パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズイースト(その3)

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル、JX日鉱日石不動産
施工会社：竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553918/

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目276-1他 （地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩4分 、東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：41.99平米～105.81平米

【物件情報を追加しました　2015.4.4　管理担当】

[スムログ 関連記事]
【武蔵小杉界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.11】
https://www.sumu-log.com/archives/2378

[451: 購入検討中さん]

完成楽しみですね。

[452: 匿名さん]

完成楽しみです！
が、通し番号の飛び方もなかなか趣深い。

批判されるのは結局のところ三井さんが他の物件の方を敵に回す様な価格設定をしてるだけ。
過去の書き込み上は坪３３０から３４０万円と言われていますが、よほどの事がなければ、竣工時に売れ残りを作らない三井さんは結局３４０万円とはならない筈。そういう会社じゃない。
で、過去のパークシティは大体買っておけば良かったってオチが付く。
買わない人は買わなきゃいいし、買いたい人が買えばいい。

経験則上、ここ１０年程度最初から買いたいと言って買えなかった事はありません。買う判断をした以上、資産価値を下げる様な書き込みは不愉快なのでひたすら削除していただければ幸いです。
それは三井さんの義務だとすら思います。
よろしくお願いしますよ！

[453: 匿名さん]

北口って言うけど、この物件の場所だと南側に抜けるのすぐだと思うけど。ヨーカドー、東急スクエア、ららテラスなんて苦にならないと思うけどな。
個人的には飲食店は新丸子の方が魅力的だから、ここも悪くないと思うけどな〜。
小杉東口は飲食店ないのが寂しい。Bistro30的な店がもっと増えるといいんだけど。

[454: 匿名さん]

新丸子のお店は私も好きだが、それを書いてしまうと馬鹿にされるのでやめたほうがいいよ。
私の行きつけを名指しで貶されたら許せん。
買い替えてもステイでも関係なく通うので。ららテラスもグランツリーも近いけど、そこの飲食店で馴染みの店を作れる気がしない。近場にあると便利だけど。

[455: 物件比較中さん]

>>453
南武線沿いに区役所から消防署まで防災道路が出来るというのが今回の一連の武蔵小杉駅前再開発の肝なんですよ。
そんな大義名分でもなきゃここまでの大規模再開発なんかまとまらなかったはず。

で、その関係で犠牲になるのが南武線高架下の自由な往来なんですね。
計画に変更がなければ防災道路はかなり嵩上げされるから南北は分断されてしまうはず。

[456: 匿名]

大丈夫ですよ！
ネガの方はそこまで非道な事はしません。
ギリギリのラインまで批判はしますが、根はいい人だと思います。

[457: 物件比較中さん]

>>452
意味がよくわからないが、三井は高い高いと言われつつもそれ以上に価値が上げられると判断して強気の開発を進めるデベなので現状だけ見て価値判断しないほうが良いと思いますよ。

つまり330-340どころか370-380だって有り得る反面、それだけの経年美化と資産価値アップが見込める場合が多いです。
ただし、大崎なんか同じように二段ロケット的な開発をしてて二段目は本当に強気な価格設定だったのですが上空が羽田空港の離着陸ルートにほぼ確定なんて話が　完売後に表沙汰になったりしてます。

実際、二段目の開発で自ら地価を上げていかないと初期開発物件が値崩れを起こし三井への信頼が失墜するから二段目の開発は値を上げざるを得ないんです。あまり信じっぱなしってのもいかがなものかと。

[458: 匿名]

こんな郊外の新日石の社宅跡なんて、商業施設作っても勝算ないし、タワマンにして土地を転がすしかできなかったわけでしょ。
立地としては、何に対しても中途半端。
タワマンにして転売し、得しているのは新日石だけ。
買う奴は高い買い物だよ（笑）

[459: 匿名]

>>457
あ、やっぱり三井じゃん（笑）

経年美化？
お前らの売り文句は経年優化だろうが。
微妙にワード変えて誤魔化すなよ。
経年劣化以外、経年○○なんぞ三井しか言わないわ（笑）

やっぱり三井関係者とわかってすっきり♪

[460: 匿名さん]

坪３７０万だったら前出のブログに載ってる３３０万台の価格表は嘘って事でしょう。
三井さんはそんな事やらないよ。

[461: 物件比較中さん]

>>460
自分目線で願望だけで何を言っても空しいだけだよ。
340で出して抽選会なんぞやられるぐらいなら370-380で頼むから出してくれと、それぐらいの資金力がなければ結局のところなんだかんだ条件が合わず高倍率住戸に応募して落選。
それが市場原理。

[462: 匿名]

458、459は私じゃないですよ。

会話書き込み連打やりません。。

[463: 物件比較中さん]

>>462
失礼しました。ただ、需要と供給のバランス、それからタワーズウエストの販売時期など価格設定が、読めない物件だと思いますよ。
仮に平均が坪330だとしても
100平米超の広い間取りは坪330
南向きは坪370
北向きや西側お見合いは300
なんてバラつきだったりします。

[464: 匿名さん]

>>461

前の価格表から一割も上げられたら購入は絶対しません。不愉快すぎます。
市場原理の話はごもっともだと思います。この掲示板を読む限り倍率が付いて落選する事も考えられるので、
落ちた際の候補物件はいくつか目星をつけておくしかありません。
倍率は極めて不安な上に、３か月先まで結論を待たされる検討者の気持ちも多少は察していただきたいです。

[465: 匿名]

やっぱり根はいい方ですね。463さん気にしないで下さい！

[466: 匿名]

経年美化（笑）

[469: 匿名]

そんなの指摘しても詮無いことですよ。

あまりいじめない様に！

[470: 周辺住民さん]

>>469
ちなみに461.463は小杉のネガではないように見えるが。この物件が高いと読む人のほうが高く評価している訳だな。

[471: 匿名さん]

>>455
え、でもケンタッキーのところの南武線をくぐる道路はさすがにそのままですよね。

[472: 匿名さん]

事前案内会一番乗りしてきます。
察するに、普通のプレゼンじゃないと予想しています(笑)楽しみです。

[473: 購入検討中さん]

例の北口ネガ、入り混じってだいぶ判りにくくなってきてるけど>>449 >>459 >>465 >>466あたりかな？
そこらへん抜けば、普通のネガ・ポジバトルとして読める。

[474: 匿名]

東口に劣る点を補う北口のメリットを誰も語れない（笑）

[475: 匿名さん]

意図的に無視されていることも自覚せずに勝ち誇れるなら、こんな幸せなことはないね。
羨ましい。

[476: 匿名さん]

中途半端なハコモノを作ったために商業エリアとして発展の余地がない東口より、少子高齢化社会を視野に入れた文教・福祉エリアとして北口の発展性は非常に高い。
今後、コンベンションホールや大学や病院の近くに感度の高い路面店が発展するのは間違いなく北口。というか、既に評判のよい小さな飲食店が路地裏に増えつつあるのを知らないんだろうな。

絶対教えないけど。

[477: 匿名さん]

>>476あなたは、東口の商業施設は
一度も利用したことないのですか。

[478: 購入検討中さん]

三菱の計画案見せてもらったのですが、2棟を南西側に45°振ってるんですよね。
従ってここと見合いになるんですが、距離はあるので、眼前空間の確保を狙ったということなんでしょうか。
ちょっと見ると南東に45°振った方が双方にハッピーなようにも思えるのですが、新丸子町の将来的再開発も睨んでのことかと推察しました。

[479: 匿名さん]

>>476

> 大学や病院の近くに感度の高い路面店が発展するのは間違いなく北口

今までもそうだったんだけど、いい店が少ないのはなんで？
ある店も、東急の沿線でも感度が低い層が好きそうな店ばかり。

北口～新丸子辺りはよく開拓しているけど、そんないい店増えてないよ。
武蔵小杉界隈の人々の舌が貧弱のは、食べログ見ててもわかるけどさ。

しかも、郊外のコンベンションセンターで何を催すの？
東部神奈川県民向け？
都内からは人来ないだろうね。

妄想語られても、失笑するしかないや（笑）

[480: 匿名さん]

もらったパンフレット凄い面白い(笑)

やっぱり遊んでいます。

[481: 匿名さん]

>>479
平日限定だけど都内有名店にも全く負けないランチを出す洋食店や、看板メニューがウケてるイタリアン、それなりに繁盛してるラーメン屋、ちょっと小洒落たカフェなど、小杉北口界隈は現時点でもいい店多いよ。
都内にはもっといい店いくらでもあるって？そりゃそうだろうけど、今の東口にはなんもないじゃん（笑）

コンベンションホールは地元・川崎市民の需要への対応が主目的だから、残念ながら都内から人を大勢呼べるような華やかなイベントは催されない。
でも、そういう東口は都内から人呼べるの？そもそもなんで都内なの？

北口はこれから文教地区として着実な発展が約束されている。
コンベンションホールでの市民イベントを始め、日医大の新しい看護学部校舎や、最新の医療機器を備える新病院、福祉関係の施設などなど、グランツリーくらいしか「目的地」がない東口なんて比較にならないほど様々な目的を持った市民が訪れる、市民のためのエリアになる。
等々力スタジアムの新メインスタンドは快適になったし、試合日には２万人を超えるフロンターレサポーター向けの施設もできる。

「目的地」もなく、今後発展の余地もなく、全てが古くなっていくだけの東口の必死さはよーく分かったよ。
まあ、頑張れよ。

[482: 匿名さん]

新丸子方面の開発は土地柄的に今後なさそう・・・
従って三菱地所タワーは抜けが良いのは北東、北西
真南至近にタワープレイスが鎮座。さらに奥にタワマン郡が広がるので
これを避けるためオフセット特に北東ビューを重視した配置と思われ
日照時間が限られるんでダイレクトウインドウを採用するんじゃないかと予想

[483: 匿名さん]

>>481
武蔵小杉に何を求めているの？
そんな発展が欲しいんだったら、他の街に住めばいいじゃん。

武蔵小杉に住む理由は電車。
基本的にこの街は寝に帰るだけなんだから、東口に何も望んでないよ。

コンベンションセンター自体が、ビジネス街向けの施設。
誰に来てもらって何をしようとしてるの？
そのうち、平和公園脇にある団体さんがよく使ったりするようになったりしてね（笑）
そういえば新丸子にもそういう団体があるね。
どんな使われ方するか楽しみだね。

より高度医療の病院ができて、年寄りや救急車でごった返すようになるといいね。
病人は増えても、近場の店で飯食べられる元気な人間は家族ぐらいだろうから、
それ目的にどれくらい店が増えるかな？
病人見舞った後に、そんな食欲湧くものなのか疑問だけどさ。

とにかく妄想で頭がいいっぱいだってことがわかったよ（笑）

[484: 購入検討中さん]

>>483
君の購入動機は解った。

では、ごきけんよう。永遠に。

[485: 匿名さん]

駅までの距離が遠いとは思わないですが、等々力競技場への経路上になっているのが気になります。
等々力でサッカーの試合がある日はサポーターとやらが大挙して周辺を埋め尽くしたりしないでしょうか？
少し前に武蔵小杉駅から徒歩で競技場に向かっている集団と遭遇して辟易した経験があります。
デッキなんてできたら試合の前後で埋め尽くされるように思いました。

サッカーが嫌いなわけでは無いですが、あの群衆には近づくことなく過ごしたいです。

[486: 匿名さん]

そりゃ無理だなー。
むしろ、あの群集は今まで小杉に何もなかったから食事すらせずに帰っていったのを、今後はエルシィ跡地やデッキと繋がるJRの施設（大きくはないらしい）で拾う構造に変えようとしてるのに。
三井の中の人が西側売り出すまでには小杉ビル問題をなんとかするって言ってたから、5年後にはあのあたりは試合の日は騒がしい一角になるようだよ。

[487: 匿名さん]

フレックスを使って、仕事帰りに行ってきました。
前回のプロジェクト発表会等、いままで車でしか行ったことがなかったので今日初めて電車で行きました。
皆さんが、北だ南だと言っている意味が分かったような・・。
仕事帰りの疲れた足でグランツリー側へ行くのは意外と距離があるし、今日は風が強かったせいか歩くのが余計に嫌になったし、改札出てすぐのATMは長蛇の列で、なんかもうぐちゃぐちゃでした。
これがここに住む日常の風景かと思うとげんなりしました。。
GWTから出てきた親子がうらやましく見えた。
でも買う気満々で行ったし、とりあえず要望書提出です。

[488: 匿名さん]

長いよ(笑)まずは深呼吸を！

今日は価格出ないかもね。

[489: 匿名さん]

南口使ったのかな？

[490: 匿名さん]

坪332万円だってよ～

前の書き込みで計算した方がドンピシャだったね。

[491: 匿名さん]

>>490
北口で70平米換算7000万かい…
すげえ時代になったもんだね。

[492: 匿名さん]

332万なら妥当。350万でもおかしくない
高いのは高いが他との比較で

[493: 匿名さん]

>>492
あとは金利だけか

[494: 匿名さん]

フラット35sで7000万借りたとして…
1.5%（最初の10年0.9%）※ボーナス払い無し条件
総支払い額¥85,946,280
月々¥194,354（11年目以降¥208,746）

0.5%上がって2.0%となると…
2.0%（最初の10年1.4%）※ボーナス払い無し条件
総支払い額¥93,163,020
月々¥210,916（11年目以降¥226,177）

結構ゴツイな…現金組は関係ないだろうけど、ローン組にとって融資実行の3年後ってリスキー。
それをふまえての坪単価だとしたら、三井は金利上昇を見込んでるんかな。
そもそもフラットSの優遇は0.6のまま行ってくれるだろうか…

[495: 匿名さん]

>>494
これに別途、団信、火災保険、管理費、修繕費、光熱費合わせたら月30万は家で消えるね（笑）
って買う人は気にしないくらい金あんのか…一般？サラリーマンにはきついぜ。しょぼん。

[496: 匿名さん]

残念な管理会社事例がありました。
http://www.mynewsjapan.com/reports/2147

[497: 匿名さん]

>>487
こんなんでへこたれてたら、湾岸とか何処も選べないよ！

[498: 匿名さん]

332万じゃ瞬間蒸発だろ。
三井は固いね。早く売り切ってくれ。

[499: 匿名さん]

部屋の大きさとによって倍率変わると思う。ファミリー層の3LDKは倍率も金額も高いと思う。若者層多いだろうからローンも組みやすいだろうから金額高くても無問題かな。
1、2LDKは、1〜2人向け。こちらの方が倍率低く希望者にいきわたるのかなと。ただ高齢層ならここよりも海沿いの景色のよいとこ買う気がする。

[500: 匿名]

あー価格出ちゃいましたね。全体がいくらかというより今検討している部屋の値段が重要ですが、来週行ったら値段が上がるハプニングは多分無いって事ですね。