プラウドシティ仙川 その3

[匿名さん]

プラウドシティ仙川についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/sengawa/

所在地：東京都調布市仙川町2丁目6番5（地番）
交通：京王線 「仙川」駅 徒歩7分
京王線 「つつじケ丘」駅 徒歩10分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.12平米～86.69平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット
媒介：みずほ信託銀行
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444494/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[390: 匿名さん]

>>389
プラウド南山、新川崎は仙川よりも安いですよ！間取り、階数にもよりますが。宮崎台、日吉、桜新町は高いですよ～。

[391: 匿名さん]

>>389
野村不動産に限らず、竣工前に売り切ることが見えていれば、間違っても値下げはないです。

他に定価で買ってくれる人がいるのに（もしくは、見つかりそうなのに）、わざわざ値下げしてまであなたに買ってもらうメリットはデベにはありませんから。

他のデベでは、明らかに売れ残ることが竣工前にわかってしまう場合は、竣工前の割引もありえますが、少なくとも野村に限ってはないと思います。

というのも、野村は本来は他社と比較しても値付けセンスが絶妙で、価格発表時には、えっ？この価格で本当に売り切ることができるの？と思うような高値でも、竣工前にあっさりと完売を迎えるマンションが多いのです。

なので、ここは野村にしてみたら、まれにみる失敗事業ですね。

だいたい第一期で販売する割合によって、先行きはみえるものです。
あなたが検討しているマンションの販売状況はいかかですか？

[392: 匿名さん]

>390様

情報ありがとうございます。桜新町ですか。
あまりよく知りませんが世田谷ののどかなところですよね。
サザエさんの商店街で有名な…
遠い父方の親戚がむかーし、そのあたりで農家だった気がします。

できれば東京はでたくないのと、川崎はあまりいいイメージがないので(失礼)お安くてもそちらは申し訳ないですがないです、すみません…

南山、日吉、宮崎台は聞いたこともないです、東京でしょうか？

一応プラウドならなんでもいいというわけではなく、検討している街があり、そちらのプラウドがいいな～と思っている次第でして…

たまたまプラウドで掲示板調べていたら、こちらにたどり着き、値下げの詳しいご説明があったので質問させていただいた次第です。

せっかく他をあげてくださったのに申し訳ないです。
ありがとうございました。

[393: 匿名さん]

南山って自分もどこだか知りません。
埼玉あたりかなあ〜？

[394: 匿名さん]

>391様

大変丁寧なご説明、ありがとうございます。
検討中の物件は今第3期で、分譲のお部屋のうち残りが3割弱という感じです。竣工は年明けの中規模マンションで、営業さんは９月末くらいまでに売り切る予定とおっしゃっていました。(多分、次のモデルルームにつくりかえる準備もあるためのようです。)

[395: 匿名さん]

>>393
稲城ですよー。京王相模原線です。一応東京。

[396: 匿名さん]

>>394
今3期で3割残っていて、9月末の完売は無理でしょうね。
恐らく、早く買わないと無くなっちゃうよ、という営業トークでしょう。

でも、野村は◯◯（検討されてるマンションのエリア）のこと知りつくしてますからね。

竣工が年明けなら、まだ半年先ですし、野村の◯◯物件なら、竣工ギリギリに目出度く完売を迎える（デベにとって最高のシナリオ）スケジュールでしょうね。
その場合、値引きはないです。

部屋はそんなに選べませんが、ここは最終的に値引きすると思いますし、部屋は選べませんが、こっちの方がいいのでは？？
仙川も◯◯もよく知っていますが、私ならそうしますね。

[397: 匿名さん]

竣工ギリギリに売り切るのが、最高のシナリオなのですね。
利息とかは関係ないのでしょうか？
お金を借りて、土地を買ったりマンションを建てたりしますよね？そこが違うのか？

[398: 匿名さん]

>>397
デベが借金を返済できるのは、引渡し後です。
契約時に手付金は払いますが、全額支払うのは引渡し日ですから。

だからデベにとって、早く完売に持ち込んでもあまり意味はありません。

もちろんその分は販売経費はかかりますが、マンションは契約後もキャンセルが出るのはよくあること。
早期完売しても結局のところ引渡しまでは、なんらかの形で販売体制は維持しておかなければなりません。

それよりむしろ、早く完売してしまうと、デベとしては、価格が安すぎた、という見方をします。もっと利益が確保出来たはずなのに、安売りをしてしまった、と。
かといって、高すぎると竣工後も売れ残り、引渡しができない＝借金の返済ができない。
なので、竣工と同時の完売こそ、最大限の利益を確保できた、という最高のシナリオであり、値付けする時はこれを目標に価格設定をするのです。
早く売れすぎず、かといって売れ残らない、絶妙な価格設定のセンスが必要なのです。

[399: 匿名さん]

>>397さん

教えて下さい。
我が家は金額面で折り合いつけられず、ここを断念し、少し吉祥寺に向かったところにある大成有楽不動産のオーベルグランディオ吉祥寺２で進めています。

値引きの話は、野村不動産だけでしょうか？大成有楽不動産でも同じでしょうか？

当初の販売では来年３月引渡しだったのですが、販売期が変わって、来年４月引渡しに変わっていました。３９８さんのお話だと、売り手にメリットがないと思うのですが、引渡しが延びるのはなぜでしょうか？

違うマンションのことですみませんが。

[400: 匿名さん]

>>399
値引きの考え方はどこのデベも同じですよ。

わざわざ引渡しを遅らせるのは、単純に計画時より工期が遅れているんだと思います。
デベにとっては痛い出費です。

しかも、3月末が決算の締めなので、3月を4月にしたというのは、工期の遅れがとても深刻な状況なのだと察します。

4月だと今期の売上に計上できないですから、2月を3月にするのとは訳が違います。
また3月引渡し物件は、4月からの新生活に向けて区切りがよく、ある意味売りになりますが、それも無くなる、ということで、色んな意味で 苦渋の決断であったはずです。

[401: 匿名さん]

ありがとうございます。
そうすると既に値下げ交渉(指値？)はやる価値ありですね。
頑張って見ます。

[402: 匿名さん]

>>401
ん？？
オーベル吉祥寺は来年竣工ですよね？
それなりに順調に売れているようですし、今値引きの話をしても門前払いされるだけだと思いますよ。

ここ（プラウドシティ仙川）は先々月5月引渡しにもかかわらず、未だに大量に売れ残っているマンションなので値引きの可能性があるのです。

[403: 匿名さん]

>>402
なぜ大量に売れ残っているのでしょうか？

[404: 匿名さん]

>>403
過去スレ読むことをお勧めします。

[405: 匿名さん]

都内のプラウド物件で、ここまで売れ残るのは逆に希少価値あるよね。

[406: 匿名さん]

>>404
要約して教えてください！お願いいたします。

[407: 匿名さん]

>>405
ほんとその通り。稀に見る不人気プラウドです。

[408: 匿名さん]

>>406
高過ぎるからです。

[409: 匿名さん]

>>408
全体的に仕様が低いコテコテの長谷工マンション。
立地も駅徒歩10分も歩くのに、甲州街道沿い。
敷地が広い分、共用部が充実していたりはするが、他のマンションと比べて特筆すべき魅力はなく、トータルとして、可もなく不可もなくの平凡なフツーのマンション。

にも関わらず、価格はそれらが全く考慮されていない高級マンション価格。

モデルルームで一通り説明を聞き、価格表を見る前は、ここはプラウドなのにお手頃価格！を売りにする戦略だろうな、と思った。だってプラウドというネームバリュー以外、なんの拘りも魅力もないマンションだと思ったから。

ところが、価格表を見てビックリ！なんだこれ？絶対このマンションは売れないな、と確信したね。
因みにモデルルームオープン初日のことでした。

マンションの仕様レベル（立地も含め）に無頓着で、仙川とプラウド両方に強い拘りがない限り、このマンションに価格相当の価値を見い出せる人はいないだろうね。