プラウドシティ仙川 その3

[匿名さん]

プラウドシティ仙川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sengawa/

所在地：東京都調布市仙川町2丁目6番5（地番）
交通：京王線 「仙川」駅 徒歩7分
京王線 「つつじケ丘」駅 徒歩10分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.12平米～86.69平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
媒介：みずほ信託銀行
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444494/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[381: 匿名さん]

>>380
値引きを引き出すには、相手の懐を知る必要があります。

マンション販売の粗利は2割。
そこから販売経費（広告費、モデルルーム維持費、人件費等）更に借入金の金利を差し引くと純利益は1割程度と言われています。

竣工後も販売を継続すれば販売経費が膨らみ、当初1割を想定していた純利益が目減りします。

販売経費をかけて当初価格で売り続けるより、値引きしてでも売った方が、利益が確保できるターニングポイントが必ずあります。

当たり前ですが、一番大きな値引きが期待できるのは、最後の数戸。
残り30戸でも1戸でも一定額かかる基本経費が一気にゼロになるんですから大胆な値引きが行われます。

また、彼らは値引き情報が漏れることを極端に嫌います。
当初価格で購入した入居者の手前だけではなく、プラウドというブランド価値にも影響があるからです。

営業マンに値引きについて真正面から聞くと、野村不動産はこれまで一度も値引きをしたことがない、と平然と言い切ります。

実際のところ、これは大嘘です。
しかし彼らは全て内密に行っており、大々的に広告をうって値引き販売をしたことはなく、値引き販売をした証拠を残していませんし、これからも残さないでしょう。

だから、値引きを提示すれば絶対に契約してくれる客にしか値引きは提示しません。

相手が値引きを提示しやすい客になりきったのに、値引きを断られたら、少し時間をおいて再チャレンジしてみましょう。
必ずその時はやってきます。

[382: 匿名さん]

とても勉強になりました。ありがとうございます。

[383: 匿名さん]

今さら勿体ぶって書くほどのことかなあ。
値引しないのは住友とゴールドクレストくらいとか言うし。
日経にも記事が出てるし。。
『そう言うと、黙って指を6本立て、人さし指を口に立てた。8000万円の物件を6000万円で売るから、絶対に内緒にしてくれというサインだった。販売センターを訪れてから10分もたたないうちに一声2000万円の値引き。』
http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20081024/174986/?P=1
ブリリ○○ーレだったか。。

[384: 匿名さん]

>381さん
とっても参考になります。

ターニングポイントはマンションの人気度合いによるのでしょうか(やっぱり値引きの対象になるマンションは不人気で売れ残りなのでしょうか)？と言うのも、ここが不人気かどうか、不人気の部屋がどこか、探るのって難しくないですか？

それから、証拠を残さないというのも素人としては不安で、値段を引くと言った言わないになりませんか？

[385: 物件比較中さん]

383さん、興味を持って載せていただいたＵＲＬを開いてみたのですが、話が古くないですか？
2008年10月って、前年からアメリカのサブプライムローン問題が深刻になって、2008年の９月にリーマンが破綻して、まさにリーマンショックの時期ですよね。
また、最初の2004年の記事ですが、日本の路線価は、確かバブル崩壊後2005年まで下がり続けたと思いますが？

[386: 物件比較中さん]

この強気価格からすると結構な利幅を見ていたと思うので、まだ下げずに済んでいるのでしょうが、ターニングポイントは9月と読みます。そこまでのこっていたら四半期末にまで処分するのでは？

[387: 匿名さん]

>386さん
部屋の人気とかでは無く、単純に時期ってことですね。
ありがとうございます。

[388: 匿名さん]

>>384
マンションの人気は、立地・建物・ブランド等のマンションの内容と、価格のバランスで決まるものです。
内容がよくても高すぎると売れないし、内容が悪くても、とことん安ければ人気が出たりします。

ここは竣工を過ぎても大量に売れ残ってますから、いわゆる不人気のマンションです。
ただし、その理由は上記の通り、価格設定によるところが多分にあるとは思います。

残っている部屋についても同じことが言えます。
因みにマンションは期分け販売をしていますが、基本的に買いたい人が見つかった部屋から売り出しているだけなので、今残ってる部屋はこの1年半強、その価格では買いたいという人がいなかった、ということ。言ってしまえば、全て不人気の部屋です。だから値引きセールをするんですよ。

デベは、値引くと言っておいてそれを覆えしても、何のメリットもありません。
むしろ、そんな情報を公言されたら困るでしょうから、ありえないことです。

[389: 匿名さん]

＞No.388様

はじめまして、
仙川ではなく他のプラウド物件を第一希望に検討しているものです。

そこはまだ竣工前で人気はそれなりだと思います。
竣工前に売り切れてしまいそうなマンションだとやはり値下げはできないのでしょうか？

ローンの審査はなんとか通ったという感じで、ギリギリなのでかなり不安です。
ほかと比べてもやはりプラウドがいいので、申し込みの前段階まできているのですが、
価格を考えるとやはり少しでも安いほうにした方が安全かと今更ながら戸惑っています。

ちなみに一度なんとなく「値下げとかってできないですかね？」とやんわりと営業さんに勇気を出して聞いてみたのですが、
希望のお部屋の一階下はもう売れていたりで（そこの価格は契約済みになっていて、もうわからないのですが）、
「こちらより上の階の方が安くなってしまうとなると、こちらにお住まいの方も納得いかないと思いますので～」と
やんわり流されてしまい…。

やはりムリなのでしょうか。私達にプラウドは高嶺の花なのかなと思ってきました。

[390: 匿名さん]

>>389
プラウド南山、新川崎は仙川よりも安いですよ！間取り、階数にもよりますが。宮崎台、日吉、桜新町は高いですよ～。

[391: 匿名さん]

>>389
野村不動産に限らず、竣工前に売り切ることが見えていれば、間違っても値下げはないです。

他に定価で買ってくれる人がいるのに（もしくは、見つかりそうなのに）、わざわざ値下げしてまであなたに買ってもらうメリットはデベにはありませんから。

他のデベでは、明らかに売れ残ることが竣工前にわかってしまう場合は、竣工前の割引もありえますが、少なくとも野村に限ってはないと思います。

というのも、野村は本来は他社と比較しても値付けセンスが絶妙で、価格発表時には、えっ？この価格で本当に売り切ることができるの？と思うような高値でも、竣工前にあっさりと完売を迎えるマンションが多いのです。

なので、ここは野村にしてみたら、まれにみる失敗事業ですね。

だいたい第一期で販売する割合によって、先行きはみえるものです。
あなたが検討しているマンションの販売状況はいかかですか？

[392: 匿名さん]

>390様

情報ありがとうございます。桜新町ですか。
あまりよく知りませんが世田谷ののどかなところですよね。
サザエさんの商店街で有名な…
遠い父方の親戚がむかーし、そのあたりで農家だった気がします。

できれば東京はでたくないのと、川崎はあまりいいイメージがないので(失礼)お安くてもそちらは申し訳ないですがないです、すみません…

南山、日吉、宮崎台は聞いたこともないです、東京でしょうか？

一応プラウドならなんでもいいというわけではなく、検討している街があり、そちらのプラウドがいいな～と思っている次第でして…

たまたまプラウドで掲示板調べていたら、こちらにたどり着き、値下げの詳しいご説明があったので質問させていただいた次第です。

せっかく他をあげてくださったのに申し訳ないです。
ありがとうございました。

[393: 匿名さん]

南山って自分もどこだか知りません。
埼玉あたりかなあ〜？

[394: 匿名さん]

>391様

大変丁寧なご説明、ありがとうございます。
検討中の物件は今第3期で、分譲のお部屋のうち残りが3割弱という感じです。竣工は年明けの中規模マンションで、営業さんは９月末くらいまでに売り切る予定とおっしゃっていました。(多分、次のモデルルームにつくりかえる準備もあるためのようです。)

[395: 匿名さん]

>>393
稲城ですよー。京王相模原線です。一応東京。

[396: 匿名さん]

>>394
今3期で3割残っていて、9月末の完売は無理でしょうね。
恐らく、早く買わないと無くなっちゃうよ、という営業トークでしょう。

でも、野村は◯◯（検討されてるマンションのエリア）のこと知りつくしてますからね。

竣工が年明けなら、まだ半年先ですし、野村の◯◯物件なら、竣工ギリギリに目出度く完売を迎える（デベにとって最高のシナリオ）スケジュールでしょうね。
その場合、値引きはないです。

部屋はそんなに選べませんが、ここは最終的に値引きすると思いますし、部屋は選べませんが、こっちの方がいいのでは？？
仙川も◯◯もよく知っていますが、私ならそうしますね。

[397: 匿名さん]

竣工ギリギリに売り切るのが、最高のシナリオなのですね。
利息とかは関係ないのでしょうか？
お金を借りて、土地を買ったりマンションを建てたりしますよね？そこが違うのか？

[398: 匿名さん]

>>397
デベが借金を返済できるのは、引渡し後です。
契約時に手付金は払いますが、全額支払うのは引渡し日ですから。

だからデベにとって、早く完売に持ち込んでもあまり意味はありません。

もちろんその分は販売経費はかかりますが、マンションは契約後もキャンセルが出るのはよくあること。
早期完売しても結局のところ引渡しまでは、なんらかの形で販売体制は維持しておかなければなりません。

それよりむしろ、早く完売してしまうと、デベとしては、価格が安すぎた、という見方をします。もっと利益が確保出来たはずなのに、安売りをしてしまった、と。
かといって、高すぎると竣工後も売れ残り、引渡しができない＝借金の返済ができない。
なので、竣工と同時の完売こそ、最大限の利益を確保できた、という最高のシナリオであり、値付けする時はこれを目標に価格設定をするのです。
早く売れすぎず、かといって売れ残らない、絶妙な価格設定のセンスが必要なのです。

[399: 匿名さん]

>>397さん

教えて下さい。
我が家は金額面で折り合いつけられず、ここを断念し、少し吉祥寺に向かったところにある大成有楽不動産のオーベルグランディオ吉祥寺２で進めています。

値引きの話は、野村不動産だけでしょうか？大成有楽不動産でも同じでしょうか？

当初の販売では来年３月引渡しだったのですが、販売期が変わって、来年４月引渡しに変わっていました。３９８さんのお話だと、売り手にメリットがないと思うのですが、引渡しが延びるのはなぜでしょうか？

違うマンションのことですみませんが。

[400: 匿名さん]

>>399
値引きの考え方はどこのデベも同じですよ。

わざわざ引渡しを遅らせるのは、単純に計画時より工期が遅れているんだと思います。
デベにとっては痛い出費です。

しかも、3月末が決算の締めなので、3月を4月にしたというのは、工期の遅れがとても深刻な状況なのだと察します。

4月だと今期の売上に計上できないですから、2月を3月にするのとは訳が違います。
また3月引渡し物件は、4月からの新生活に向けて区切りがよく、ある意味売りになりますが、それも無くなる、ということで、色んな意味で 苦渋の決断であったはずです。

[401: 匿名さん]

ありがとうございます。
そうすると既に値下げ交渉(指値？)はやる価値ありですね。
頑張って見ます。

[402: 匿名さん]

>>401
ん？？
オーベル吉祥寺は来年竣工ですよね？
それなりに順調に売れているようですし、今値引きの話をしても門前払いされるだけだと思いますよ。

ここ（プラウドシティ仙川）は先々月5月引渡しにもかかわらず、未だに大量に売れ残っているマンションなので値引きの可能性があるのです。

[403: 匿名さん]

>>402
なぜ大量に売れ残っているのでしょうか？

[404: 匿名さん]

>>403
過去スレ読むことをお勧めします。

[405: 匿名さん]

都内のプラウド物件で、ここまで売れ残るのは逆に希少価値あるよね。

[406: 匿名さん]

>>404
要約して教えてください！お願いいたします。

[407: 匿名さん]

>>405
ほんとその通り。稀に見る不人気プラウドです。

[408: 匿名さん]

>>406
高過ぎるからです。

[409: 匿名さん]

>>408
全体的に仕様が低いコテコテの長谷工マンション。
立地も駅徒歩10分も歩くのに、甲州街道沿い。
敷地が広い分、共用部が充実していたりはするが、他のマンションと比べて特筆すべき魅力はなく、トータルとして、可もなく不可もなくの平凡なフツーのマンション。

にも関わらず、価格はそれらが全く考慮されていない高級マンション価格。

モデルルームで一通り説明を聞き、価格表を見る前は、ここはプラウドなのにお手頃価格！を売りにする戦略だろうな、と思った。だってプラウドというネームバリュー以外、なんの拘りも魅力もないマンションだと思ったから。

ところが、価格表を見てビックリ！なんだこれ？絶対このマンションは売れないな、と確信したね。
因みにモデルルームオープン初日のことでした。

マンションの仕様レベル（立地も含め）に無頓着で、仙川とプラウド両方に強い拘りがない限り、このマンションに価格相当の価値を見い出せる人はいないだろうね。

[410: 匿名さん]

>>409
アトラス調布もあの場所で高いし、パークハウス千歳烏山グローリオも駅近とは言えここより高いし、どこも高いと思います。
なのに、仙川はなぜこんなに高いと言われるのでしょうか？教えてください。

[411: 匿名さん]

特急停車駅>急行停車駅>各駅停車駅
駅徒歩3分>駅徒歩5分>駅徒歩10分


駅力の弱い駅からそれなりに歩く物件なら、
購入検討者は不便という住み心地の悪さに目を瞑って、
閑静という住み心地のよさや割安感を求めますが、
そのどちらも手に入らないとなると厳しいかもしれません。

[412: 匿名さん]

甲州街道がネックですかね……
でも、つつじが丘よりも千歳烏山よりも店は豊富ですよね。
私も買い物に仙川行きますし。。
つつじが丘何もないから…。

[413: 匿名さん]

仙川は駅前に色んなお店がありますね！烏山やつつじが丘よりもずっと良い街です！今売り出しているプラウドが建つ宮崎台や新川崎、南山、日吉よりも良いと思いますよ！

[414: 匿名さん]

>410

金持ちが仙川に住みたがらないからですよ。
もっと正確に言えば、6000万円ぐらいのマンションの主流顧客である、世帯年収1000万円前後の層に仙川が人気がないから。

そういう人たちは千歳烏山のほうが人気だろうし、
アトラス調布みたいに5000万円代前半がメインボリュームだと
世帯年収700万～800万ぐらいの世帯でも手が届くから、
ちがった層に人気があれば売り切れる。

もうちょっと広さを狭くしておけば売り切れたんだろうけどね。

[415: 匿名さん]

>>414
千歳烏山は6000万円で買えますか？アトラス調布もまだ完売していませんよね。

[416: 匿名さん]

>>415
千歳烏山は6000万じゃ買えないよね。

[417: 匿名さん]

>>416
7000万円～ですね！

[418: ご近所さん]

ちとからに住んでましたが庶民の町というかんじですよ～
いわゆるお金持ちはお見かけしませんでしたね

自営などの地元の小金持ちさんはチラホラいますが下町風というかあまり品のない町ですよね

[419: 匿名さん]

仙川の6000万が高すぎるとすると、宮崎台の7000万も高すぎな感じですかね。
7000万出すなら宮崎台より千歳烏山が良さそうですね。

[421: 匿名さん]

オーベルはバス便ですよね。
直床、タンク付きトイレと、メリットデメリットありますよね。

[422: 匿名さん]

>>419
宮崎台の最大のメリットは、二子玉に近いことだと思います。街は仙川、烏山に劣ると思います。京王線は沿線に二子玉みたいな街はなく、新宿、渋谷まで行かないと厳しいです。

[423: 匿名さん]

>>420
吉祥寺と名はついていますが吉祥寺ではありません。
三鷹の牟礼の団地ですよ。
どこに出るにも不便なので安くて当然でしょう。

[424: 匿名さん]

しかし1000万円も違うとなるとでかいな。
とりあえず登録してから、じっくり考えても、って思ってしまうな。
ホームページ見ると広い間取りもあるな。

[425: 匿名さん]

>>422
なるほど。メリットは分かりました。
ただ、それだけで1000万は出せないなぁ、宮崎台は神奈川県だし。
ま、これは私の主観ですけどね。

[427: 匿名さん]

中庭、共用部は同じ価格帯のマンションと比較しても素晴らしいと思いました。

[429: 匿名さん]

営業がすごいですね。

[430: 匿名さん]

確かにひきますね。このやり方。