プラウドシティ仙川 その3

[匿名さん]

プラウドシティ仙川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sengawa/

所在地：東京都調布市仙川町2丁目6番5（地番）
交通：京王線 「仙川」駅 徒歩7分
京王線 「つつじケ丘」駅 徒歩10分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.12平米～86.69平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
媒介：みずほ信託銀行
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444494/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[456: 匿名さん]

>>454
いえいえ比較は大切ですよ。
よっぽど立地に拘りがない限り、普通は近隣マンションと比較するものです。

[457: 匿名さん]

オーベル吉祥寺Ⅱは、グランドメゾン仙川（二重床）やパークホームズ調布桜堤通り（直床）と比較すると高い気がするんだけど。グランドメゾ仙川もパークホームズ調布桜堤通りも余り評判良くないみたいだし、ここも含めて全て長谷工施工だね。

[459: 物件比較中さん]

何故、完全バス利用のオーベルやグランドメゾンやパーク桜堤通と比較になるのでしょう？
比較するなら、ブリリア仙川・パークハウス千歳烏山、小田急沿線のプレイスガーデン喜多見やパークハウス狛江になると思うのですが…
先日、MRに行って来ましたが、今の販売戦略は、『竣工同時完売』を目指してはいないそうです。現に、竣工前に全戸を販売に出していませんよね。竣工後も、二期くらいの販売があるそうです。竣工後に他の後発マンションの価格が発表されると、絶対に後発の方が高くなるので、こっちの値頃感がアップする…そう言ってました。
また、竣工前の検討とは異なり、棟内や考慮中の部屋を見るとイメージし易くなります。
値引の期待を煽るコメントもありますが、少なくとも今期末の３月までは、値引は無いでしょうね。
この販売戦略は他の物件のMRでも確認しましたから、値引を期待して他の安いバス物件と比較検討しても、目論見違いになると思います。
来年の４月以降、部屋が残っていれば、値引もあるかもしれませんね。
マンション価格は上昇傾向ですから、野村は強気ですよ。府中の物件も高いですね。
それに、駅まで徒歩１０分圏内の物件は、やっぱり強いと思います。
値引期待なら、アトラスや調布テラスあたりだと感じました。

[460: 匿名さん]

>>459
営業マンの言うことを真に受けてはいけませんよ。笑

仮に竣工までの完売を目標にしてたとして、竣工後も完売してない現状があるのに、順調に販売が進まず売れ残ってしまいました。なんて言うはずがないじゃないですか。

竣工前に全部売り出してないのは、買い手がいないからです。

マンションは期ごとの売り出し住戸が決まる前に、要望書なるものを提出させられますよね？
あれが何の為なのか考えればわかるでしょ？

結局は要望書が出てる住戸を売り出すんですよ。
加えて、同じ住戸に複数要望書が出た場合などは、抽選で外れた方を入れるためにその上下階もあける、というのが定説です。

[461: 物件比較中さん]

>>460
ただ、他の売行き好調の物件で『竣工時までに全戸を販売には出さない。他の後発物件を待って売る』と言ってましたよ。
売れると踏んでいるからではないでしょうか？
仙川も同じように感じました。
結果は、今後明らかになりますね。
私は４ＬＤＫ以上を考えているので、残念ながら此処にはもう残ってないので、他の物件を探します。

[462: 匿名さん]

>>458

不動産の適正価格なんて、あってないようなものです。

その価格で買いたい人がいれば、それがその時の適正価格です。

同じマンションでも住戸によって、間取りや陽当たり、眺望だって全部違います。
もちろん価格も。

デベが最初に付けた価格が必ずしも適正価格ではないのです。

いつまでも売れ残ってるこのマンションだって、一期で我先にと申し込みが入り、抽選になった住戸はあったはずです。
その住戸はその価格相当の価値があると判断された方が複数いた訳ですから、その価格はある意味適正だったということ。
その部屋は待ってたって値引きされるどころか、ゆっくりしてたら買うことすら出来ない部屋です。


ただし、売り出してから1年半以上たってるにも関わらず、今だに残っている部屋は、その価格の価値があると思った人が誰もいなかった訳ですから、値引きしてもらうのは当然のこと。
なので、値引きしてもらったからって、お買得かというと、そういう訳でもありません。
もともとの価格が単に高すぎただけ、ということ。
今買うのなら、既に売れてしまっているお隣との比較ではなく、他マンション含め今販売中の同価格帯の部屋と比較するべきです。
同じ金額出すならどちらがよいか。
あるいは、◯万円の価格差分の価値があるか。と。

[463: 匿名さん]

>>461
仮に後発でも売れると確実にわかっていたとしても、デベ側には、わざわざ竣工後まで出し惜しみするメリットは何もありません。
（モデルルームを作る経費を削減する為に、もともと竣工後販売のマンションは除きます）

竣工後も売上が入って来なければ、彼らは土地や建築費の借金の利息と営業経費と、それから売れ残り住戸の管理費修繕費を負担することになります。

その負担をしてでも、わざわざ出し惜しみをするメリットって何なのでしょうか？
はっきり言って、百害あって一利なしです。

単純に買い手がみつからないことを隠したいだけです。

営業の言うことは真に受けず、必ず裏を読みましょう。

[464: 物件比較中さん]

相対的な割安感も出ている中にあって
完工後半年経過して、結構な売れ残りを
抱えている理由はどの辺にあるのでしょ
う。間取り悪くないし駅徒歩7分も魅力？
予算的には行けるのですが、他を見て
いたので無案内につき、教えて頂ければ
幸甚です。

[465: 物件比較中さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[466: 匿名さん]

>>464
まず甲州街道沿いの立地がマイナスポイントでしょう。
同じ甲州街道沿いでも駅徒歩3分ならまだしも、7分も歩いて相変わらず甲州街道沿い。
徒歩7分の道のりもほとんどが甲州街道沿いを歩くことになりますし、甲州街道を渡らなければならないというのもマイナスポイントですね。
7分に信号待ちの時間は含まれてませんから。

あと建物は、天井高、サッシ高、間取り含め、本当に何の取り柄もない、ノーブランドと同等のフツーのマンションです。何故かキッチン天板が御影石ですが、それがとても不釣り合いです。
かと言って大きな欠点もありません。
洋服でいうところのユニクロ。
プラウドドは共用部は力をいれるマンションのはずですが、駐車場は一番チープな、そびえ立つタイプの機械式なのが残念ポイント。
あとは、ファミリー層をメインターゲットにしたマンションだと思うのですが、学区の小学校が遠く、評判もイマイチで、また安全とは言い難い通学路だということも要因の一つだと思います。

[467: 物件比較中さん]

なるほど、甲州街道は微妙に影を落と
しているのですね。合点がいきました、
ありがとうございます。

[468: 匿名さん]

甲州街道脇を通るのは、暗い夜道を歩かなくて良いという利点もありますよね。
また今から選べる部屋は、奥の棟だと思いますので、部屋に入れば影響なさそうです。

[469: 物件比較中さん]

>>463
裏を読みましょうとおっしゃいますが、そのくらいの事は、中小デベならいざ知らず、大手なら織り込み済みなのではないでしょうか…
充分なリスクを考慮した上での価格設定であり、販売戦略なのではないでしょうか…

それに、マンション購入を検討する人達は、このマンションが竣工したら、居なくなってしまう訳ではありません。新たな購入希望者も現れて来る訳ですから、一気には売れないまでも、３月までには完売するのではないでしょうか？

売り切る自信が有るのに、完売予定日前に値下げして販売するメリットは、どこにあるのでしょうか？

[470: 匿名さん]

>459
ついにバス利用のマンションと比べられてしまう程になってしまいましたね。
この仕様でこれだけ高いなら、今は耐えるタイミング、と考えてトコトン安くいきましょう。って見方もあるのでは？
何も買わないのは家賃の無駄。買う方が良いとは思いつつ最低限に抑えて待つ。これはこれで一理あり。

[471: 物件比較中さん]

>>470
459です。
確かに耐えて待つのも、一手ですね。
『待てば海路の日和あり』だと、良いですね。
私は、値引を否定している訳ではありません。
ただ、まだまだ値引はしないと思うので、初めから値引ありきで、他の価格の低いバス物件と比較検討するのはどうなのかな？と、思っています。

[472: 物件比較中さん]

最近のプラウド他物件の立地・販売状況や野村不動産の決算短信を見ていると、強気ばかりでおれるのかなあと思ってしまいます。

圧倒的に魅力的な物件にはやや法外な価格設定でも売り抜けてきましたが、微妙な物件については、そこかしこで供給過剰の中、無理が効かなくなって来たような気がします。

不動産ミニバブル、好立地物件は引き続き右肩上がりで、微妙ものは需給バランスでより適正価格に落ち着いて行くような気がします。建築コスト高騰でも売れなければ元も子もないので。
願望も込めて。

[473: 匿名さん]

>>469
直近の100スレ読めば答えはありますよ。
マンション買うつもりがあるなら、デベの儲けの仕組みくらいは知っておいた方がよいかと。

[474: 匿名さん]

>>468
奥の棟なら駅徒歩は7分ではなくなりますね。
10分くらい？

奥の棟なら、窓を閉め切っていれば、パトカーや救急車のサイレン以外は気にならないかもしれませんね。

ただし、個々の部屋の影響の大小は置いておいたとして、プラウドシティ仙川としての立地評価が低いのは避けられません。

[475: 匿名さん]

しかしこの掲示板ケチつける人だけで購入する気がある人なんていないな。

[476: 匿名さん]

>475
発売後これだけ時間が経ってるんだから、買う気のある人はすでに買ってるよ。
ココを見に来るのは面白がってる人かすでに買った人ぐらいでしょ。

[477: 匿名さん]

あと値引を待ってる人

[478: 匿名さん]

＞＞No.473
100スレってどのスレッドですか？

[479: 匿名さん]

残り20戸くらいですかね？

[480: 匿名さん]

>>479
もう少しありますね～

[481: 匿名さん]

先着分は９戸販売中ですが
あとどれくらい残っているのか明確ではありませんね。
ただ、区分して販売しているようなので、値引きは難しいかなと思います。

[482: 匿名さん]

>>481
期分け販売してることと、値引きの有無は無関係。

個別に値引きしてるに決まってるよ。

[483: 匿名さん]

>>482
値引き確認したんですか？？

[484: 匿名さん]

ホントだ。値引きの話で盛り上がってる。

[485: 匿名さん]

プラウドシティ阿佐ヶ谷も値下げの話が話題になってましたね。プラウドなら簡単には値段が下がらないと思ってましたが検討違いだったようです。
それなら初めから安いオーベルグランディオ吉祥寺２辺りの方が良いって思えてきた。

[486: 匿名さん]

オベールとか言うのみっともない。そこら中のスレで宣伝してる。

[487: 匿名さん]

値引きしたなら、先に住んでる住人にも
返してください！！！！
本当に怒りますよ！！！！！

[488: 匿名さん]

>>487
売れ残ってるから値引きするだけだから、既に契約した人にまで返金する必要ないんですよ。
たとえ裁判したとしても負けます。
洋服のSALEと一緒。

[489: 匿名さん]

たしかに

[490: 匿名さん]

>488
おっしゃる通り、ただ何の売り文句も聞かずに自分だけの判断で買う決心をしていたらそうでしょうね。
でも営業マンが、
この場所で大手分譲ですし、長い目で見て資産性と言う面で優秀なマンションです。
みたいな説明をしてきますよね。

それを信じて買う人は、入居直後に隣が大幅値下げしていたら説明が違っていると考えるだろうし。勘違いさせる説明があったなら、裁判で必ず負けるのかな?

[491: 匿名さん]

>>490
少なくとも過去の判例ではただの一度も勝ったことありませんよ。
かつて、それはそれはとんでもない値引きをしたマンションがあり、既契約者が団結してデベを訴えましたが敗訴となり新聞記事を賑わせたこともありました。

あなた自身も「信じて」という言葉を使っているように、明らかな虚偽ではない、いわゆる営業トークはあくまで営業トークであり、その内容を保証しているわけではありませんし、そもそも市況というのは変動的なものです。

そして、信じるも信じないも自由という選択権がこちらにある上で、押し売りではなくこちらから出向いて、しかも重要事項説明を受けて納得の上での契約ですからね。

営業トークの内容云々で、その法的拘束力を消滅させることなんてできません。

[492: 匿名]

たしかに

[493: 匿名さん]

http://news.a902.net/a1/2003/0728-62.html

残住戸で値引きが行われて、デベに拳を振り上げても無意味です。
無知でだった自分、もしくは適正価格を見抜けなかった自分を責めるしかありません。

[494: 匿名さん]

マンションに限らず、建売りの戸建てでも同じです。うちはしょっぱなに高値で購入したのですが、周囲の売れ残りは1年後大幅値下げとなりました。
今回は、その戸建てを売却してのマンション購入検討中です。

[495: 匿名さん]

待てば大幅値下げ当たり前！ってことか。
不動産は高いから、慎重に選ばないと大損ですね。勉強になります。

>494
そうすると大幅値下げして投げ売る感じですか？

なんだか不動産を買うこと事態が博打みたいで怖くなってきました。

[496: ４９５]

失礼しました。変換間違えました

なんだか不動産を買うこと"自体"が博打みたいで怖くなってきました。

[497: 匿名さん]

>>496

494です。購入した時期はそれ程悪くなかったので、不動産の見積りは三社とりましたが、購入した価格より500〜600万程下がりましたが、10年住んだので、見積り通り売却出来れば結果的にはオーライ。博打ですね。

[498: 匿名さん]

なるほどね
野村は、値引いた部屋以外は悪びれることなく値引かないということか。
売却するときに、値引き部屋があると価値が大幅に下がってしまうだろうに。
ライオンズ見に行った時、一部屋だけでも値引いたら
全部平等に引くと言ってたから
大京は、良心的だな。

[499: 匿名さん]

野村以外に三菱も三井も同様

[500: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

>497
よくわからないです。
・新築時に自宅以外は大幅値引きでした。
・でも１０年後に自宅はたった５００万円程度下がっただけで売れそう。
しかも戸建で？！戸建は２０年で建物は価値「０」って聞いたことあるし。

[501: 匿名さん]

>>500
10年前なら、確かに購入した時期は割とよかったんじゃないでしょうか。その頃立地のいいマンション買っておけば当時より高値でしょうから。

[502: 匿名さん]

なんだか戸建の話は、どこまで信じていいかわからないけど、結局は安いの買っとけば損しないってことになりそうだ。
４９７さん宅周辺の大幅値引き戸建なら損はなかった。それなら今より多少景気減速しても大丈夫なわけで。
でも高値で購入した４９７さんは、不動産の高騰している今でさえ損切り。
やっぱり高い物を買ってはいけない。オーベルグランディオ吉祥寺Ⅱなら、８０平米後半の角部屋で、５０００万円くらい。不動産屋が強気だからこそ、リスクヘッジして安いの買うだな。

[503: 匿名さん]

はい、そうですね。

釣りレス、イタイです。
オーベルを本当に検討している人やデベが迷惑かと。

[504: 匿名さん]

なんだか変な書き込みがおおいですね

[505: 買いたいけど買えない人]

いいなぁ。このマンションのまえ、今日たまたま通りました。
すごくきれいでした。
駅近でいいなと思いますが高すぎてウチは買えないです。