パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト(その3)

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル、JX日鉱日石不動産
施工会社：竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553918/

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目276-1他 （地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分 、東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.99平米～105.81平米

【物件情報を追加しました　2015.4.4　管理担当】

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[751: 匿名さん]

仮に1期の値段を客寄せとしてバーゲンしても2,3期以降の値上げはありうるね
周りの不動産に対比させない値付けは考えられない
あとWEST棟は眺望抜けが良いから元々資産価値が上だよ

[752: 匿名さん]

>>751
ウエスト販売時期の経済情勢まで想定して値付けしてるはずですよ。
つまり、先々多少のことがあってもこの価格なら値下がりにはならないという線で第一期第一次の価格は設定されるんじゃないでしょうか？
要望書を出すなら今期でしょう。

[753: 匿名さん]

入居まで３年あると、MRに来ていたカップルが離婚していたり、
契約したがお亡くなりになったり、融資時の金利が？だったり
不確定事項が多いわ。

[754: 匿名さん]

次の棟の低層階と今回の上層階が同じ金額なんていうのもあり得る。
今回が狙い目では。

[755: 匿名さん]

確かに、今回上層階で比較的倍率低く買うメリットは大きい。
自宅の売り出しも次の棟の契約者が市場に出す前に高く売りたいし。

[756: 匿名さん]

>>754
そうですね、一度値を下げてしまうと検討者が一斉に待ちに入るため最初は比較的安いです。
それでも市場が冷え込んでしまった場合は先に売った低層やお見合い住戸と後から出る高層を同じ価格にしたりして値下げ回避します。

[757: 匿名さん]

価格出してないところは2期らしいですよ。単価は当然上がるでしょう。

[758: 匿名さん]

>>755
デベはしたたかですから、後になればなるほど安いうちに買っときゃ良かったと後悔させ高値での買い煽りを仕掛けてきますよ。

[759: 匿名さん]

夫婦+子どもの世帯が多く、モデルルームもそこに標準を合わせた感じでした。70〜80平米の3DKが倍率高くなると思います。キッズルームもあるしね。スタディルームも子どもの勉強の場となりそう、教えあうスペースとしてと説明あったので私語オッケーのようです。ゆっくり仕事するのは無理そうです。

[760: 匿名さん]

豊洲見ましたが、タワー眺望、共用部の充実だけでなく、規模感、今後の資産性、行政の関わりかた等雲泥の差ですね。
こちらに絞ります。

[761: 匿名さん]

>>760
豊洲は将来の眺望や景観保全のための自主規制があるためお互いに一長一短あると思います。

[762: 匿名さん]

>>745
なるほど。

[763: 匿名さん]

>>762
中古販売の時はオンリーワン販売なので北向きのような世の中の絶対需要が少なく新築時の値が安い住戸でも確実にニーズがあるため高い値付けができます。
南向きは儲からないというのがマンション投資の原則。ただし自分で住む分には住みたい向きの住戸に住めば良いと思いますが。

[764: 匿名さん]

迷信だとは思いますが、太陽光が入らない住居は小さい子どもの住環境に良くないと言ったりしますがどうなのでしょうか？
この物件そのあたり考慮している感もあって気になりました。

[765: 匿名さん]

豊洲は五輪村跡地が出るから不透明なんだよね
あそこ都が売主だから相当に安くなりそう

[766: 匿名]

>>748
低層マンションや一軒家ならともかく、タワーでは下を誰が歩いてようと関係ないですよ
逆に高層まで行くのに時間掛かるから駅や商店街から遠いのは勘弁

[767: 匿名]

>>764
タワーは遮るものないから北向きでもすごく明るいですよ
一方で南と西は春から秋まで暑くて堪らないから昼間ほとんどカーテン下ろしっぱなしになりますから結局日光入らない

[768: 匿名]

>>760
>タワー眺望、共用部の充実だけでなく、規模感、今後の資産性、行政の関わりかた等雲泥の差

豊洲はここより明らかに交通の便悪いですし人工的な街づくりが苦手で比較対象にもして無いですが、御指摘の点具体的にどの様に悪いんでしょうか？
参考迄ご教えていただけると嬉しいです

[769: 匿名さん]

ゴミ捨て場は各階にありますか？

ゴミ持って下まで降りるのは勘弁してほしいです。

また朝刊は上まで届けてくれますか？

[770: 購入検討中さん]

>>768
私も両方見ましたが、好みの違いにしか見えませんでしたけど。
交通の便一つ取ってみても、とこへ行くにも鉄道の便利がいい小杉と、そもそも都心隣接地の豊洲では求めるものが違います。車で移動すると、逆にいかに豊洲が便利がいいか実感しますよ。
設備は、水栓等の細かい部分や全熱交換換気など、少しずつ小杉の方が仕様がいいです。もちろん、内廊下の分原価がかかっているわけてすし、タワーだけに、敷地の使い方にもゆとりが感じられ、もしまったく同じ場所に建っていたら誰しもこちらの方が魅力的と思うはずてす。
しかし、豊洲は、住宅適地は残り少なくなってきているものの、小杉はこれからも供給が続きます。豊洲はこれから更に大きな駅前開発があったり、シネコンがあることからも判るようにオフィスも含め人が集まってくる場所であるのに対し、小杉は基本ベッドタウンです。
もし資産性を価格維持力と捉えるのであれば、私は小杉の方にリスクをより感じます。
ても、私はこちらを申し込むことにしました。生活をするに当たって小杉の方がバランス良く、より快適だろうと考えたからです。なので、好みの問題ではないかと申し上げました。

[771: 匿名]

当方も全体バランスでこちらにしました。

結局各々の条件に合う合わないの話かと思います。
さて、本日行って中層階でアンケートを入れてきました。まだ倍率って感じではなさそうでしたが、倍率が付くリスクはありそうです。元々考えていた低層階は全滅でした。
別の物件探す労力をかけたくないのですんなり買いたいです。
ちょっと油断してました。くじ運自信ありません。。

[772: 匿名さん]

低層階はどれも倍率ついてるそうです。20階以上ぐらいの中層階あたりは余裕があるそうです。

[773: 匿名さん]

低層階というのは何階くらいまでのことですか？

[774: 匿名さん]

今週のスーモに６ページも取って出てますね。
(けっこうお金掛かるらしいですが。。)

天井高２.５５〜⒉８mとなってました。
⒉８mあればタワマンとしても中々ゆとりありそう。
これってやっぱり、５０階以上とかそういう感じですかね〜
(そういえば、初期のパークシティではメゾネットタイプもあったけど)

[775: 匿名さん]

>>767どうやらマンションの南向きに住んだことない方が多いみたいですね。

そもそも南向きはダイレクトウィンドウでもない限り夏場は日差しは入りませんよ。せいぜい窓際から1m以内。
でも夏場に蒸し風呂にならないところが南向きの良いとこなんですがね。

[776: 匿名さん]

>>774
最上階のみ。他の階は部屋を縁取りするようなかんじで一段低くなってるよ。モデルルームもそんな感じ。
洗面所と台所がシャワータイプじゃないのが気になったわ。ながしはのばせるシャワータイプじゃないと隅々まで掃除できないんだよね。洗面所で頭洗えない。トイレの手洗いも手をかざして出るタイプじゃないのも気になった。
水まわり系が今ひとつだったが、あとは普通だと思う。女性がそういうとこ気にされると思うので書いた。

[777: 購入検討中さん]

>>775
南中の時だけのことを言っても意味ないですよ。その前後はずっと奥まで陽射しが差し込み、熱いことは間違いありません。なにしろ、一日中陽があたってるんですから。

[778: 匿名さん]

多少明るくても1年中日の当たらないのは問題ではないか。あと冬寒い。
北のことだが。

[779: 匿名さん]

>>778
方角で価格差バランスついてるんだから、あとは個人の考えでいいんでねーの？
当たり前の事言われても、で？って反応しか出来ねーっぺよ。

GW無駄にすんな。

[780: 匿名さん]

>>777
それは戸建てやマンションの場合は南西南東向きか角住戸だけ。
マンションで真南を向いてると夏場の西日は入りませんよ。三時ぐらいに鋭角に東側の壁を照らしておしまい、あとは日陰になります。

[781: 匿名さん]

>>780
庭付き戸建て以外で南向きにこだわる理由がよくわからない。
マンションの南向きに住んだことがないとしか思えないです。
南向きはだいたいの場合はリビングだけだし、家具が紫外線で痛むから窓辺に何も置けないし。
西向きのローアングルから射し込む強烈な西日よりはマシですが価格差に見合ったメリットは得られない。

[782: 匿名さん]

>>778
私はこれまで板状の東南東向き→タワー真南→タワー北東角と住み替えてきましたが、今のタワーマンションがいちばん明るいですよ。
一日中景色や周辺の建物に日が当たってキラキラしてます。寝室も北向きですが東京タワーが寝ながら見えてます。
真南の時は景色が基本逆光でしたし暑いから窓辺に夏場なんてメッタに近寄らなかった。寝室は外廊下向きの北向きでしたし。



冬場は窓辺が寒いですが。

[783: 匿名さん]

いよいよ今週末よりモデルオープンですね。
その前に事前で250戸以上決まっちゃうらしいですよ。

[784: 匿名さん]

北口だとリセールバリューはだだ下がりですかね。

[785: 匿名さん]

>>775
ダイレクトウィンドウの話をしてるんですよ
ベランダ付きの眺望が狭い部屋は別に入りませんけど

[786: 匿名さん]

>>784
ダダ下がりです。

[787: 匿名さん]

ダダ下がりです。

[788: ご近所さん]

冬場の日光欲しいから南向きだな
なかったら東西北のじゅん

[789: 匿名さん]

>>785
もう、いいよ。真南向いたダイレクトウィンドウなんてどこにあるというの？

あ、いちいち調べて探さなくていいよ、そういう意味じゃないからね。

[790: 匿名さん]

>>789
785は特定のライバルタワーをネガりたいだけだよね。

[791: 匿名さん]

冬の寒さより夏の暑さの方が辛い。

[792: 匿名さん]

政府日銀の低金利インフレ政策が成功するなら、

不動産価格は横ばいはあっても、価格は下がらないと読んでます。

インフレを経験してない世代にはピンと来ないと思いますが、

インフレ下では、不動産相場は基本的に上がり続けます。

そして、新常態となることを予測出来なかった方が後悔します。

どうせ、保守的な人生で後悔するなら、
積極的な人生で後悔したほうが、
ましではないでしょうか？

[793: 匿名さん]

建築費の値上がりは頭打ちみたいだし、元々この土地は古くからJXの社宅。
JXも事業主だし、最初の土地取得価格からすればボロ儲けだろう。
地権者も複数いるわけじゃない。
そんなところで、この値段に落ち着いたんだろうね。

[794: 匿名さん]

>>793今はインフレだけどこの案件がプレスリリースされた当時はデフレだった。
昔みたいな積算方式で価格だしてたらもっと安かったのに。
てか、販管費が二割だからレジデンシャルサロンなんてなくても坪270なら大抽選会で即日完売だよね。

[795: 匿名さん]

ＪＸさんは相当儲かってそうだけど三井さんはどうなんだろう？

３３２万は今や魅力的だから儲かってようが損してようがかまいませんが。

[796: 匿名さん]

>>792
今のインフレはそんなに簡単ではないのです。物件が10%値上がりしても低金利だから総支払いは変わらないというのが今の売り文句。
今のインフレは貨幣価値を相対的に下げるため一部の国民だけを対象にした見せかけインフレ。それに乗るか乗らないかでもしかしたら子孫のヒエラルキーが変わってくるかもしれないけど
庶民の生活は変わらないから地道に多少不便な郊外で暮らす分にはインフレは無関係ですよ。

[797: 匿名さん]

>>796
つまり国民総中流ではなく極端な富豪を作り二極化させるためのインフレです。
武蔵小杉駅前タワーぐらいの中の上はどうなるんですかね。
武蔵小杉からバス便エリアと二極分化し高級住宅地になるか、
周辺エリアに巻き込まれ庶民向け中古タワー化していくか。

[798: 契約済みさん]

何言ってんだかｗ
インフレと資産インフレの区別もついてなさそう。
バブル期の消費者物価と不動産価格を見てみな。

[799: 匿名さん]

>>789 >>790
こっちは普通に意見交換してるのに嫌がらせみたいに絡まないでください

シティタワーに実際そういう部屋有るけど、それは事実として言ってるだけでそれがなにかいけないことですか？

タワーに住んだことない人に私のようにタワー住んでいる人がアドバイスするのは親切だと思いますがどうなんでしょうか

[800: 匿名さん]

>>789 >>790
こっちは普通に意見交換してるのに嫌がらせみたいに絡まないでください

シティタワーに実際そういう部屋有るけど、それは事実として言ってるだけでそれがなにかいけないことですか？

タワーに住んだことない人に私のようにタワー住んでいる人がアドバイスするのは親切だと思いますがどうなんでしょうか

[801: 匿名さん]

>>796
まあまあ知ってるようですが、

貨幣価値が下がるようなら、
現金で持っているより、不動産がよい

貨幣価値が下がるようなら、
購買力平価より円安になり、輸入物価上昇、そしてさらにインフレ

仮に、政府日銀の政策が失敗して、ハイパーインフレであっという間に円建ての借入返済出来る。

貨幣価値が下がるとおっしゃるなら、どっちにしても買った方がよいのではないでしょうか？

[802: 匿名さん]

>>798
法整備が進んだからバブルは比較にならない、というより、バブルは高度成長期のインフレとは違う。話がごっちゃですよ。

[803: 匿名さん]

入居まで３年は長いわ。
MRにカップルで見に来て、入居時は「離婚済み」いるかも。
人の心配する前に…　はい、すいません。

[804: 匿名さん]

>>799
嘘でも突き通せば切り抜けられるって人かな？
日本の北緯だと太陽がかなり上まで上がるし夕日は真西より北に沈むから物理的に真夏の真南の窓からは日差しは奥まで入らないのね。

もし本気で思ってるなら、あなたが住んでたとおっしゃるタワマンはダイレクトウィンドウが西向きだったんですよ。


てか小学校の理科で教わらなかったかな、なんだか悲しいです。

[805: 匿名さん]

本質の議論より、マンションの作りの話ばかりですね。

北口の本質は、これまで武蔵小杉が評価されてきた東急、南武線、横須賀線の３駅利用可というメリットを、 ストレスなく享受できないという点です。
プラスして、武蔵小杉も住みやすくなったと紹介されたグランツリーやララテラスへのアクセスについては、 歩かされるし緩やかながらも坂を上下するか駅を通る際に階段なりエスカレーターの上り下りがあって余計遠く感じるという点でしょう。

時間帯によって、エクラスやプラタの影を受けるこのマンションにおいて、日当たりの話はあまり意味がないでしょう。
抜けている東がもっとも価値が高く、三菱タワーができるまで北も東京の夜景が楽しめる程度と想像しますけどね。
ある程度日は部屋に差し込んだ方が気持ちいいですよ。
カーテンで遮光すれば日差しは気持ちいい自然光です。

[806: 匿名さん]

>>805
はいはい、コペルニクスをイジメるタイプですね。

[807: 匿名さん]

では本題のマンションの作りの話に戻りましょう(笑)

[808: 匿名さん]

>>807
そうしないと都合悪いんだね。
今度親戚にMR行ってもらって、どういうふうに北口の悪立地を説明されるかレポートしてもらうつもり。

これで三井JXの誠実度合が明白になるだろう。
北口はどこまでいってもこれまで語られてきた武蔵小杉圏外ってのを、どれだけ誠実に説明しているか楽しみ。

[809: 匿名さん]

>>808
やっぱ小杉東口最高っすか？
東口のレポートお願いします。

[813: 匿名さん]

武蔵小杉周辺全体が便利なんだから東であろうが北であろうが、
それまでの暮らしより便利になれば感覚的には大差ないだろう。
北だとか東だとかの差で争う理屈が狭すぎる。

[814: 匿名さん]

>>812
なんで？
すでに飽和な武蔵小杉に、さらにアホみたいにタワマン建てるデベがどんな理屈で、武蔵小杉ミーハーたちに説明するのか興味津々だよ。
新築理論なんて、今のマンションの質でいけば東の先行マンションとは50歩100歩レベル。

東の希少性の高さが再認識される絶好の機会に胸が弾むわ（笑）

[815: 匿名さん]

>>814
ぷっ（笑）

[816: 匿名さん]

>>815
ぷっ（笑）

[817: 匿名さん]

>>814
もうこれ以上、何も変わることのない東口よりは、まだまだ新しい路面店や開発のある北口の方が、ワクワク感があって楽しみですけどねー。

どう思います？

今日、二子玉川のオープンしたての
映画館の入ったライズに行ってきましたが、
武蔵小杉を自慢するのが、恥ずかしくなるほど立派でしたよ。

グランツリーなんて絶対、話さない方がいいと思うくらい。

つまり小杉民は、井の中の蛙になってると思います。

[818: 匿名さん]

>>817
なぜ二子玉川が出てくるのでしょうか？
もともと価格帯も路線も違う街だと思うのですが。

[819: 匿名さん]

>>817
同じ再開発の街という意味でもどうしても気になりますよね。武蔵小杉の街も再開発で良くなることを期待していたのですが、完全に期待外れでした。少しは二子玉川のような街になればと思っていましたが、今や全く次元の違う街になってしまいました。

武蔵小杉の街ももう少しなんとかならないものでしょうか。

[820: 匿名さん]

>>819
二子玉川は昔から坪単価が違い過ぎますよね？
再開発のプランも違いますし、
あそこまでの発展はさすがに武蔵小杉には期待出来ないでしょう。
期待しているならむしろ検討違いかと。

[821: 匿名さん]

>>820
もちろん二子玉川のような街になるのを望むのは無理であることは理解しています。但し、せめて坪単価並みにはなることは期待していたのですが、武蔵小杉の現状の商業施設はあまりにも残念です。。

[822: 匿名さん]

>>821
坪単価並みって幾らの時に買われたのですか？
今からここを購入検討してるのですが、
坪単価並みの価値は無いと仰りたいのでしょうか？
都心も値上がっているので致し方無い状況だと思いますが。

[823: 匿名さん]

人が尋ねる用事のない東口は、将来的には老人がそこで暮らすだけのマンション団地になるだけ。発展の余地ゼロ。
様々な理由で人が訪ね続ける北口は、常に街としての新陳代謝が続く。
ただし中距離電車の横須賀線からは遠く、広域から人を集めることは出来ない。あくまでも南武線と東横線で市内の人が集まるだけだが、誰も来ない高島平団地や多摩ニュータウンのような東口よりは閉塞感ないよね（笑）

[824: 匿名さん]

ゴールデンウィークの深夜から朝までネガティブな書き込みか～辛そうだ。。

[825: 匿名さん]

二子玉川は鉄道利便性が低い専業主婦の奥様の街だから、武蔵小杉と比較するのはナンセンス。
ま、荒らしたいだけだろうけどね。

[826: 匿名さん]

とにかく武蔵小杉の商業施設はもう少しなんとかして欲しいですね。生活水準の向上を実感できるような楽しさを全く感じられない。北口では今後何か期待できますかね。ドンキとかマツキヨとかはもう十分です。

[827: 匿名さん]

>>825
街のコンセプトも住民の層も違うので比較すること自体がナンセンスなのはその通り。それにしても、何故武蔵小杉の街とこれほどまで差がついてしまったのか。。

[828: 匿名さん]

>>823
北口に用事ですか？西口なら区役所とかありますけど北口に用事はないな。
日医大丸子？いや関東労災の方が東口からは近いしね。

[829: 匿名さん]

>>826
私は、西友、イオン、業務スーパー、ライフ、okストア欲しいけどね。
タワーマンションから出てくる人みても、別にふつーな人ばかりよ。
生活水準というより、生活利便性あげて欲しいけどね。

北口はこのマンション建つくらいであとは何も期待できないですよ。敷地無いから。仕方ないと思う。

[830: 匿名さん]

>>829
ごめん、スーパーはもうおなかいっぱい。
ヨーカ堂ひとつ潰す話なら乗るけどさ。

[831: 匿名さん]

>>829武蔵小杉の北口はね、南武線で川崎駅東口の工場地帯へ通勤するためにバスロータリーを使う千年、久末あたりの公営住宅の勤労者のための入口なんですよ。

このマンションに住んで東急で通勤する生活ならまず北口を昇降する機会はないよ。
皆さんガードくぐって東急スクエアのところから改札に向かいます。

よって北口は今のまんまでも何も気にする必要はないです。

[832: 匿名さん]

>>827
あなた物件と関係ない話をしたくてたまらないみたいですね。
昔から差はあると思いますが。
価格帯の違う街と比較して非現実的な無い物ねだりしてもねぇ。

[833: 匿名さん]

それにしても、何故武蔵小杉の鉄道利便性とこれほどまで差がついてしまったのか。。

[834: 匿名さん]

検討者掲示板って事でいいんですよね？
LDタイプとLGタイプで大変悩んでおります。
東向きは朝暑いって事はありますか？

[835: 匿名]

東と北は悩ましいですよね。
日は当たるけどタワープレイスがある東か眺望がいいけど日が当たらない北向きの比較ですね。
タワープレイスは光を反射しそうなので午後も明るそうですし。
北向きは大西学園を抜ければ目の前はリスクが低そう。北東はご存知ですよね？
私は３LDK希望で東の上層階は予算オーバーでした。
きっとどちらもいいお部屋なのでは？太陽熱はLow-eでだいぶ軽減できるかと。

[836: 購入検討中さん]

>>808
MR行ってきました。営業さんは名刺の役職上ちょっとお偉いさんでした。

小杉の利便性の説明はありましたが、立地の悪さに関する話は全然なく、
東口の中古と同程度の価格で新築が買えるというメリットのみを強調していました。

また、このマンションのウイークポイントを聞いてみたところ、少し考えた後に、
間取りの好みによっては選択肢が・・・という回答をもらいました。

あと、ペデストリアンデッキは作るという構想があるだけで、確定ではないというちょっと気になる話も・・・

[837: 匿名さん]

デッキに関しては、自分は逆にB棟の販売までに具体的な発表ができるかもしれない、と言われました。
同じ内容ですが、言い方の差だけじゃないですかね。

[838: 物件比較中さん]

4.5畳の部屋は、子供部屋でも狭いと思うのですが、、みなさん どのように使われますか？

[839: 匿名さん]

駅5分だと、普通は立地悪いと言わないよな。

[840: 匿名さん]

>>838
父のなんちゃって書斎。
物置。
子ども部屋はきついと思う。狭い部屋で勉強するのは息苦しいでしょ。広い部屋の方が後々いいよ。

[841: 匿名さん]

>>840
あとあと何年ぐらいいいの？予算次第だと思うけど。

[842: 匿名さん]

>>841
あとあと5年ぐらい。

[843: 匿名さん]

>>836
わざわざそんな事を確認する為に見に行かないで下さい。
検討したいのに23日まで待たされています。

[844: 匿名さん]

駅までデッキで繋がると明言できたら坪３３２万は安すぎる。
雨に濡れずに全ての路線が使える状況になる。
川崎市のホームページに出ている以上、繋げる意向は明らか。
後々のお楽しみ要素としては、ポジティブな内容なのでは？

[845: 匿名さん]

>>844
雨に濡れないデッキの予定なんだ。計画通りいけば素晴らしい。

[846: 匿名さん]

>>844
デッキ下がホームレスの住処になるから、ないほうはいいよ。

[847: 匿名さん]

>>846
下ならギリギリセーフでは(笑)

[848: 匿名]

デッキの話は荒れるから止めましょう。広い部屋を買えないパパママを許して下さい(笑)

[849: 匿名]

４.５畳は将来の子供部屋想定です。書き込み割れてすみません。

[850: 匿名さん]

モデルルームを見る限り4.5畳あれば子供部屋はいけそうな感じがしましたね。
不便な所で広い家を買って子供との時間が持てないより幸せになれるのでは？
同じ位の利便性で戸建となると全く資金が追い付きません。