プラウドシティ仙川 その3

[匿名さん]

プラウドシティ仙川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sengawa/

所在地：東京都調布市仙川町2丁目6番5（地番）
交通：京王線 「仙川」駅 徒歩7分
京王線 「つつじケ丘」駅 徒歩10分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.12平米～86.69平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
媒介：みずほ信託銀行
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444494/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[141: 匿名さん]

>>140
天井高は2450ミリです。
ここの価格は坪単価300弱ですよ。
一割足せば、桜上水が買えます。

ここは、それこそ230〜250と同じようなレベルのマンションです。

[142: 入居予定さん]

桜上水より、こっちがいいけどなー
桜上水の駅前なんにもないじゃん！
なんか、汚い街って感じだし。
あんな街に住みたくないもん
街力と駅から１０以内で地盤よくて見晴らし良ければ
仙川の方がいいじゃーん

[143: 購入検討中さん]

>>141
価格表見ても坪250〜260が平均じゃないですか？

[144: 匿名さん]

坪単価260くらいですよね？
300弱って最上階角部屋でもなかったと思いますよ。
250並みで仙川ならいいと思いますよ。

[145: 匿名さん]

平均ではありませんが、向きや階数によっては300越えもいくつかありますね。(カームコート9F南西坪単価310万円)

[146: 匿名さん]

＞＞133
後付けでどうにでもなる部分でのレベルの判断は確かにあまり意味がないと思います。

天井高ですが、245より低い分譲もありますよ。メジャー７ではありませんが。
例えば京王線だと、桜上水ガーデンズの260なら良いのでしょうか？一般的に何センチくらいなら良いのかが分かりません。

機械式駐車場、気にもしていませんでした。メインエントランスでなく、裏側の出口の横だったので。私の目が肥えていないだけだったようです。

ただ、コスト削減しなかったら、価格がもっと上がったかもしれませんね。
売れるかどうかという議論は別にして。

[147: 匿名さん]

140です。

坪単価は平均の話だから、平均２５０なら３００超がいくつか有るのは普通ですね。
>141さんが言うように平均で３００弱（２８０～２９０）はなかったのでは？

それなら仕様はこんなもんだと思います。

天井高も２４５０なら普通です。
しかも天井高は仕様で落としてるんじゃなくて、２５メートル制限の土地に容積率消化のために
８階建ての建物を立てるとギリギリになるから、天井高が低くなっているだけですね。
（高さ制限が厳しいとよくある話で、一種低層の物件とかではもっと高額の物件でも普通にあります）

[148: 匿名さん]

＞＞135
ホーローパネルだと思っていましたが、違いましたっけ。
中洋室は、縦型リビングで探していたので気にしていませんでした。
押入のパタパタってどういうものなのでしょうか？

[149: 匿名さん]

ここは、高い高いと言われますが、販売価格の土地と建物の価格の比率はどれくらいなのでしょうか。
他物件と比較して、土地の比率が高いなら仙川という土地柄の影響となり、建物の価格が高いなら仕様が標準的にも関わらずデベが高くしたということになるのでしょうか？

また、土地の価格は、共用の緑地の面積が多いマンションほど高くなるということでしょうか？
つまり、敷地の総額を各専有面積の比率で割算したものが、各戸の土地価格となるのでしょうか？

[150: 匿名さん]

府中のプラウドなんて、天井高2400だったよ。
ちょっとびっくりした。

[151: 匿名さん]

>>150
府中のプラウドって沢山あるけどどこ？

[152: 匿名さん]

>>142
そういうあなたは少数派です。
本気でそう思うならここ買った方がいいですよ（笑）
仙川だって結局は生活用品しか揃わない中途半端な町でしょ。
何か買うときは新宿まで出ないと何もないし。
桜上水は、10分強歩いて下高井戸に出れば仙川で揃うものは何でも揃うし、いざ新宿に出るとなったら断然近い。

そういう私は、ここも桜上水もやめて中央線沿線のマンション買ったのですが、少なくともここよりは桜上水のが断然いい。

[153: 匿名さん]

仙川が良いかどうかは主観の問題なので、議論しても仕方ないですよ。
それより中央線で良い物件があればそちらの掲示板に行ってはどうですか？

[154: 匿名さん]

わざわざ批判だけしに来るなんて。
自分は他買ったとか聞いてないし！

[155: 購入検討中さん]

大幅値引き交渉してる人どのぐらいいます？

[156: 購入検討中さん]

そもそも桜上水を検討できる予算があるなら、ここは物足りないでしょうね。
我が家はここでもギリギリ予算なので、条件に関しては、まぁ良いかなと思ってしまいます。

[157: 匿名さん]

>>154
批判ではなくアドバイスです。
色々独学で研究した結果、こういうマンションだけは買わない方がよいと心底思ったから。

妬みとか僻みとかじゃありませんよ。
私が契約したマンションは7000万ちょっとです。
どこを買ったかなんて確かに聞かれてないけど、ここよりは桜上水の方がいいというと、じゃあ桜上水買えば、というコメントが付くのは目に見えているから先手を打ったまで。

この手の書き込みは、買った人にとってはいい迷惑かもしれないが、検討者にとっては有益だと思うから書いてるだけ。
ここは契約者板ではなく、検討者板だからね。
私は自分が検討していたマンションのマイナス情報（単なるけなしではなく、根拠があるもの）は、とても有り難かったから、恩返しのつもり。
それをきっかけに自分で色々と調べてみたりしました。

[158: 匿名さん]

>>151
今、売ってるところですよ。パサージュ？
もう、プラウド自体があちこちあり過ぎて（笑）
仙川、2450あるだけ、まだマシですよー。

[159: 検討中の奥さま]

府中プラウドだってそこそこ高いのに2400なんですね。
参考にさせていただきます。

あーいえばこう言う、みたいなのは見苦しいですよ。
そもそも価格帯違うし、1000万上がればそりゃいいと思いますよ。

[160: 匿名さん]

157に文句言ってる人って、購入済みの人か、購入を決めた人で、もはや検討者じゃないんでは？

[161: 匿名さん]

さんざん色んなマンション見てきたけど、2400って初めてです！？
本当なら驚き！！
偏差値でいうと30くらいでは？
2450mmは偏差値45くらいだと思いますよ。
このくらいで妥協すべき？

[162: 匿名さん]

2400　確かにちょっと背の高い人だと圧迫感ありそうですね。
色々な物件見てみます。

[163: 物件比較中さん]

煽るのは勝手ですが高さ制限がある地域では採算上普通に2400はありますよ。ここの問題は天井高よりも下がり天井、スラブ厚です。ただそれも同価格帯の物件と比較しすごく悪いわけではありません。大体天井高5センチ、10センチ程度なら肉眼では確認できない程度です。煽るならばちゃんと煽ってください

[164: 匿名さん]

>>161
2400というの、私は初めてでした！
身長180以上なので、だいぶ圧迫感ありましたよ。
今は、2600のマンションなので、2400のモデルルームは、巨人になった気分でした（笑）

背が高い分、天井高が割と重要なのですが、最近マンションを見に行くと、2450が多いですね。昨今の資材高や土地取得のコストのせいで、スタンダードは、2450なんでしょうかね。

[165: 匿名さん]

>>163
は？？
天井高5センチ違えば容積はかなり変わります。
開放感が全然違います。
3センチでも高ければ違いはわかります。
何も知らないのは、あなたご自身では？

同じ60センチの下がり天井でも、元々の天井高が違えば影響も変わってきますよ。
天井高も平々凡々な245センチなのにガッツリ下がった下がり天井。
この二つが組み合わさってるから問題なのです。

天井高は250センチならまずまず。260になれば空間の開放感が全然違います。
まさに身長170センチの人と180センチの人との差ですよ！？

天井高を論じるなら、ちゃんと論じてください。

[166: 匿名さん]

>>165
仕事柄不動産扱ってますが3センチなんて変わりませんよ。。そもそも天井高を重要視する方ってそう多くはないきますが。高いに越したことがないことについては同意しますが。中古市場の評価において天井高ってプラスにはなりませんよ。（東京カンテイの評価上）中古市場の評価で明確に加点になるのは、駅からの距離や周辺環境、向き、階数が基本的なポイントです。まぁ、こう言うとそもそも中古になった時の話とかしてませんと言われそうですが。

[167: 匿名さん]

>>163
ちなみに高さ制限のない土地なんてないから。
10階建てにして天井高を確保するのか、天井高を低くして11階詰め込むのか、その違いだけです。

11階建てにすれば戸数が増やせるので売れ上げが上がる。

質を下げて売上を確保しているのです。

正確には、その分土地購入時に入札額を上げられるので、ビジネスチャンスを確実に掴むための手法であって、利益を確保する為の手法ではないんだけどね。

[168: 匿名さん]

それともし天井高や仕様で決まるって話だったら専有部を軽視するプラウドなんて売れないと思いますけどね。中心部の日本橋のプラウドなんか低仕様でも売れてますしあなたがおっしゃるこのマンションは買わないほうがいいという観点は非常に主観と感情が入ったものだと思いますが。

[169: 匿名さん]

>>167
ちなみに高さ制限がない地域もありますよ。市役所の都市計画課でも行って調べてきてください

[170: 匿名さん]

>>166
245なら売りにはならないが260あれば売りになります。
中古の評価にも十分影響しますよ。
天井高を重視しないのはど素人だけですよ。
あなたが本当に不動産を扱っていて、平均身長よりかなり低いのでなければ、天井高は気になるはずです。

もちろんマンション評価の第一は立地です。
でもここは立地も中途半端なのに、仙川の中では一流価格。
プラウドの冠を付けてそれなりに格のあるマンションのように広告してるじゃないですか。
にも関わらず、立地は二流で、建物も三流で突っ込みどころが満載なんですよ。

[171: 匿名さん]

>>167
そもそも土地購入時に入札額を上げられるって。。利益を確保する為の手法じゃないってデペの関係者の人ですか？入札にならない土地購入なんて実務上ざらにありますが。その上で七階建てもあるんで利益確保の場合もありますよ。なんで建物価格にも七階建てにすることで反映されるとの考えはないのだろう？

[172: 匿名さん]

そんなとちがどれだけあるのか市役所の都市計画課でも行って調べてきてください。
そして、高さ制限のない土地のマンション名、そのマンションの天井高を示してください。

高さ制限があっても天井高が高いマンションなんていくらでもあります。
一例は桜上水ガーデンズね。

[173: 匿名さん]

>>170
中古の評価に響くって実際査定業務でもやってるんですか？
影響は全くないとは言えないですが軽微ですよ。

[174: 匿名さん]

だれも天井高や仕様で決まるとは言ってない。
重要な要素の一つだと言ってるまで。
立地が抜群によかったり、割安感がある価格なら、場合によっては相殺されることもあるでしょう。

そして、ここがよくないのは、私の主観と感情だけではないのは、売れ行きを見れば明らかです。

私の考えが偏っているのなら、このマンションはとっくに完売しているはずです。

[175: 匿名さん]

>>171
「長谷工 特命受注」で調べてみなさい。

[176: 匿名さん]

しつこい

[177: 匿名さん]

何か誤解があるようなんで。。
まず仕様や天井高が価格に影響がないとは言えません。
ただ立地、向き、階数のほうが重要ですと言っているだけです。マンションの中古の販売チラシを見ていただくとわかると思いますが、天井高や仕様を触れているのはごく一部ですが（天井高については触れていないほうが多い)、立地、向き、階数はかならず書かれているはずです。私は天井高や根本的な仕様は重要視しますが、一般の大多数の方(あなたは素人と表現してますが)はそれほど重要視しないのが現在の主流です。このマンションについては仕様、天井高というよりも立地に対するコストパフォーマンスが悪いこと売れない要因ではないかと思います。(あなたがおっしゃる所だと割安感がないこと。)結局その地域で許容する価格を超えてしまうと売れ残ってしまうということだと思います。以前板橋区の加賀で加賀レジデンスというおよそ私が見学した中では最も優れていると思えるすばらしい仕様のマンションがありましたが、売れ行きは芳しくありませんでした。結局仕様よりも立地とバランスだと思います。

[178: 匿名さん]

桜上水ガーデンズの場合には建て替え案件で容積率を消化するのに余裕があるからあの高さなのもあると思います。

高さ制限が全域にあるんだったらタワーマンションとか絶対に立たないと思うんですけど

[179: 匿名さん]

>>177
大筋では異論はありません。
誰かの、仕様がイマイチ、という書き込みに対し、キッチン天板も御影石だし、どちらかというと仕様は高い方だ、という意見が出たので、それに反論したまでです。
このマンションの仕様は決して高くないよ、と。

板橋のマンションは存じ上げませんが、立地を含め、物はいいけど高いから思うように買い手がつかない、というのも確かにあるでしょう。
少し前では、パークシティ浜田山あたりもそうでした。
桜上水も、立地も仕様も素晴らしいですが、価格も破格なので、飛ぶように売れている訳ではないですし。

でもここは、立地も仕様も三流で、価格だけ仙川では一流。
という、売れない理由が明確なマンションですよ。

物がいいのに高すぎて売れないマンションと一緒に語れるものではありません。

いいものが安いことは少ないですが、
大したことない物が高いことはよくある業界ですから。

[180: 匿名さん]

>>178
高さ制限のない土地ばっかりだったら、タワーマンションだらけになっちゃうでしょ。

土地に高さ制限は付きもので、それをどう消化するか（何階建てにするか）で天井高も決まるわけです。

高さ制限があるから天井高が低い、というのは違うよ、と言いたかっただけ。
高さ制限がある土地でも十分な天井高を確保してるマンションもありますよ、と。
以上。

[181: 物件比較中さん]

仕様重視の人にとっては「仙川でこの価格でこの仕様はないでしょ」
立地重視の人にとっては「仙川のこの立地でこの価格はないでしょ」
ということで、何を重視するかはそれぞれですが、
いづれにしても未だに検討中の我々の結論は高過ぎるということですかね。

[182: 匿名さん]

>>181
この価格でも内容が伴っていれば、買う人はいると思いますよ。
この価格帯のマンションが揃いも揃って売れ残ってる訳ではないので。

この立地、この仕様で、この価格はないよね、ということではないでしょうか。

それにしてもプラウド府中マークスしかり、ここしかり、野村は、苦労して作り上げてきたであろうプラウドブランドに自ら泥を塗って、何がしたいんでしょうか。

[183: 匿名さん]

結局後何戸残ってるんでしょうか？

[184: 匿名さん]

>181
私もそう思います。

[185: 匿名さん]

皆さんいくらなら妥当と考えますか？

[186: 匿名さん]

私は仙川好きなので、仙川でこの価格とは思わないですね。
調布や桜上水に比べると安いですし。
その辺は主観の問題かと。

[187: 匿名さん]

こういう場で妥当な金額を聞いた所で主観的な意見が多くて参考にならないと思いますよ。相場ではなく希望金額かも知れませんし。真面目に相場を読むふりをして茶化されるだけでは？

[188: 匿名さん]

そういう方にはもってこいのマンションですよね。
逆にいうと、それ程仙川に拘りがなく、フラットに他のエリアとの比較し始めると購入には至らないと思いますね。

仙川ラブの人集まれー！

[189: 周辺住民さん]

＞185
3000万くらい。

[190: 匿名さん]

>>181.182
同意ですー。

野村不動産は、プラウドブランドという名に、あぐらをかいている様ですが、
残念ながら、冷静な消費者は、それだけでは高い買い物をしません。
ここ数年のトラブルの多さは、有名どころのデベロッパーでは、野村不動産が1位になりそうですけど。

こんなこと書いたら、いつも通り、モデルルームで暇してる営業が飛んできますね（笑）