606の住宅ローン相談出張所

[606]

ここは「【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part5」から住宅ローンに関する話題を切り出した出張所です。基本的には Tomihisa Cross 契約者であることを前提としていますが、それに制限するものではありません。

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本スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/551994/

[1: 匿名さん]

結局住友信託が変動金利では1番有利でしょうか？

[2: 契約済みさん]

>>1
以前調べた際は、変動ならりそなと住友信託が安かったような。

[3: 契約済みさん]

富久クロスの検討スレからきました、622です。新スレありがとうございます。これで思い切り情報交換できますね。

プライベートな話題になってしまいますが、私は年齢とか不動産投資ローンとかの制約があって、フラット35で承認をもらっています。提携のイオン銀行です。最近になって、上記の制約が取れて、金利の安い変動金利の審査を個人的に（先日送られてきた提携ローンの連絡先に確認しましたが既に取引支店があれば同条件とのことで）依頼中です。

そこで気になってイオン銀行に確認したらフラット35はSが適用されることが判明し、当初10年の優遇▼0.6％だと知りました。こうなると、当初10年は変動金利と遜色ないことが分かってきました。10年後に変動に借り換える手もあります。

で、どちらが良いか迷っています。アドバイスあればお教えください。

[4: 匿名さん]

変動金利でオススメのローンを教えてください！

[5: 606]

>1さん >4さん
金利だけで見ると、提携では以下の順序です。

1. 0.645% 住信SBI
2. 0.675% 八千代
3. 0.725%（-0.02%キャンペーン）三井住友信託 三菱UFJ信託
5. 0.725% りそな

それぞれの気づいたネガティブポイントは以下です。

住信SBIは保証料を取らない代わりに、35年ローンのときの保証料とほぼ同額が手数料として掛かってきます。保証料は当初の借入期間より繰上返済で短くなった場合や、途中で借り換えた場合には返金されますが、手数料は絶対に戻ってきません。なので、同額ならば手数料より保証料のほうが有利です。

とは言え、保証料も返ってくるときに手数料を5000円くらい引かれたり、複利なので35年ローンを23年で返済し終えても保証料が3分1返ってくるわけではないので、「35年ローンを10年で繰上返済する」「借入期間がそもそも10年」「10年以内に借り換える」というような条件でない人は、実際にはそれほど変わらないかもしれません。

ただ、保証料がない = 保証会社を使っていない = 債務者（私たち）の支払いが滞ると住信SBIが直接被害を被ることになりますので、保証会社というワンクッションなく取り立てられます。不良債権として粘ってくれるか、さっさと競売に掛けてしまうかは、その金融機関の性格と財務状況によるでしょう。

八千代銀行は一部繰上返済に手数料5400円取ります。窓口だと取るけどネットでは取らないというところが一般的ですが、八千代銀行ではネットだと無料という記載見つけられませんでした。そもそもネットから一部繰上返済できるのかどうかが分かりませんでした。

三井住友信託、三菱UFJ信託、りそなは0.725%で同じですが、三井住友信託には家計応援プランというキャンペーンでさらに0.02%引けます。三菱UFJ信託はNISA口座を作ると0.02%引けます。りそなでは見つけられませんでした。

三井住友信託の引下げ条件で気になるものは、給与振込口座にしないといけないことと、30万円の5年定期預金（金利0.15%）が人質に取られることです。

三菱UFJ信託の条件はNISA口座を作ることですが、今年から同一年内でなければ複数の金融機関にNISA口座を作れるようになったので、1年間100万円の枠だけが三菱UFJ信託に人質に取られるだけなので、家族全員がNISAバリバリ使っていない限りは敷居は低いと思います。ただし、当初固定の場合、その期間だけしか下がりません。

なお、0.02%とは、5000万円借りて、1年目の引下げ額が1万円です。

[6: 606]

ちょっと特殊なのは新生で、変動0.9%とメガバンクよりも高い金利に見えますが、保証料なし、手数料5万円という、金利以外にかかる費用が圧倒的に安いです。保証料が内枠の場合は2%上乗せなことを考えると、新生銀行の金利は上記の3位くらいに入ってきます。

ただし、新生銀行の変動は短プラ連動はありません。金利は新生の言い値で決まります。極端に上げられた場合は借り換えれば良いですが、借換え手数料が相殺できない程度の微妙な上げ方を徐々にされていくと逃げられません。新生の株主構成と財務状況を見ながら、5年ルールも125％ルールも保証会社もなしに数十年のつきあいになるかもしれない相手として信頼に足るかどうかご検討ください。

パワースマート住宅ローン商品説明書からの引用↓
当行の「当初借入金利」および｢住宅ローン基準金利｣は、指標とする市場金利があるものではなく、特定の市場金利には必ずしも連動しておりません。

[7: 606]

>3さん
フラット35Sには疎いのですが、3月の21年以上の条件なしだと1.6%で、ここから10年は▲0.6%なので、当初10年1.0%→11年目以降1.6%ですよね？ ただ、団信つけると当初10年1.36%→11年目以降1.96%です。

もし10年後に変動に借り換えることを前提とするならば、三井住友信託の当初固定10年0.85% + 11年目以降1.075%？（変動なので実際の金利は分からないが、仮に今日と同じとして）のほうが良いかもしれません。こちらも11年目以降にもっと安い変動に乗り換えることもできます。

この今見えている金利差と、10年後にどうなっているか分からない金利のリスクの、どちらを取るかでしょうね。

私は固定金利とは変動金利が上がるリスクに対する保険だと考えています。一般的な変動金利は短プラに連動しており、短プラは政策金利に連動しており、日銀はいつ政策金利を上げるかというと、景気が良くなったときにバブルにならないようにブレーキを掛けるために上げます。なので、変動金利が上がるとき＝景気が良いときなので、景気が良くなるとボーナスが上がる職業に就かれている場合、変動金利が上がったときにはボーナスも上がるので、重大な心配はそれほどないと思います。一方で、医師のような景気が良くなったからと言ってボーナスが上がるような職業ではない方は、変動金利が上がるリスクをヘッジする保険として固定にすべきだと考えています。

[8: 606]

フラット35Sでは、団信をつけないで金利を下げるという選択肢もあると思います。従業員の団体生命保険を会社が全額払ってくれているところにお勤めなら団信は不要でしょうし、契約を切れない生保にすでに入っているという環境でも同様でしょう。また、お一人で住むならば、住宅を担保に取られても問題ないですし、残す遺産がないならば、債務超過で遺産相続人がその債務を負うような場合でも相続放棄すれば良いだけです（借りた金返さなくてごめんなさい）。

ちなみに、住信SBIで無料でついてくるものをはじめとした、民間の住宅ローンの疾病保障の一部は「疾病を患って就業不能」になったときの保険です。疾病を患うことはあるでしょうが、死なずに就業不能になる可能性をどれだけ考えるかです。たとえば今どきのガン治療は通院治療なので、就業不能になる（長期入院する）ほどのガンは末期でしょうから、1年以内に団信が使える状況になる可能性を考慮に入れるべきでしょう。一方で、ヘルニアで立てなくなるといった、もっとあり得そうな「死なないけど就業できない」といった状況は補償されません。一方で、すべての原因をカバーする就業不能補償保険は、たとえばライフネット生命で月額10万円の補償が月額2000円前後の保険金です。ということは、限られた疾病しか補償されない住宅ローンの疾病保障はもっと安い保険金であるべきでしょう。また、社会保険/厚生年金に入っている会社員ならば、傷病手当金や障害年金などの公的保険があるので、本当に就業不能に備える必要があるかから検討でしょう。

ただし、三菱UFJ信託のように「疾病を診断確定」されただけで出る保険もあります。数千万円の一時給付金が出るガン保険を私は知りませんし、初期のガンだったのであっさり完治した！ということになれば、住宅ローンがチャラになって丸儲けです。ただまぁこれは保険（マイナスをゼロにする）というよりも博打（マイナスかプラス）ですね。

[9: 606]

>3さん
今思ったのですが、フラット35Sの当初10年1.36%→11年目以降1.96%でまずは支払総額を計算して、それと同額になるには三井住友信託の当初固定10年0.85%では11年目以降にいくらの変動金利にならないといけないのかを求めてみてはいかがでしょうか？

というわけで5000万のローンとして求めてみました。

http://loan.mikage.to/loan/plan/201504040405072bf864076927
http://loan.mikage.to/loan/plan/201504040408052bf814510543

10年後に変動金利が2.45%（店頭金利3.85%）になるとするとほぼ同額になりました。3.85%というと、1995年くらいの金利です。10年後にこの金利になることが想像できるかどうかでしょうか。なるとするなら、フラット35Sのほうが有利です。

また、20年後に変動金利が5%（店頭金利6.4%）になるとしてもほぼ同額となりました。1990年くらいの金利です。なお、バブルの絶頂の1991年で8.5%です。10年後ならいざ知らず、20年後の想像はかなり難しいですが、このリスクをヘッジするかどうかでしょうか。

http://loan.mikage.to/loan/plan/201504040415332bf860720250

[10: 606]

すみません、保証料外枠と比較するなら、条件付きと比較するほうがフェアですね。

5000万のローンの場合、フラット35Sの手数料は43万円、三井住友信託の35年保証料は103万円です。なので、団信込みのフラット35Sの当初10年1.23%→11年目以降1.83%の支払総額と同じになる三井住友信託の10年後の変動金利は2.07%（店頭金利3.47%）でした。判断が悩ましい値ですね。

http://loan.mikage.to/loan/plan/201504041154595b4572390602
http://loan.mikage.to/loan/plan/201504041204505b4a29505824

[11: 購入検討中さん]

606さん凄い…
勉強になります！

[12: 匿名さん]

606さん
色々教えていただきありがとうございます。
当方8大疾病保証付きの変動金利で一番有利な借入を探しているのですが、イオン銀行とかソニー銀行とか提携ではないローンはどうなのでしょうか？
やっぱり手数料を考えると結局割高になってしまうのでしょうか？
あと、提携ローンの中では三菱信託の方が三井住友より好条件ということでしょうか？

[13: 606]

>12さん
イオン、ソニー、楽天は、新生同様、短プラ連動はありません。金利は各行の言い値で決まります。一方、短プラ連動の変動金利は、実質日銀が決めます。短プラ非連動だからこそ、メガバンクと横並びではない低い金利が設定できているので、これはトレードオフです。

イオン: 5年ルールあり。125%ルールあり。格付けはRIでA-
新生: 5年ルールなし。125%ルールなし。格付けはJCR/RIともにBBB+
ソニー: 5年ルールなし。125%ルールなし。格付けはJCRでAA-
楽天: 5年ルールなし。125%ルールなし。格付けはJCRでA-

格付け: 財務状況を表しているので、格付けが低いところは支払い遅延時の取り立てが厳しい、金利が上がりやすいなどの傾向がなくはないでしょう。

5年ルール: 変動金利自体はどの銀行でも1年に2回見直されますが、債務者の毎月支払額は5年間変わらず、その支払金額の中で元金と利息の配分だけが変わります。

125%ルール: 上記の5年目に支払う金額が仮に大幅に上がったとしても、1.25倍が限度となります

5年ルールと125%ルールで毎月支払額の大きな変動を押さえられますが、元金をいずれ払わないといけないのは変わりませんので、繰 “下” 返済みたいな感じですね。これらのルールが適用されると支払利息が増えるため、これらを悪者のように言う人もいますが、これらのルールを適用したくなければ、ルールが適用されずに本来上がるはずだった毎月支払額まで毎月繰上返済すれば良いだけです。5%年ルールと125%ルールがあれば、債務者は「上昇分を後回しにするか」「今払うか」の選択肢があります。5年ルールと125%ルールがないと、債務者は「上昇分を今払う」しか選択肢はありません。

三菱UFJ信託と三井住友信託の変動はほとんど同じです。キャンペーン条件のどちらを適用しやすいかとか、三菱UFJ信託のエクセレント倶楽部と三井住友信託のトラストプレミアムサービスと三井住友信託マネー倶楽部のどちらが好きかとか、支店やATMが近くにあるかとか、キャラクターがかわいいとか、そういうところで選んで良いのではないでしょうか。

三菱UFJ信託と三井住友信託の固定は三井住友信託のほうが安い傾向がありますが、最近は5年以下だと三菱UFJ信託のほうが0.02%安くしていますね。ただ、全期間固定はみずほのほうが安いです。

[14: 契約済みさん]

606さん、ありがとうございます。622（このスレのNo.3）です。

結局は「将来金利の上昇があるかどうかの直感勝負」ですね。私も既に試算はしていましたので簡単にご紹介します。借入金額は4800万円、35年返済です。

フラット35SのÅプラン；当初10年の金利0.94％、残期間の金利1.54％、概算手数料41万円、団信保険料総額328万円、以上から支払総額は6302万円です。Bプランは、上記の順に、1.07％、1.67％、3万円、328万円、支払総額6389万円です。一方、変動金利は0.775％で計算、保証料等103万円で、支払総額は5584万円です。変動金利が仮に10年後に1％上がると、支払総額は6079万円、変動金利が仮に10年後に2％上がると、支払総額は6607万円、となります。

私は、これからの日本の経済を想うと金利が2％上昇する可能性は低い方に賭ける気持ちに傾きかかっています。

因みに私は不動産投資の事業資金を〇億円借り入れていますが、事業資金は普通は変動（当初〇年固定と言うのはありますが）なので、既に大きな変動金利のリスクは負っているので、なおさら変動金利にしがみつく（上昇しないことを祈る）しか無いように考えているのかもしれません。

[15: 606]

不動産投資の事業資金がある場合の観点については私レベルではまったく分かりませんが、622さんの試算を見た感想は、10年後に金利が変わらなかったら700万円も変動が安いけど、2%上がったとしても300万円高いだけかーという感じです。10年後に金利が変わらない確率より2%上がる確率が2.5倍高いと考えられないと割りに合わない気がします。

一方で、2.5倍高いどころか、私も10年後に2%上昇する確率は低いと考えています（20年後は分かりませんが）。で、私は子供の年齢的に10年後くらいには引越しを考えることになるので、金利は10年持てば良いですし、楽観プランでは20年後には繰上返済でローンを払い終えている予定なので。

つまり私は、借入額が多い間は低金利を使って元金を減らして、いつの日か金利が上がったときにはすでに元金が十分に減っているため利息（率ではなく額）の上昇は大したことがないという状況を目指しています。

[16: 622]

606さんの、「つまり私は、借入額が多い間は低金利を使って元金を減らして、いつの日か金利が上がったときにはすでに元金が十分に減っているため利息（率ではなく額）の上昇は大したことがないという状況を目指しています。」に全く同感ですし、私もその考え方から、これまで全ての借り入れを安心して変動でやってきました。

因みに、No.14の変動金利で①20年後に2％上がる（2.775％になる）と支払総額は5949万円（ずっと0.775％の時との差は365万円）②10年後に1％上がり20年後にさらに1％（2.775％になる）と支払総額は6273万円です（ずっと0.775％の時との差は689万円）。これでもフラット35Sより支払総額は小さくなります。

10年先は何となく低金利が続く、20年後は分からないが+2％の範囲だろう、と考えれば、やっぱり変動金利の選択かな、と考えてしまいます。

[17: 契約済みさん]

私は尿酸値が高く、現在投薬中ですが、団信の告知で保険を落とされるってことあるんですか？
告知しろって言われると心配になります。

[18: 匿名さん]

>>17
ここで質問する内容でもないし
答えられることでもないですよ

[19: 契約済みさん]

ローンとの関係で団信は重要です。団信が通らないと民間のローンは通らないんじゃないですか。

どこまで申告すべきか悩みますね。

[20: 契約済みさん]

団信が心配なら、団信が任意加入のフラット35を使ったらどうですか。フラット35「S」なら、上記のように変動と遜色ない金利（支払額）です。

[21: 契約済みさん]

基本的に変動を基本に考えていますが、
１　最初から変動でいく
２　５年固定の低金利をとったあと変動（優遇幅が最初から変動より0.1％小さい）に移行する
のどちらをとるか、どのように考えたらよいかご意見いただけますでしょうか。

[22: 契約済みさん]

21さん、1,2のケースで、可能な金利を具体的に示してください。それによります。

[23: 21]

変動　　　0.655％（全期間　1.82％優遇）
５年固定　0.510％（その後　1.70％優遇）

どう考えたらよいでしょう？よろしくお願いします。

[24: 申込予定さん [男性 40代]]

3500万円を銀行の変動35年で考えています。イオン銀行、じぶん銀行、ソニー銀行、住信SBIネット銀行の中ではどこがおすすめでしょうか。自分の中ではソニー銀行が変動から固定の行き来もしやすく、金利も安いのでいいかなと思っているのですが、基準金利の決め方が独自だという話も聞いたので、金利上昇の局面になった時に他とは違った上がり方をするのではと不安もあります。その点、じぶん銀行であれば、短期プライムレートに連動している上、金利もソニー銀行とほとんど変わらない(0.595％)ので迷っています。

[25: 匿名さん]

住宅ローン減税のことを考えて手元資金を残して変動金利で多めにローンを組もうと考えています。
現在、元金にするか元利にするかで悩んでいます。
元利の方が住宅ローンで戻ってくる額が多いと思うのですが、元金の方が確実にローンが減って良いのではと言う気持ちもあります。
どちらがよいかアドバイスいただけますと幸いです。

[26: 契約済みさん]

23さん、当初5年固定でスタート、その後はその時点（5年後）で再び当初5年固定が選択出来るのではありませんか？

出来なければ、全期間　1.82％優遇を選んではどうですか。

[27: 契約済みさん]

25さん、これはセオリー通りですよね。つまり、当初に余裕があれば元金均等返済、当初を抑えたければ元利均等返済かと思います。私は個人的には（金利が変動しない場合）返済金額が動かない元利均等返済が好きですが。

[28: [男性]]

先日、4/19に開催された不動産税務セミナーで1,500万円までは申告すれば非課税と教えて頂きましたが、富久クロスは省エネ性耐震性を備えた良質な物件に該当するで間違いないか教えていただけませんか。

[29: 匿名さん]

＞＞28
資料についてる税理士事務所に電話で確認するか、野村の契約担当に連絡するといいのでは？

[30: 606]

風邪で寝込んでいた606です。

>23さん
うーん、具体性が乏しくてちょっとコメントしにくいです。0.655%って提携ではないところでしょうか？ 何年で完済予定ですか？

>24さん
じぶんはBTMUの委託販売なので、商品に変なクセがなくて安心ですね。しかも、BTMUの店舗で対面相談もできるし、コールセンターもBTMUのものだし、ほとんどBTMUが販売しているような感覚ですね。

気になるとこと言えば、固定が全期間も当初もそこそこ高いので（BTMU本家よりは安いですが、メガや信託にももっと安いところがあります）、何らかの事情で固定に変えようと思ったときに、切り替えにくい（お得感が薄れる）というくらいでしょうか。あとは、KDDIがあと何十年もじぶんを経営する気が本当にあるのかという不安が（かなり）ありますが、ま、そのときはBTMUが滞りなく後始末してくれるでしょう。

ソニーの変動金利は「上昇基調ではより高く、下降基調ではより低く」という実績があります。2003年7月のBTMU（短プラ連動）の店頭金利は2.375%で、ソニーは1.722%ですが、2007年11月のBTMUは2.875%で、ソニーは2.801%でした。現在の引下げ幅はBTMUが△1.7%、ソニーが△1.05%なので、仮に2007年11月同じ金利水準に今後なった場合、BTMUの引下げ後金利は1.175%、ソニーは1.751%で、ソニーのほうが高くなります。ソニーは実績として上下共に値動きが激しく、5年ルールもないので、毎月支払額が上がったり下がったりしやすいです。

>25さん
私は元利均等派です。なぜなら元金均等だと5年ルールと125%ルールが適用されないというデメリットがある一方（メガと信託は全部そうだと思います）、元利均等でも自分で期間軽減型の一部繰上返済をすれば、元金均等と同じことが実現できるためです。元金均等のメリットは、繰上返済する手間が省けるくらいしかないと思います。

元利均等でも繰上返済したときの支払額再計算時には上記ルールは適用されませんが、元利均等なら「繰上返済しなければルールが適用される」ということです。なので、金利急騰時に元金返済だと毎月支払額の上昇を避ける方法がありませんが、元利均等なら繰上返済せずにじっとしていれば毎月支払額は変わりません。

[31: 匿名さん]

>>30
606さん、ありがとう！
お体お大事に

[32: 契約済みさん]

私は、フラット35Sで審査をパスしていますが、変動金利の低い金利に魅力を感じいろいろ検討しました。35年低金利が続けばかなり変動金利が有利ですが、今回はフラット35Sで行くことにしました。深い理由はありません。エイヤァで決めたという感じです。

[33: 契約済みさん]

32さんはスレ主の606さん？

[34: 契約済みさん]

32です。606さんではありません。No.3、14、16などで、フラットか変動かでさんざ悩んでいた者です。606さんではありませんので、全く参考にならない結論で申し訳ありません。

[35: 契約済みさん]

32さん、
えいやで決めたとのことですが、決定の決め手があれば教えて下さい。
我が家は変動かフラットかまだ決めかねてあーだこーだやっているので、ご意見お伺いできれば幸いです。

[36: 匿名さん]

私も現在最後の悩み中
検討ポイント
私が働けない状況で生きている時どうなるか？
ガンの診断だけで保険の対象になるか？
保障面を中心に悩んでます。
私は比較的短命なガン家系の自営業者の43歳

[37: 契約済みさん]

32です。前にも書きましたが、私は不動産投資をやっていて、不動産投資の借り入れは原則変動金利です。既にこの投資で、将来万一金利が2％程度上がると結構返済負担が大きくなります。しかし一方で当面の低金利の恩恵で元金が多く返済できているとも言え、リスクは一長一短と言えるのではないでしょうか。

今回は主に息子名義での購入（借り入れ）のため、将来とも支払額が確定しているフラット35を選びます。固定金利が使えるので今回は固定金利のメリットを活用しようと考えました。そこに至る大きな理由は、固定金利の金利水準が大変低く、変動金利（の当初）と比べても遜色ないと考えました。

[38: 契約済みさん]

>>37
決め手ありがとうございます。

融資実行までにフラットはある程度上がるだろうという点までは夫婦で同一認識なのですが、変動も上がる/上がらない、と予想が異なっていて、決断ができません…。

[39: 内覧会前さん]

606さんありがとう
このスレがスタートした時はローンのこと分からなかったけど
安心して、住信SBI変動 35年で申し込む事に決めました

勉強するきっかけと方向が分かったことに感謝

でもローンの終わる頃わたし生きてないだろうな〜
団信って素晴らしい

[40: 契約済みさん]

物件の近くに八千代銀行がありますが、いかがでしょうか？
金利も安いですし、セブン銀行のATMも利用できるようなので検討中です。

[41: 606]

>39さん
お役に立ててなによりです！ 来月には契約会ですね！

>40さん
>5にも書きましたが、八千代銀行は一部繰上返済がネットでできず、5400円払って窓口でしかできない点にご注意ください。

[42: 契約済みさん]

>>41
606さんありがとうございます。

[43: ビギナーさん]

私もNo23さん同様に迷っています。
変動 0.645%(全期間1.8%優遇)
当初5年固定 0.520%(残期間1.7%優遇)
当初10年固定 0.87%(残期間1.4%優遇)

返済期間29年で3500万円借ります。
現在40代後半ですので10～15年程度で退職金で完済を考えています。
どのプランが良いかアドバイスいただければと思います。

[44: 契約済みさん]

当初固定期間内に繰り上げ返済すると、多分、違約金がかかると思いますので確認してください。尤も43さんの退職金が60歳なら10年以上ありますね。

0.87-0.645で金利差は0.225％、3500万円借りても金額にしたら年間7万円台ですよね。固定金利の方が安心じゃないですか？

[45: 契約済みさん]

フラットの固定と銀行の変動を組み合わせてローン組む方いますか？
バランス取れてて良い案かなと検討中です。

[46: 契約済みさん]

45さんの、ローンを2本組み合わせる件、良いと思うんですが、手間は2倍になりますよね。諸費用も高くつきませんか。

[47: 契約済みさん]

45さんの組み合わせ、いいですねー。
安心と低金利の２つが確保できますね。

ただ、銀行的にやってくれるのか？がポイントですね。フラットの時って抵当権第一位を借入先である公庫が確保したがるから、第二位でもいいっていう銀行(変動借入先)を見つけなくちゃいけませんよね？

[48: 契約済みさん]

47さん

私は迷って銀行に相談しましたら、特に問題なく、フラットと銀行の変動の二本立てで組むことができました。金額はフラットの方が多いです。三大疾病も加入しましたが、いずれも3000万までは診断書不要で、告知書のみでした。

[49: [男性 30代]3804]

住宅ローン検討中の皆さんに、こんにちは。
契約者スレから来ました、初の書き込みです。
スレ主の６０６さん、大量な情報、ありがとうございます、大変勉強になりました。

まず自己紹介させていただきます。
３８０４の契約者のユザワと申します。
家族構成は子供二人５歳の男の子と未だ性別不明の子との四人家族です。
偶々自分は住宅ローンの相談役を担当してまして、固定金利か変動金利かを皆さんすごく迷っているようで、
個人的な意見を少し述べさせて頂きます。
あくまでも私個人の愚見なので、御参考までに採り上げて戴きますれば、幸甚に存じます。
将来的の金利は株価と同じように誰でも１００％分かるもんじゃありません。
固定金利は変動金利の将来金利上昇リスクを前もって保険でかけたようなものだと私の理解です。
日本も今の中国のように普通に６％を超える時代がありました、属性によって８％でも皆さんが普通に借りてました。
さすがにそこまではいかないだろうという気持ちは、私を含め、今は普通の考え方ではありますが、可能性としてはゼロではありません。
ですので、私の愚見で、もしも将来金利がものすこぐ上昇した場合になっても、解決手段（一括返済など）があるのであれば、わざわざ高めの３５年固定を借りる必要はないと思います。
逆に少しでもそういうリスクを回避したい方、もうずっとこの返済額で良いよという方には３５年固定の方が安心感が強いのではないかと私は思います。
私はフラット３５担当なので、固定金利について説明させていただきます。
変動金利メリットやデメリットは素人の私より、プロの方にお願い致します。
フラット３５は今年年初の頃史上最低水準
　　フラット３５　　　　　　　　３５SAプラン
２０年以内１．１０％　　　　　当初１０年０．５０％
３５年以内１．３７％　　　　　当初１０年０．８７％

ちなみに今月６月は
２０年以内１．３１％　　　　　当初１０年０．７１％
３５年以内１．５４％　　　　　当初１０年０．９４％

将来的の金利はある程度日本長期国債利回りと連携しているゆえ、ある程度の予想もできます、金融投資系の方はもっと詳しいはずです。
そこで、最近の日本１０年国債利回りは上がってます。（もうちょっと待ってて欲しいっす（ToT）)
勝手な予想ですが、多分我々が融資契約する月には今より金利が上がっている思います。（特に昨日日銀の黒田氏があんな事言い出したようじゃ、（ToT）ひどいよ）

ちなみに私は、自分のロジックによりやはり家族の為には保険が必要と思って、低金利のうちに３５年固定のフラット３５Ｓを借りる予定です。（どうか、契約までに金利が上がらないように）

以上、勝手な事や予想を書き込んで、申し訳ございません。

ＰＳ：小さいお子様連れの皆さん、よかったら住居したら親子で一緒に遊びましょう。
ＰＳ：私は中国（チャイナの中国）出身なので日本語にはおかしい所が沢山あると思います、分かり難い文章で申し訳ございません。
ＰＳ：私の分かる限りにフラット３５で一番手数料安いのは楽天だそうです。（うちの会社より全然安いｗ）

[50: 匿名]

おいおい。
削除してもらったほうがいいよ。もう遅い気もするけど一応。

[51: 匿名さん]

地域によるけどフラットの手数料0円のとこもあるよ。
全国的に一番安いのは優良の0.8。
俺の地域で楽天の1.08は4番手だ。

[52: 49です]

個人情報の漏洩ですか？皆さんこれから同じ屋根の下だから、別に大丈夫だと思いますが、お気遣いありがとうございます。

[53: 49です]

>>51
マジっすか‼︎これはすごいな‼︎自分も他所を使いたいなぁ〜

[54: 契約済みさん]

ユザワさん、ありがとうございます。

51さん>
フラットの手数料についてですが、HARUHI(旧SBI)も楽天と同率でした。他のところで手数料安いところを探しているのですが、今のところ優良住宅しか見つけられていません…。
もっとお安いところについて具体名を教示頂けると幸いです。

[55: 匿名さん]

うちはデベ提携で0.7でした。

[56: 匿名さん]

>54
一般に流通してる中でしか契約出来ないので
超優遇されてる人はほっとこう！！！

[57: 49です]

>54
５１さんの言うように、今表向きでフラット３５手数料一番安いのが優良住宅ローンのようです。
うちの先輩の話によると裏ではもっと安いのがあるらしいが、実際にあんまり使われてないようです。
フラット３５の金利は基本的に業界ではみんな同じです。
もともとフラットの審査基準も普通の銀行よりゆるいので、手数料のみの一本勝負ですね。

[58: 契約済みさん]

団信の3大疾病特約をどう思いますか？
保険料としては0.3%金利高は割高でしょうか？
どうせなら通常の保険で入った方が割安になるんでしょうか？
保険に詳しい方教えてください。

[59: 匿名さん]

606さん　ご報告
先日SBI変動で無事本審査終了。あとは手続きを待つのみ
SBIと新生は他の提携ローンと手続きが異なるみたいです。

[60: 606]

契約してからは全然ウォッチしていませんでしたが、バナー広告で気づきました。
しばらく動きのなかった三井住友信託の当初期間固定5年が
8月は△0.05%下げて0.5%になってますね。
これに家庭応援プランでさらに△0.03%されるので、実質0.47%です。

フラット35も3ヶ月ぶりに8月は下落したので、
1ヶ月後の確定金利がどうなるか、みんなでドキドキしましょう！

[61: 匿名さん]

三井住友信託銀行の変動が動いた！
9月はどうなりますかね
上がる心配はなさそうだ

SBI住信はどう動く？

[62: 契約済みさん]

我が家はフラットに決めました！
9月の金利が下がりますよーに。

[63: 匿名さん]

そろそろ9月のフラット確定でますね！
下がりそうですね！
うちは変動ですが優遇幅増えるといいな

[64: 匿名さん]

私はSBI住信の変動申し込んでいますが
先ほど問い合わせたらなんと
優遇幅が増え金利が下がるとのことです。

皆さんも不備の確認がてら来月の金利を聞いてみたらいかがですか？

[65: 契約済みさん]

三井住友信託はすごいですね。
りそなの借換10年固定というのは、実質
フラットより安いです。
変動とフラットのミックスにする方いますか？

[66: 契約済みさん [ 30代]]

うちはフラット一本です。
金利下がってくれて一安心。

[67: 契約済みさん]

ミックスは意外と少ないのかな。

[68: 606]

おそくらこのまま金消となるであろう金利が出ましたね。
この2年間で最低ではないかもしれませんが、
満足いく低さで決着したのではないでしょうか。

[69: 匿名さん]

>>68
個人的には大満足で全ての手続きが終わりそうです。

[70: ビギナーさん [男性]]

迷っています。 アドバイスいただけると助かります。

返済期間35年、借入4500万円です。
変動 0.645%(全期間1.83%優遇)
当初5年固定 0.47%(残期間1.73%優遇)
当初10年固定 0.82%(残期間1.43%優遇)

42歳です。退職金でまとめて繰上げ返済の予定です
よろしくお願いします。

[71: 匿名さん [男性 30代]]

>>70
金利かなりの優遇ですね。

個人的にはここ10年増税やらオリンピックやら何かとあるので10年固定がその低金利なら良いとおもいます。変動には敵わないとはいえ、1%切ってますからね。
ただ、その金利は条件として保証料年間0.3上乗せみたいなものも条件としてついてない金利でしょうか？

[72: 契約済みさん]

>>71さん
保証料上乗せもありません。
オリンピックに増税に、微妙なタイミングですよね。

[73: 契約済みさん [男性 30代]]

本物件、フラット35S適用物件という案内を野村不動産さんから情報提供あった方いらっしゃいますか？
私、今さらながら、適用物件とわかり大ショックです。

[74: 匿名さん]

>>73
バリアフリーともう一つでS適合って聞いています。

[75: 契約済みさん [男性 30代]]

>>74
ありがとうございます。
書面などで告知があったら検討逃さなかったのに〜と悔やんでます。
確認しなかった私も悪いのですが…
-0.6の10年間は大きい(*_*)

[76: 匿名さん]

>>75
このスレが出来た今年の4月からここを見ていれば…
もう残金の請求が来て支払うだけの時期ですからね
引き渡しを遅らせればフラット申し込めるかもしれないので聞いてみてはいかがですか？

[77: 606]

皆さん引渡しを受けたと思います。
イコール住宅ローンも融資実行されたということでしょうから、このスレもお役御免ですね。
それでは良い新生活を！

[78: 契約済みさん]

>>77
606さん、ありがとうございました！！