囲気悪いね。

[996: 入居済みさん]

中国人
お酒いっぱいぶら下げて、
なんと布団も持ち込みで！

親族たちか友達で民泊ではないだろうが、あの大人数で隣の住民方は騒音など大丈夫だろうか、と勝手に心配。

ちなみに廊下やエレベーターにグズゴミを捨てるのはやめてください。

[997: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

でもさ、こんな便利な場所にあるんだから出入り多いのは仕方なくない？
親戚や友達呼ぶの当たり前の文化だってあるんだし。
マナーを守ってさえくれれば、民泊も友達もどうだっていいってのが本音。
早く布団の件も通法しなよ、管理人にさ。
民泊かもしれないよ？

[998: 匿名さん]

前にも書いたけど、民泊の利用者自身は悪い事してるわけじゃないだろう。
お金を払ってサービスを利用してるだけ。
問題なのは、法律や管理規約に反して民泊業を営む（営もうとする）人。
それを排除することと、民泊利用者を排除することは同じではない。

誰かがゴミを捨てたりする現場を見たのなら、注意するなり管理人に言うなりすればいい。
それは住民に対してでも同じだろう。

[999: マンション住民さん]

>>993
情報ありがとうございます。おかげで法的責任について理解できました。
確かに民泊は「マンションの管理運営について住民が共有すべき価値観」を考えるきっかけになりましたね。

[1000: マンション住民さん]

そういえば、4月、5月に引っ越しが一斉にあり、その際にできた内廊下やエレベーター内の傷などの補修ってされるのでしょうか？？たしか私の記憶では引っ越しが終わったら、されるようなことを聞いた記憶が、、、でもまだ未入居住戸もあるので、もっと先なんですかね。。。

[1001: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>1000
私も入居が一段落したらアートが補修すると聞いたのですが、まだやられていませんよね。

[1002: 匿名さん]

次スレッドはこちらです
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587363/

[1003: 契約済みさん]

>>998
違法だと認識して利用してれば、民泊業者と一緒。
早くエントランス前に民泊等禁止の立て札出した方がいい。

[1004: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>1003
あなたみたいのが1番ややこしい。
配偶者と上手くいってる？