DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？ その27

[匿名さん]

DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/harumi/

所在地：東京都中央区晴海三丁目102番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩9分
山手線 「東京」駅 バス19分 バス停から 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：55.77平米～123.77平米
売主：住友不動産
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/559495/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[762: 契約済みさん]

>>744
購入にあたってはいろいろと検討しました。

決め手は、2つ。
徒歩5分の距離に駅が出来ること。（正確に言うなら、橋と駅出口が出来る予定）
眺望が保証されそうな階と間取りが空いていたこと。

私は投資用で検討したわけではないのですが、投資用で考えた場合には、駅までの徒歩時間が5分以内かそうでないかで大きく変わってきます。

[763: 契約済みさん]

眺望が損なわれるかどうかを、ある程度予測出来ます。

http://wangantower.com/?p=6584

[764: 匿名さん]

>>761
非検討者スレ住人を巻き込まないでね。
運営まで呆れさせた一件は、ポジ対ポジのやり合いでしょ。
我々は傍観者です。

[765: 匿名さん]

今現在工事が進んでるエントランス、ロビー棟やテラスなんかを見ると
けっこう金掛かってるなって感じ。

[766: 匿名さん]

近所から見えますがかっこいい建物ですね。ザ東京タワーズと並んでる様子が本当にかっこいい。
住友のビルはデザインが統一されてるのでいいです。
ネーミングはステーキハンバーグ＆サラダバーみたいな感じで嫌ですが、最上階が銭湯ってのは最高に良いですね。
家にいながら有明のベイコートクラブみたいにバスローブで夜景を見ながらお酒飲むとか超憧れです。

[769: 匿名さん]

>>768
764じゃないけど、文面みるかぎり苦情言いに来たんでしょ。内容がどうか知らんけど、常駐してるわけじゃなし放っといたれや。

[770: 匿名]

>>761
私は、貴方が正しいと思います。しかし、767さんのおっしゃるように、物件の話に集中しましょうね。

[771: 匿名さん]

江東区みたいに欧米系が多いところに住みたい。

ちなみに、江東区の外国人の内訳は以下にありますね。約2万人の内訳は、以下の通り。

http://www.city.koto.lg.jp/kusei/keikaku/75644/81885/file/2502souron.p...

中国人 約10000人
韓国・朝鮮 約5000人
フィリピン 約1400人
インド 約1100人

米国人は400人近くも住んでます。

[772: 匿名さん]

>>771
欧米系少ない・・というか、アジア系がほとんどに見えますが・・。
欧米系ならむしろ外資系が多い港区なイメージ。
まぁ、私はマナー違反しない人なら、人種とかこだわらないです。

[773: 匿名さん]

勝どきの賃貸タワーに住む、アメリカ国籍の人と知り合いになりましたが、
国籍はアメリカでもアジア系の人でしたよ。
その場合でも「欧米系」の人としてカウントされるんでしょうね。

[774: 匿名さん]

現物をこの前の見てきたけど、
模型見た時より、
やっぱり現物見ると印象変わりましたよ、プラスの意味で。
さらに、これであのエントランスできたら、と。

となると、９月の竣工後に出した方が高く売れるってのも理解はできる気がします。

[775: 匿名さん]

そりゃ、模型と印象は違うでしょう。
まだバルコニーは黒ネットで覆われていますから。

[776: 匿名さん]

>>763
このシュミレーションにはスカイリンクや自分のマンションの別のタワーの影響が含まれていませんが、実際は結構気になるような気がしますがどうなんでしょ。。

[777: 763]

>>776
ご指摘のとおり、ご自身でイメージを膨らませて頂く必要があります。
しかし、図面で考えると、ある程度の想像は出来ると思います。

ちなみに、「EAST北向きの右寄り住戸」と「EAST東向きの左寄り住戸」は、スカイリンクがとても気になると思います。

[778: 匿名さん]

>>777
ですよね。Eastの北東と南西、Westの北東の角部屋のお見合いっぷりは特に激しそうですね。ツインタワーの宿命だからしょうがないですかね。

[779: 匿名さん]

>774
国立競技場も計画通り建てれなくなってるこの建築業界の現状、三井までも強気の
値付けが顕著になってきてる現状では、見栄えのするDTは竣工後値上げ販売当たり前
になってきそう。

[780: 匿名さん]

仕方ないですね。
気になるならないは個人差だから、気になるなるならやめたらたらいいです。

[781: 匿名さん]

眺望はGoogleearthでなんども確認したほうがいいですよ〜

[782: 匿名さん]

某ツインマンションのお見合い眺望。まーこれをどう見るかは人それぞれですね、、、

[783: 匿名さん]

>>782
柱があれば気にならないといえばならないですね。角度によるんですかね？？

[784: 匿名]

>>782
あー残念な感じですね。

[785: 匿名さん]

>>783
DTは柱ないので、もっと残念な感じになるかと。というか、角部屋に限らず、多くの部屋がこんな感じでお見合いな感じになりますね。アウトフレームならまだしも、ダイレクトウィンドなら結構お互い見えるかと。まー気にしないということであれば、それはそれで良いとおもいますが。

[786: 匿名さん]

>>785
角部屋以外は大丈夫では？？？

[787: 匿名]

今某ツインタワーの角でない向き合っている部屋に住んでいる者です。前にも投稿しましたが、角でなくても、けっこう視界に入りますよ。皆さんが言うように気にするかしないかは人それぞれかと思いますが、私は我慢できず、今回は別のツインでないマンションに引っ越すことにしました（住んだことのある人にしかわからないのです・・・）。全く見合いのないマンションなんてあまりないとは思いますが、さすがにツインの見合いは結構きついですよ。

[788: 匿名さん]

>>787
でも結局ツインなんですねw

[789: 匿名さん]

失礼、ツインでないマンションでしたね。

[790: 匿名]

そう、単品のタワーです。悪いこと言わないので、「絶対に気にすることはない！」と思う方以外は、中古のツインのお見合い部屋を一度見学することをお勧めします。高い買い物ですので（特にここは・・・）、後悔するのはもったいないことかと思います。

[791: 匿名さん]

いい景色というか眺望もそうなんだけど、
こんなレベルは全然慣れです。。

ホントの正面見合いのところに比べれば全然ですよ。
ここはまだ斜め向き同士のとこなんで。

[792: 匿名]

わざわざ中古見に行かなくても、スミフは竣工売りしようとしてるんだから、実物見て決めればいいじゃん。青田売りじゃなくて、値上げしても売り切る自信があるだから！

[793: 匿名さん]

わざわざ中古見に行かなくても、スミフは竣工売りしようとしてるんだから、実物見て決めればいいじゃん。青田売りじゃなくて、値上げしても売り切る自信があるだから！

[794: 匿名さん]

ここは、今の販売数が全体の半分弱で、竣工後1年での売り切り目標。出来てから見るのを勧めます。

[795: 匿名さん]

>>794
そうなんですよね。
第3期でもある程度出るだろうから、
第4期になるだろう９月の竣工時では3割ぐらい残すと思います。

けど、４期以降になったらもっと値上げになってると思うので、そこをどう考えるかってとこですね。

ひょっとしたら、第3期自体を9月まで引っ張ることもあるのかな。。

[796: 匿名さん]

眺望について懸念があれば、営業にお願いして、希望する部屋の眺望写真を撮ってくれればいいですよ。撮ってくれる時はあります。

[797: 匿名さん]

いま1期よりどれくらい値段上げて売ってるんですか？
1期から強気でしたが、今はもっとですよね。

[798: 契約済みさん]

>>795
間違いなく引っ張るでしょう。
今売るメリットなし。できてから実物見せて高い値段で売るでしょう。

[799: 匿名さん]

>>798
8,000円のクオカードとグルメカードを来場者に渡すって大々的にホームページに書いて宣伝してるくらいだから、正しく言うと、本当はもっと売りたいけど、売れ残ってるから結果的に多くの部屋が竣工後になるのでは？現に、勧誘の電話も激しいし。

[800: 匿名さん]

>>799
スミフの売り方を知らない人や理解できない人は多いと思うのでそのような意見多そうだよね？
買える人層は他デベ物件より少ないと思うから（物件も高額だし）その分キャンペーンを打って
とにかく人を連れて来る努力をするのは企業として普通のこと。
売る自信があるから値上もするようだね。
デベ的にはＫＴＴやティアロ完売してから値上してゆっくり売りたいくらいじゃないかな？

あと勧誘が激しいと思うなら、きちんと明確に断ったほうがいいよ？

[801: 匿名さん]

>>800
高額物件のエサが数千円って矛盾してると思うｗ
効果あるんだろうか？あるからやってるんだろうけどさ・・・
やっぱり住不のセンスは独特だよね
そういう価値観を共有できる層が買ってるんだろうね

[802: 匿名さん]

どこもそうだけど、早目に目を付けておかないといい部屋は無くなりますよね。

[803: 匿名さん]

>>801
言葉悪いがそれに飛びつく方の親族にお金が出せる人が居ればＯＫということ。
多少の経費払って1件でも契約取れればこんなクオカード分の経費なんて企業に取ってみれば
かわいいもんでしょ？
ちょうど今は贈与税も優遇されているしね。
と分析してみました。

[804: 契約済みさん]

マーケ分野で仕事している人間です。（住不ではありません）
一般論で綴ります。

金券の類ですが、エサと呼ぶかどうかは別として、集客目的であることは間違いありません。
しかし、金券をまかないと集客出来ないと思っているとは限りません。
DTが住友不動産の集大成であることは、MRに行って説明を受けた方、またシティタワーシリーズのネーミングにしなかったことからも想像出来ます。（ネーミングにセンスあるかどうかは別問題）
つまり、住友の集大成の物件を一人でも多くの方に見て頂くためのマーケ戦略と考えるのが妥当です。

余談ですが、金券負担はDT購入者が負うというのは、半分は当たってますが、半分は間違っています。
住友不動産が手がけているのはこの物件だけではありません。
当然DT単体でも収益を考えるのですが、最終的に言えば全物件で出来るだけ収益をあげようとするのが住友不動産の狙いです。
というか、普通の企業の発想です。
住友不動産の購入者全員で負うというのが正しい認識です。

私は住友不動産は好きですが、この点を皆さんに押し付ける意図の投稿ではないので、あしからず。

[805: 匿名さん]

補足させてください。
例えば、8000円のクオカードを1000枚ばらまいたとしても、たかだか800万円です。
一方で、部屋の坪単価を40万円アップさせたとすると、20坪の部屋で800万円の収益アップです。
つまり、クオカードのばらまき分なんて、1戸の価格上昇分で賄えちゃいます。クオカード8000円の販促費なんてスミフからしてみれば、全然たいしたことないということがわかると思います。

クオカード8000円、8000円と何度も繰り返すうるさい人がいますが、大企業の営業感覚からするとその程度の金額って感じです。

[806: 契約済みさん]

検討中の方へ

マーケ分野で仕事している人間です。（住不ではありません）
一般論で綴ります。

都内マンションの資産性ですが、マーケ分野では下記基準で判断されることが多いと言えます。
ただし、これは絶対基準ではありません。
個人の考え方に大きく左右されますので、あくまで参考までに。

A：徒歩10分以内で利用可能な駅
◎　⇒3駅以上
〇　⇒2駅
△　⇒1駅
✕　⇒0駅

B：駅までの徒歩時間
◎　⇒直結
〇　⇒5分以内
△　⇒10分以内
✕　⇒10分超え

C：ブランド
◎　⇒港区
〇　⇒港区以外の都心3区・山手線内側
△　⇒上記以外

[807: 契約済みさん]

検討中の方へ

マーケ分野で仕事している人間です。（住不ではありません）
一般論で綴ります。

806で目安の基準を出しましたが、印ごとに下記の素点換算となります。
◎　⇒3点
〇　⇒2点
△　⇒1点
✕　⇒0点

満点は9点です。
5点以上であれば、よほどの高値で購入していない限り、期待が持てます。
4点以下であれば、よほどの安値で購入していない限り、危険です。

個人の考え方に大きく左右されますので、あくまで参考までに。

[808: 匿名さん]

チラシより費用対効果高しだね。

[809: 匿名さん]

>>804

震災後には、月島、新豊洲、ここと、地名からは埋立地と判別できないマンション名が流行りましたよね。

ここが広尾なら、絶対、シティタワーズ広尾になってますよ。

[810: 匿名さん]

>>804
確かに、集客しておいて、
後は買う買わないは別にして、他の物件を案内できるし、顧客リスト買うと思えば全然安いマーケ費用だね。
ブランディングも出来るし。
テレビCMやったら、あっという間に数千万円だろうから。

[811: 匿名さん]

豊洲や勝どきを外してる理由は？
必死すぎだって、笑

[812: 匿名さん]

>>807
3点しかないのに、何で契約したの？

[813: 契約済みさん]

>>809
おっしゃるとおりかもしれません。
806のブランドでも挙げたように、港区広尾であれば別格ですからね。
ただし、資産性は駅近かどうかで変わってきますが。

809さんは誤解してらっしゃらないと思いますが、それにしても埋め立てに関する誤った認識も目立ちますね。

[814: 契約済みさん]

>>812
現時点では4点ですが、駅改札と橋が完了すれば5点になりますので、資産性が十分ありと判断しました。
あわよくば、徒歩10分圏内にもう一駅出来る可能性もあると考えてます。

[815: 匿名さん]

>>813

松濤は駄目？

[816: 契約済みさん]

>>815
もちろん、松濤も高級住宅地です。
ただし、こちらはどちらかというと戸建の話になると思います。
806に記載したようにマンションに限定したつもりでしたので。

[817: 匿名さん]

>>814
このCっていうのは、山手線内＆都心三区という話じゃないのね。orということですか。

[818: 契約済みさん]

>>817
誤解を招く表記で失礼しました。
orという理解でお願いします。

[819: 匿名さん]

809
少し前からスミ不は、湾岸に限らずシティタワーと付かないタワマンの方が多いから。

[820: 契約済みさん]

>>819
例えば？

[821: 匿名さん]

>>820
グランドミレーニア
スカイフォレスト
大江戸タワーレジデンス
etc

[822: 匿名さん]

>>819
なんか記事に出てたけど、
これまでは、シティシリーズを推してたけど、
今後はブランディングとして、

住友不動産のマンション、

としてブランディングしていきたいらしい。

[823: 匿名さん]

TBTは違うね。

[824: 匿名さん]

さっき、スカイリンクの前でドラマかなんかの撮影をしていましたよ。
以前もやってたし、よく使われますね。

[825: 匿名さん]

住めば都ってか？住んでみてくれオジサン。

[826: 匿名さん]

港区のすみふ自慢の黒ガラスのシティタワー麻布十番
太陽の熱を集めるから、西側は冬でも冷房が必要らしい。

[827: 匿名さん]

こんばんは。
非検討者スレから来ました。
頑張ってスミフの事誉めるので、お仲間にいれていただけないでしょうか

[828: 匿名さん]

>>827
いいですよ。

[829: 契約済みさん]

>>827
歓迎です。
無理して褒める必要はありませんよ（笑）
ある程度のネガは共有必須ですからね。

ただ、ネガの度合いに対してはご配慮下さい。
お願いします。

[830: 匿名さん]

>>827
ようこそ。お待ちしておりました。変なサイトから抜け出してこられたんですね。
ここでは、デベを無理して誉めたりしなくていいんですよ。私達はあなたの個人的なご意見を尊重いたします。
また、いい部屋との出会いがあることを願っております。

[831: 匿名さん]

>>814
晴海にも地下鉄駅が作られる可能性がありますね。

[832: 契約済みさん]

>831
期待してますが生きてる内にお願いします、還暦じじより。

[833: 匿名さん]

>831

地下鉄駅構想、なにかのソースがでましたか？

[834: 匿名さん]

利用駅、駅距離、区のブランド
一般論ですね。

利用駅でも山手線、東京メトロ、都営線、他ゆりかもめ等　何線の駅かで違ってきます。　
駅距離は同意です。
区のブランドは、特に都心３区に関しては　区というより街で、さらに掘り下げると丁目でも評価が違うかもしれません。

一般的な戸建てやマンションは、です。

タワーに関してはさらに
共用設備の充実、テナントの種類、管理体制、耐震構造、プレミアマンションであるか、眺望、向きによっても評価も価値も違うと思いますよ。

[835: 匿名さん]

807
ってことは、この付近に乱立しているタワマンで危ないのが、いくつもあるってことですね。

[836: 匿名さん]

地下鉄は、石原元知事でさえ実現を断念したし、
五輪競技場の建築費問題でさえケチケチしている節約方針を見れば、
晴海に地下鉄を通すなんて永久に無理でしょ。

[837: 匿名さん]

ちっと歩けば日比谷線駅や銀座に出れるし、便利なので別に２路線いらないと思う、これからBRTも走り２路線のような便利さになるのでは？

[838: 契約済みさん]

>836
私も楽観的に考えてはいませんが、可能性は十分あると思いますよ。
「人口増加」や「世界からの注目」という視点で考えれば、可能性が高いという見方も出来ます。

ここ数年の間では、1964年の五輪ほど劇的なインフラ整備がされないことはたしかでしょう。
しかし、人が集まる場所の開発というのは基本的に儲かることなので、どんな計画が立ち上がっても不思議はありません。
武蔵小杉の時もそうでしたが、当初の計画と大きく変わる開発となることも珍しくありません。
（必ずしもいいように変わるとは限りませんが・・・）

[839: 契約済みさん]

>834
そうですね。
しかし、タワーに関しても、807と同義の考え方で資産性は認識されることが多いですよ。

耐震構造・プレミアマンションであるかは、ご指摘のように資産性に影響を与えます。
しかし、共用設備の充実、テナントの種類、管理体制、眺望、向きというものは、どちらかというと住み心地の問題となり、資産性には直結しないことが多いと言えます。

同じタワー内の住戸で、体感的には明らかに何倍も価値が違うはずなのに、坪単価で見ればそれほど変わらないという現象が目立ちます。

[840: 契約済みさん]

>835
たしかに資産性が気になるタワーもありますね。
購入時価格によりますが、807の計算で4点以下は注意が必要だと思います。

ちなみに、資産性とは下記4点の全てまたはいずれかのことを主に指し、住み心地や居住者の満足度に直結するものではありません。
①物件価値が上昇する期待度
②物件価値が下落しない期待度
③売りに出した時の買い手の付きやすさ
④賃貸に出した時の借り手の付きやすさ

資産性が低くても、住み心地が素晴らしいとされる物件はたくさんあります。
住み心地は、資産性のように客観視されるものでなく、個々人の好みに大きく左右されることがその理由です。

[841: 匿名さん]

>>838
武蔵小杉は、最初の開発であるパークシティのＭＲに行きましたけど、
その時に既に、タワマンが色々建つ話やショッピングセンターが計画されている話がありましたし、
横須賀線新駅が出来そうな話もついでに立ち寄った別デべマンションで聞きましたから。
当初の開発計画と大きく変わってはいませんよ。
タワマンの数の多さは、当時の予想以上でしたが。

[842: 契約済みさん]

>>841
大きく変わるというのは語弊があったかもしれませんね。
人によっては、その定義が違いますから。

私の記憶違いかもしれませんが、
①当初止まる予定でなかった電車も止まるようになった
②武蔵小杉がある程度栄えた段階で初めて立ち上がった計画または当初の計画を変更したものがある
③予測以上のタワーマンションがたっており、今後も立つ予定となっている

私には、十分に予想以上の変更でした。
もちろん、坪単価の上昇度も。

[843: 匿名さん]

契約済みさん、色々語っていますが何だか不安そうですね。
もっと自信持ってくださいね。


管理体制はリセールでは大事ですよ。管理が悪いと設備の劣化など出ます、特にDTは水物であるスパつきですからね。
タワマン初心者ですか？眺望も向きも資産性に関わりますよ。平均坪単価、ではなく、南向、北向と分類された相場に差がありますよね、元の販売価格も違いますけどね。　

駅距離や区やエリアなどのみが資産性、と区分して考えること少なくても私はしません。
戸建てや少戸数マンションとタワーとでは別もので考えたほうがいいと思いますが
まあそれぞれでしょうからね。

[844: 匿名さん]

通りすがりの者です。

最近、熱海のリゾートマンションを買おうとして、こちらのHPにちょくちょく来ています。

熱海のリゾートマンションでは、今、中国人が問題になっています。彼らが大浴場にやってくると、むちゃくちゃになるらしいです。温泉宿やスーパー銭湯では、それを見越して人を配置して、常にきれいに片付けているようですが、リゾートマンションでは、そこまでの人員は配置できないため、中国人が入浴した後の風呂は悲惨な状況になっているようです。（詳細は熱海スレをご覧ください。）

ここは、中国人は多いですか？もしも、多いなら管理組合との壮絶な戦いが待っていそうです。通常のタワマンの比ではないようです。頑張ってください。管理組合の理事の方々は相当な覚悟が必要なようです。

[845: ビギナーさん]

参考に
http://blogos.com/article/96323/

[846: 匿名さん]

844さんは日本人？
ここを買う気が無いのにこちらのスレに来るのもマナー違反だから、
他国の人のマナーなんて言えませんよ。

[847: 購入検討中さん]

いろいろな主観的な意見が多く、情報が錯乱しているようですねw

ここは価値が間違いなく上がりますから、購入可能な方は安心して検討していいと思いますよ。
買えない人の嫉妬意見に振り回されることはありません。
とはいえ、個人ごとにこだわる箇所は違うでしょうから、そこはしっかりと吟味下さいね。

ちなみに、私はSPAに関しては、それほど興味はありません。
どちらかといえば、豪華なエントランスと近隣施設の充実に興味があります。

[850: 匿名さん]

＞８４７

間違いなく上がるって表現は撤回された方が...

お気持ちはわかりますが。

[851: 匿名さん]

近隣施設の充実はどこのことを指していますか？

[854: 匿名さん]

人が爆発的に増える→否応なしに充実
ですね。

[855: 匿名さん]

>>853
確かにこれだけゴミ焼却場が近ければ安定したゴミ収集は期待できるというメリットはあるよね。

[856: 匿名さん]

ネタ切れ残念(笑)
ゴミ処理場話しまただしてんのか。
もー飽きたからその話しスルーで！
嫌と思えば他所にどーぞ、はいサヨウナラ。

[857: 匿名さん]

五月の第3期はいよいよですかね。

どれくらい戸数だすんだろ。

[858: 匿名さん]

オイラたちは買えない自分たちに言い聞かせるために、頑張って否定的な書込してるんだ
本当はこの物件、気になるんだ
だから、この板から離れられないんだ

無視だけはしないでください

[860: 匿名さん]

>>859
可哀想なので、イジメはやめましょう。。

[861: 匿名さん]

えっと、非検討者スレにお仲間いますんで、
そこで施設聞いてみて下さいな。

ここは検討スレなんで、ごめんなさい！