プラウドシティ仙川 その3

[匿名さん]

プラウドシティ仙川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sengawa/

所在地：東京都調布市仙川町2丁目6番5（地番）
交通：京王線 「仙川」駅 徒歩7分
京王線 「つつじケ丘」駅 徒歩10分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.12平米～86.69平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
媒介：みずほ信託銀行
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444494/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[122: 匿名さん]

多摩地区の三井不動産のパークホームズは全て長谷工施工物件、三菱地所のパークハウスも長谷工は殆ど使って無かったけど、パークハウス花小金井は長谷工施工物件、野村不動産や住友不動産も最近長谷工施工が多いよね。
長谷工は建設費や資材費が他のゼネコンなどと比較して安いので発注が増えてる、建築主も実際経費削減出来るから増えてるみたいだよ。

[123: 購入検討中さん]

皆さん、そんな必死にディフェンスしなくても。
とても事情に詳しい方もいるようで(笑)

[124: 不動産購入勉強中さん]

購入を検討している人なら知っていることでは？

[125: 匿名さん]

>>120
その他のスペックからするとキッチンの御影石だけ浮いてますよね。
分不相応。
無理やり高級を装っているようにしか見えません。

表面的な設備にしか目がいかず、キッチン御影石＝おっ、高級！と思うのは、相手の罠のど真ん中に引っかかってると思います。

[126: 物件比較中さん]

相変わらず、何とかマイナスに持っていこうとするコメントが多いですね。
仙川の街が便利だから検討していますが、ここ買う人は街を気に入って決める人が多い気がする。
長谷工とか御影石とかどうでもいい…

[127: 匿名さん]

>>125
具体的にどこが低スペックなのでしょうか？

[128: 購入検討中さん]

>>127
行けばわかるさ。

[129: 申込予定さん]

僻みが多いね
どうにかしてここの評判落としたいみたいだけど
給田の売れ残りマンションの人なのか
買えなかった人なのか知りませんが
いちいち書かなくてもいいのにね(笑)
そんな時間あるなら、稼いでください！

[130: 入居予定さん]

>>125

表面的な設備ですか？
表面も内部も判断しての事ですけどね
あなた、内見等してませんよね
街も地盤もみてますか？
20年も30年も経ったようなマンションにお住いの方には
到底わからないのかも知れませんね。

[131: 匿名さん]

>>129
まあまあ、そんなに熱くならないで(笑)
売れ残りはそちら、給田はまだまだ新発売中ですよ。
売れ残りでもいいじゃない。
あなたは気に入ったんだから。

[132: 匿名さん]

>>128
何度も行きましたが、今日も行ってきました。
カームコートのバルコニーの吹き付けの一部が甘いのは目視できましたが…
あとは、目の前の道路の歩道の誘導灯の光がCGとイメージが違うくらいでしょうか。

抽象的なか回答は分からないので、具体的にどこなのか教えてください。

[133: 匿名さん]

>>127
125です。128ではありません。
内見はしてないですが、モデルルームにいきました。
間取り図集を細かく見て、掲載してない下がり天井の高さ（マイナス情報だから載せてない）も確認しました。

まず、専用部では、
天井高&サッシ高（分譲マンションでは最低ランク。これはリフォームしても変えられません）
下がり天井の場所、大きさ（間取りによって影響の大小はありますが、住みやすさより、コスト削減を重視している設計です。これもリフォームではどうにもなりません）

続いて共用部、
一番嫌なのは鉄筋剥き出しの機械式駐車場。しかも3階建て。。
周りを植栽で覆うとか、地下に埋めるとか、なんの配慮もされていない。
景観を度外視して、コスト削減を最優先にした仕様です。
野村さんが作ったパンフレットには、キレイなエントランスは載ってますが、駐車場の写真は絶対に載せてないはずです。
そして、営業マンとの会話でも、こちらから質問しない限り、 駐車場の仕様の話は出てこないです。

当然ながら、これもお金をいくら積んでも個人の自由で変えられるものではありません。

一方、キッチンの御影石、ミストサウナ等々は数十万でどうにでも変えられます。

よって後付けでどうにでもなる部分でマンションのレベルを判断するのは間違ってると私は思いますね。

[134: 購入検討中さん]

今さら感のある話題かもしれませんが、パンフレット見てもホームページ見てもどこにも構造ページが無いんですよね。
見学時に確認し忘れましたが、長谷工プラウドだけにまさかの直床でしたっけ？
スペックが低いって話題なので確認です。

[135: 匿名さん]

>>132
分かり易いところですとキッチンパネルがホーローではなく不燃パネルだとか中洋室にエアコンが付けられないとか押入収納がパタパタ賃貸仕様だとか。シンク前も開かないし。
このご時世ですから価格が安ければ許容できますが、あれでは。

[136: 物件比較中さん]

床暖房入ってるから直床ではないだろう。
みなさんすごい勉強？していますね…
全て兼ね備えたマンションて、どこにあるのだろうか。

[137: 周辺住民さん]

直床だって床暖房は入れられるぞ。
ここは構造はアピールすることがないので、HPでもまったくふれてない。
間取りもナロースパン田の字で、クランクインにさえなってないから、配棟から考えても入居者のプライバシーについては考慮せず。
エントランスや共用部だけ豪華にして、占有部は力を入れない典型的な長谷工マンション。

[138: 匿名さん]

>>133
あまりにもネガりばかりなので反論を。専有部の天井高さ、サッシ高は最近の仕様では普通では？
下り天井は仰るとおりイマイチですね。しかし駐車場はどこのデペもパンフレットに載せてないでしょう。地下駐車場とかじゃない限り。。。
短所を見つけと思えばいくらでも見つかるんだから、それにエントランスとかは冷静に考えればいい部分でしょうに。

[139: 匿名さん]

>>138
天井高、サッシ高は普通ではありませんよ。
最低レベルです。ここより低いところはありませんが、高いところを探すのは容易です。
最低レベルのマンションが多いのは事実ですが、価格から判断すると多少の高級度を期待するのが普通ですが、その他大勢の平凡マンションです。
なぜこんな平凡マンションなのに、キッチンの天板だけ御影石なんでしょうか。
目くらましにしか見えません。

地下駐車場でなくても、景観に配慮された駐車場なら、写真の片隅くらいには入っていたりするものです。
このマンションは駐車場が入る角度の写真や絵は絶対に載せられないはずです。

エントランスは合格点だと思いますよ。
だからパンフレットにも大々的に載せていますよね。
ただし、今時この規模でエントランスがショボいマンションはないので、標準だと思います。
とりたてて素晴らしいというエントランスでもないでしょう。

ちなみに直床でも床暖は可能ですが、ここは二重床です。

[140: 匿名さん]

>139

天井高、サッシ高はいくらだったのか気になりますね。
もう候補から外して資料は処分しちゃったのでわかりませんが。

ただ、
>価格から判断すると多少の高級度を期待するのが普通ですが
っていうのはどうかな？

今の東京だと２３０万円ぐらいと２８０万円ぐらいと３３０万ぐらいにボリュームゾーンが有るイメージ。
ここは確か２４０とか２５０だった？から、２３０万円クラス（タンクありトイレ、天然石なし）よりは上なんだけど、
その上のボリュームゾーンから見ると最下層だから値段なりっていう気はします。
高級度を期待できる価格ではないと思いますよ。

[141: 匿名さん]

>>140
天井高は2450ミリです。
ここの価格は坪単価300弱ですよ。
一割足せば、桜上水が買えます。

ここは、それこそ230〜250と同じようなレベルのマンションです。

[142: 入居予定さん]

桜上水より、こっちがいいけどなー
桜上水の駅前なんにもないじゃん！
なんか、汚い街って感じだし。
あんな街に住みたくないもん
街力と駅から１０以内で地盤よくて見晴らし良ければ
仙川の方がいいじゃーん

[143: 購入検討中さん]

>>141
価格表見ても坪250〜260が平均じゃないですか？

[144: 匿名さん]

坪単価260くらいですよね？
300弱って最上階角部屋でもなかったと思いますよ。
250並みで仙川ならいいと思いますよ。

[145: 匿名さん]

平均ではありませんが、向きや階数によっては300越えもいくつかありますね。(カームコート9F南西坪単価310万円)

[146: 匿名さん]

＞＞133
後付けでどうにでもなる部分でのレベルの判断は確かにあまり意味がないと思います。

天井高ですが、245より低い分譲もありますよ。メジャー７ではありませんが。
例えば京王線だと、桜上水ガーデンズの260なら良いのでしょうか？一般的に何センチくらいなら良いのかが分かりません。

機械式駐車場、気にもしていませんでした。メインエントランスでなく、裏側の出口の横だったので。私の目が肥えていないだけだったようです。

ただ、コスト削減しなかったら、価格がもっと上がったかもしれませんね。
売れるかどうかという議論は別にして。

[147: 匿名さん]

140です。

坪単価は平均の話だから、平均２５０なら３００超がいくつか有るのは普通ですね。
>141さんが言うように平均で３００弱（２８０～２９０）はなかったのでは？

それなら仕様はこんなもんだと思います。

天井高も２４５０なら普通です。
しかも天井高は仕様で落としてるんじゃなくて、２５メートル制限の土地に容積率消化のために
８階建ての建物を立てるとギリギリになるから、天井高が低くなっているだけですね。
（高さ制限が厳しいとよくある話で、一種低層の物件とかではもっと高額の物件でも普通にあります）

[148: 匿名さん]

＞＞135
ホーローパネルだと思っていましたが、違いましたっけ。
中洋室は、縦型リビングで探していたので気にしていませんでした。
押入のパタパタってどういうものなのでしょうか？

[149: 匿名さん]

ここは、高い高いと言われますが、販売価格の土地と建物の価格の比率はどれくらいなのでしょうか。
他物件と比較して、土地の比率が高いなら仙川という土地柄の影響となり、建物の価格が高いなら仕様が標準的にも関わらずデベが高くしたということになるのでしょうか？

また、土地の価格は、共用の緑地の面積が多いマンションほど高くなるということでしょうか？
つまり、敷地の総額を各専有面積の比率で割算したものが、各戸の土地価格となるのでしょうか？

[150: 匿名さん]

府中のプラウドなんて、天井高2400だったよ。
ちょっとびっくりした。

[151: 匿名さん]

>>150
府中のプラウドって沢山あるけどどこ？

[152: 匿名さん]

>>142
そういうあなたは少数派です。
本気でそう思うならここ買った方がいいですよ（笑）
仙川だって結局は生活用品しか揃わない中途半端な町でしょ。
何か買うときは新宿まで出ないと何もないし。
桜上水は、10分強歩いて下高井戸に出れば仙川で揃うものは何でも揃うし、いざ新宿に出るとなったら断然近い。

そういう私は、ここも桜上水もやめて中央線沿線のマンション買ったのですが、少なくともここよりは桜上水のが断然いい。

[153: 匿名さん]

仙川が良いかどうかは主観の問題なので、議論しても仕方ないですよ。
それより中央線で良い物件があればそちらの掲示板に行ってはどうですか？

[154: 匿名さん]

わざわざ批判だけしに来るなんて。
自分は他買ったとか聞いてないし！

[155: 購入検討中さん]

大幅値引き交渉してる人どのぐらいいます？

[156: 購入検討中さん]

そもそも桜上水を検討できる予算があるなら、ここは物足りないでしょうね。
我が家はここでもギリギリ予算なので、条件に関しては、まぁ良いかなと思ってしまいます。

[157: 匿名さん]

>>154
批判ではなくアドバイスです。
色々独学で研究した結果、こういうマンションだけは買わない方がよいと心底思ったから。

妬みとか僻みとかじゃありませんよ。
私が契約したマンションは7000万ちょっとです。
どこを買ったかなんて確かに聞かれてないけど、ここよりは桜上水の方がいいというと、じゃあ桜上水買えば、というコメントが付くのは目に見えているから先手を打ったまで。

この手の書き込みは、買った人にとってはいい迷惑かもしれないが、検討者にとっては有益だと思うから書いてるだけ。
ここは契約者板ではなく、検討者板だからね。
私は自分が検討していたマンションのマイナス情報（単なるけなしではなく、根拠があるもの）は、とても有り難かったから、恩返しのつもり。
それをきっかけに自分で色々と調べてみたりしました。

[158: 匿名さん]

>>151
今、売ってるところですよ。パサージュ？
もう、プラウド自体があちこちあり過ぎて（笑）
仙川、2450あるだけ、まだマシですよー。

[159: 検討中の奥さま]

府中プラウドだってそこそこ高いのに2400なんですね。
参考にさせていただきます。

あーいえばこう言う、みたいなのは見苦しいですよ。
そもそも価格帯違うし、1000万上がればそりゃいいと思いますよ。

[160: 匿名さん]

157に文句言ってる人って、購入済みの人か、購入を決めた人で、もはや検討者じゃないんでは？

[161: 匿名さん]

さんざん色んなマンション見てきたけど、2400って初めてです！？
本当なら驚き！！
偏差値でいうと30くらいでは？
2450mmは偏差値45くらいだと思いますよ。
このくらいで妥協すべき？

[162: 匿名さん]

2400　確かにちょっと背の高い人だと圧迫感ありそうですね。
色々な物件見てみます。

[163: 物件比較中さん]

煽るのは勝手ですが高さ制限がある地域では採算上普通に2400はありますよ。ここの問題は天井高よりも下がり天井、スラブ厚です。ただそれも同価格帯の物件と比較しすごく悪いわけではありません。大体天井高5センチ、10センチ程度なら肉眼では確認できない程度です。煽るならばちゃんと煽ってください

[164: 匿名さん]

>>161
2400というの、私は初めてでした！
身長180以上なので、だいぶ圧迫感ありましたよ。
今は、2600のマンションなので、2400のモデルルームは、巨人になった気分でした（笑）

背が高い分、天井高が割と重要なのですが、最近マンションを見に行くと、2450が多いですね。昨今の資材高や土地取得のコストのせいで、スタンダードは、2450なんでしょうかね。

[165: 匿名さん]

>>163
は？？
天井高5センチ違えば容積はかなり変わります。
開放感が全然違います。
3センチでも高ければ違いはわかります。
何も知らないのは、あなたご自身では？

同じ60センチの下がり天井でも、元々の天井高が違えば影響も変わってきますよ。
天井高も平々凡々な245センチなのにガッツリ下がった下がり天井。
この二つが組み合わさってるから問題なのです。

天井高は250センチならまずまず。260になれば空間の開放感が全然違います。
まさに身長170センチの人と180センチの人との差ですよ！？

天井高を論じるなら、ちゃんと論じてください。

[166: 匿名さん]

>>165
仕事柄不動産扱ってますが3センチなんて変わりませんよ。。そもそも天井高を重要視する方ってそう多くはないきますが。高いに越したことがないことについては同意しますが。中古市場の評価において天井高ってプラスにはなりませんよ。（東京カンテイの評価上）中古市場の評価で明確に加点になるのは、駅からの距離や周辺環境、向き、階数が基本的なポイントです。まぁ、こう言うとそもそも中古になった時の話とかしてませんと言われそうですが。

[167: 匿名さん]

>>163
ちなみに高さ制限のない土地なんてないから。
10階建てにして天井高を確保するのか、天井高を低くして11階詰め込むのか、その違いだけです。

11階建てにすれば戸数が増やせるので売れ上げが上がる。

質を下げて売上を確保しているのです。

正確には、その分土地購入時に入札額を上げられるので、ビジネスチャンスを確実に掴むための手法であって、利益を確保する為の手法ではないんだけどね。

[168: 匿名さん]

それともし天井高や仕様で決まるって話だったら専有部を軽視するプラウドなんて売れないと思いますけどね。中心部の日本橋のプラウドなんか低仕様でも売れてますしあなたがおっしゃるこのマンションは買わないほうがいいという観点は非常に主観と感情が入ったものだと思いますが。

[169: 匿名さん]

>>167
ちなみに高さ制限がない地域もありますよ。市役所の都市計画課でも行って調べてきてください

[170: 匿名さん]

>>166
245なら売りにはならないが260あれば売りになります。
中古の評価にも十分影響しますよ。
天井高を重視しないのはど素人だけですよ。
あなたが本当に不動産を扱っていて、平均身長よりかなり低いのでなければ、天井高は気になるはずです。

もちろんマンション評価の第一は立地です。
でもここは立地も中途半端なのに、仙川の中では一流価格。
プラウドの冠を付けてそれなりに格のあるマンションのように広告してるじゃないですか。
にも関わらず、立地は二流で、建物も三流で突っ込みどころが満載なんですよ。

[171: 匿名さん]

>>167
そもそも土地購入時に入札額を上げられるって。。利益を確保する為の手法じゃないってデペの関係者の人ですか？入札にならない土地購入なんて実務上ざらにありますが。その上で七階建てもあるんで利益確保の場合もありますよ。なんで建物価格にも七階建てにすることで反映されるとの考えはないのだろう？