パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト(その3)

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル、JX日鉱日石不動産
施工会社：竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553918/

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目276-1他 （地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分 、東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.99平米～105.81平米

【物件情報を追加しました　2015.4.4　管理担当】

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[83: 匿名さん]

335万円は今の経済状況からすりゃ良心的じゃない？その値段じゃ今や中古も買えない。前評判通り売れそうですね。

[84: 匿名さん]

原価高（笑）
転売時には評価されない。

[85: 匿名]

原価高じゃなくてマーケット高の事では？

駅前タワーの中古が350万以上で売れてるって聞きましたよ。

[86: 購入検討中さん]

>>83
三井はこれからも継続して小杉の街づくりして行きますからね。評判考えたら住友みたいな売り逃げ上等というわけにはいかない。
購入者に｢損した｣感を絶対に与えないようにすごく気を遣ってます。
もっとも、割高な時代に購入したグランスカイ住民に配慮してわざとパークシティの仕様を落としたのには、苦笑するしかありませんでしたが(笑)

[87: 匿名さん]

全体平均単価を計算してみました(笑)

見えている価格から想定単価を割り振って全体平均を算出。
1LDKと最上階が不明で戸数が少ないのでそこは抜いて332.1万円。
三井さんは330万円台と言っているので330万円を下値に設定、100万円台の上値採用による上昇余力を80万円程度と想定し、20坪平均とすると坪4万円の上げしろ。

330～336万円程度と推察します。
どうですか三井さん(笑)

[88: 匿名]

うわーっ87の方凄いw
そしてちょっと怖いww

[89: 匿名さん]

>>85
立地の違い。
北口と東口を一緒にするのは詐欺レベル。

[90: 匿名さん]

ここって真北部屋あるのね
冬場なんか凍えそうだけど極端に安いのね
あと北は眺望抜けてるのが取り柄か
南はプラウド、東はタワープレイス、西は将来イースト棟とお見合い

[91: 匿名さん]

>>90
教えてあげるよ。
いま貴方が住まうボロアパートと違って北側でも寒くないですよ。
そして暗くもない。

角部屋買いなさい。
全て問題解決します。

[92: 購入検討中さん]

>>90
ビューラウンジは北西角ですので、やはり北方向の眺望が良いんでしょうね。

[93: 匿名さん]

>>92
夏の花火は隣のウエストに次ぐ眺めになりますね。

[94: 匿名さん]

>>90
北向きが凍える？貴方のオンボロアパートはそうかもしれませんね（笑）東のお見合いはせいぜい30階位まででしょ。西はイースト？この人の発言は至る所が残念なようで…

[95: 匿名さん]

>>91
タワーはどの方角も明るさはあるけれど、北や西は寒いのは寒いです。勿論、アパート、木造住宅と比べれば暖かいでしょうけれど、日が当たらない部屋は寒いです。角部屋は窓が広いだけに冷気もあります。
北の角部屋は避けるべきかと思います。
ただし、暖房を惜しみなく使うなら問題ないです。

[96: 匿名さん]

担当者が話していたのは、北側は太陽光は入りません、とはっきり言ってたよ。ただし、採光はとれると言ってた。採光とはどういう意味かわからなかった。太陽光ではない光はなんなのかと。

キッズルームあるってことは、ファミリー意識してるんだし、少し角度つけて建設して真北はさけて欲しかったな。

[97: 匿名さん]

全熱交換+Low-eだから外部環境に左右されにくいのでは？

南に住んだって冬は暖房使うし、北に住んでも夏は冷房使うんじゃない？

[98: 匿名]

今日は色々と情報凄いですね！
やっぱり油断はできないな～
価格は興味があった部屋を手書きで転記してもらっただけで、価格表自体は渡せないって言ってたから三井さんにとって相当痛いのかな？

[99: 匿名さん]

西に、北東側に2棟、マルエツのとこにも2つできるからね。完成時期異なるにしろ、これから1年以内に売り出すからトータル的に考えていきたいですね。

[100: 匿名さん]

タワー南は暑くて大変です。

[101: 匿名さん]

>>87
正解です。三井

[102: 匿名さん]

>>94
なんだと
もっと言ってやると、北東は三菱地所のツインがドデーン
東南には3角タワーとエルシィ跡地タワーで完全に視界が分断される

ぶっちゃけ北西部屋しか抜けがないのよ（ｶﾜｲｿ

[103: 匿名さん]

真北、南西、東の上、南の上は眺望良かったよ。

[104: 匿名]

以上を踏まえると、北は○、北西は○、西は×、南西は○、南は下は×上が○、南東は先々×、東は下が×、上が○、南東は先々×って事で良い？

[105: 匿名]

間違えました。最後は北東。

[106: 匿名さん]

北東の三菱さんがわからないけど、それで多分良いかと。

ちょっと記憶が曖昧ですが。

[107: 匿名]

東西南北の良し悪しの記憶は自信があります。
角は予算オーバーです(笑)

[108: 匿名さん]

>>87
本当に凄いです。
三井さん泣かせですね！

[109: 匿名さん]

いずれにしても、北口を検討している時点で、人生の負けだろ（笑）

[110: 匿名さん]

>>109
検討者掲示板ですよ(笑)

[111: 匿名]

マンションを買おうって思えるだけ、多少は恵まれているかなって考えを持っていますよ。
ネガの方からすれば＊＊＊に見えるかもしれませんが、人の目を気にして生きるのはつまらないので、自己判断します！

ご忠告痛み入ります!!

[112: 匿名さん]

人生の勝ち負けって家ごときじゃ決まらないだろ～

ネガが壮大過ぎる(笑)

[113: 匿名]

そんなことより87の方が気になります！

価格を晒したくない三井さんはあり得ないし、競合デベはメリットが無い。検討者だとすると、知性が凄すぎです。

角の8000万を買える人はそれくらいできるのかなぁ。

是非的確なアドバイスを今後もお願いいたします！

[114: 匿名さん]

北口購入を肯定したい熱意がよくわかる。

横須賀線は使えないくらい遠いし混んでるし、原価高という中古価格に考慮されないというハンデ。

北口を積極的に肯定できる材料がなさ過ぎる。

[115: 匿名さん]

>>113
貴方が三井な気がする笑

[116: 匿名さん]

>>114
混雑はどこも一緒。
ちなみに中古よりも安い。

[117: 匿名さん]

真南にプラウドが鎮座してるのに南側上階の抜けが良いはず無い
あと南西方面は市役所が立て替えで高層化するまでのはかない命

[118: 匿名さん]

一長一短だね。今後建設予定のマンションの方が日当たりとしてはいいのかな？

[119: 匿名さん]

>>116
中古は実需。
ここは、マージン分、原価高騰分減。

[120: 匿名さん]

ちなみに勤務先が北向きですが、かなり明るいですよ。

お昼は消灯していますが、普通に書類が読めます。このネタもう終わり？

[121: 匿名さん]

プラウドよりこっちの方が高さが上。

[122: 匿名]

おっ三井さんって思われたw
ちなみに南のタワーより高い位置の部屋はかなり上の階です。

[123: [女性 40代]]

ここの周りって生活感ありありで世帯じみてと言う方がいたんですが、それって住みやすい事に感じたんですが、作業服を着た方が商店街をウロウロしてる、工場とかもあるって言ってたんですが、住むには適してないって事なんでしょうかね。一番上ならそう思うかもですけど。

[124: 物件比較中さん]

角部屋の場合、ダイレクトウインドウだと北向きの方が生活しやすいよ。
プラウドみたいにバルコニーが全面ある場合は南向きの方がいいけど。

[125: 物件比較中さん]

この物件って、角部屋はどの部屋も何かしら大きく視界に入って眺望が遮られるね。
かなり上層階ですら。

[126: 匿名さん]

>>100
そうでもないですよ。

[127: 匿名さん]

>>120
明るさと室内温度は違うでしょ。
方角によって、寒さ、暖かさがどうなのかを考えてているのです。
タワーは明るさはどの方角もある程度はあるものです。

[128: 匿名さん]

南西、北西も遮られるの？

[129: 匿名さん]

よっしゃ！整理するか。

北向きは大西学園を抜けたら眺望良好。北西は下から良好。
西は同じ高さのが80m先にあり×
南東は12階のマンションがあり、その上は眺望良好。
南も12階マンション、抜けても100m位先にプラウドがある為、上の方だけ眺望良好。
南東は三井さんの計画があるし、そもそもタワーマンションが色々建ってるので×
東は60mだっけ？タワープレイスがあって30階より上が眺望良好。
北東は三菱があるので、先々×

こんな感じかな？

[130: 匿名さん]

>>129
周りに囲まれているな。これならこの後に建つマンションも考慮しつつ購入考えた方がいいのかな

[131: 匿名さん]

予定がある建物を無視して買ったら駄目でしょう。日本医科大学、建替、川崎市で調べればアバウトですが分かります。南東は全く分かりません。情報見つけられた方、是非書き込みを！

[132: 匿名さん]

プラウドはまでは距離があるから、全然気にならないのでは？

[133: 匿名さん]

＞130
この後も・・・
三角はかなり囲まれる。線路も近い。
三菱は建つの？　駅から遠い？

バランスいいのは、どこか？
値段無視すれば、あそこなんだが。

[134: 匿名さん]

>>129
こーゆーまとめはホント有意義ですね！

[135: 匿名さん]

中身が分かると掲示板は静かになるね。
後は買うか買わないか。
ネガも少ない検討版らしい掲示板。

[136: 匿名さん]

鉄道利便性を満喫できず、周囲にめぼしい再開発用地もなく、原価高で買ったら資産価値がかなり減る。

条件悪くないかい？

[137: 匿名さん]

これからは北口の変革が楽しみです。

期待してますよ!!

[138: 匿名さん]

北口の再開発が楽しみなのは、今の北口にいる住民でしょ？

下駄の施設だけのマンションが４棟。
他は病院に小学校に学校法人の新築だけ。
何が生活が豊か？
既存住民には下駄施設だけでもないよりマシだろう。
新住民には、物足りなさ過ぎだろ。
店が増える可能性は、北口のテナントの入れ替えくらい。

誰が地権者をまとめて、新しい開発することに期待できんだ？

[139: 匿名さん]

>>138
別に期待している人たちにあなたの考えを押し付ける必要ないのでは？

[140: 匿名さん]

>>138
この手の多いね。
東はろくなヤツが住んでない。

[141: 匿名さん]

>>140
いや、ただの非小杉人でしょ。

[142: 匿名さん]

>>141
誰であれ、どこであれこう言う視野の狭い意見は無くならないものです。気にしないで行きましょう。

[143: 匿名さん]

視野が狭く感じるのは北口知らない割に妄想してるからだろ。
北口は裏は学校、住宅街、団地だらけ。
新しい施設ができる余地がない。
結局頼りは、北口の汚い雑居ビルの店舗入れ替わり、医大モールなんていうもはや新丸子の店の入れ替わりに期待するしかない。

妄想楽しいね（笑）

[144: 匿名さん]

>>143
東口だって大した面積の開発じゃないじゃん。ドングリの何とかじゃん

豊洲とか、みなとみらいに比べたら。

あなたは何をしたいの？

[145: 匿名さん]

>>144
東側もショボい。
魅力は、各駅利用ができること。
商業施設はいらない。
西側の再開発に店は依存。
ただし、西側は横須賀線が使えない。
一長一短。
北は二短。

何がいいたい？
マンション以外のまともな再開発があるのは西側だけで、電車が使えるエリアもマチマチだから、気をつけましょうということ。
発展なんて西側以外はまやかし。
単にタワマンで人が増えてるだけ。

[146: 匿名さん]

水曜日がやっぱり快適ですね。

[147: 匿名さん]

すみふさん、営業活動ご苦労様ｗ

[148: 匿名さん]

>>147
ばーか。
西側にすみふのマンションないのに、東下げる発言をすみふがするわけないだろ。

[149: 匿名さん]

>>138
新住民ですが楽しみにしてますよ。逆になぜあなたが新住民の総意がわかるの？気づきなさい、妄想してるのはあ・な・た(笑)

[150: 匿名さん]

>>149
北口のどこが発展すると想像されて検討されているのか教えて是非教えて下さい（笑）

[151: 匿名さん]

北口の正しい情報が感謝されない時点で、検討者ではないでしょ（笑）

[152: 匿名さん]

>>151
感謝されたくて書き込んでるのに、誰からも感謝されなくて駄々こねてるんですか？

[153: 匿名さん]

>>148
いや、そうとは言い切れないよ。間接攻撃は彼等の常套手段ですから。

[154: 匿名さん]

この手の話はスルーで！意味の無い議論。情報が新しいなら誰でも良いです。

[155: 匿名さん]

ストリートビューで見ると、確かになんか店が増えそうな気配がないようにも思います。
どの北の方はあたりが今後発展していきそうなんでしょうか？

[156: 匿名さん]

>>155
気配がない場所を変えるのが、開発かと。
既存の箱に何かが入るだけでは開発とは言わないし。

[157: 匿名さん]

>>156
いやいや、あれだけ民家ばかりでどうするの？ってことですよ。
今どき地上げでもないでしょう。

ところで、あなたがおっしゃる無から有を作るのは誰がやる想定ですか？

[158: 匿名さん]

人口が増えるなら、儲かるだろ。

儲かるなら誰かがやるだろ。

[159: 匿名さん]

儲かるなら俺がやろうか

[160: 匿名さん]

>>158
普通に考えて無理でしょうね。

>>159
是非お願いします。

[161: 匿名さん]

まあ今計画している再開発までと考えておけばいいのでは。

商業施設が増える事＝街の発展ていうのはどうなのかな。
とりあえず大規模商業施設はもういらないかと。

[162: 匿名さん]

>>161
それが正しい認識だと思います。
タワマンと下駄施設しかできないのに、北口がこれから発展するという発言に難ありだと思います。

[163: 匿名さん]

>>162
そういう趣旨ではなく、北口は東口とは別な形で発展した方が良くなるのでは？と考えています。

先端医療とか防災機能を兼ねたコンベンション施設等は武蔵小杉全体の価値を上げていく為には良い考えだと思っていますよ。

[164: 購入検討中さん]

三井、三菱のタワマンと小綺麗な店がいくつか並ぶだけの方が自分には望ましい。
純粋な住宅地域として育って欲しいな。猥雑さは別の街区に任せるから。

[165: 匿名さん]

>>163
それって発展っていうんですか？
単にタワマンが建っただけですよね。
日医大病院だってすでにあるのが、建物更新されるだけですし。

発展といっても、周りはほとんど新丸子のお店商圏なので、
お店の顔ぶれもそんなに変わらないでしょう。
大型の商業施設なんてそもそもできるスペースないから大丈夫です。
武蔵小杉みたいな郊外で、大型の施設構えようなんてキチ　ガイじみた流通はセブンアイ以外いませんよ。

[166: 匿名さん]

>>165
発展でいうんだよ。喧嘩うってる？

[167: 匿名さん]

街の発展ってそもそもなんでしょうね？？

[168: 匿名さん]

今より良くなるならいいじゃん。
東横線駅近ってだけで、坪300万
神奈川県なので坪－20万
特急停車駅で+坪30万
目黒線駅近で+坪30万
大規模物件で+坪20万
南武線が使えるので+坪3万
横須賀線も使えるので+坪1万
高速道路入り口が遠いので、－坪20万
三井ブランドで坪+3万
小杉町アドレス？坪+2万

これからの開発期待値+坪2万
坪330(下層階)～坪395万円(上層階)なら妥当ですかね。

東急の駅の側にこれだけの大規模物件は希少なのは間違えないわ。

[169: 匿名さん]

一般的な話になるが、子供いると60だと狭いね。70の3LDKがあればちょうどいいね。

[170: 匿名さん]

下記の存在を知った上で検討しましょう

小杉町3丁目東地区第一種市街地再開発事業の組合設立認可と、商業・業務・公共公益施設の概要
http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Date/20150408/1/

>169
70の3LDKは子供がいるなら手狭と思います。

[171: 匿名さん]

三井はどっちとも関係してるからいいね。

[172: 匿名さん]

>>170
やっぱり南武線が境界線になりそだね…

[173: 匿名さん]

あと、府中街道の開発もあるし、小杉もまだ少しずつ開発されさらに良くなるかな。
北は、どうかな・・・

[174: 匿名さん]

三角タワーっていつ完成？

>>170 の見たらすっごく良いと思ってしまった。
　
デッキが繋がれば北でもいいと思ってたけど、これ見ちゃうと北の未来は暗いな・・

[175: 匿名さん]

両方出揃ってから検討するのが無難かな。

[176: 匿名さん]

>>175
ただ、三角出る頃は北口はイーストは買えなくなってるかもね。ウエストとは比較検討できるかも。

[177: 匿名さん]

>>170
そうだね、せめて80弱は欲しい。なんだかんだ子供がいると収納需要がでるし、70だと5畳未満の部屋とか出て来るかリビングが犠牲になりがち。

[178: 匿名さん]

>170

そのブログ持ってくるなら、このスレの物件のリンクも置いとくべきと思いました

http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/1875/

http://musashikosugi.blog.shinobi.jp/Entry/1906/

[179: 匿名さん]

>>178
ペストリアンデッキの最後のくだり、駅とつながる『構想』ってのが微妙だな…
計画にまだなってないってことか。

[180: 購入検討中さん]

>>176
WESTは少し高くなるでしょうね。
眺望はEASTより開放感あるでしょうが。

[181: 匿名さん]

後から売る方が強気になれるんじゃない？売れ残りの怖さが無くなるし。

三角待ったらウエストが終わるよ(笑)
とはいえ煽られず冷静に検討します。

[182: 匿名さん]

北口買うくらいならまだ西側がマシ。
小杉に全く無知な人々が、北口に住むことになる。