606の住宅ローン相談出張所

[606]

ここは「【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part5」から住宅ローンに関する話題を切り出した出張所です。基本的には Tomihisa Cross 契約者であることを前提としていますが、それに制限するものではありません。

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本スレ: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/551994/

[21: 契約済みさん]

基本的に変動を基本に考えていますが、
１　最初から変動でいく
２　５年固定の低金利をとったあと変動（優遇幅が最初から変動より0.1％小さい）に移行する
のどちらをとるか、どのように考えたらよいかご意見いただけますでしょうか。

[22: 契約済みさん]

21さん、1,2のケースで、可能な金利を具体的に示してください。それによります。

[23: 21]

変動　　　0.655％（全期間　1.82％優遇）
５年固定　0.510％（その後　1.70％優遇）

どう考えたらよいでしょう？よろしくお願いします。

[24: 申込予定さん [男性 40代]]

3500万円を銀行の変動35年で考えています。イオン銀行、じぶん銀行、ソニー銀行、住信SBIネット銀行の中ではどこがおすすめでしょうか。自分の中ではソニー銀行が変動から固定の行き来もしやすく、金利も安いのでいいかなと思っているのですが、基準金利の決め方が独自だという話も聞いたので、金利上昇の局面になった時に他とは違った上がり方をするのではと不安もあります。その点、じぶん銀行であれば、短期プライムレートに連動している上、金利もソニー銀行とほとんど変わらない(0.595％)ので迷っています。

[25: 匿名さん]

住宅ローン減税のことを考えて手元資金を残して変動金利で多めにローンを組もうと考えています。
現在、元金にするか元利にするかで悩んでいます。
元利の方が住宅ローンで戻ってくる額が多いと思うのですが、元金の方が確実にローンが減って良いのではと言う気持ちもあります。
どちらがよいかアドバイスいただけますと幸いです。

[26: 契約済みさん]

23さん、当初5年固定でスタート、その後はその時点（5年後）で再び当初5年固定が選択出来るのではありませんか？

出来なければ、全期間　1.82％優遇を選んではどうですか。

[27: 契約済みさん]

25さん、これはセオリー通りですよね。つまり、当初に余裕があれば元金均等返済、当初を抑えたければ元利均等返済かと思います。私は個人的には（金利が変動しない場合）返済金額が動かない元利均等返済が好きですが。

[28: [男性]]

先日、4/19に開催された不動産税務セミナーで1,500万円までは申告すれば非課税と教えて頂きましたが、富久クロスは省エネ性耐震性を備えた良質な物件に該当するで間違いないか教えていただけませんか。

[29: 匿名さん]

＞＞28
資料についてる税理士事務所に電話で確認するか、野村の契約担当に連絡するといいのでは？

[30: 606]

風邪で寝込んでいた606です。

>23さん
うーん、具体性が乏しくてちょっとコメントしにくいです。0.655%って提携ではないところでしょうか？ 何年で完済予定ですか？

>24さん
じぶんはBTMUの委託販売なので、商品に変なクセがなくて安心ですね。しかも、BTMUの店舗で対面相談もできるし、コールセンターもBTMUのものだし、ほとんどBTMUが販売しているような感覚ですね。

気になるとこと言えば、固定が全期間も当初もそこそこ高いので（BTMU本家よりは安いですが、メガや信託にももっと安いところがあります）、何らかの事情で固定に変えようと思ったときに、切り替えにくい（お得感が薄れる）というくらいでしょうか。あとは、KDDIがあと何十年もじぶんを経営する気が本当にあるのかという不安が（かなり）ありますが、ま、そのときはBTMUが滞りなく後始末してくれるでしょう。

ソニーの変動金利は「上昇基調ではより高く、下降基調ではより低く」という実績があります。2003年7月のBTMU（短プラ連動）の店頭金利は2.375%で、ソニーは1.722%ですが、2007年11月のBTMUは2.875%で、ソニーは2.801%でした。現在の引下げ幅はBTMUが△1.7%、ソニーが△1.05%なので、仮に2007年11月同じ金利水準に今後なった場合、BTMUの引下げ後金利は1.175%、ソニーは1.751%で、ソニーのほうが高くなります。ソニーは実績として上下共に値動きが激しく、5年ルールもないので、毎月支払額が上がったり下がったりしやすいです。

>25さん
私は元利均等派です。なぜなら元金均等だと5年ルールと125%ルールが適用されないというデメリットがある一方（メガと信託は全部そうだと思います）、元利均等でも自分で期間軽減型の一部繰上返済をすれば、元金均等と同じことが実現できるためです。元金均等のメリットは、繰上返済する手間が省けるくらいしかないと思います。

元利均等でも繰上返済したときの支払額再計算時には上記ルールは適用されませんが、元利均等なら「繰上返済しなければルールが適用される」ということです。なので、金利急騰時に元金返済だと毎月支払額の上昇を避ける方法がありませんが、元利均等なら繰上返済せずにじっとしていれば毎月支払額は変わりません。

[31: 匿名さん]

>>30
606さん、ありがとう！
お体お大事に

[32: 契約済みさん]

私は、フラット35Sで審査をパスしていますが、変動金利の低い金利に魅力を感じいろいろ検討しました。35年低金利が続けばかなり変動金利が有利ですが、今回はフラット35Sで行くことにしました。深い理由はありません。エイヤァで決めたという感じです。

[33: 契約済みさん]

32さんはスレ主の606さん？

[34: 契約済みさん]

32です。606さんではありません。No.3、14、16などで、フラットか変動かでさんざ悩んでいた者です。606さんではありませんので、全く参考にならない結論で申し訳ありません。

[35: 契約済みさん]

32さん、
えいやで決めたとのことですが、決定の決め手があれば教えて下さい。
我が家は変動かフラットかまだ決めかねてあーだこーだやっているので、ご意見お伺いできれば幸いです。

[36: 匿名さん]

私も現在最後の悩み中
検討ポイント
私が働けない状況で生きている時どうなるか？
ガンの診断だけで保険の対象になるか？
保障面を中心に悩んでます。
私は比較的短命なガン家系の自営業者の43歳

[37: 契約済みさん]

32です。前にも書きましたが、私は不動産投資をやっていて、不動産投資の借り入れは原則変動金利です。既にこの投資で、将来万一金利が2％程度上がると結構返済負担が大きくなります。しかし一方で当面の低金利の恩恵で元金が多く返済できているとも言え、リスクは一長一短と言えるのではないでしょうか。

今回は主に息子名義での購入（借り入れ）のため、将来とも支払額が確定しているフラット35を選びます。固定金利が使えるので今回は固定金利のメリットを活用しようと考えました。そこに至る大きな理由は、固定金利の金利水準が大変低く、変動金利（の当初）と比べても遜色ないと考えました。

[38: 契約済みさん]

>>37
決め手ありがとうございます。

融資実行までにフラットはある程度上がるだろうという点までは夫婦で同一認識なのですが、変動も上がる/上がらない、と予想が異なっていて、決断ができません…。

[39: 内覧会前さん]

606さんありがとう
このスレがスタートした時はローンのこと分からなかったけど
安心して、住信SBI変動 35年で申し込む事に決めました

勉強するきっかけと方向が分かったことに感謝

でもローンの終わる頃わたし生きてないだろうな〜
団信って素晴らしい

[40: 契約済みさん]

物件の近くに八千代銀行がありますが、いかがでしょうか？
金利も安いですし、セブン銀行のATMも利用できるようなので検討中です。