プラウドシティ仙川 その3

[匿名さん]

プラウドシティ仙川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sengawa/

所在地：東京都調布市仙川町2丁目6番5（地番）
交通：京王線 「仙川」駅 徒歩7分
京王線 「つつじケ丘」駅 徒歩10分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.12平米～86.69平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
媒介：みずほ信託銀行
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444494/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[321: 匿名さん]

＞320
人気ないからね。

[322: 匿名さん]

需要より供給が多くて、どこも苦戦している感じですかね。

[323: 匿名]

>>322
ん？？
その言い方だと、仙川は需要も多いんだけど、それにも増して供給が多い、というニュアンスを含んでいますが、実態は違いますよね。
他駅と比較して供給が多い訳ではないですから、単に仙川の需要が少ないだけだと思いますよ。

駅の需要がすくなくても、マンションが十分魅力的であれば、売れてしまうこともありますが、ここはそれもない。

桜上水なんて、とんでもない供給数ですが、なんだかんだで完売が見えてますよね。

[324: 匿名さん]

もうすぐ、完売ですよぉー(∩ﾟ∀｀∩)♪

[325: 匿名さん]

これから5期2次販売だけど、どの位要望入っているの？

[326: 匿名]

>>324
いえ、まだまだです。

[327: 匿名さん]

>>326
一番奥の棟は、夜はほとんど灯りがともっていないので、ほとんど売れてないですね！

[332: 匿名さん]

もう、大盛況だおー(*´∀`)♪
大人気 大人気♪

[333: 匿名さん]

>>332
大人気なら、完売してるでしょ(泣)

[335: 匿名さん]

>>332
竣工して２ヶ月。ブランズ市ヶ尾ヒルトップは竣工して半年でなんとか完売した。私の予想ではここよりも売れていない気がします。物件はいいのに。京王線と田園都市線の沿線力の差か？

[336: 物件比較中さん]

まだ完売してないのは価格の問題でしょ。仙川が人気だといってもこの立地でこの価格は高過ぎたということでしょ。もう少し単価が低ければ、とっくに完売してたのに。。間違いなく戦略ミスですね。

[337: 匿名さん]

営業さんから案内きましたが、あと35戸ぐらいあいてます。

[338: 匿名]

>>336
そりゃ安ければ売れるかもしれないけど、そもそも魅力的なマンションじゃないんだと思いますよ、
魅力的であれば、多少高くても売れちゃいます。

実際プラウドは、エントランスや共有部を豪華にして人目をひくことで、専有部は大したことなくても売れてきました。
悪く言われることも多いけど、私はそのやり方は嫌いではなかったです。

でも、ここはエントランスも共有部も普通だし、専有部もひどい。
立地もお世辞でもよいとは言えない。
にも関わらず、プラウド価格。

仙川のプラウドの価格としては決して高くはなく想定内。
でも、マンションのレベルが酷すぎるんですよ。

[339: 匿名さん]

>>338
作りが問題であれば、ハセコー施工がイマイチということでしょうか？

[340: 匿名さん]

>>339
同時期に竣工したプラウドシティ新川崎とどちらが早く完売できるか？野村さんに聞いてみよう。

[341: 匿名さん]

同じ時期に竣工したプラウドシティ新川崎とどちらが早く完売できるか？野村さんに聞いてみよう。

[342: 購入経験者さん]

＞プラウドは、エントランスや共有部を豪華にして人目をひく
これ、最近のプラウドの傾向で、長谷工マンションと同じ思想。
前は、エントランスは普通でも占有部には力入れてた。
そろそろプラウドブランド見限って、次のブランド展開考えてるんじゃないのかな。
コープ野村、ヒルズ、プラウドときて、次は何かなー。

[343: 匿名さん]

最近のコストカットしたプラウドは、オハナウドとかプラオハナと呼ばれてますね。

[344: 物件比較中さん]

>>338
仕様不満派と価格不満派に分かれると思いますが、仕様を上げたら単価はもっと高くなるので、この場所のこの規模では難しいと思います。もっと立地条件が良いか、規模が小さければ、それもありだと思いますが。。
ここはオハナ仕様でもいいから、もっと単価を下げておけば、早々に完売していたと思うということです。

[345: 匿名さん]

>>337
ということは、50戸位残ってますかね？恐らく。

[346: 匿名]

>>342
ん？？
プラウドの共用部豪華一点主義は昔からで、最近はじまったことではありませんよ。

そして長谷工は、共用部も専用部も全部安っぽい作りなのが特徴です。
安っぽいというか、実際安いんだけどね。

ここはプラウドとは名ばかりの生粋の長谷工マンションです。

だから名前をオハナ仙川にして、オハナ価格にすればいいんです。

[347: 匿名さん]

オハナ価格ならとっくに買ってた！

[348: 匿名さん]

>>346
では、施工はどこなら良いですか？
名もないとこが、良いとは思えないのですが。

あと、仙川は土地が高いからオハナにしても、オハナ価格にならないのではないでしょうか？

[349: 匿名さん]

>>346
ハセコー以外の施工会社ならもっと価格が上がっていた？

[350: 匿名さん]

＞348

マンションの販売価格は、土地代＋建築費＋販売経費＋利益の積み上げで価格を決めるものではありません。
まずは、売れる価格が先にあって、そこに合わせて原価の抑制努力を懸命に行うというのが実態です。
合わせることが不可能なら、土地は仕入れません。赤字を出してまでマンションを作っても意味がありませんから。

土地入札額は、坪単価（売れる価格）× 延床面積 - 建築費-販売経費－利益　で決まります。
この式からわかるとおり、建築費を抑えることができれば、より土地を高値で入札できます。
デベは、土地を仕入れられなければ利益はゼロですから、利益が確保できるギリギリの高値で入札します。

この事業の失敗を見る限り、野村は事前調査を誤ったと言えます。（仙川は初進出だったからね。）
上の式の坪単価（売れる価格）を維持すのであれば、建築費はある程度確保すべきでしたし、
建築費を上げないのであれば、坪単価（売れる価格）を適正に判断すべきだった。

結局のところ、事前調査を誤ったことにより、土地を高く買いすぎたのです。
マンション用地は、あらかじめ価格が決まっている訳ではなく、一番高値で入札したデベの手にわたりますから。

[351: 匿名さん]

>>350
理論的には分かりました。
ただ、仕様をオハナにして、オハナ価格(2000～3000万円台がコンセプト)には現実的にできないのでは？と言いたいのです。

[352: 物件比較中さん]

オハナ仕様にしてもオハナをわざわざ名乗る必要はなく、4000万台メインで十分完売できたと思いますよ。

[353: 匿名]

いくらなんでもそんなに安くしなくても売れるとは思いますよ。
坪単価にして20万円くらい安ければ（80平米の部屋なら、−660万円）、一応竣工までには完売してたのではないかね。

[354: 物件比較中さん]

>>353
計算おかしくない？

[355: 匿名さん]

確かに…
80平米だと24坪ちょっとなので、計算が合わないですね。-660万ではなく、-480万程度という事になりますね。
まあ、空論なので、どうでもいいかもしれませんが…

[356: 匿名さん]

残戸数が気になります。

[357: 匿名さん]

>>356
50戸は空いていると思いますよ。

[358: 匿名さん [男性 30代]]

仙川駅前のコンビニで粗大ごみ処理券下さいって言ったら世田谷区の売りつけられそうになった(*｀Д´)ノ！！！
バイトまで無駄に自意識過剰な街❗

洗濯ミスだったかも･･･

[359: 物件比較中さん]

>>358
世田谷区民も多勢、仙川駅を利用しているので、ありがちな話だと思いますが。

[360: 匿名さん]

さぁ本格的な値引きが始まりましたよ

[361: 匿名さん]

>>360
本当ですか？
どれくらい引いてくれるか次第ですが検討してみようかな

[362: 物件比較中さん]

確認したら値引きなんてなかったですよ？

[363: 匿名さん]

値引きあっても値引きしたって言えないわな
ばれたら、他の部屋に値引きした分返さないといけなくなるし
まぁ、でも絶対にばれるから。

[364: 物件比較中さん]

値引きしてくれれば検討すると伝えましたが、値引きはできませんとの回答でしたよ。

[365: 匿名さん]

>>364
値引きしても買わない（買えない？）客だと思われたのでしょう。

[366: 購入検討中さん]

値引は300万円前後です。
自分が買った後にさらに大幅な値引きがありそうでしたので、パスしました。

プラウドは値引無いと思っていたので、正直残念な気持ちになりましたが、やっぱり売れていないですね。
それよりも、既に購入した、入居者が怒り出しそうですね。

[367: 匿名]

>>366
買う勇気がないだけでしょ？一生買えませんよ。

[368: 匿名さん]

落ち着いて下さい！

[369: 匿名さん]

宮崎台といい、日吉といい今後売り出されるプラウドは、中庭が駐車場になっているのはいただけないな。その点、こちらの仙川は中庭がしっかり作られています！意外によい物件だと思います！営業の皆さん、頑張ってください！

[370: 匿名さん]

値引きは無いですよ。