プラウドシティ仙川 その3

[匿名さん]

プラウドシティ仙川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sengawa/

所在地：東京都調布市仙川町2丁目6番5（地番）
交通：京王線 「仙川」駅 徒歩7分
京王線 「つつじケ丘」駅 徒歩10分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.12平米～86.69平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
媒介：みずほ信託銀行
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444494/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[261: 匿名さん]

>>258
確かに、京王は鉄道自体は先進的（結構新しいことをやっています）、あと沿線レジャー開発も先進的（高尾山、多摩動物公園、府中競馬場など）ですが、沿線都市開発については他鉄道会社の方が進んでいることは否めませんね。
魅力的な施設が無いことはないですが、整っていない。
多摩ニュータウンは整備されていますが、ここはベッドタウンとして開発されたので、都心への利便性は低いです。

美味しい店は他鉄道会社の沿線と同じくらい数はあると思いますが、井の頭線を除いて京王沿線への芸能人の注目度が低いため、あまり知られていないだけだと思います。

京王沿線はベッドタウンと言うイメージが強いですね。

[262: 匿名さん]

>>260
こらこら、線路が単線なのは多摩動物公園の所と高尾山の麓だけなので、他の所まで単線のように書かれては困ります（笑）
でも、京王線の駅にそれなりの機能はついてますが、街づくりが他の沿線に比べて弱いのは事実です。

[263: 匿名さん]

地味な京王線の中では、仙川はほどよく便利な街だと思いますよ。
知名度はないと思いますが。

[264: 物件比較中さん]

東京西側の私鉄沿線の評価が、
東急>小田急>京王>西武というのは今に始まったものではなく、その差は既に地価評価には織り込まれているはずです。
一方で仙川は京王沿線の中では間違いなく人気あるので、売れないとしたら、やはり高過ぎるということでしょう。

[265: 匿名さん]

仙川ってカフェばっかりある印象ですが、余程コーヒ好きが集まってるんでしょうか。それにしても人気の理由がよく分からないなぁ。ホントに人気なのでしょうか？

[266: 匿名さん]

>>265
京王線は駅近だと甲州街道の影響をモロに受けるからね。
仙川は駅としては悪くないけど、ここは徒歩10分なのに（決して駅近ではない）甲州沿いだもんね。
徒歩3分で甲州沿いならまだわかるが、10分も歩いて相変わらず甲州沿いって、相当イヤだな。

[267: 匿名さん]

甲州街道は空気と24時間車が通る分、線路近くより厳しいものがありますね。駅の南側のほうがいいのでしょうが、そっちはそっちで仙川とは言えないくらい遠い場所ばかり。建てられる土地ももうあまり残っていないのかな。

[268: 匿名さん]

この物件も甲州街道沿いと奥では環境違いますよね

[269: 匿名さん [男性 30代]]

まあ、6000万レベルだし一生に一度ってほどの価格ではないから、いいんでないの。

[270: 匿名さん]

>>269
6000万が一生に一度の買い物か否かは個人差があるので、不毛な意見ですね。
このスレでは、このマンションの価格が6000万というのがいいのか悪いのか、という議論の方がまだマシです。

[271: 匿名さん]

売りだし次期同じくらいのと比べて
ここ、総合的にみて一番良かったけどね
価格的にも、内容的にも。
烏山の今出てるやつもいいかなーと思ったけど
マンションまでにパチンコ屋通るからないわ。

[272: 匿名さん]

>>271
素朴な疑問なのですが、パチンコ屋の前を通るのはどうしてダメなのですか？人もめったに会わないし、音も中に入らなければうるさくないと思うのですが。
パチンコ屋がマンションの下にあるのはいかがなものかとは思いますけれども。

[273: 匿名さん]

甲州街道側からみて一番奥にある部屋はモロ高圧線したなんですね
鉄塔がないから安心してたのですが、、

http://maps.gsi.go.jp/#14/35.662771/139.580097

[274: 匿名さん]

確認しましたけど、それ間違ってませんか？
市とか区の境界線ですよね？
最大に拡大してみると、横線に上下に点が入っているのが高圧線だと思いますよ。
マンションからは、正確には解りませんけど
500m以上離れていて不安に思う事はないと思いますよ。
このマンションは、大きな通りに面していますが
高台に在りますし騒音面もサッシ等で対応しているようですし
立地的にもいいと思います。
私は買うタイミングを逃しましたので、購入には至っておりませんが。

[275: 匿名さん]

>>272

パチンコ屋があるというのは、その周りの環境や
出入りする人間であったり、良いイメージではありませんからね。

[276: 契約済みさん]

いつも帰りにパチ屋に行ってます。

[277: 273]

>>274
仰るとおりでした。早とちりしすぎましてすみません。

[278: 匿名さん]

>>275
世田谷区の高級住宅地の１つである成城学園前の駅前もパチンコ屋さんがあるくらい、日本のカルチャーなんですから、イメージ悪いでしょうか？

[279: 匿名さん]

価格そのものより、いざとなったらリセールしやすいかどうかも重要な気がしますが、この立地はどうなんでしょうかね。
パチ屋は調布駅南口がひどいですね。烏山もアレに比べればマシなんじゃって気がします。

[280: 匿名さん]

仙川の北口にもパチンコ屋はありますよね。大きな街には大きなパチンコ屋があります。仙川はそれほど大きな街ではないから需要がないだけだと思います。
パチンコ屋は毛嫌いされますけど、トイレは駅ほど混まないしとても綺麗ですよ。公衆トイレなんかに入るよりよっぽど安心ですし出先では良く利用させてもらってます。

[281: 物件比較中さん]

パチ、ゲーセン、キャバ等の風営法の対象となる店が近くにあるとマイナス査定が一般的でしょう。自分が行ったりしてても、通勤・通学路沿いには、できればあって欲しくないですね。
その視点からも仙川はやはり駅南側の方が評価高いです。

[282: 匿名さん]

駅南側に客引きが夜いますけどね。
あれ、ちょっとウザいです。

[283: 物件比較中さん]

>>282
そうですね、ああいうのが通勤通学路にいるのもマイナスですよね。なかなか事前に把握するのは難しいですが。

[284: 匿名さん]

結局お店が駅のどちら側にあっても客引きは現れるんですね。

[285: 匿名さん]

仙川になんでキャバクラがあるんですかね？
地元の人が来るのだろうか。。

[286: 匿名さん]

トランクルームは１階のみなんですね。
１Fは専用庭もありますし、収納スペースはたくさんあることに関しては利点です
間取りの広さもゆったりとしていますが、子育て環境は難があるのでしょうか

[287: 匿名さん]

書き込みが減ってきましたね。
そろそろ大セールですか？

[288: 匿名さん]

あと何戸ですか。

[289: 物件比較中さん]

まだ数十あるみたいで、条件のいい部屋も残してあるようだから、まだ値引きはないでしょう。
条件いいのがなくなったら値引きあるかもだけど、条件悪いのしかないってことになるとどうだろう。
価格次第ではと思っていたけど、こことは縁なさそうです。

[290: 匿名さん]

感覚的に30戸くらいは残っているのでは？大倉山、宮崎台など即日完売(見込み)物件と比べると厳しいですね！路線の人気、または施工業者を反映しているのでしょうか？

[291: 匿名さん]

>>290
立地と価格でないの？

[292: 匿名さん]

ブライトコートやっぱりうるさいです。
慣れるものかもしれませんが絶え間なく音がするのが辛いです。
逆にそれがゆえに慣れるのももうすぐかもしれません。
自分でも意味のないことを言っているのはわかるのですが。

[293: 匿名さん]

>>292
そうですか？
私はそんなに気になりませんが…
音は個人差がありますからね。
うるさいと感じるなら、うるさいんでしょうね。昼間、家に居ない人ならいいんではないでしょうか？

[294: 匿名さん]

甲州街道沿いに住んでいる者です。二重サッシではありませんが、窓を閉めれば車の音はあまり気にならなくなりました。が、窓を開けた時の音は慣れません。大きなトラックが一番嫌ですね、救急車や消防車よりも。窓を開けていたい季節は辛いです。

[295: 入居済み住民さん]

私は音というより、日照時間ですかね。分かっていたものの、自己日影がキツイです。

[296: 物件比較中さん]

日照時間が気になるのはどこの棟ですか？
南東の方ですよね

[297: 購入経験者さん]

自己日影は冬場、もっと厳しいよ。
配棟がよくないのわかってて買ったのだから諦めるしかない。

[298: 入居済み住民さん]

>>296
南東の方ですね。いまは、実際の部屋が見れるので、朝昼確認された方がいいと思いますよ。ちなみに、午後は厳しいので洗濯物は乾かないと思ったほうがいいですね。この季節は大丈夫ですけど。

[299: 入居済み住民さん]

洗濯物は浴室乾燥もあるので、大丈夫じゃないですか？
入居して2ヶ月近くですが、思ったより電気代ガス代がかからず済んでいます。

[300: 匿名さん]

>>299
いやそういう事ではなくて、>>297,>>298さんはベランダで干した場合の事を仰ってるんです。ベランダ干しで完結したい人はたくさんいると思いますよ。最初から浴室乾燥頼みは私は敬遠しますけどね。梅雨時期なら仕方ないとしても。

[301: 物件比較中さん]

タワマン高層階なら外干しは最初から考えませんが、ここは違いますからね。
ベランダ西向きの部屋に住んだことがありますが、夕方まで干さなければ洗濯ものは完全に乾きませんでした。
南東の方は、浴室乾燥使わないなら、なるべく早起きして洗濯するしかないと思います。

[302: 入居済み住民さん]

乾燥機ありますが、外で干したほうが気持ちいいじゃないですか。あまり考えずプラウドブランドで購入したのは、自分の責任です。

[303: 匿名さん]

含み損を抱えてるってことね。

[304: 入居済みさん]

南東ですが、洗濯物良く乾きますよ。
階数にもよるかもしれませんが…

[305: 購入検討中さん]

ご入居済みの方にお伺いします。
我が家の掃除機は普通のコード付きタイプなのですが、掃除中、掃除機を引っ張って床が傷付くようなことはありませんか。コードレスの方が安心でしょうか。

[306: 入居済み住民さん]

我が家はコード付きの掃除機ですが床が傷つくようなことはありませんね。

[307: 入居済み住民さん]

>>305

私は、引っ越ししてから１か月足らずですが、快適な生活を送っています。
高級マンションではありませんが、購入して満足しております。

さて、掃除機のコードが床を傷つけるのではと、
ご心配をされておられますが、
余ほどの神経質なお方でない限り、
心配は無用であると思います。

我が家は、コードレスの掃除機を使っていますので、
コードがどのくらい傷が付くのか実体験をしていませんので報告は出来ませんが、
コードを引っ張ったり、引き擦りながら掃除をしたとしても、
見た目には傷が付いたと感じることはないでしょう。

コードを引き擦った時に傷が付くかどうかを心配されるのでしたら、
スリッパを履いて床を歩いている時にもミクロの世界では、
傷が付いているのではないでしょうか？

床は、コーティングがされていますので、
傷が付くのであれば、コーティング部分に傷が付いているのでしょうね。

何れにしても、高い買い物ですから
現物のお部屋をご覧になって決断をされることをお勧めします。

私も、１０か所以上のモデルルーム回りをしましたが、
１００％満足出来る物件はありませんでした。（笑）

住民の皆様も、上品な方が多く安心しました。

[308: 購入検討中さん]

305です。ご回答ありがとうございます。
コード自体が気になるのではなく、掃除機本体が床を傷付けるのではと心配になっていました。
ネットで調べてみると、コードレスでも吸い込み口で傷が付くケースも多いようですね。でも、こちらのマンションは大丈夫とのことですので少し安心しました。神経質なつもりはないのですが、なるべくクイックルのようなもので済まそうかと思います。

[309: 匿名さん]

西南に面している部屋って、電柱が近いんですね
窓まで何メートル位離れてますか？
電柱や電線が窓から見える部屋って何階あたりになるのですか？
電化製品が壊れるとかあります？

[310: 匿名さん]

電化製品が壊れるのはさすがにないと思います。
どちらかというと問題となる場合は景観的な問題なんじゃないかと。
どれくらい離れているかはおそらく営業さんが数字持っているかと思うので、正確な数字は聞いてみた方が良いかと。
電柱が近すぎると、防犯的な意味合いでウウムみたいな感じになるので、
確認した方が良い事項だとは思います。

[311: 匿名さん]

中途半端に近い距離だと２倍になるって話だし白血病だとかになりやすいって書いてあったけど
お子さんいる家族とかは気になるでしょうね・・・

[312: 匿名さん]

ほんとここ完売しないね。

[313: 匿名さん]

電柱なんてどこにでも有る、電柱に問題有ったら日本中問題だらけだよ、電線地中化なんて東京で約3％位なんだから。

[314: 匿名さん]

電柱の上にある円筒のボックスがあれば、
それが変圧器で、そこから電磁波が出ています。
私は確認していませんが、マンションの前の電柱に、
変圧器がありますでしょうか？
変圧器がなければ、
電線には２００ボルトの電流しか流れていまません。
２００ボルトと言えば、
リビングにあるエアコン用のコンセントが２００ボルトですね。
何万ボルトなどの高圧電線でしたら、
その下に住んでいる人が健康を害すると言われていますね。
変圧器が目の前じゃなくて、電線だけであれば、
そんなに気にすることはないと思います。

[315: 匿名さん]

変圧器あるみたいですよ

[316: 匿名]

>>315
このマンションに限ってはそんなことより、甲州街道からの排気ガスを心配した方がよいと思うけど。

[317: 匿名さん]

今販売中の部屋は甲州街道の影響ないと思いますよ。

[318: 購入検討中さん]

＞312
仙川は人気ないから。

[319: 匿名]

>>317
あの敷地で甲州街道の影響が全くない住戸なんてありませんよ。
すくなくとも電柱の変圧器云々よりはね。

[320: 匿名さん]

>>318
仙川というより、京王線がイマイチ

[321: 匿名さん]

＞320
人気ないからね。

[322: 匿名さん]

需要より供給が多くて、どこも苦戦している感じですかね。

[323: 匿名]

>>322
ん？？
その言い方だと、仙川は需要も多いんだけど、それにも増して供給が多い、というニュアンスを含んでいますが、実態は違いますよね。
他駅と比較して供給が多い訳ではないですから、単に仙川の需要が少ないだけだと思いますよ。

駅の需要がすくなくても、マンションが十分魅力的であれば、売れてしまうこともありますが、ここはそれもない。

桜上水なんて、とんでもない供給数ですが、なんだかんだで完売が見えてますよね。

[324: 匿名さん]

もうすぐ、完売ですよぉー(∩ﾟ∀｀∩)♪

[325: 匿名さん]

これから5期2次販売だけど、どの位要望入っているの？

[326: 匿名]

>>324
いえ、まだまだです。

[327: 匿名さん]

>>326
一番奥の棟は、夜はほとんど灯りがともっていないので、ほとんど売れてないですね！

[332: 匿名さん]

もう、大盛況だおー(*´∀`)♪
大人気 大人気♪

[333: 匿名さん]

>>332
大人気なら、完売してるでしょ(泣)

[335: 匿名さん]

>>332
竣工して２ヶ月。ブランズ市ヶ尾ヒルトップは竣工して半年でなんとか完売した。私の予想ではここよりも売れていない気がします。物件はいいのに。京王線と田園都市線の沿線力の差か？

[336: 物件比較中さん]

まだ完売してないのは価格の問題でしょ。仙川が人気だといってもこの立地でこの価格は高過ぎたということでしょ。もう少し単価が低ければ、とっくに完売してたのに。。間違いなく戦略ミスですね。

[337: 匿名さん]

営業さんから案内きましたが、あと35戸ぐらいあいてます。

[338: 匿名]

>>336
そりゃ安ければ売れるかもしれないけど、そもそも魅力的なマンションじゃないんだと思いますよ、
魅力的であれば、多少高くても売れちゃいます。

実際プラウドは、エントランスや共有部を豪華にして人目をひくことで、専有部は大したことなくても売れてきました。
悪く言われることも多いけど、私はそのやり方は嫌いではなかったです。

でも、ここはエントランスも共有部も普通だし、専有部もひどい。
立地もお世辞でもよいとは言えない。
にも関わらず、プラウド価格。

仙川のプラウドの価格としては決して高くはなく想定内。
でも、マンションのレベルが酷すぎるんですよ。

[339: 匿名さん]

>>338
作りが問題であれば、ハセコー施工がイマイチということでしょうか？

[340: 匿名さん]

>>339
同時期に竣工したプラウドシティ新川崎とどちらが早く完売できるか？野村さんに聞いてみよう。

[341: 匿名さん]

同じ時期に竣工したプラウドシティ新川崎とどちらが早く完売できるか？野村さんに聞いてみよう。

[342: 購入経験者さん]

＞プラウドは、エントランスや共有部を豪華にして人目をひく
これ、最近のプラウドの傾向で、長谷工マンションと同じ思想。
前は、エントランスは普通でも占有部には力入れてた。
そろそろプラウドブランド見限って、次のブランド展開考えてるんじゃないのかな。
コープ野村、ヒルズ、プラウドときて、次は何かなー。

[343: 匿名さん]

最近のコストカットしたプラウドは、オハナウドとかプラオハナと呼ばれてますね。

[344: 物件比較中さん]

>>338
仕様不満派と価格不満派に分かれると思いますが、仕様を上げたら単価はもっと高くなるので、この場所のこの規模では難しいと思います。もっと立地条件が良いか、規模が小さければ、それもありだと思いますが。。
ここはオハナ仕様でもいいから、もっと単価を下げておけば、早々に完売していたと思うということです。

[345: 匿名さん]

>>337
ということは、50戸位残ってますかね？恐らく。

[346: 匿名]

>>342
ん？？
プラウドの共用部豪華一点主義は昔からで、最近はじまったことではありませんよ。

そして長谷工は、共用部も専用部も全部安っぽい作りなのが特徴です。
安っぽいというか、実際安いんだけどね。

ここはプラウドとは名ばかりの生粋の長谷工マンションです。

だから名前をオハナ仙川にして、オハナ価格にすればいいんです。

[347: 匿名さん]

オハナ価格ならとっくに買ってた！

[348: 匿名さん]

>>346
では、施工はどこなら良いですか？
名もないとこが、良いとは思えないのですが。

あと、仙川は土地が高いからオハナにしても、オハナ価格にならないのではないでしょうか？

[349: 匿名さん]

>>346
ハセコー以外の施工会社ならもっと価格が上がっていた？

[350: 匿名さん]

＞348

マンションの販売価格は、土地代＋建築費＋販売経費＋利益の積み上げで価格を決めるものではありません。
まずは、売れる価格が先にあって、そこに合わせて原価の抑制努力を懸命に行うというのが実態です。
合わせることが不可能なら、土地は仕入れません。赤字を出してまでマンションを作っても意味がありませんから。

土地入札額は、坪単価（売れる価格）× 延床面積 - 建築費-販売経費－利益　で決まります。
この式からわかるとおり、建築費を抑えることができれば、より土地を高値で入札できます。
デベは、土地を仕入れられなければ利益はゼロですから、利益が確保できるギリギリの高値で入札します。

この事業の失敗を見る限り、野村は事前調査を誤ったと言えます。（仙川は初進出だったからね。）
上の式の坪単価（売れる価格）を維持すのであれば、建築費はある程度確保すべきでしたし、
建築費を上げないのであれば、坪単価（売れる価格）を適正に判断すべきだった。

結局のところ、事前調査を誤ったことにより、土地を高く買いすぎたのです。
マンション用地は、あらかじめ価格が決まっている訳ではなく、一番高値で入札したデベの手にわたりますから。

[351: 匿名さん]

>>350
理論的には分かりました。
ただ、仕様をオハナにして、オハナ価格(2000～3000万円台がコンセプト)には現実的にできないのでは？と言いたいのです。

[352: 物件比較中さん]

オハナ仕様にしてもオハナをわざわざ名乗る必要はなく、4000万台メインで十分完売できたと思いますよ。

[353: 匿名]

いくらなんでもそんなに安くしなくても売れるとは思いますよ。
坪単価にして20万円くらい安ければ（80平米の部屋なら、−660万円）、一応竣工までには完売してたのではないかね。

[354: 物件比較中さん]

>>353
計算おかしくない？

[355: 匿名さん]

確かに…
80平米だと24坪ちょっとなので、計算が合わないですね。-660万ではなく、-480万程度という事になりますね。
まあ、空論なので、どうでもいいかもしれませんが…

[356: 匿名さん]

残戸数が気になります。

[357: 匿名さん]

>>356
50戸は空いていると思いますよ。

[358: 匿名さん [男性 30代]]

仙川駅前のコンビニで粗大ごみ処理券下さいって言ったら世田谷区の売りつけられそうになった(*｀Д´)ノ！！！
バイトまで無駄に自意識過剰な街❗

洗濯ミスだったかも･･･

[359: 物件比較中さん]

>>358
世田谷区民も多勢、仙川駅を利用しているので、ありがちな話だと思いますが。

[360: 匿名さん]

さぁ本格的な値引きが始まりましたよ