未入居の新築物件の修繕積立基金、保証について

[ﾋﾞｷﾞﾅｰさん [女性 30代]]

今年3月完成、引渡しの新築マンションの購入を迷っており、迷っている間に売れてしまった旨の連絡を受けました。
しかし、最近インターネットでそのマンションが仲介業者を通して販売されているのを知りました。
どうやら決算の関係で施工、販売している会社が他の会社へ売却してしまい、その会社が仲介業者に販売を依頼したようです。
諦めきれず、その仲介業者の方とお話させていただいたところ、仲介手数料が余分にかかるのは当然ですが、瑕疵の部分の保証が2年になる旨の説明を受けました。
新築未入居だが、中古扱いになるためこのような取り扱いになるとのことでしたが、保証が短く不安です。
また、保証の点では中古扱いになるが、修繕積立基金については新築扱いになるので必要との説明を受けました。
修繕積立基金は新築物件のみにかかるとの認識でしたが、ほかの保証などについては中古扱いなのに、ここだけは新築扱いになり必要となるのはなぜでしょうか？
仲介業者の説明を鵜呑みにするのも怖くて調べたのですが、うまく調べられなかったので、ご存知の方がいらっしゃいましたらご教示お願いいたします。

[1: 入居済み住民さん]

>保証の点では中古扱いになるが、修繕積立基金については新築扱いになるので必要との説明を受けました。
良心的ですね。
通常は中古ですので、販売価格に転換しますが別途請求にしています。
販売価格に転換すると、仲介手数料が上昇します。
交渉する余地として、
所詮売れ残り物件なので、販売価格の値引きを要求すると良いでしょう。

[2: 匿名さん]

売れ残っていたのだから、物件価格が割高と推測します。
３割程度値引きがあって妥当ではないでしょうか？

>どうやら決算の関係で施工、販売している会社が他の会社へ売却してしまい、その会社が仲介業者に販売を依頼したようです。

この理由が良く理解できていないですが、売主の財務状況が不安になります。

それと、引渡しまでの管理費と修繕積立金は、当然売主負担ですよね？

[3: 匿名さん]

瑕疵担保責任は宅地建物取引業法と住宅の品質確保の推進等に関する法律（品確法）の２つの規定があって、前者は宅地建物取引業者が売主の場合は２年、後者は新築物件の主要構造部分について１０年。転売の場合、中古扱いになるのと瑕疵担保責任は継承されないので、後者は対象外になる。

修繕積立基金は新築時が対象なので転売業者に負担義務があるのであって、それを転嫁するか販売価格に上乗せするかは、転売業者の自由だし、それを値下げ交渉するのも可能。ちなみに元の売主が転売業者に投げ売りするようなケースだと、相当ダンピングしてるはずなので、販売価格に上乗せしても当初価格よりも割安になってしかるべき。

ちなみに竣工直後に仲介業者に投げ売りするってことは、元の売主の財務状況が厳しいはず。へたすると倒産して、主要構造部分の瑕疵担保責任を履行できないってこともありうる。主要構造部分は共用部分が多いので、転売を購入した人は元の売主の瑕疵担保責任の対象外とはいえ、破たんリスクと影響を考えておいたほうがいいと思う。

[5: 匿名さん]

転売かと思いきや、仲介ですか。それだと瑕疵担保責任期間２年ってのがおかしいね。