プラウドシティ仙川 その3

[匿名さん]

プラウドシティ仙川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sengawa/

所在地：東京都調布市仙川町2丁目6番5（地番）
交通：京王線 「仙川」駅 徒歩7分
京王線 「つつじケ丘」駅 徒歩10分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.12平米～86.69平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
媒介：みずほ信託銀行
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444494/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[162: 匿名さん]

2400　確かにちょっと背の高い人だと圧迫感ありそうですね。
色々な物件見てみます。

[163: 物件比較中さん]

煽るのは勝手ですが高さ制限がある地域では採算上普通に2400はありますよ。ここの問題は天井高よりも下がり天井、スラブ厚です。ただそれも同価格帯の物件と比較しすごく悪いわけではありません。大体天井高5センチ、10センチ程度なら肉眼では確認できない程度です。煽るならばちゃんと煽ってください

[164: 匿名さん]

>>161
2400というの、私は初めてでした！
身長180以上なので、だいぶ圧迫感ありましたよ。
今は、2600のマンションなので、2400のモデルルームは、巨人になった気分でした（笑）

背が高い分、天井高が割と重要なのですが、最近マンションを見に行くと、2450が多いですね。昨今の資材高や土地取得のコストのせいで、スタンダードは、2450なんでしょうかね。

[165: 匿名さん]

>>163
は？？
天井高5センチ違えば容積はかなり変わります。
開放感が全然違います。
3センチでも高ければ違いはわかります。
何も知らないのは、あなたご自身では？

同じ60センチの下がり天井でも、元々の天井高が違えば影響も変わってきますよ。
天井高も平々凡々な245センチなのにガッツリ下がった下がり天井。
この二つが組み合わさってるから問題なのです。

天井高は250センチならまずまず。260になれば空間の開放感が全然違います。
まさに身長170センチの人と180センチの人との差ですよ！？

天井高を論じるなら、ちゃんと論じてください。

[166: 匿名さん]

>>165
仕事柄不動産扱ってますが3センチなんて変わりませんよ。。そもそも天井高を重要視する方ってそう多くはないきますが。高いに越したことがないことについては同意しますが。中古市場の評価において天井高ってプラスにはなりませんよ。（東京カンテイの評価上）中古市場の評価で明確に加点になるのは、駅からの距離や周辺環境、向き、階数が基本的なポイントです。まぁ、こう言うとそもそも中古になった時の話とかしてませんと言われそうですが。

[167: 匿名さん]

>>163
ちなみに高さ制限のない土地なんてないから。
10階建てにして天井高を確保するのか、天井高を低くして11階詰め込むのか、その違いだけです。

11階建てにすれば戸数が増やせるので売れ上げが上がる。

質を下げて売上を確保しているのです。

正確には、その分土地購入時に入札額を上げられるので、ビジネスチャンスを確実に掴むための手法であって、利益を確保する為の手法ではないんだけどね。

[168: 匿名さん]

それともし天井高や仕様で決まるって話だったら専有部を軽視するプラウドなんて売れないと思いますけどね。中心部の日本橋のプラウドなんか低仕様でも売れてますしあなたがおっしゃるこのマンションは買わないほうがいいという観点は非常に主観と感情が入ったものだと思いますが。

[169: 匿名さん]

>>167
ちなみに高さ制限がない地域もありますよ。市役所の都市計画課でも行って調べてきてください

[170: 匿名さん]

>>166
245なら売りにはならないが260あれば売りになります。
中古の評価にも十分影響しますよ。
天井高を重視しないのはど素人だけですよ。
あなたが本当に不動産を扱っていて、平均身長よりかなり低いのでなければ、天井高は気になるはずです。

もちろんマンション評価の第一は立地です。
でもここは立地も中途半端なのに、仙川の中では一流価格。
プラウドの冠を付けてそれなりに格のあるマンションのように広告してるじゃないですか。
にも関わらず、立地は二流で、建物も三流で突っ込みどころが満載なんですよ。

[171: 匿名さん]

>>167
そもそも土地購入時に入札額を上げられるって。。利益を確保する為の手法じゃないってデペの関係者の人ですか？入札にならない土地購入なんて実務上ざらにありますが。その上で七階建てもあるんで利益確保の場合もありますよ。なんで建物価格にも七階建てにすることで反映されるとの考えはないのだろう？

[172: 匿名さん]

そんなとちがどれだけあるのか市役所の都市計画課でも行って調べてきてください。
そして、高さ制限のない土地のマンション名、そのマンションの天井高を示してください。

高さ制限があっても天井高が高いマンションなんていくらでもあります。
一例は桜上水ガーデンズね。

[173: 匿名さん]

>>170
中古の評価に響くって実際査定業務でもやってるんですか？
影響は全くないとは言えないですが軽微ですよ。

[174: 匿名さん]

だれも天井高や仕様で決まるとは言ってない。
重要な要素の一つだと言ってるまで。
立地が抜群によかったり、割安感がある価格なら、場合によっては相殺されることもあるでしょう。

そして、ここがよくないのは、私の主観と感情だけではないのは、売れ行きを見れば明らかです。

私の考えが偏っているのなら、このマンションはとっくに完売しているはずです。

[175: 匿名さん]

>>171
「長谷工 特命受注」で調べてみなさい。

[176: 匿名さん]

しつこい

[177: 匿名さん]

何か誤解があるようなんで。。
まず仕様や天井高が価格に影響がないとは言えません。
ただ立地、向き、階数のほうが重要ですと言っているだけです。マンションの中古の販売チラシを見ていただくとわかると思いますが、天井高や仕様を触れているのはごく一部ですが（天井高については触れていないほうが多い)、立地、向き、階数はかならず書かれているはずです。私は天井高や根本的な仕様は重要視しますが、一般の大多数の方(あなたは素人と表現してますが)はそれほど重要視しないのが現在の主流です。このマンションについては仕様、天井高というよりも立地に対するコストパフォーマンスが悪いこと売れない要因ではないかと思います。(あなたがおっしゃる所だと割安感がないこと。)結局その地域で許容する価格を超えてしまうと売れ残ってしまうということだと思います。以前板橋区の加賀で加賀レジデンスというおよそ私が見学した中では最も優れていると思えるすばらしい仕様のマンションがありましたが、売れ行きは芳しくありませんでした。結局仕様よりも立地とバランスだと思います。

[178: 匿名さん]

桜上水ガーデンズの場合には建て替え案件で容積率を消化するのに余裕があるからあの高さなのもあると思います。

高さ制限が全域にあるんだったらタワーマンションとか絶対に立たないと思うんですけど

[179: 匿名さん]

>>177
大筋では異論はありません。
誰かの、仕様がイマイチ、という書き込みに対し、キッチン天板も御影石だし、どちらかというと仕様は高い方だ、という意見が出たので、それに反論したまでです。
このマンションの仕様は決して高くないよ、と。

板橋のマンションは存じ上げませんが、立地を含め、物はいいけど高いから思うように買い手がつかない、というのも確かにあるでしょう。
少し前では、パークシティ浜田山あたりもそうでした。
桜上水も、立地も仕様も素晴らしいですが、価格も破格なので、飛ぶように売れている訳ではないですし。

でもここは、立地も仕様も三流で、価格だけ仙川では一流。
という、売れない理由が明確なマンションですよ。

物がいいのに高すぎて売れないマンションと一緒に語れるものではありません。

いいものが安いことは少ないですが、
大したことない物が高いことはよくある業界ですから。

[180: 匿名さん]

>>178
高さ制限のない土地ばっかりだったら、タワーマンションだらけになっちゃうでしょ。

土地に高さ制限は付きもので、それをどう消化するか（何階建てにするか）で天井高も決まるわけです。

高さ制限があるから天井高が低い、というのは違うよ、と言いたかっただけ。
高さ制限がある土地でも十分な天井高を確保してるマンションもありますよ、と。
以上。

[181: 物件比較中さん]

仕様重視の人にとっては「仙川でこの価格でこの仕様はないでしょ」
立地重視の人にとっては「仙川のこの立地でこの価格はないでしょ」
ということで、何を重視するかはそれぞれですが、
いづれにしても未だに検討中の我々の結論は高過ぎるということですかね。

[182: 匿名さん]

>>181
この価格でも内容が伴っていれば、買う人はいると思いますよ。
この価格帯のマンションが揃いも揃って売れ残ってる訳ではないので。

この立地、この仕様で、この価格はないよね、ということではないでしょうか。

それにしてもプラウド府中マークスしかり、ここしかり、野村は、苦労して作り上げてきたであろうプラウドブランドに自ら泥を塗って、何がしたいんでしょうか。

[183: 匿名さん]

結局後何戸残ってるんでしょうか？

[184: 匿名さん]

>181
私もそう思います。

[185: 匿名さん]

皆さんいくらなら妥当と考えますか？

[186: 匿名さん]

私は仙川好きなので、仙川でこの価格とは思わないですね。
調布や桜上水に比べると安いですし。
その辺は主観の問題かと。

[187: 匿名さん]

こういう場で妥当な金額を聞いた所で主観的な意見が多くて参考にならないと思いますよ。相場ではなく希望金額かも知れませんし。真面目に相場を読むふりをして茶化されるだけでは？

[188: 匿名さん]

そういう方にはもってこいのマンションですよね。
逆にいうと、それ程仙川に拘りがなく、フラットに他のエリアとの比較し始めると購入には至らないと思いますね。

仙川ラブの人集まれー！

[189: 周辺住民さん]

＞185
3000万くらい。

[190: 匿名さん]

>>181.182
同意ですー。

野村不動産は、プラウドブランドという名に、あぐらをかいている様ですが、
残念ながら、冷静な消費者は、それだけでは高い買い物をしません。
ここ数年のトラブルの多さは、有名どころのデベロッパーでは、野村不動産が1位になりそうですけど。

こんなこと書いたら、いつも通り、モデルルームで暇してる営業が飛んできますね（笑）

[191: 匿名さん]

>>190
さすがに営業がこんなところに書き込んだりはしないと思うけど、私も、最近の野村の姿勢に疑問を感じている一人です。

ここが販売される前、一時プラウド府中マークスを真剣に検討してたので。
少しタイミングが遅くて、希望の部屋が埋まってしまっていたので泣く泣く見送ったのですが、今となっては埋まっていてくれて、本当によかった。

共用階段は鉄骨剥き出し、外壁はタイルではなく吹き付け。

プラウドで、しかも施工は名の通った東急建設ですよ！！

モデルルームだけを見て、デベや施工会社の名前を信頼してマンションを買うことがどれだけ危険なことなのか、身を以て知りました。

ここは府中ほどは酷くないと思いますが、でも府中で野村への信頼は消え失せましたね。

[192: 検討中の奥さま]

府中だって高い値段ついてましたよね、
確かに写真の様子は嫌だな。。
外から見えないからってコスト削減しすぎ…

[193: 匿名さん]

１人何役ですか？

[194: 入居予定]

こんなところまで階段の写真を持ち出されて、該当マンションの住人さんがかわいそう....。
そもそも、ここは施工済みなので、仕上がりがイメージ通りではない心配はないのに。。。

[195: 匿名さん]

>>194
191です。
これ、住民の方がインターネット上に投稿された写真ですよ。
私が侵入して盗撮した写真ではないので、かわいそう、と言われても…。

ここに入居予定の方にとっては、不必要な情報かもしれませんが、野村を信用して、このマンションを検討している方にとっては知ってて損はない情報かと思います。

[196: 匿名さん]

野村がひどいことはよく分かりましたが、ここは現物を見られるわけですしもういいのでは。

[197: 匿名さん]

美しが丘の共用部もひどいよ。

[198: 匿名さん]

府中と美しが丘は違うけどね。

府中は元々低いレベルの仕様。
その場合はどうしようもない。

美しが丘は仕上げのレベルが低いだけだから、理事会が機能していれば２年アフターで無料修繕してもらえる。

[199: 匿名さん]

このマークスの件はネットで拝見しており、野村のような名のあるデベでもこんな事があるのかと衝撃を受けました。

しかし、そもそも野村のプラウドでこの仕様だからこそ話題になった訳で、これが無名の弱小デベだとしたらもっと酷くてもここまで関心を持たれないのではないかと思います。

アフターフォローも含め、やはり弱小デベを選択するのはリスクがありますね。

ここのプラウドは既に竣工してますし、仕様に問題がなかったのですから、マークスの件を引き合いに出すのはどうかと思います。

[200: 匿名さん]

>>198
美しが丘、野村は、まだ、なんもしてないよ。

[201: 匿名さん]

>200

アフターは2年だから、普通は2年後にまとめて実施する。今修繕して仮に大規模地震でもあったら無駄になるでしょ？

野村にかぎらずどこだって緊急を要するもの以外は2年後に実施するのが普通。

[202: 匿名さん]

野村さん、火消しお疲れさま。

[203: 匿名さん]

最近２物件の住民スレの書き込み少ないね。結局作られた
虚構なのかな？

[204: 匿名さん]

マークスは、ブロガーさん経由で拡散しだしたところで、急いで対応。2年後ではなかったね。下駄箱の配色の問題もあって、こちらは口止めと引き換えに解決。
美しが丘は、これから総会を経て交渉。
三田もブログで拡散してから急いで対応。
最近は続いてるけど、ここは現物売りだから問題ないんじぁないの。グランドピアノが見れるんじぁないかな。

[205: 物件比較中さん]

少なくとも3戸は賃貸に出てますね。投資目的？リスキーですね。

[206: 匿名さん]

>>205
野村が賃貸に出している可能性もあるよね。
このまま粘って売るよりは賃貸に出した方がマシという判断。

[207: 匿名さん]

検討していた者です。
間取りから見て、既に販売済みで買えなかった住戸も賃貸に出されています。
野村さんが賃貸に出しているとは思えませんが。

[208: 匿名さん]

>>207
少なくとも一戸は定期借家なので、そこは野村が出してるわけではなさそうですね。
でも、普通賃貸契約で少なくとも2戸は出てます。
この２つは怪しいですね。

販売を継続するのは相当な経費がかかるので、だったら賃貸に出した方がまだマシとかいうのはよくあること。

[209: 匿名さん]

野村が賃貸に出すならモデルルームは閉鎖する。
そうしないとコスト削減にならないから。

実態は、買った後に転勤か離婚が決まったけど、（新築販売中のため）売れない人が賃貸に出してるんだよ。

[210: 匿名さん]

野村が賃貸に出したら、持ち続けないといけないしまずないでしょう。そんなことするくらいなら値引きしてさばくと思いますよ。

[211: 匿名さん]

>>210
値引きでさばけるならそうするでしょう。
でも値引きにも限度があるしね。
野村も絡んでいる三鷹駅北口のツインタワーは最後は賃貸にまわしたというのは有名な話。

定期借家ではなく、普通賃貸契約で出すということは、まさに投資で購入した人がいるということ。

そんなマヌケな投資家がいる確率と、ある程度値引きをしても売り捌けないと判断した確率、この売れ残り状況からすると、後者のが高いと思います。