パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト(その3)

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル、JX日鉱日石不動産
施工会社：竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553918/

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目276-1他 （地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分 、東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.99平米～105.81平米

【物件情報を追加しました　2015.4.4　管理担当】

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[745: 匿名さん]

>>743
リセール時、意外と低層需要はあるんですよね。
詳しい方なら、色んなウンチク言えるんでしょうけど。すみません。

タワーなら高層階が好ましいのは当然で、新築価格としても高いのですが、騰落率で見ると、北側または低層は購入価格が割安なことから、高層階よりも下落幅が小さい場合が時としてあると言うことですかね。

[746: 匿名さん]

6月下旬でしょ
つうことは値上がりもあるよ

[747: 購入検討中さん]

ここは、10万円単位て価格決まりましたからもう値上げはないんてすが、ウェストは確実に上がるって言ってますね。
まあ経済情勢次第でしょうが。

[748: 匿名さん]

>>744
自分の家の前を買い物客や乗り換え通行人がわんさか歩いてるマンションよりはこちらの方が立地に優れていますね。
新しくできる小学校にも中原中にも近いです。

[749: 匿名さん]

>>748
つまりここは住宅地としての立地に優れていて新築です。

[750: 匿名さん]

>>745タワマンは設備と立地が魅力です。
低層といってもタワマン林立エリアでは周辺の建物も高いから見えるものは見えるし見えないものは見えない。
景色の角度が違うだけですからね。

ならば万が一エレベーターが止まっても自力でなんとかなる20階ぐらいまでが安い分だけ私には魅力的です。
てかあんま高すぎると怖い。

[751: 匿名さん]

仮に1期の値段を客寄せとしてバーゲンしても2,3期以降の値上げはありうるね
周りの不動産に対比させない値付けは考えられない
あとWEST棟は眺望抜けが良いから元々資産価値が上だよ

[752: 匿名さん]

>>751
ウエスト販売時期の経済情勢まで想定して値付けしてるはずですよ。
つまり、先々多少のことがあってもこの価格なら値下がりにはならないという線で第一期第一次の価格は設定されるんじゃないでしょうか？
要望書を出すなら今期でしょう。

[753: 匿名さん]

入居まで３年あると、MRに来ていたカップルが離婚していたり、
契約したがお亡くなりになったり、融資時の金利が？だったり
不確定事項が多いわ。

[754: 匿名さん]

次の棟の低層階と今回の上層階が同じ金額なんていうのもあり得る。
今回が狙い目では。

[755: 匿名さん]

確かに、今回上層階で比較的倍率低く買うメリットは大きい。
自宅の売り出しも次の棟の契約者が市場に出す前に高く売りたいし。

[756: 匿名さん]

>>754
そうですね、一度値を下げてしまうと検討者が一斉に待ちに入るため最初は比較的安いです。
それでも市場が冷え込んでしまった場合は先に売った低層やお見合い住戸と後から出る高層を同じ価格にしたりして値下げ回避します。

[757: 匿名さん]

価格出してないところは2期らしいですよ。単価は当然上がるでしょう。

[758: 匿名さん]

>>755
デベはしたたかですから、後になればなるほど安いうちに買っときゃ良かったと後悔させ高値での買い煽りを仕掛けてきますよ。

[759: 匿名さん]

夫婦+子どもの世帯が多く、モデルルームもそこに標準を合わせた感じでした。70〜80平米の3DKが倍率高くなると思います。キッズルームもあるしね。スタディルームも子どもの勉強の場となりそう、教えあうスペースとしてと説明あったので私語オッケーのようです。ゆっくり仕事するのは無理そうです。

[760: 匿名さん]

豊洲見ましたが、タワー眺望、共用部の充実だけでなく、規模感、今後の資産性、行政の関わりかた等雲泥の差ですね。
こちらに絞ります。

[761: 匿名さん]

>>760
豊洲は将来の眺望や景観保全のための自主規制があるためお互いに一長一短あると思います。

[762: 匿名さん]

>>745
なるほど。

[763: 匿名さん]

>>762
中古販売の時はオンリーワン販売なので北向きのような世の中の絶対需要が少なく新築時の値が安い住戸でも確実にニーズがあるため高い値付けができます。
南向きは儲からないというのがマンション投資の原則。ただし自分で住む分には住みたい向きの住戸に住めば良いと思いますが。

[764: 匿名さん]

迷信だとは思いますが、太陽光が入らない住居は小さい子どもの住環境に良くないと言ったりしますがどうなのでしょうか？
この物件そのあたり考慮している感もあって気になりました。

[765: 匿名さん]

豊洲は五輪村跡地が出るから不透明なんだよね
あそこ都が売主だから相当に安くなりそう

[766: 匿名]

>>748
低層マンションや一軒家ならともかく、タワーでは下を誰が歩いてようと関係ないですよ
逆に高層まで行くのに時間掛かるから駅や商店街から遠いのは勘弁

[767: 匿名]

>>764
タワーは遮るものないから北向きでもすごく明るいですよ
一方で南と西は春から秋まで暑くて堪らないから昼間ほとんどカーテン下ろしっぱなしになりますから結局日光入らない

[768: 匿名]

>>760
>タワー眺望、共用部の充実だけでなく、規模感、今後の資産性、行政の関わりかた等雲泥の差

豊洲はここより明らかに交通の便悪いですし人工的な街づくりが苦手で比較対象にもして無いですが、御指摘の点具体的にどの様に悪いんでしょうか？
参考迄ご教えていただけると嬉しいです

[769: 匿名さん]

ゴミ捨て場は各階にありますか？

ゴミ持って下まで降りるのは勘弁してほしいです。

また朝刊は上まで届けてくれますか？

[770: 購入検討中さん]

>>768
私も両方見ましたが、好みの違いにしか見えませんでしたけど。
交通の便一つ取ってみても、とこへ行くにも鉄道の便利がいい小杉と、そもそも都心隣接地の豊洲では求めるものが違います。車で移動すると、逆にいかに豊洲が便利がいいか実感しますよ。
設備は、水栓等の細かい部分や全熱交換換気など、少しずつ小杉の方が仕様がいいです。もちろん、内廊下の分原価がかかっているわけてすし、タワーだけに、敷地の使い方にもゆとりが感じられ、もしまったく同じ場所に建っていたら誰しもこちらの方が魅力的と思うはずてす。
しかし、豊洲は、住宅適地は残り少なくなってきているものの、小杉はこれからも供給が続きます。豊洲はこれから更に大きな駅前開発があったり、シネコンがあることからも判るようにオフィスも含め人が集まってくる場所であるのに対し、小杉は基本ベッドタウンです。
もし資産性を価格維持力と捉えるのであれば、私は小杉の方にリスクをより感じます。
ても、私はこちらを申し込むことにしました。生活をするに当たって小杉の方がバランス良く、より快適だろうと考えたからです。なので、好みの問題ではないかと申し上げました。

[771: 匿名]

当方も全体バランスでこちらにしました。

結局各々の条件に合う合わないの話かと思います。
さて、本日行って中層階でアンケートを入れてきました。まだ倍率って感じではなさそうでしたが、倍率が付くリスクはありそうです。元々考えていた低層階は全滅でした。
別の物件探す労力をかけたくないのですんなり買いたいです。
ちょっと油断してました。くじ運自信ありません。。

[772: 匿名さん]

低層階はどれも倍率ついてるそうです。20階以上ぐらいの中層階あたりは余裕があるそうです。

[773: 匿名さん]

低層階というのは何階くらいまでのことですか？

[774: 匿名さん]

今週のスーモに６ページも取って出てますね。
(けっこうお金掛かるらしいですが。。)

天井高２.５５〜⒉８mとなってました。
⒉８mあればタワマンとしても中々ゆとりありそう。
これってやっぱり、５０階以上とかそういう感じですかね〜
(そういえば、初期のパークシティではメゾネットタイプもあったけど)

[775: 匿名さん]

>>767どうやらマンションの南向きに住んだことない方が多いみたいですね。

そもそも南向きはダイレクトウィンドウでもない限り夏場は日差しは入りませんよ。せいぜい窓際から1m以内。
でも夏場に蒸し風呂にならないところが南向きの良いとこなんですがね。

[776: 匿名さん]

>>774
最上階のみ。他の階は部屋を縁取りするようなかんじで一段低くなってるよ。モデルルームもそんな感じ。
洗面所と台所がシャワータイプじゃないのが気になったわ。ながしはのばせるシャワータイプじゃないと隅々まで掃除できないんだよね。洗面所で頭洗えない。トイレの手洗いも手をかざして出るタイプじゃないのも気になった。
水まわり系が今ひとつだったが、あとは普通だと思う。女性がそういうとこ気にされると思うので書いた。

[777: 購入検討中さん]

>>775
南中の時だけのことを言っても意味ないですよ。その前後はずっと奥まで陽射しが差し込み、熱いことは間違いありません。なにしろ、一日中陽があたってるんですから。

[778: 匿名さん]

多少明るくても1年中日の当たらないのは問題ではないか。あと冬寒い。
北のことだが。

[779: 匿名さん]

>>778
方角で価格差バランスついてるんだから、あとは個人の考えでいいんでねーの？
当たり前の事言われても、で？って反応しか出来ねーっぺよ。

GW無駄にすんな。

[780: 匿名さん]

>>777
それは戸建てやマンションの場合は南西南東向きか角住戸だけ。
マンションで真南を向いてると夏場の西日は入りませんよ。三時ぐらいに鋭角に東側の壁を照らしておしまい、あとは日陰になります。

[781: 匿名さん]

>>780
庭付き戸建て以外で南向きにこだわる理由がよくわからない。
マンションの南向きに住んだことがないとしか思えないです。
南向きはだいたいの場合はリビングだけだし、家具が紫外線で痛むから窓辺に何も置けないし。
西向きのローアングルから射し込む強烈な西日よりはマシですが価格差に見合ったメリットは得られない。

[782: 匿名さん]

>>778
私はこれまで板状の東南東向き→タワー真南→タワー北東角と住み替えてきましたが、今のタワーマンションがいちばん明るいですよ。
一日中景色や周辺の建物に日が当たってキラキラしてます。寝室も北向きですが東京タワーが寝ながら見えてます。
真南の時は景色が基本逆光でしたし暑いから窓辺に夏場なんてメッタに近寄らなかった。寝室は外廊下向きの北向きでしたし。



冬場は窓辺が寒いですが。

[783: 匿名さん]

いよいよ今週末よりモデルオープンですね。
その前に事前で250戸以上決まっちゃうらしいですよ。

[784: 匿名さん]

北口だとリセールバリューはだだ下がりですかね。

[785: 匿名さん]

>>775
ダイレクトウィンドウの話をしてるんですよ
ベランダ付きの眺望が狭い部屋は別に入りませんけど

[786: 匿名さん]

>>784
ダダ下がりです。

[787: 匿名さん]

ダダ下がりです。

[788: ご近所さん]

冬場の日光欲しいから南向きだな
なかったら東西北のじゅん

[789: 匿名さん]

>>785
もう、いいよ。真南向いたダイレクトウィンドウなんてどこにあるというの？

あ、いちいち調べて探さなくていいよ、そういう意味じゃないからね。

[790: 匿名さん]

>>789
785は特定のライバルタワーをネガりたいだけだよね。

[791: 匿名さん]

冬の寒さより夏の暑さの方が辛い。

[792: 匿名さん]

政府日銀の低金利インフレ政策が成功するなら、

不動産価格は横ばいはあっても、価格は下がらないと読んでます。

インフレを経験してない世代にはピンと来ないと思いますが、

インフレ下では、不動産相場は基本的に上がり続けます。

そして、新常態となることを予測出来なかった方が後悔します。

どうせ、保守的な人生で後悔するなら、
積極的な人生で後悔したほうが、
ましではないでしょうか？

[793: 匿名さん]

建築費の値上がりは頭打ちみたいだし、元々この土地は古くからJXの社宅。
JXも事業主だし、最初の土地取得価格からすればボロ儲けだろう。
地権者も複数いるわけじゃない。
そんなところで、この値段に落ち着いたんだろうね。

[794: 匿名さん]

>>793今はインフレだけどこの案件がプレスリリースされた当時はデフレだった。
昔みたいな積算方式で価格だしてたらもっと安かったのに。
てか、販管費が二割だからレジデンシャルサロンなんてなくても坪270なら大抽選会で即日完売だよね。