パークコート赤坂檜町ザ タワー（旧称：（仮称）赤坂九丁目タワープロジェクト）

[購入検討中さん]

パークコート赤坂檜町ザ タワー、立地がいいですね。
どんな生活になるのでしょうか。

所在地：東京都港区赤坂九丁目313番（地番）
交通：都営大江戸線 「六本木」駅 徒歩7分 、東京メトロ日比谷線 「六本木」駅 徒歩9分
東京メトロ千代田線 「乃木坂」駅 徒歩3分
間取：2LDK～3LDK
面積：57.61平米～203.96平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社



資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルを変更しました　2015.4.15　管理担当】

[830: 匿名さん]

いよいろ明日からMRオーブンですね❗️
レポお願いします‼️

[831: 匿名さん]

モデルルーム行ってきました。
予想どおりミッドタウンと一体を強調してましたが、リッツとの提携などは残念ながらなかったです。建物は敷地のミッドタウン側ぎりぎりのところに建ってくるのでその点はよさそうです。

天井高は折り上げ部分が2700で他が基本2450、ベッドルームは2600で廊下・洗面等が2250と結構頑張っていますが、住戸によってはリビングや主寝室に2250の梁がボコッと入っていたのは残念でした。床から天井まで窓でサッシ高は約2400と開放感はかなりありそうです。

内装はパークコートとしては過去最高レベルで赤坂タワーレジデンス並みかそれ以上だと思います。ただパークマンションレベルとはかなり差を感じました。あくまでもパークコートレベルって感じです。

以上は39階までの話で40階以上は別世界でした。一度は見ておくことをお薦めします。

で、肝心の価格は、噂通りでかなりのものでした。平均は900万は超えていそうで700万台の部屋はおそらくないと思います。26階以下の南側と北東北西側はほとんど地権者住戸となっており、下層階の分譲は極端に少ないです。そのため下層階も坪800万以上となっているのだと思います。

[832: 匿名さん]

狂乱高値ですね。
バブルが弾けたと言うのに誰が買うんでしょうか？

[833: 匿名さん]

>832

弾けるのは、もう少し先ですね。
第三弾が来ますよ。
金融政策が読める人間になりましょう。

もう少しバブって、
大きくはじけるのが、
政府の政策のようです。

[834: 購入検討中さん]

ここは値段じゃないよ。坪800万台からなら想定より安い。目黒ブリリアは坪1000万もあったよ。

[835: 匿名さん]

低層階の地権者分は販売開始後に売りに出されるのがありそうですね。
勝どきのタワーなんかでは販売開始前から売りに出された部屋もありましたからね。

[836: 匿名さん]

>834
この中途半端な仕様だとどうですかね。

[837: 匿名さん]

レポート詳しく書いていただきありがたいです。
こちらはタイミングとしては高値時期の販売と思われるので、
竣工後の地権者さんリセールを待つのも一案かもしれません。。。
市場にどのくらい出るかしら。。。

[838: 購入検討中さん]

>>831
詳細レポートありがとうございます。
リビング2700、寝室2600、基本2450、もっと高くして欲しかったです。
他の港区･千代田区にある有名な分譲タワーマンションと天井高だけで比較すれば、ツインパークスと並んでトップだとは思いますが。
共有部と天井高は後から変えれませんから期待してただけに残念です。共有部に関しても純和風で好みではなく。
地権者比率も考慮すると、購入見送りの可能性が高くなりました。

[839: 匿名さん]

そうなんですよね、天井高、私も同意見。
もう少し高くして欲しかった。
40階以上はもっと高いて良いけど、値段ももっととんでもなく高いし。

地権者住戸、間違いなく「今、売り」なんですけど実際はどれ位出ますかね。

[840: 匿名さん]

>>838
高さ自体は文句なくハイレベルだと思うが、問題は折り下げ部分や梁がどの位の割合なのかですね。中低層のザパークハウスグラン南青山よりかなり良いみたいけどタワーでこの立地この価格帯だから期待してしまいますよね。40階からは別世界という事なので3m位あるのかな？

[841: 匿名さん]

>>833
バブル誘導はともかく、大きく弾けるのがどうして政府の政策なのか教えてください。

[842: 匿名さん]

てか、これからむしろ空前の不動産ブームがくるんじゃないの
銀行は全く傷ついてないし、消費増税の駆け込みと金融緩和の継続だよ

[843: 匿名さん]

バブルの末期ですな。

[844: 匿名さん]

>>842
お返事ありがとうございます。
前回のパターンだと2016.9月までに購入した物件は引き渡しが増税後以降でも8%になるということですね。
金融緩和をうまく利用でき富を増やせる人と、金利が上がった時に返済できなくなった人とで、差が開くのでしょうか？

昭和のバブルは土地神話に基づいたものでしたが、今回のバブル？はグローバル化と建築費高騰が原因で局所的なので一律に弾けるかどうかは些か疑問かと思います。
このような差別化された物件は影響を受けにくいのでは？と感じていますが。

[845: 匿名さん]

弾けようがないよ

[847: 匿名]

世界的にこの8年前インフレ誘導されてきた分だけ、ショック時の下落水準は、株、地価、為替円高の何れもリーマン後のボトム比2割程度緩い所までは堕ちると見ています。

山頂8合目と見ているので今からは全て普通預金です。

いくらで掴もうと関係ないほど流動性の潤沢な人は自宅または大切な人の為に買うのは良いでしょう。

運用は向きません。

[848: 匿名さん]

景気動向、バブル、等々ありますが・・・
需給と供給から見て、ここに対抗しうるこれから（例えば2年以内）分譲予定のタワー、ってありますか？？

[850: 匿名さん]

なるほど。そんなことばっか考えているから、仕事が出来ない無能な官僚が多いんですね。

[851: 匿名さん]

>>829

高台側は高いマンション建てられませんが、
こだわりないのならヴァンガード跡地を検討されてみては？

[852: 購入検討中さん]

まあでも中国バブルがはじけて、
中国人の購入が減る事は良い事じゃないでしょうか。
単純に倍率も減りますしね。

それより山口組の分裂報道の方が気になりますね。
分裂派に住吉、山口組側に稲川が付く事が報道されてましたし。
住吉会と稲川会の本部がここの近く。
怖いですね。

[853: 匿名さん]

パークコートはパークマンションに次ぐ三井のハイグレード物件ですね。それがこのミッドタウンの近くの赤坂に出来るということは良い物件であることが期待されますが、それにしても高そうですねー。立地はミッドタウン側を見る限りは最高ですね。逆側の赤坂小学校側は乃木坂や赤坂の庶民的な町並みが続きますが。それでも、パークコート好きの自分からしたら、緑に恵まれた良い土地に新しいシリーズが加わるのはワクワクします。

値段なども総合的に考えると、ちょっと前に売りに出てた渋谷大山町のパークコートも素敵ですね。こちらは低層なので、赤坂のような派手目なマンションではなく、どちらかというと重厚感ある概観に仕上がっているようですが。

いずれにしても、赤坂の方は、価格面で三井さんにがんばってもらいたいですね。

[854: 匿名さん]

がんばってくれなかった予定価格発表されてますけど・・

[855: 購入検討中さん]

パークコート大山って坪550でしょ。
ここと比較検討してる人なんてほとんどいないでしょ。

[856: 購入検討中さん]

とりあえず1、5億超予算でスクリーニングなんですね。わかります。

[857: 匿名さん]

ちょっと教えて頂きたいのですが、地権者住戸はわかりますが事業協力者販売住戸ってなんでしょうか？

[858: 匿名さん]

>>855
そうですね。パークコート大山は坪550ぐらいなので、こことはちょっと単価が違いますかね。

まあパークコート渋谷大山町にしても赤坂檜町にしても、中古になったら２０％は価格があがりそうですね。

[859: 匿名さん]

>>856
PC渋谷大山町もプレミアム邸宅は３億円～４億円らしいですよ。

[860: 匿名さん]

>859
遠くから出張おつかれさまです！
そんなに気になるならモデルルーム行ってみたらいかがですか。同じ場所ですし。
あまりの世界の違いに度肝を抜かれると思いますけどね。

[861: 匿名さん]

>>858
そんなわけないだろww

[862: 周辺住民さん]

>>857
三菱の例にすると、優先顧客ですね

>>858
どちらかといえば、20%下がる方が確率は高いような。。。どのくらいのタイムスパンで見るかによりますけどもね

[863: 匿名さん]

>>862
857です。ありがとうございます。やはりこういう高級物件では優先されるべき方がいるんでしょうね。

[864: 匿名]

予定価格ご存じの方教えて下さい。
「○○㎡タイプ = ○○万(億)円」みたいな感じで知りたいです。

[865: 匿名さん]

よほどお見合いとかじゃない限り下のほうの地権者フロアでも坪800万台、公園向き角部屋は階に関係なく大体坪1000万円ってところでした。全体的には坪1000万の部屋と坪850万の部屋が多い印象です。
40階以上はざっくり価格ですが、はるか上を行っておりました。

[866: 匿名さん]

スタンダードグレード86.04平米25,000万円台とか

[867: 匿名]

情報ありがとうございます。
さすがに高額ですね。

[868: 周辺住民さん [男性]]

この時間になっても、まだデモやっとる。

国会前の騒ぎがうっすら聞こえる。近所迷惑だ。

デモに集まる田舎もんに言いたい。都心にも住宅はあるねん。

8時過ぎたら黙れ、カス。

[869: 購入検討中さん]

想像をはるかに超える優良物件。価格自体はさほどびっくりな価格でもなかった印象。800万ぐらいの部屋もあるからね。むしろ自分も含め買いたい人は抽選の方が心配になる。

[870: 匿名さん]

改めてHPをじっくり見たが、素晴らしい立地とエクセレントな建物になりそうですね。すべてのタイプの部屋が文句なしのワイドスパン、完全なアウトフレーム、角部屋もタワマンなのにうなぎじゃない素晴らしい間取り、眺望は文句なし。金さえあれば手出したな。私には800でも無理だが。販売住戸は130くらいだから、これは瞬殺の予感。

[871: 匿名さん]

>869
どの点が想像をはるかに超えたのでしょうか？
計画の概要や立地自体はもちろん以前からご存じでしょうから、モデルルームを見たうえでの専有部分のグレード感をさしているものと推察します。坪800万という話からスタンダードタイプについて述べているのでしょうが、一体全体何が想像をはるかに超えるのか、非常に興味があります。是非具体的なお話をいただければと思います。

[872: 匿名さん]

>870
アウトフレームはいいですし、角部屋がうなぎじゃないっていうか玄関位置が開口部から離れてなくて廊下が長くないのはいいと思いますが、坪一千万クラスなのにLDやMBRに225㎝の梁がもろに入っているのがありえないと皆思っているわけですよ。
その辺どうなんですかねぇ。

[873: 匿名さん]

>>872
それは知らなかった。LDはどういう梁のでかた？角部屋と中住戸でパターン違うだろうけど。それ次第だと思うけど。全くフラットでなくてもサッシュ高はかなり高いし、角は柱繋ぎ無しの一面ガラスだから開放感はかなりあると思われるが。

[874: 匿名さん]

>873
う、なんかトーン変わっちゃった。
前の投稿にもあったように、角部屋のサッシは素晴らしいけど、天井のでこぼこはあまり価格に見合ってないかという意見ですよね。普通に図面見ればその残念さは感じられるはずですよ。
それにもかかわらず、まるで完全無欠な住空間のような書き方はどうなんでしょうかね。

[875: 匿名さん]

>>855

確かにPC大山町は坪５５０万ぐらいなので、赤坂檜町とは価格帯が違いますね。

いずれにしても、不動産市場がこれから上昇していく中、三井はPC大山町や赤坂桧町など力の入った物件を投入してきていますね。

数年後の中古価格はどちらも２割り増しという予測もあるようです。

[876: 匿名さん]

今後は全体が２割上がるとかではなく、デベやブランドで差別化が出てくるでしょう。

[877: 匿名さん]

＞数年後の中古価格はどちらも２割り増しという予測もあるようです

は？2割下落の間違いだろ。頭大丈夫か？
こんなどバブル価格で買っといて値上がり期待できるわけ無いだろが。

[878: 匿名さん]

ここからの相場先行きは金融政策次第でしょ

[879: 匿名]

>>877
そう思う。

[880: セレブと呼ばれてさん]

デベが超高級タワマンを標榜している割には、「ん？」と思わざるを得ない点がいくつかあるわね。
その最たるものが、コンシェルジュが２４時間対応ではないことかしらね。
コンシェルジュって様々なフロント業務対応だけじゃなくて、セキュリティの一翼を担っている部分もあるわけ。
機械的なモノだけじゃなくて、人の目によるセキュリティの厚さって大事でしょ？
超富裕層ってセキュリティのレベルに重大な関心を抱くものなのに、デベはどう考えているのかしらね。
アタクシ、コンシェルジュは当然の如く２４時間対応だと思い込んでいたら、モデルルームの担当から、「フロントは夜間は無人」と聞いて驚き、物凄く落胆。
皆様、どうお感じになりますかしら？

[881: 物件比較中さん]

>>880
それくらいなら購入後、理事会で変えれるでしょ。
でも地権者が多いから揉めそう

[882: 購入検討中さん]

>>881
うん、もめる。

[883: 匿名さん]

>>875
郊外から都心に出張ご苦労様です
こちらの価格スレでは
大山町のザプラネの単価はだいたい400万台でしょ？

[885: 購入検討中さん]

東南にミッドタウンのタワーが目障りだね

[886: 申込予定さん]

他の方角が開けてるから余計感じますね。まあ200メートル近く離れてますから良いんじゃないの、これが受け入れられないひとは都心で住むのは難しいね。

[887: 匿名さん]

コンシェルジュはふつう朝から夜までで、夜中は管理人か警備員で対応するものだよ

[888: セレブと呼ばれてさん]

「ふつう」かどうかはしらないけれど、自宅として今まで住んできた複数のマンション（某大手デベ分譲）はどこもフロントは２４時間対応だったわ。
それだけに、ここは大いにがっかりさせられたし、すごく不満だわね。
そうお感じになる方、結構いらっしゃるんじゃないかしら？

[889: 匿名さん]

再開発前のこちらの状態をよく知っていますが、バラックのような家々が多く、地権者の方々が高額の管理費・修繕費を払えるとは思えません。

地権者は安く設定されていたりするものなのでしょうか。

[891: 匿名さん]

管理費の減免はさすがにないんじゃないですかね。
まさか重説まで黙っておこうなんて考えてないでしょ。

[892: 匿名さん]

管理費払えない地権者の売却はあるでしょうね。
公園側の低層階が欲しい人は、それを待つのが良さそう。

[893: 匿名さん]

以前、カキコミのあった件・・・。

バルコニーでの洗濯物干しは、問い合わせたところ、１０FまではOKとのこと。
通常、都心のタワマン（ましてやミッドタウン至近！）では洗濯物の外干し不可だが、低層階に集中している地権者からの希望を受け入れたとのこと。

おそらく、コンシェルジュの夜間クローズも、地権者の要望と思われる（管理費のコストカットとなるので）。

三井は全戸数中３分の１超の地権者の要望や意見に相当応えている様子。
地権者がどのような人たちかは知らないが、一般住戸購入者との経済的及び知的属性にはかなり隔たりがあるのでは？
入居後、快適に暮らせるのか、管理組合運営は円滑に行くのか、懸念材料多し。

[894: 匿名さん]

>>891

ここは知らないけど、パークコート麻布十番ザ・タワーの地権者棟は管理費無料だった気がするから、可能性が全く無いわけではない。

[895: 匿名さん]

それどころか、毎月こずかいもらえるよ！

[896: 匿名さん]

地権者のせいで残念な感じになりそう。
南青山二丁目のタワマンを待つことにします。

[897: 匿名さん]

例えでいえば香港と中国本土のように一国二制度みたいなものかな。

[898: 匿名さん]

麻布十番は別棟（島）だけど、こちらはエントランスもエレベーターも一緒ですな。
仲間意識は芽生えやすいかも。

[899: 購入検討中さん]

>>894
地権者棟だけの話。地権者棟所有の駐車場の収入で管理費払う仕組み。実質管理費無料。

[900: 物件比較中さん]

>>893
地権者が多いマンションは気をつけないといけないですね

[901: 匿名さん]

モデルルーム担当者の話では、地権者への管理費・修繕積立金優遇はないとのことです。
それにしても、バルコニーでの洗濯物干しは１０階低層階まで可とは、地権者の強力なプッシュに対する三井の苦肉の策なのでしょうね。
でも、美観の点でどうなのでしょう？少なくとも私にはすごく違和感があります。
入居してからも地権者の方々の様々なゴリ押しが罷り通ってしまうのではないか、心配です。
彼らに偏見は持ちたくはないですが、管理組合運営は前途多難なのでは？
価値観や経済的な格差は蔑ろにできない問題だと改めて痛感させられるのでしょうね。

[902: 匿名さん]

>>883
あまり詳しくないですが、PC大山町は坪単価が450～750万円ぐらいだそうです。主流なのは５００万～６００万ぐらいの物件なんですかね。なので、こことはあまり購入層はかぶらないと思います。ただあと１件だけ、プレミアム邸宅なるものが坪７５０万で売りに出ているそうですので、この物件とも比較する余地はありますかね？

[903: 匿名さん]

バルコニーの物干しは不可だと思い込んでいました。
１０階まではＯＫなのですか？ということはミッドタウンの公園から
お洗濯ものが見えてしまうということですか？
それはいやだな～！！違和感大ありです。

[904: 匿名さん]

ミッドタウン側ではなく赤坂小学校側なら洗濯物OKですか？

[905: 匿名さん]

それにしても、パークコートシリーズは人気ありますね。

[906: 購入検討中さん]

郊外の売れ残り物件に関する書き込みはスレ違いなのでやめてほしい。

[907: 購入検討中さん]

え？10階までバルコニーに物干し器具ですか？地権者が多過ぎますね。
はやく内覧したいが予約殺到で下旬まで待たされている。
内覧された方はどんどん情報をお聞かせ願いたい。

[908: 匿名さん]

ミッドタウン側の10階以下、18戸中14戸が地権者か事業協力者でした。
さすがに曇りガラスにするのかな。それでもいろんな柄のお布団がガラス越しにずらっと並びそうです。

[909: 匿名さん]

地権者あっての物件ですから仕方ないのでは。さすがに曇りガラスでしょうね。

地権者と窪地という要素以外にはウイークポイントがない。立地、ランドスケープ、建物などは中々でない物件だと思うよ。

個人的には高速側の六本木交差点周辺は嫌いだけど、この物件なら生活圏にしないですみそうだし。

ＭＲの混雑ぶりからも、１期からかなりの倍率がついてすぐに完売すると思う。

[910: 匿名さん]

地権者・低地・洗濯物干しのほかには、初の坪千万級のタワーレジデンスの割には内装や天井高が特筆すべきレベルではないこととか、六本木ヒルズレジデンスよりも細長くてしかも低地であることから何となく覚束ない感が強いところとか、公共施設が下層部に入っており管理組合としてどういう対応が必要になってくるかが不透明であることとか、ミッドタウン側の足元赤坂中学校の建替えが決まっておりミッドタウン側のビューや雰囲気が今後大きく変わる可能性があることとか、まあいろいろありますね。

10階以下は曇りガラスなんですね。。隈研吾さんその外観を良く妥協されたと感心しております。。地権者様の力恐るべしです。

[911: 匿名さん]

スレを見返してみると、パークコート赤坂ザタワーは地権者は管理費かからないのですね

[912: 物件比較中さん]

低層階曇りガラスですと、
パークビューもリビングからじゃほとんで期待できなさそうだな。
もったいない

[913: 匿名さん]

港区の区立小学校、オープンキャンパスの時期ですね。

やはり、伝統ブランド校の青南小かな、と思っていますが、青南小隣のジムに来ている青南小の生徒、なんか腹黒いというか、歪んだ子が多いんだよね…。

ちなみに、若葉会の子も、そういった面を感じることがあります。トップ校への僻みとか言われそうですけど、本当に。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/412939/res/396-416

[914: 物件比較中さん [男性 40代]]

価格表をアップしたら怒られるんでしょうか？
これ、ご覧になられた方はわかると思いますが、地権者住戸は低層階だけではありません。
高層階にもちらほらあり、なんかほとんどがグレーに網かけしてあって、資料の圧迫感が強かった。
一般分譲は低層、高層いった概念ではなく角住戸を中心に行うようです。

しかし、、、１．７億出して６０平米台とは・・・

ちなみに４２、４３、４４階で一般に売りだされるのは１戸しかないようです。ここは地権者というよりは事業協力者取得住戸のようですが

[915: 匿名さん]

事業協力者の内容を知りたい。
上層階は三井の重要顧客、下層階は地権者の関係者って感じなのかな！？

26階以下はほとんど地権者フロアでエレベーターも下層用なんだから、価格下げてほしいよね。

[916: 匿名さん]

超バブル価格ですな

[917: 匿名さん]

あ

[918: 匿名さん]

3LDKは2億～から？

[919: 匿名さん]

パークコートブランドの人気を逆手に取った高価格戦略ですね。
それでも買う人がいるんだからすごいといえばすごいです。。

[920: 匿名さん]

75㎡3LDKが1.9億〜

[921: 匿名さん]

すごいね。富裕層の人気は三井の物件に集中している？

[922: 匿名さん [ 40代]]

モデルルームの狭い方の100平米台の部屋で3億越えでした。

57平米の一番狭い部屋で1.6億
60平米台の部屋は1.7-1.8億
70平米台の部屋は1.9-2.1億
80平米台の部屋は1.9億-2.5億
90平米台の部屋は2.4億-2.8億
100平米超の部屋は3.1億-3.9億

資産価値、将来性を考えるとまだまだ上昇して行くだろうとのことでしたが、この価格がバブル価格で、今購入すると高値掴みしてしまうのか、それとも将来性を考えると安くはないまでも妥当な価格設定なのか、だんだん感覚が麻痺してきました。
みなさんこの価格はどう思われますか？

[923: 物件比較中さん]

そりゃMRではどこいっても今後価値が上がっていくでしょうとしか説明しませんよ

1.6億で57平米程度の狭い鳥カゴみたいな部屋買ってもねぇ、冷静になりましょ

[924: 匿名さん]

85㎡の部屋が2億で買えるんですか。
検討してみようかな。

[925: 匿名さん]

高値掴み云々を語る人は住む資格以前に検討する資格もないね…

[926: 物件比較中さん]

>>925
確かに
バブルだから出てきた立地とも言える
良い立地は高値の時期じゃないと出てきませんな

[927: 匿名さん]

なるほどね
本当に価値のある土地は安くは売らないよね
独自に土地の価値を見定めて、高値で売れるものこそ売るタイミングを狙っている
さすが三井の戦略はただものではないね
ただ、そういった戦略を消費者に対してではなく
国益のため、国民のために使って欲しいね

[928: 匿名さん]

>>925
同感です。資格のない人にはこれ以上語る理由もありませんね。

[929: 匿名さん]

うーん。いくらなんでも57平米の部屋は高値掴みになりそうな気がするな。