パークホームズ世田谷梅丘 凜邸 【三井不動産レジデンシャル】

[周辺住民さん]

駅からもそこそこ近く第１種住居地域、スーゼネ施工、内廊下等、中々興味深い物件だと思います。
興味ある方情報交換お願いします。

総戸数：33戸
竣工時期：平成28年05月下旬竣工予定
入居時期：平成28年06月下旬入居予定

交通：小田急電鉄小田原線【豪徳寺駅】徒歩５分、小田急電鉄小田原線【梅ヶ丘駅】徒歩７分
　　　：東急世田谷線【山下駅】徒歩６分

所在地：東京都世田谷区梅丘１丁目59番（地番）
用途地域：第１種低層住居専用地域、第１種中高層住居専用地域
敷地面積：1797.50平米
建築面積：1044.77平米
構造・階数：地上6階

パークホームズ世田谷梅丘凜邸
公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1320/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

[1: 買い換え検討中 [女性 40代]]

ここ気になっています。

HPを見るとインナーコートという記載がありますが、内廊下ということなのでしょうか？空調があって回廊のようになっているものなんですかね？

私は内廊下・外廊下という括りぐらいしか知らずあまり知識がないので、もしおわかりの方がいらっしゃればどんなものか教えて頂けると嬉しいです。

間取りもオーナーズスタイリングに応じて頂けたり良さそうですね。80平米いいな。

ただ今のご時世、お値段がどうなのか気になります。

[2: 匿名さん]

インナーコートって一般的には中庭という意味だと思います。

この物件は、外廊下・内廊下という括りで言うと、外廊下になると思います。
外廊下は物件によっては、道路から丸見えでプライバシー性が低かったり、雨が当たる事もありますが、そういうデメリットが無いのはいいですね。
（風が強い雨の日は多少濡れるかも知れませんが。）
個人的には、外廊下の方が廊下側の部屋の換気ができて、採光も取れるし、
内廊下は空調の分管理費が高くなるので、この物件の廊下は評価高いです。

今、オーナーズスタイリングで仕様をカスタマイズした物件に実際に住んでますが、間取りの変更もいいですけど、
キッチンカウンターの高さと洗面台の高さを自分の好みにできるのが非常に良かったですね。
私は背が高いので標準より高くしたんですが、腰が楽になって地味ですけどこれは本当に良かったです。
この物件も恐らく選べると思います。新築マンションのキッチンをいきなりリフォームとかなかなかできない事ですよね。

[3: 匿名さん]

インナーコートは三井の物件でわりとあるタイプですね。パティオみたいな感じてす。
あら、このご時世の小規模物件でなんとスーゼネのシミケン。色々期待できそう。

[4: 匿名さん]

パティオはスペイン語で、インナーコートは英語。
インナーコートの方が、三井らしいネーミングですね。

[5: 買い換え検討中 [女性 40代]]

1です。

色々と教えて頂きありがとうございました。
勉強になりました。

引き続きこちらの物件名を検討していきたいと思います。

[6: 匿名さん]

周辺の戸建が隣接し、囲まれ感がありますね。完売した世田谷代田のＰＨもそうでしたが、敷地いっぱいに建てる感じ。

最近では赤堤のＰＨもシミズ施工でしたが、あちらは希有な一等地でしたね。

ただ、今回は赤堤より駅近物件でもあり、圧巻の価格設定になる予感がします。

[7: 匿名さん]

凜邸というネーミング、大山町のパークコートと同じつけ方なんですよね。
（大山町のパークコートは、清邸、翠邸、悠邸という3棟で構成。）
パークコート寄りの高値で売ろうとしているのかなと感じました。

最近の三井は、浜田山四丁目のPHも駒沢のPHも、世田谷代田のPHもそうでしたが、強気の価格設定が増えてきている印象がありますね。

[8: 匿名さん]

スーゼネ＋パークコートクラスのネーミング＋駅近　高くなる条件はそろってますね
公開中の７６㎡の角部屋、９０００万台？！

[9: 買い換え検討中 [女性 40代]]

確かに高い価格設定で来そうですね。
こればかりは騒いだところでどうしようもないのですが。

公式HPの物件概要を見るとハイグレードとの記載がありますが、この記載、駒沢大学のパークホームズにはなかった気がします。
設備仕様の良い物件になるんですかね。

[10: 匿名さん]

>>8さん
確かに高めになりそうですね。

実は私は以前、住専の低層物件ということで渋谷大山町を検討してみたことがあったのですが、予算的に欲しい広さを買うのが厳しく断念したんですよね。
販売時期が異なるため(渋谷大山町は現在販売中)参考にならないかもしれませんが。
渋谷大山町の価格は80平米台は確か全て1億円超え、70平米台は基本的に2LDKですがやはり9000万円前後～だった気がします。

ただ、あちらはここよりも敷地計画にゆとりがある点、あと渋谷大山町というアドレスにブランドを見出だしている点、それと駅からの徒歩距離は多少あるものの代々木上原という急行が止まる駅である点、それと完全な内廊下である点などがこちらとの違いになるかと思います。
その分こちらは少し安くても良いのかなと。

そうは言っても駅近という要素がプラスされるのでやはりお高めになるのは否めないですかね。

[11: 買い換え検討中]

大山町が比較対象になるのか！！

[12: 匿名さん]

もう少し先の千歳船橋へ行くと完成して売れ残っている物件もありますよ

[13: 匿名さん]

豪徳寺駅から歩いて現地を見てきました。住宅地へ入るととても静かな環境ですね。
気になったのは、駅前商店街の通りが狭いのに車の交通量が頻繁。子供などは心配です。

[14: 物件比較中さん]

前面道路が狭い。周囲に住宅などが密集している。

一等地だった赤堤１丁目のパークホームズとは比較にならないが、

いまの不動産市況に加え、設備仕様いかんでは、赤堤を上回る価格帯か。

完成ＣＧを見る限り、一部屋上緑化だが、太陽光パネルはなさそう。

同じ三井で豪徳寺計画も進んでいるが、あちらは駅遠。

最寄り駅からの距離は、リセールを考えたとき、大事な要素だろう。

[15: 匿名さん]

そう言われてみればエコロジー施設については何も触れられていませんね。
後ほど未公開の設備・仕様と同時に公表されるのかもしれませんが、
スマートマンションとは言わずも光熱費や水道料金が割安になるような
エコロジーシステムも導入されているといいですね。

[16: 匿名さん]

小田急も各停ならそれほど混まないのかな？それだといいかも

[17: 不動産業者さん]

リーフィアにジオ小田急沿線物件増えて来ましたね

[18: 匿名さん]

小田急、各駅ならまだ急行などよりは混まないけれど、
でも朝はやっぱりそれなりに混みますよ。
どこもそうなんだと思いますが。
あとどこに行くのか、とかそういうのもあるんじゃないかなぁと思われますが。

[19: 匿名さん [ 40代]]

スレ自体はそんなに盛り上がっていませんが、ここ良さそうで気になっています。間取りもゆったりしていますね。

80平米台が欲しいですが高そうですね。

[20: 匿名さん]

同じ清水施工だった赤堤のPHより、さらに高いでしょうね。駅近だし。

[21: 周辺住民さん]

赤堤より高いの～

[22: 匿名さん [ 40代]]

やっぱり高そうですね。

80平米台のお部屋が欲しいなと考えているのですが、かる～く億超えてきますね。
若干諦めムードです。

[23: 匿名さん]

三井×清水建設×駅近　三拍子そろって、それはそれは高いでしょうね。
最近、完売した世田谷代田のパークホームズも高かったけど。。。

[24: 匿名さん]

ここは一種低層住居専用じゃないでしょ?
赤堤とは格が違いますよ。目の前は抜け道で狭いのに交通量多いし。
それなのに高いなんてひとえに市況高騰のせい。中古で売る時苦戦しそう。

[25: 購入経験者さん]

中古で売りに出た赤堤のパークホームズはすぐ売れたみたいですが、プラウドはまだ販売中。
経堂はとても便利ですが、「ライフ」周辺で同時発売されたパークハウスは完売まで時間がかかりました。
２４さんのご指摘どおり、ここの現地は、前面道路が狭く、「抜けている」の部屋は一部になるでしょう。
ただ、マンションの資産性として「駅近」はなにものにもかえがたいものがあります。
日々の生活を考えて、駅まで５分と１０分は、雲泥の差だと思います。
世田谷、目黒、杉並で旧三井分譲のパークホームズ、パークハイム、パークコートで駅５分はごく限られています。
次々と、デべ各社が新規物件を発表し、いずれも市況高騰で、びっくりするような分譲価格ですが、
リセールを考えるなら、駅からより近いに越したことはありませんん。
ま、三井が清水、鹿島などスーゼネと組んだ物件で、予算に届かなければそれまでの話ですし。

[26: 匿名さん [ 40代]]

24、25様

教えて頂きありがとうございます。
やはり現地をまずは一度確認してみないといけませんね。

[27: 周辺住民さん]

泊は付くけど、最新工法満載のタワマンじゃなく
特別な技術の必要ない小規模耐震マンション
スーゼネじゃなくてもって思うけどな。
価格に反映されるなら他の施工でも良かった気もする

[28: 匿名さん]

おっしゃることは正論ではありますが、タワマンと比較しても。。。
本来、スーゼネ、内廊下とくれば、パークコートをイメージしてしまいますが、
さすがに、現地を見れば、パークホームズだろうなあと。
坪いくらか、非常に興味深いです。

[29: 匿名さん [ 40代]]

>>28さん
私もここは内廊下だと思っていたのですが、どうやら違うらしくインナーコートというものみたいです。共用廊下に冷暖房が完備されているような内廊下とは異なるみたいです。

三井さんのHPにもちゃんと掲載されており、私の場合は勝手に勘違いしていたことなんですけれどね(笑)。

でも閑静で良さそう。
私も価格によりますが、引き続き検討してみたいと思っています。

[30: 購入経験者さん]

大山町のパークコートみたいに、予定価格表をHPにアップしてほしいです。

[31: 匿名さん]

>>30さん
賛成^^

[32: 匿名さん]

予定価格表アップってどうなんでしょ。
いろいろな人が見ていて、参考になる部分はありますけれど
「あそこって○○○○万円だった！」みたいな風に思われてしまうのもなぁなんておもったりして。
何となく予定価格帯みたいな感じで出ているといいのかな、とも思います。
いずれにせよ、行かないと値段が判らないみたいなのは
ちょっと困ってしまうかなぁ。

[33: 匿名さん]

>>32さん
なるほど。
何気に価格表ってPDF形式だったり残りますからね。

おっしゃるようにだいたいこのぐらいというのだけでも教えてもらえるとありがたいんですが。案内会の連絡待ちですね。

[34: 匿名さん]

価格気になりますね。
坪350以下であることを願いつつ。

もっと高いのかなぁ。

[35: 匿名さん]

パークコートみたいな「凛邸」の物件名にそそられますね。
でも、70㎡（８戸）が予算ギリギリかな。
専用庭付の１階は高いだろうから、とりあえず２階。
＠350万として、７４００万↑　もっと高そうな予感が。
駅５分、これもまた価格にはっきり反映されて・・

[36: 物件比較中さん]

すごい新価格の状況なんですね

[37: 匿名さん]

世田谷、都心寄り、駅近、小規模低層、スーゼネ・・・
パークホームズシリーズとしては、高い部類に入ると予想されますね。

[38: 匿名さん]

>32さん
価格表が出ているとモデルルームに行けない人でも
具体的に検討を進める事ができて利点はあると思いますが、
誰でも入手できてしまう為リセール時に足元を見られて
買い叩かれる心配もあるのではないでしょうか。

[39: 匿名さん [ 40代]]

皆さん高価格を予想されていますが、駒沢レベルでしょうか？
駒沢以外の価格だと信じたいです。

[40: 匿名さん]

「駅２分、田都」と「駅５分、小田急」
駒沢ほどは高くないと思いますがね

[41: 匿名さん]

＞４０
販売時期が異なる・・・。
この半年で不動産の価格はどこも新価格、高値更新中だよ。
＠３５０～は堅い様な・・・。

[42: 匿名さん]

最近、本当にマンション相場が上がっているので、
数年前の価格とは一概に比べられなくなってきていると思います。
41さんが書かれておられるように半年前ですらも。

ただ今は低金利なんで、
買いやすさというかハードルは若干さがっているのカナという思いは
今検討されている人たちの中にはあるのではないでしょうか。

[43: 匿名さん [男性 40代]]

結構、窓が多くていいかも。でも、住宅街のど真ん中だから、覗かれることがあるのかなあ〜

[44: 匿名さん]

駒沢のＰＨは＠４００前後。梅丘がそれより高くなるとは思えないが…。

[45: 匿名さん]

環境はどうなの、住むにあたいする

[46: 匿名さん]

　窓が多いのは良いなと思います。
でも、外気温に左右されたりしないのかなぁとも。
夏も冬もけっこう外からの気温で室温変わってしまうから。
断熱効果のあるガラスなどを使ってあればいいのだが。
それでもやはり窓が多いのは、
風が通せるし気持ちが良いと思います。

[47: 匿名さん]

窓が多いと風通しが良いので
嫌な気が家に溜まりにくいので、気持ちよく快適に暮らせそうです。
今のマンションは窓が少なく圧迫感のある部屋が多いので
その点でこちらは良いなと思います。

[48: 匿名]

事前案内の手紙きたよ！目黒駅まで行かないと駄目らしい。残念。

[49: 匿名さん]

窓が多いと外の気温には左右されやすくはなりますね。
確かに風通しは良くなりますが、冬はエアコンの効きは悪くなりますから、
戸建てと同じくらい寒いかもしれません

[50: 匿名さん]

いくら窓が多くて風通りが良くても隣人がベランダで喫煙する可能性もありますし、実際のところわからないですね

[51: 匿名さん]

インナーコート微妙。天気が悪いとびしょ濡れになりそう。

[52: 匿名さん]

経堂、梅丘のあたり、道路が狭い。とりあえず西向の部屋で検討中。

[53: 物件比較中さん]

保育園はやはり激戦でしょうか？ご近所の方いらっしゃいますか。

[54: 匿名さん]

坪400は高すぎでしょ笑

[55: 買い換え検討中]

いやあ、近いかも

[56: 匿名さん]

いまや中古物件までバカ高い。ま、あくまで売主の希望価格ですが
新築に煽られて、ひょっとして高く売れるかもしれないと、勘違いしている向きも
仲介会社の営業さんも苦笑いする状況。でも、そんな狂乱が長く続くとは思えない

[57: 匿名さん]

>>53
このエリアは特に厳しいですよ。
幼稚園でさえも激戦区です。

[58: 匿名さん]

そうなんですか…保育園が激戦っていうのはなんとなくわかるのですが、幼稚園もなんですか
幼稚園は最近は延長保育とか、長期休暇保育が充実している所がとても多いので、保育園の受け皿になっていたりするのでしょうかネェ…
子どもがいる人にとっては
けっこう大変だなぁなんて思ったりもします。
行政側に頑張ってほしいです

[59: 匿名さん]

7200万(坪340)からでしたね。まぁ予想通りと言えば予想通りかしら。

[60: 物件比較中さん]

予想通りですが、この価格帯だと普通のサラリーマンは買えないですよね。
修繕費、管理費考えると年収2000万位ないとやっぱり厳しいかなと感じました。

[61: 匿名さん]

＞５９
＠３４０～ですか～

先のスレに出ていた赤堤は当時、高過ぎと言われていたが＠３２０～。
やはり不動産は生き物ですね？
世田谷区、三井不動産、スーゼネだとこのご時世＠３５０～が普通なのかな？

[62: 匿名さん]

赤堤より見劣りした世田谷代田のPHが思いのほか高かったので、
その流れでみれば、スーズネ＆駅近で、さらに高くなるのは、やむなし。
豪徳寺のパークホームズはそこまでいかないと予想しますが・・・

[63: 匿名さん]

７２００～９９００万・・・いまの市況や清水施工、駅近などを考慮すれば、妥当な線かも。

[64: 匿名さん]

2000万位って、やっぱりすごいですよね。
２馬力だったとしても、１人1000万になりますから、夢のまた夢って感じです。
その上、幼稚園も保育園も激戦区となると子育て世代にとってはかなり厳しい場所になりそうです。

[65: [ 40代]]

この場所なら駅は梅丘へ歩く方が道も良く、下り坂なので豪徳寺と変わらないくらいです。成城方面へ行くときだけ豪徳寺へ向かうと良いのではないでしょうか

[66: 匿名さん]

豪徳寺のパークホームズはこちらよりだいぶ安くなるって向こうのスレに書かれてました。
立地や利便性考えれば当然でしょうけどね。妥協できるなら向こうを待つという手もありますね。

[67: 匿名さん]

デベの受け売りみたいになっちゃうけれど、駅徒歩5分で第一種低層住居専用地域ってかなり立地としてはいいんじゃないかと思います。
今後の資産価値の下落率もかなり緩やかかと…。
資産価値としてみてもこちらはいいんじゃないかと。
ただお値段的には…というのは正直あるのかな。

[68: 物件比較中さん]

そうなんだけど、その分敷地形状や前面道路状況にはいくぶん無理があるような気が

[69: ビギナーさん [ 40代]]

駅に近く、電車で新宿・渋谷・表参道といろいろなところに行きやすく、とても魅力的でした。
なんとか購入できないか考えましたが、やはり我が家には高すぎました。
買える方が、本当にうらやましいです。

[70: 匿名さん]

世田谷は普通のサラリーマン2馬力では手が出ないです…(>..<)

[71: 匿名さん]

駅に近い割には静かだし、暮らしやすさはあるかな。
普通のサラリーマン2馬力だとさすがにここだと厳しそうな。
親の援助とかそういうのも見込めるのならOKかなーとも思います。
暮らすのなら、こういう所が一番いいような気がするし（駅近い・閑静という理由で）

[72: 匿名]

でもあの敷地形状は7000万だす価値ないよね。南向き前提なので私はパスします。

[73: 匿名さん]

全戸出しではなく、期分けになったのは、要望書を踏まえた判断だったのでしょうか？

７０００万を切る住戸があっても良かったと思いますが。

現地に足を運んだ印象で言わせてもらえば、「高い」という声に同感です。

[74: 物件比較中さん]

さすがに、南向きで６０００万円台はあり得ないでしょ

[75: 匿名さん]

要望書を踏まえたというのも多分にあるんじゃないかなと思われます。それにしても本当に最近はこちらに限らず、高いなぁという印象を受けますね（汗）まだ上がっていく傾向にあるのでしょうか。買い時が非常に難しい。まだ低金利だからいいと言えばいいのかも知れませんけれども…。

[76: 買い換え検討中]

ただみたいな金利だからね

[77: 匿名さん]

販売状況どうなんですかね？

[78: 買い換え検討中]

第１期２次も終了してますね。堅調な売れ行き。

[79: 物件比較中さん]

これだけ小規模の物件で、第1期で総戸数の半分も売り出せなかったのは人気が無いという事だと思いますよ。

[80: 匿名さん]

外部の不動産サイトから情報が消えましたネ‥
一体、何が起きているのでしょうか？

[81: 購入検討中さん [女性]]

消えてますかね？なんのことでしょうか？

[82: ご近所さん]

ほんとだァ～！売れ行き悪いから販売延期なのかなぁ。

[83: 物件比較中さん]

このへんの家賃相場からすると妥当な値段だよ

[84: 買い換え検討中]

この時期は、どのMRも長い夏休みに入りますね。

高いと思っていても、駅近なので、自然と売れていく流れ。

広告をあまりせず、自信がある値付けという裏返しかと。

浜田山のPHも高い高いと言われながら、完売してしまった。

[85: 匿名さん]

7000万～1億円程度の物件を検討するお客さんに対して、社内資料の様なパンフレットをモデルルームで渡されてびっくりしました。広告費が物件価格に上乗せされていないと前向きに見る方もいるのでしょうが、個人的には残念でした。

[86: 匿名さん]

随分と長く夏季休業があるのですねぇ。2週間位？
この時期だと皆さん出かけているし、
MRの為に出歩くのも暑くてかなわないし…というのがあるのかしらと感じました。
休みが長くあるから、図面集などが公式サイトにおいてあるのでしょうか？
ふつうMRに行かないといただけない種類の資料かと認識しておりましたが。

[87: 匿名さん]

モデルルームでしかいただけない資料があるところもありますし、
中にはそうでないところもあるようです。
ただ、ホームページを見て足を運ぶ方が多いとは思うので
ある程度の情報は掲載しておいてほしいと思います。

[88: 匿名さん]

図面集見てみました。こういうサービスって良いのではないですか。手間が省けて親切だと思います。
自分のような素人にはじっくり見てもわからない部分が多いので、説明を聞かないとわからない部分も多いとは思いますが。
建物の平面図はスッキリした印象ですが、敷地は複雑な形だと思いました。

[89: 匿名さん]

豪徳寺のPHも日建ハウジングシステムなので期待できますが、こちらは駅近という強いがあるだけに。

[90: 匿名さん]

インナーコートにはシマトネリコを植えるようですが、
この場所って日があたるのでしょうか？
シマトネリコの植え場所は、日当たりのよい所から午前中の日光があたるような半日陰が良いそうですが、版日陰も難しいような気がして。枯れたりしないのでしょうか？

[91: 購入検討中さん]

エントランスのCGが気に入りました。

[93: ご近所さん]

たまたま前を通りかかったら、だいぶ姿をあらわしてきてました

[94: 匿名さん]

時期的にできていている頃だろうなと思っていましたが、姿も見えるようになってきましたか。
完成が楽しみです。

駅力…ですか。
どこと比べるかにもよるけれど、
とりあえず落ち着いている街であることを重視するのならば
決して悪くはないというかいい方何じゃなかろうかと思います。

[95: 買い換え検討中 [女性 50代]]

真横がコインパーキング。
昼に現地を見たときは気づかなかったけど、夜に再び見に行ったときに、周りが戸建てばかりで暗めの道路に燦然と『P』のマークが光輝いてるのがすごく目立った。
ちょっと考えちゃうな……