ザ・パークハウス神戸ハーバーランドタワーってどうですか？ Part3

[匿名さん]

1000超えたので立てました。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/529326/

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-kobeharbor/

所在地：兵庫県神戸市中央区東川崎町1丁目75番4（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「神戸」駅 徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：55.95平米～93.46平米
売主：三菱地所レジデンス
売主：近畿菱重興産
売主：三菱倉庫　神戸支店
売主：安田不動産 関西支店
売主：山陽電気鉄道
販売代理：有限会社プレイス・ワン
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[586: 匿名さん]

＞＞583
私も「民泊」には基本スタンスでは反対ですよ。不特定多数の人が入れ替わり立ち替わり入ってこられるのは気分が悪いですし、資産価値的にも影響が少なからずありそうですから。
ただ、これだけこの物件に対して「民泊」発言が飛び交っているのを読ませて頂くと、例え規約に書かれていようとも盲点をついたような使われ方をされたり、または現在の「民泊」推進的な行政の流れからすると”リスク”として考えておかないといけないと思っています。
個人的にはここでの民泊はリスクが高く、イザという時には賃貸に回す方がまだリスクが軽減されるのではないかと思った次第です。
ご自身の意図した内容にならないからと言って「妄想契約者」と決めつけられるのはどうかと思いますが。

[587: 匿名さん]

>586
読ませていただいて、居住者ではない外国人が大声でこちらが理解できない言語を話しながら、
廊下を我が物顔で闊歩する様子を想像してしまい、落ち込みました。

[588: 匿名さん]

やだわん！
やだわん！

U`皿´U

管理組合で排除する策を講じるべきだわん！

[589: 匿名さん]

リスクマネジメントじゃないですけど、物件が物件だけに色んな思惑を持った購入者もおられるでしょうから、自らそうなった折の対処法を検討しておくのは大事かもしれませんね。
港に面したこの辺りはホテルも多いことですし、そういった需要も他のエリアよりも多いでしょうから余計に心配ですね。

[590: 匿名さん]

そうですね。先を見越したリスクマネジメント必要ですね。我々もご近所へのご挨拶等、周囲とコミュニケーションを図るとともに、三菱地所コミュニティ、管理組合もしっかりと見極めて対処するよう、声を上げ続けることでしょうか。

[591: 匿名さん]

また民泊ネタを持ち出して嫌がらせな書き込みする人か犬？が出てきたんですね。
困ったお方だ・・・

[592: 買い換え検討中]

この物件を購入したけど事情により入居出来なくなって売却しなければならなくなった人と、購入したいけど完売につき新築入居物件を待っている人との情報交換をしたいのですが、どうしたら良いですか？
不動産屋を通す前に色々調べたいのですが。

[593: 匿名さん]

>>592

こんな掲示板でできる訳ないでしょ！　＾＾；

[594: マンション投資家さん]

大阪市内はタワマンラッシュですが、ハーバーランドタワーが神戸のラストタワマンのようですね。

ここは立地から言っても希少性が高いと思いますよ。

[595: 匿名さん]

＞＞594
１行目は、こべるんさんの受け売り。
２行目は、そうあって欲しいという期待。
ワコーレシティは3割上乗せで転売できそう。
こちらはどうかな？

[596: 大阪のマンション投資家さん]

こべるこさんって何だソレ、、、。(苦笑)

大阪の中之島タワースレでここの事が書いてあったから覗いてみただけだけど。

過去レス少し読ましていただいたが、こちらのスレにも僻みっぽい変な粘着質者が取り付いているようで(全国共通か？汗)ご購入者さんはお気の毒さまです。

[597: 匿名さん]

民泊話はもう聞きたくない。

[598: 周辺住民さん [男性 60代]]

このマンション、海に近く、土壌が気がかりです。
杭打ちは大丈夫ですか？

[599: 匿名さん]

神戸は奈良と並んで外国人観光客に人気無し。
来ても宿泊しない。故に民泊需要はあまり無い。
大阪とか姫路とかの人間に人気が有るだけ。

[600: 匿名さん]

>>598

おじいちゃんはマンションの事なんか気にせんでエエ！

長生きできるようにガンバッテや！笑

[602: 匿名さん]

どの程度の人が本当に民泊に興味持っているのだろう？話を見た全然興味のなかった人も興味を持ってしまいそう！？

[603: 匿名]

民泊と杭の話はもうやめませんか。

[605: 匿名さん]

民泊が良いも悪いも横行する、させないのも管理組合がしっかり機能するかにかかっている気がします。住人の団結力でしょうね。

[606: 匿名さん]

ＬＩＮＥでairbnbの無料相談を始めた会社もありますから、一般人のairbnb新規参入のハードルはどんどん下がってきています。
なにより賃貸物件でairbnbするだけですから初期費用が安い。収益も見込める。撤退も賃貸契約を解除するだけだから簡単。
そして政府も民泊の普及を後押しするみたいですから、これからどんどん増えますよ。
これからはマンションの管理がますます重要になってきますね。

[607: 周辺住民さん [男性 ５0代]]

皆さんもタワマンがほしいのですね！
頑張ってできることと、できないことがある。

[608: 匿名さん]

大阪中心部より京都や神戸への宿泊需要等が盛んであるとの記事が躍り出ているのを見ると数年住んだ後にそういった活用を試みようとする住人は出てくるかもしれませんよね！？
世帯数も多いし、場所が場所だけにしっかり住民がまとまれるのかも疑問です。

[609: 匿名]

神戸のホテルはしょっちゅう満室になるから民泊需要な大きいと思う。

[610: 入居予定さん]

民泊らしき旅行者や使用されている部屋を見つけたら遠慮なく通報しましょう！

[611: 入居予定さん [女性 40代]]

転勤族でしたが、ようやく夫婦共に生まれ育った神戸に主人が赴任となり、たまたま帰省時に見かけたこのマンションを一目惚れ買いしました。皆様よろしくお願いします。
マンションの契約などは問題ないんですが、入居後の詳細がよくわかりません。
些細なことなんですが、ゴミの出し方とかどうなってます？処分したい家具があるんですが、こういうマンションって普通ゴミ以外の不燃ゴミや粗大ゴミはどうなってるんでしょうか。
今住んでいるところは自治体収集じゃないので、なんでも好きに捨てれるんですが、こちらは自治体回収なんでしょうか。生ゴミは24時間捨てれるとはききましたが、不燃ゴミとかがわらなくて。粗大ゴミも引っ越し屋さんに処分を頼むべきか、入居後に捨てれるかがしりたいです。入居は近いのにそういうルールとかわからなく、誰にきけばいいかもわかんないです。どこかに書いてあるんでしょうか。知っている方いたら教えてください。しょうもない質問ですいません。

[612: 匿名さん]

まずは神戸市のHPを見てみましょう。
ごみ袋も指定のが数種類ありますよ。

[613: 入居予定さん [女性 40代]]

>>612
回答ありがとうございます。
こちらのマンションは業者ではなく市が回収するんですね。それなりに価格帯が上の物件だから業者回収かなと思ってました。ちょっと面倒ですね。残念。

[614: 匿名さん]

>>613

価格帯がどうのこうのって関係ないよ。
モラルの問題だよ。

[615: 入居予定さん [女性 40代]]

>>614
ゴミの収集が市が回収するか業者が回収するかでルールが違うんですよ。
モラルはどちらが回収しても必要です。わからないんですかね。
ただ業者回収だと、管理室に言えば戸内に業者が取りに来てくれるのもサービスにはいってたりするでしょう。
それがないなら自分で業者を手配しないといけないから事前に知りたかったんです。
それを聞きたかったんですが、勘違いされたかたにこういう言い方をされるとカチンと来ますね。自治体回収しかしらない方にお答え頂いたようで、あまり意味なかったです。
わざわざこちらに嫌な思いをさせる書き込みをお時間つかってしていただきご苦労様です。
よく見たら契約者専用スレじゃなかったんですね。入居予定もないのにわざわざコメントして不快感を与えたい方がいるということを知れて勉強になりました。ありがとうございます。
こちらのスレで質問した私の間違いでした。失礼いたしました。
そっちに移動します。

[616: 匿名さん]

>>615

普通は入居時に粗大ゴミまで持ち込むなんてどうなの？！って思ってしまいますよ。

それに価格帯が上だからマンションでやって貰えるなんていうようなモラルで勝手にマンション内で棄てられたら、費用は管理組合が出さなきゃいけない羽目になる。そんな迷惑で非常識な事ってありえないですよ。

[617: 匿名さん]

立地、建物ともに高級物件に該当しない気がしますが。
そもそも業者回収なんて賃貸マンションだけだよ。

[618: 匿名さん]

此処は立地、建物ともにリゾート風の人気物件だよ。

[623: 匿名さん]

面倒くさそうな人が住人になっちゃったのね
理事会や総会で、変な事で噛みついてきそうな悪寒

つーか、ゴミの事なんてデべや管理会社に一言聞けばすぐわかる話なのに、なんでここで聞くんだろうね

[624: 匿名さん]

それはお互い様では？第三者から見たら。

[625: 匿名さん]

あなた達って住民ではない方達だと思うけど…

[626: 周辺住民さん [男性 50代]]

高層階から見守っているよ！
頑張って購入して。

[627: セカンド利用さん]

もう早速引っ越し屋さんのトラックで前がいっぱいですね。

初日からもう住まわれる方もいらっしゃるようですね。
楽しまれて下さいね！

我が家は明日から滞在予定です！ (^○^)

[628: [ 20代]]

一週間程前に見たときは通り抜けることができるアンパンマンミュージアム側の屋根付きの柵みたいなのが鉄骨のままだったけどあれってそのまま？

[629: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

そのままだと思いますよ。

[630: 628]

>>629
えっ？
何のためにあるのかよくわかりませんね
公園とかにあるようなものか

[631: 匿名さん]

>>630

公開空き地なんだから…

[632: 物件比較中さん]

>>592
欲しかった一人です。
早く売りに出してください。
価格次第ですが。

[633: 匿名さん]

価格次第という時点で此処は買えないと思いますよー。

[634: 入居予定さん [男性 40代]]

1から2割増しなら何時でも売るよ？

[635: 物件比較中さん]

>>633
ここは2年前の物件だからむしろお買い得なんですよ〜
近くのパークホームズなんか低層階の50平米台で4000万弱ですよ〜
海も山も見えないのに

[636: 契約済み]

東側中層階ですが、2割り増しになるなら売ろうかなと思います。

[637: マンション住民さん]

>>635

ウチは低層階だけど海が見えて陽当たりも良くて約70平米の部屋が4000弱でした。
パークホームズってかなり割高に聞こえますよねー！！

[638: 匿名さん]

>>636

角部屋もしくは2LDKの中部屋ですか？
1LDKは狭いから検討してません。

[639: 匿名さん]

抽選だった東向きは2割増でも簡単に売れそうですね。

[640: 匿名さん]

神戸のマンションミニバブルは夏で終わっちゃいましたよ。
夏だと2割増しで行けたけど、今なら頑張っても1割ってところでしょうね。

[641: セカンド]

>>638
2LDKでしたが、1LDKに間取り変更してます。

[642: 匿名さん]

>>641

WICがある1LDKに変更されたADタイプで賃貸にお出しの物件では？

やはり子供がいるので3LDK角部屋が希望かな。

[643: 匿名さん]

3LDK東向高層階なら1億でしょ。

[644: セカンド]

>>642
賃貸には出していません。

[645: 匿名さん]

35階北西角90.27平米6980万円。これってどうよ？

[646: 匿名さん]

東だと8階の68㎡が5080万円で出ていますね。坪250万円。1000万円程乗せてるのでしょうか。売れますかねえ。

[647: 物件比較中さん]

>>646
4000なら買いたいなあ

>>645
岡本や六甲道なら低層階の価格ですね

[648: 匿名さん]

>>646

3階が3900万だった筈だから8階なら4500万アラウンド？

だから1000万も乗せてないと思うけど。

[649: 匿名さん]

1フロア上がる毎に100万以上も上がってました？
3階3900万円で8階4500万円なら1フロア120万円？

[650: 匿名さん]

>>649

5階は4200くらいだったような。

[651: 匿名さん]

4200ですか。差額880。仲介手数料引いて約750の転売利益。
税金40%引いて残り450。
頭420で、後は諸費用込のローンと仮定したら、自己資金420で最終利益450？
素人なので単純に考えましたが、これで計算あってますかね？

[652: 匿名さん]

4200は5階じゃないの?

売りに出されているのは8階だから4500くらいかと。

4500を5080で売却出来たとして・・・

購入時の諸経費や売却時の仲介手数料などを差し引くと、売却益はそれほどない気がする・・・

[653: 匿名さん]

3階はアンパンマンがジャマで眺望がイマイチだから安いのかな？

賃貸物件になってるようですね。

[654: [ 30代]]

観覧車がチカチカしてたまらんやろな
開けっ放しは無理

[655: マンション住民さん]

チカチカっていうよりキラキラしてますよ ♪

夜景見ない時はカーテン閉めれば全く問題無しだし。

カーテン開けててもキレイだから気に入ってます。

[656: マンション投資家さん]

>>651
4200万の信憑性は判らんが。
取得時の経費が抜けとるな、登記費用、取得税、積立一時金等々。
そんなに甘くないよ、640ではないが，もう潮目は変わってる。

[657: マンション投資家さん]

書き忘れたが、要するにエンドの能力を超えた価格になってると云う事。
実需ではなく仮需（転売目的等）と云うのは将来の売り予備軍。
転売目的ではなく賃貸等の収益目的であっても金利が上昇すれば無意味。
実需なら、損得抜きで必要な時に買えばいいが、そうでないなら
今買うのはアホの極みやろうな。

[658: [ 30代]]

実需にしたってローン組みはきついやろうね
何とかローン払えていけたらいいけど売りたい時追い金いれないと売却出来ないようにならないことを祈ります

[659: 匿名さん]

ここはリーマンショックや東日本大震災の影響から凍結、凍結を経て8年越しに完成した物件。

如何にデベロッパーが出すタイミングを見計らっていたのかがよくわかります。

今出ている物件はデベロッパーにとって良いタイミング＝消費者には安くない です。
ただ世の中が不景気だから良いマンションを安く買えるとは一概には言えない。

[660: 匿名さん]

>>657

あなた＝エンド なんでしょ！？

[661: 物件比較中さん]

何年後が買い時なんでしょうか
ミニバブルが落ち着くのを待ってるのですが

[662: 匿名さん]

売り時は、これからの3年間。

買い時は東京オリンピックの後、5年後くらいだろうか?

もし待てるのなら、5年待った方がいい。
今買うと、高値掴みになってしまうから。

5年後、必ず物件価格は下がると思う。

[663: [ 30代]]

ということは10年待てと
でその間2000万以上のお金を賃貸で払えと
で2000万安く買えるかな
4000万の物件が2000万か
んーちょっと現実的じゃないわ

[664: 匿名さん]

いやいや、10年じゃなくて、今からあと5年ね。

正確にいうと、4年かな・・・

東京オリンピック開催まで4年半。
オリンピック関連の建物は五輪開催の半年前くらいには、完成しているだろうから。

4年後くらいから物件価格は下がり始めると、予想しているのだけど。

物件価格は当然だけど、東京五輪が深く影響してくると思う。

さすがに今から10年後は予測出来ないなー
そんなに待てないしー

[665: 匿名さん]

>>664

此処は安売りしてまで売却するオーナーさんは少ないと思いますよ〜。

[666: 匿名さん]

今すぐ東向き中層階以上が欲しい。
価格次第。

[667: 匿名さん]

>>665

ここのマンションの事ではなく、

これから売り出されるであろう新築物件について話しちゃってました。失礼!

[668: 匿名さん]

>>667

なら別スレでどうぞ。

[669: 匿名さん]

>>666

予算は？

[670: 匿名さん]

>>668

>>661さんの問いかけに応えたつもりだったんだけどね。

ここの中古を検討している人は、他の中古や新築物件も比較、検討しているだろうから

私のような意見をここで語っても良いと思うけど?

[671: 匿名さん]

>>664
下がり始めるまでに新規分譲価格がどこまで上がるかですね。

[672: 657]

>>663
乱暴すぎる計算やね。
現金買いなら兎も角、大概の人は借り入れを起こして購入するだろう。
４０００万の物件は４０００万で手に入る訳では無い（永年に亘る金利負担がある）
又、購入時の諸費用は勿論、保有コストもあるよ。
私が一番懸念しているのは、今の超低金利が未来永劫続くかの様な錯覚を
多くの人がしている事やね。
固定金利での借り入れなら支払面の不確定要素が少ないと思うが
そうでないなら、金利上昇による支払い難の可能性大。
まさしく658さんの懸念が的中すると思うよ。

それと東京五輪云々の件だが、相場と云うものは前もって分かっている事は
前もって時間を掛けて織り込んで行くものだから五輪終了後急激な変動は
無いと思うよ。

[673: ６５７]

連投恐縮。
最後の五輪の件だが、プロの感覚（私の事ではないよ）で書いたが
実需の買い手なら相場観、先見性が心もとないので、買い上がる
可能性が大かも分からんね。

[674: 物件比較中さん]

661です
670さんありがとう

[675: 匿名さん [ 40代]]

ここは実需層はあんまりいないでしょう。
実際地元民は少ないだろうからね
売主も1社から5社に増えたのは売れ行きが悪そうだったから増やした
アベノミクス様々
建物自体は外観、内装共にチープだよ
新築以上の価格で買う価値はない

[677: 入居済み住民さん]

>>675

外観やリゾートホテル風の共用空間など、気に入ってます！
なによりザ・神戸の夜景、風景やイルミネーションされたロマンチックな街並みなど、雰囲気がとても良いです。
あと商業施設に囲まれてるから利便性も高いです。
神戸都心部ハーバーランドの最前列のタワーマンションは後にも先にも此処が最後でしょうから希少性がとても高いと思われます。

[678: 匿名さん]

住民スレ見てきたけど、地元民は本当にいないっぽいね
元町から神戸間に美味しいパン屋は色々あるのに、全然出てなかったわ

[679: 匿名さん]

>>676

ザ・パークハウスになってチープ路線の藤和カラーが強いか？高級な三菱カラーが強いか？って此処のタワーマンションについて答えるならば、間違いなく三菱カラーが強い物件だと言えると思います。

[680: 匿名さん]

>>675

>>>新築以上の価格で買う価値はない


それはお前が決める事ではない。

[681: 匿名さん]

>>679さんへ
どの辺りを見てそれを言い切れるのか、わかりやすく聞かせて頂けるととても参考になると思うので是非教えて下さい！
パークハウスブランドには興味があるのでとても気になります。

[683: 匿名さん]

神戸の人間だったら、中之島タワーならうらやましいと思うだろうが、ここは別に何とも思っていないのが多数とちがうかな。

[684: 匿名さん]

>>681
分かりやすいのは、ライオンズやクレヴィアとの比較。

仮に藤和が単独で開発したと想像するならば、単純にこれら二棟とあまり遜色のないデザインや規模の施工だったでしょうね。

また三菱カラーを強く感じるのは、ハーバーランドタワーが三菱地所設計による外観や共用空間などの設計だという事です。

そもそもハーバーランドの最前列のような極めて希少価値の高い立地を開発出来るようなデベロッパーではないですからねえ、藤和って。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[685: 匿名さん]

外観や共用空間は評価出来るが、専有部分がワコーレ並に平凡すぎる。リフォームしないと満足できる代物ではない。