パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part11

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/562962/

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[551: 匿名さん]

スレ違いですみませんが、晴海の方が今後に期待できるという方は、選手村跡地がオリパラ後に1万戸レベルで供給されることをネガティヴに捉えてはいないということでしょうか？

[552: 匿名さん]

>>549
来年、相場が上がりそうというのは一般論として、充分可能性は有ると思う。
だけど、豊洲にどこまで強気な値段をつけられるかは、ここの売れ行き次第だと思うよ。
だからこそ、デベや周辺住民は必死に煽っているんだろうけど。
それに2018年頃には、投資物件が大量に市場に出る可能性もあり、需要が追いつかなければ、
湾岸のマンション価格は一気に地盤沈下するかも。

あと3年、長くても5年待てば、こんなバブル価格じゃなくて、適正価格で良い物件が買えるゾ！

[553: 匿名さん]

＞＞551
今後三井主導で大量供給されるから町が発展してゆくんじゃないですか、ほとんどマンションが無かった豊洲が
ここまで発展してきた推移が晴海で再現される可能性があるかも。

[554: 匿名さん]

>549
どうしても豊洲っていう人いるのかな？
豊洲は他のエリアと比べて安いから若年ファミリーに人気があるワケで、
70平米で6千万円以上出すなら他のエリアも検討できますよね。
城南4区は無理かもしれませんが、一般に人気のある武蔵小杉あたりは検討可能です。

[555: 匿名さん]

>>551
供給過多っていうけど、
その人を求めてまた企業が投資、参入するって側面もある
街に人が増えて商業施設も増えて便利になってまた人が増えるっていう好循環

ただ晴海に関しては交通網が整備されない限りはどうしようもないと思ってる
（もちろんこの不透明不確定な部分が将来性として語られる）
ＢＲＴも無いよりはマシだけど、ちょっと弱いよね

例えば豊洲と有明東雲を比較してどうか？って考えると、
スピード感が全然違った（もちろん今後の将来性は考慮してない）
三井の功績も大きいと思うけどやっぱり主要路線の有無ってのも大きいと思う
今後大化けの可能性を秘めてるのは辰巳じゃない？晴海は十分織り込んじゃってるからねぇ

[556: 匿名さん]

豊洲や武蔵小杉は、大きな商業施設の建設を伴いながら
マンションを次々と建てている。生活がしやすい。

晴海はトリトンがあっても、勤め人対象の店ばかり。好循環にはなっていない。

[557: 匿名さん [男性]]

ここは立地に対して割高よいうより、仕様に対して割高なんですよね。
せめてDTと同規模、同仕様だったら、そこまで割高割高と騒がれない気がする。
オリンピック、インフレ、マーケットなどなどの背景を考えればマンション価格自体が高騰するのは仕方ないので我慢できるのですが、この規模と仕様ではなぁ。
せめて内廊下と豪華なエントランスだったら。

[558: 匿名さん]

>>557
一理あるね。
それでも立地的に十分価値があると考える人が購入すると思うけど。

[559: 匿名さん]

>>552
その時は湾岸より都心が大変なことになってそうですね。豊洲は投資比率は都心や中央区湾岸より少なそうですから被害はマシでしょう。

[560: 匿名さん]

>>559
いやいや、豊洲は安くマンションを買えた庶民が多いから
売れば利益が大きい。
オリンピック後の値下がりする前に、利益確保したい転売予備軍は多数いると思われる。
庶民にとって一攫千金のチャンスを見逃すわけがないでしょ。
で、結果として中古が大量に市場に出てきてどうなるかは神のみぞ知る。

[561: 匿名さん]

>>554
武蔵小杉は70平米、8000万円だけど。

[562: 匿名さん]

高いうちに売るのが投資の基本だよ

[563: 匿名さん]

>>557
高仕様の一例としてＤＴをもってくる辺りが何とも・・・
もちろん各社個性があって好みも千差万別だけど、
住不は高仕様では決してないでしょ・・・
もちろん悪いと言ってる訳でもない、財閥系の個性の範疇というか湾岸標準だよね
豪華なエントランス、黒光りする躯体、ＳＰＡ等で高級「感」を演出するのは上手いけどさ

予算不足で平米数削られたり仕様落としたりってのは、
今に始まった話じゃないし、ここに限った話でもない
ＤＴにしても大手スーゼネから三住に変更になったのは知られた話

[564: 匿名さん]

>>555
551です。ありがとうございます。
なるほど、ですね。

おっしゃる前提だとすると、晴海でも勝どき駅に比較的近いエリアはまだ良いとしても、駅遠のクロノティアロやPT晴海は立ち位置が異なりそうですね。

PH豊洲とPT晴海を比較しているので、とても参考になりました。

[565: 匿名さん]

江東区の駅近で非タワマンのここと
中央区の駅遠でタワマンのPT晴海と
を比較するとは見境無し？

[566: 匿名さん]

そう？
色んなコンセプトで比較するの、普通でしょ。

[567: 匿名さん]

だってパークホームズだよ

[568: 匿名さん]

こういう、ニュータウンはリスク大きいですよ。
１億円の不動産は、３千万ぐらいまで値下がりします。

記憶にある方も多いはずです。

株価２万は一旦様子見した方がいいでしょう。
１０年かけて５千万以上の損失が発生する可能性が極めて高いです。

[569: 匿名さん]

>>568
だから？

[570: 匿名さん]

>>567
でもほしくてほしくてここみてんだね(笑)

[571: 匿名さん]

>560
豊洲の約8割は30～40代の第一次不動産取得者層です。
これから子供の成長に合わせて資金が必要になるので、転売する余裕のある世帯は多くないと思います。
仮に売却時に利益が乗っているとすると、売却に必要な諸費用（仲介手数料、譲渡税ほか）、
さらに新たに引っ越す先の購入にかかる諸費用を考えると、購入額に比べ少なくとも20％以上の利益が
乗っていないと転売するうま味はありません。

しかも、それら諸費用を差し引いた当時の購入額の予算では、建材費の高騰で全般的に物件価格が
値上がりしているいま、いま（豊洲）より良い住環境を手に入れるのは不可能です。

なので、中古が大量に出回って値崩れする心配よりも、住民の高齢化、マンションの老朽化のほうが
憂慮すべき将来の課題だと思います。

[572: 匿名さん]

差し引き手取り20％増は余裕で越えてますが

[573: 匿名さん]

この取り柄のないマンションが、いざ３０００万で売りに出ても買う人がどれだけいるのか。。。

[574: 匿名さん]

豊洲ってニュータウンか？

[575: 匿名さん]

東京都のマンションは、空き家が多すぎですね。年々、賃貸が有利になるのでは？？

[576: 匿名さん]

5000万円で購入した物件が20％増の6000万円で売れても、諸経費引かれて5000万円。
いま5000万円で同じ広さの物件買おうとしたら、同じ江東区内ですら難しいかも。

[577: 匿名さん]

どんどん値上がりしてますよね。
どうなるんだろ。

インフレ始まるのかな？

[578: 匿名さん]

>>576
ちょい前まで東雲、辰巳なら買えたのにね。
今となっては買っときゃよかったよ。
ここは仕様はかなりよかったよ。
モデルルーム見に行きました。床暖、ミストサウナ、食洗機、食器棚、カウンターした収納など標準でしたよ

[579: 匿名さん]

>>573
なぜ取り柄のないマンションのスレッドに張り付いてるんだ？
MRみたけど高くて手が届かないから、自分に言い聞かせてるのか？

[580: 匿名さん]

取り柄が無い？御冗談を。

ここより取り柄が有るマンションを捜す方が難しい。

[581: 匿名さん]

>>560
神のみぞ知るというか、容易に想像できる。
自宅として使ってる人は高値なら売るかもしれないけど、安い値では売らないから大幅に値下がることはない。

そもそも豊洲は過去に過剰供給されてるから昔も今も多分これからも大量に中古売り出しがある。大量に中古売り出しがある中で価格形成されてる。

都心みたいに投資家が買い漁って暴騰することも、投資家が投げて暴落することもないだろうね

[582: 匿名さん]

＞581
＞そもそも豊洲は過去に過剰供給されてるから昔も今も多分これからも大量に中古売り出しがある。大量に中古売り出しがある中で価格形成されてる。

例えば、あなたが5千万円で買ったマンションを7千万円で売り出したとしましょう。
あなたが言うように「大量に中古売出しがある」わけだから、同じマンション内でも価格競争が起こります。
自分より上階の同じ向きの物件が6千500万円で売り出されたらどうなりますか？
自分の隣が6300万円で売り出したらどうなりますか？

容易に想像できますよね。

[583: 匿名さん]

>>581
豊洲が都心ではないことを自覚しているのは立派。

豊洲が投資で買うべき街ではないのを理解しているのも立派。

[584: 匿名さん]

なんで競争するの？
高く買ってくれる人にしか売ら無いよ。
もしくは販売時期をズラすね。

[585: 匿名さん]

まあ、もう豊洲は都心と言っても良いのでは？

大企業の本社も多いですし。

[586: 匿名さん]

>>582
佃でうちが中古を売り出した時に
直ぐ下の階の同タイプの部屋がうちよりも100万円高く売り出して
何が違うんだ？と仲介営業担当に見に行かせたら
リフォームで間取りを改造してあったんだと。
で、うちも下の階の部屋も希望価格で売却できたが複雑な心境だな。

[587: 匿名さん]

＞584
＞高く買ってくれる人にしか売ら無いよ。

それだといつまでたっても売れないですよ（笑）

＞もしくは販売時期をズラすね。

当たり前ですがマンションは年々古くなります。
販売時期をずらして、古くなってた物件がさらに高く売れるのでしょうか？

[588: 匿名さん]

>>586
新築買うときは階数だ方角だ施工主だと気にするが中古はその辺は大して大差ないよ。
中古市場は方角、広さが重視されるし。
タイミング次第だよ。
だから一番いいのはつぼ単価安い部屋が一番リセール時に美味しいんだな。

[589: 匿名さん]

>>584
高く買ってくれる人、がいなければ
新築の三丁目同様に、売れるまで長〜く待つことになる。

[590: 匿名さん]

>576
１０００万の諸経費ってなんですか？？？？？

[591: 匿名さん]

>>587
マンションは戸建てとちがって築年数たってもそこそこのねだんで取り引きされますよ。

[592: 匿名さん]

588
確かに中古客は方角を重視する。眺望や日当たりなど。
だが、坪単価安い部屋は眺望や日当たりなどの方角がワルい部屋が多い。論理破綻している。

[593: 匿名さん]

>>582
581です。ですから、昔も今もこれからも、常時その状態なのが豊洲という街です。価格競争は常に起きています。勘違い価格では絶対に売れないし、相場通りなら一瞬で売れるのですよ。

[594: 匿名さん]

待てば待つほど値上がりする相場始まってるよ。（笑）

[595: 匿名さん]

>>593
581です。逆に中古売り出しが少ない地域では相場がうまく形成されません。その結果、高値で売れることがあるかもしれませんが、相場通りでも全然売れず大幅に値下げする羽目になることもあります。

[596: 匿名さん]

2年後には450万超えてるだろうし、早く買わ無いと、もう豊洲は買えなくなるよ。
次は有明かな？

[597: 匿名さん]

ここは、相場上がってきてますよ。

[598: 匿名さん]

人気エリアの駅近マンションを買う理由はここに有る。

[599: 匿名さん]

なぜ、俺が駅近マンションだけに絞ってマンションを買っているか分かるか？

わかんねーんだろーな。（笑）

[600: 匿名さん]

なんで、いま、売り出しが多いにも関わらず値上がりしているか分かるか？


分からないんだろうな。
売り出しが増えれば増えるほど値上がりしていく。

分からないだろうな。