ベストセレクトについて

[匿名さん]

埼玉県のベストセレクトの物件を検討しています。
物件は気に入ってますが、営業マンの対応が難ありで悩んでいます。

[121: 購入経験者さん]

ここは対応が早いから良いですよね。

引っ越しの時も気を使ってくれましたし。

[122: 匿名さん]

最近の住宅ローンの種類は2500種類を超えています。そのひとつひとつに特徴があり、

借り手のニーズを満たす商品が存在しています。

しかし、現実には今だに住宅を売る側、

ローンを貸す側の都合が優先され、

借り手の声は金融機関に届かぬまま、

「借りることができさえすれば万事ＯＫ」と、

紹介される住宅ローンで事が進められることが少なくありません。

短期固定に変動金利、

さらに今、住宅ローン市場では、金融機関の店頭に記されるショーウィンドウ金利と呼ばれる、

公示されている金利ではなく、

借り手の信用による金利が適用される住宅ローン商品の時代へと

国際社会の常識へ足並みをそろえつつあります。

大変に複雑で難しく、返済負担がわかりにくい住宅ローンという金融商品。

消費者保護の観点を軸にして、

相談にのり、借り手に返済可能なローンを探して契約にこぎつける。

もちろん難しい融資を引き出すことも、

返済額を数百万減らすこともモーゲージプランナーの仕事ですが、

まず、「金利はどうなるのか？」

「完済するまでにいくら払うことになるのか？」

「なぜ、わたしは安い金利で住宅ローンを借りれないのか？」

住宅ローンを借りる人がまず立ち止まる、それらの疑問全てに応えます。

[123: 購入経験者さん]

ベストセレクトの新越谷店で契約直前までいきましたが、
結局、他社で契約してしまいました。

契約後、ベストセレクトの営業からの電話は
正直さけていましたが（すみません）
今となっては後悔しております。

というのは
契約・購入後、その他社さんからは
一切連絡がなく、たまにあっても
『誰か紹介してください』
『買い替えませんか』
の一点張り。

それはそれで必要なことだとは思うのですが、
ちょっと気持ちが、げんなりします。

その点、ベストセレクトの営業は
『その後、どうですか』
『不具合はありませんか』
『お茶でもどうですか』
といったような気遣いを今だにしてくれています。

何かあったら、次はベストセレクトに…
という気持ちになります。

家を買うというのは　
お金のやりとりだけではなく
売主さん・仲介してくれた会社から
購入後の精神的なフォローまで含めて　を
いうのかなと思います。

[124: 購入検討中さん]

津田沼駅から徒歩15~20分圏内
で物件を探しています。
庭付き1戸建てで、閑静な住宅街で
多少高台に位置していて
玄関に行くまでに何段か階段を上って
室内はホワイト。
お隣りさんがある程度常識のある方で
境界線にうるさくない人がいいかな。

以前、ベストセレクトさんには
船橋店がありました（？）が、
ホームページを見ると無くなってしまったみたいですね。

だいぶ前になりますが、
知り合いがベストセレクトさんで購入して
とてもいい物件で満足しているとのことで
近くで現地販売会なるものがあれば
私も是非一度、足をはこびたく思っています。

そういう情報ってどこで知ればいいんでしょうか？

[125: 購入経験者さん]

半年前にベストセレクトさんで家を購入しました。
本当にいろいろとお世話になりましたし、感謝しております。
ベストセレクトさんに伺う前に他の不動産屋にも行きましたが、
私の希望する物件に対して、ローンが難しいと分かると、
急に対応が変わり、おざなりになるということを何度か経験し、
正直不動産屋に対して多少の不信感を感じてました。
ですがベストセレクトさんで私を担当してくれた方は、
やるだけやってみましょうと励ましてくれて、何度も
銀行に問い合わせてくれました。
実際、私が最初に希望していた家は私の収入から考えるとかなり無理があったことを知りました。
その後、私のために物件をいろいろ調べてくれて、
紹介してくれた物件を十分に納得して購入出来ました。
ローンの際も再度手配してくれて本当に助かりました。

[126: 購入検討中さん]

本日、見たい家があったので
伺いました。
担当してくれた方も良かった
ですが、何よりもお店の雰囲気
がすごく良かったです。
まだ検討中ですが、いろんなことを
教えてもらうつもりです。

[127: 購入検討中さん]

武蔵浦和でマンションを探しています。

友人がベストセレクトで購入した話をきいたので

一度いってみたいと思っています。

武蔵浦和でマンションを探すとしたら、どちらの

店舗に行くのが良いのでしょうか？

[128: 住まいに詳しい人]

店に行ったら、ローン事務手数料がいくらか聞いてみるといいですね。

[129: ビギナーさん]

都内に通勤するとしたら、千葉・埼玉若しくは

神奈川のどこが良いのかな？

都内に買えれば一番良いんだけど

[130: いつか買いたいさん]

ローン事務手数料ってローン代行する手数料の事？

[131: H.N]

私は約10年前に千葉市にこちらの会社を仲介して家を買いました。
ところがその3年後、その地域の土地の組合が破綻し賦課金を請求されました。
当初は売主が全額支払うと言っていたので、気にすることもありませんでした。
それから賦課金について協議がもたれ各家の賦課金額が決まりましたので、売主に相談しようとしたところ、リーマンショックにより破綻していました。
その事をこちらの会社に相談したところ、正直関係ない的な対応をとられました。
そこから近所の方とお話をさせて頂いたところ、全額負担して頂ける不動産、半額負担して頂ける不動産(両者とも実名をあげてあげたい位ですが･･･)がありました。
ところがこちらはどうでしょう？そこの不動産の証明書を持ってきて下さい。そしたら考えます。ですと。
おそらく販売の時は土地組合がひた隠し破綻することを知らなかったのかも知れません。(しかし売主は知っていた感があったみたいですが･･･)
今それで後悔しています。
いろいろ他の不動産候補はあったのにと思います。
補足ですが組合の定款を購入をお考えの方見せてもらっていますか？
そこに資金の調達の方法に賦課金が載っていたら、問いただした方が良いですよ。その事があるのに伏せて話を進めている可能性があります。
先日、土地組合に近所の賦課金問題を聞きに言ったら出てきました。定款が。そんなもの貰って無いし、聞いてもいません。
土地組合の方に言われたのは、「これ、見せてもらってないの？定款を作った時は破綻するとは思って作っては無いけれど可可能性として、そうなる時があるかも知れないので資金源の調達として入れてますが。買うとき知らなかったの？」逆に言われました。おそらく、土地組合の方は売主、販売不動産には渡していると思います。もし貰ってなかったとしても、何も調べずにただ売っただけと言うことになります。
現在、この会社は法律で逃げようとしています。売ったら売っただけ。法律でうまくいけばそれで良し。個人で的な考えではありますがそうとらえざるをおえません。
後はこれを読んだ方は各それぞれのお考えで動いて下さい。
これは事実を参考までにと思って投稿させていただきました。
賦課金問題が知りたい人は千葉市中央区の賦課金問題を調べて頂ければ分かると思います。

こちらの会社の仲間さんと言う方が担当して会社側と話をして頂いているみたいです。
この方は真剣に話を聞いて頂き会社側と話をして頂いています。個人的には仲間さん凄くよい方だと思っています。
しかし会社側の対応が･･･
以上です

[132: 匿名さん]

住宅ローンの取次をするには、専門的な知識が必要です。
住宅ローンと一言で言っても、実は非常に奥が深く
住宅ローンの取次を行う為の必要な知識は、保険（生命保険・損害保険）、
不動産、建築基準法、税制、登記、など、さまざまな分野に分かれています。
これを網羅し、知識と経験を備えて初めて住宅ローンの専門家として
お客様に満足いただける提案が出来るようになります。
また、住宅ローンに携わる関連業種は多種多様です。
ハウスメーカー、工務店、不動産業者、生命保険会社、損害保険会社、
司法書士、フィナンシャルプランナー、リフォーム会社、税理士、行政書士、
各種コンサル会社など、住宅ローンの実務レベルでの知識を取得する事で
同業他社との差別化を図れることは言うまでもありません。
NPO法人日本モーゲージプランナーズ協会が主催するモーゲージプランナー養成講座は、
MP講座で住宅ローンの全般的な知識の習得をめざし、
CMP講座で実務レベルの養成講座を行い実践で活躍できる
住宅ローンの専門家『モーゲージプランナー』を養成し認定しています。
また、NPO法人日本モーゲージプランナーズ協会は資格取得後のサポートも行います。
『モーゲージプランナー』の資格を取得しても、実務を行う為の経験不足。。。
では、ビジネスにならない場合も多いのです。
そこで、NPO法人日本モーゲージプランナーズ協会では、
資格取得者に向けたセミナーや実務支援（住宅ローン取り次ぎ案件のサポート）
も行っております。
案件があるけれど、どのように取次げばいいの？
このお客様への提案が本当に一番有利か不安。
〇〇について聞かれたけれど回答ができなかった。。など、
住宅ローン相談では、多々あることです。
日本MP協会では会員サポートを行い会員の皆様が
ビジネスにつなげていただけるように、
また会員同士のコミュニケーションが取れるようにサポートします。
金融機関でもなく販売する側でもない消費者の立場に立った
コンサルティング者として、社会貢献できる『モーゲージプランナー』を養成します。
モーゲージプランナーは相談者の希望をかなえることを最優先に、
家族状況、収入と支出の内容、資産、負債、保険などのヒヤリングを行い、
将来に渡り無理なく返済ができるようにお客様のサポートをします。
さらに経済環境を踏まえてライフプラン
（ライフスタイルを見渡して、お客様にとって【有利】で【安心】な
住宅ローンの借り入れ方を提案します。
キャッシュフロー表をつくり、分析をし
「いくら借り入れができるか」ではなく、
「いくらの返済であれば、最後まで余裕を持って返済ができるか」
「賃貸ではだめなのか」などのシュミレーションします。
場合によっては「家をあきらめたほうがいい」という決断を促し
援助するのもモーゲージプランナーの大切な役目です。
•住宅ローンの商品内容・金利・借り換えや繰り上げ返済などの説明
•上記の具体的な選択のサポートと提案、そのために相談者にヒヤリングを行い、
キャッシュフローを分析して資金計画を立てる。
※現状のＭＰには、保険分野を得意とするＭＰ、
ＦＰ資格を持つＭＰ、宅建の資格を持つＭＰや、
司法書士の資格を持つＭＰ、不動産信託業務を得意とするＭＰ、
金融関係に勤務していた経験を生かされるＭＰ、現役金融機関勤務のＭＰなど、
それぞれ得意分野があります。
応じきれない相談になってしまった場合には、ＭＰ同士のチームプレーでサポートします。
住宅ローン利用者の多くが、
今だ銀行の窓口に行って借入手続をするのではなく、
住宅販売業者からの紹介の住宅ローンをそのまま組んでいます。
業者にしてみれば、短期固定金利型ローンなど
売りやすい住宅ローンほど、利用者に提供できるわけです。
しかし、それが本当に消費者の利益になっているかどうかはわかりません。
数年後、変動金利型に移行する住宅ローンの場合、
将来の金利リスクをきちんと説明しているのか？
という疑問も残ります。
それは銀行の窓口でも同じこと。
だからこそ金融機関と消費者の間に立って、
最も適切な住宅ローンを提案できる、
中立的な第三者の存在が必要になってきます。
モーゲージプランナーは、中立公正な立場でお客様に接し、
コンサルティングを行い、
将来に渡りお客様の安心と幸せをサポートする住宅ローン総合コンサルタントを目指します。

[133: 購入検討中さん]

武蔵浦和でマンションの購入を考えているものです。

先週ベストセレクトへ行ってきました。

私を担当してくれた方は多少年配の方でしたが、その分不動産に

関する知識は豊富で勉強になることが多かったです。

ローンに関してもいろいろとアドバイスをしてくれ

一から教えてくれました。

何よりも不動産を購入することの意味を熱く語ってくれたのは◎です。

[134: マンション投資家さん]

平成24年1月以降、ＭＰ協会はＭＰ講座を再開しております。
住宅ローンの専門家を養成することを目的に取り組んでおります。
ＭＰが手数料収入を上げるには、
貸金業登録も必要であるかも知れませんが、
それより大切なことは、
ＭＰの住宅ローン実務経験の向上ではないかと思います。
もちろん、お客様との交渉や企業との打ち合わせにおいても、
コンプライアンス体制の周知徹底が必要であり、
住宅ローン実務経験があると更に社会的な信用力の向上を図れるものとなります。
今年からのＣＭＰ講座は,
融資3大要素や個人信用情報の見方等を入れることにより、
他類似資格との差別化を図ります。
4月からはテキストを全面改定し、
特にＣＭＰ養成講座に関しては、
既存のお客様の視点に立った審査基準と
新たに金融機関の立場に立った審査基準を学ぶことにより、
実務に直結する内容の講座を目指しております。
既会員である協会会員の皆様にも、
希望者のみ受講いただければ幸いです。
（７,000円ご負担になる予定です。）
ＭＰ協会は、資格認定機関として
ＭＰ・ＣＭＰの資格取得を養成しております。
また、資格取得後もＭＰ・ＣＭＰ資格取得者に対して、
「住宅ローン専門家としての知識」の習得ができるように
セミナーや提携可能先のご紹介など、会員様へのフォローを行います。
その一環として、
２０１２年度は複合セミナーの開催やＣＭＰ継続講座の開講
（４月より開講）、ＭＰ通信の配信など継続的に行う予定です。
3月は、大阪で複合セミナーやＭＰ・ＣＭＰ講座を行いました。
大阪での複合セミナーは、初めてでしたが盛況でした。
ＭＰ・ＣＭＰ講座もそれぞれ7名が受講し、
住宅ローンの専門家を目指し新たなスタートを切りました。
4月後半には、東京集中ＧＷ講座がございますが、
新たなテキストにより開講する予定であり、
特にＣＭＰ講座は3日間に変更し、
実務知識を習得できるように変更していく予定です。
既存のＣＭＰの方も任意で受講できる時間を設定しますので、
参加下さいますよう、よろしくお願い申し上げます。
モーゲージプランナーという資格制度が、
より一層社会の中で広まるよう努めていく所存です。
さて、MP通信では、住宅ローンの知識の向上のために、
実践で役に立つ情報配信をする予定です。
そこで、今回は住宅ローンの基礎となる、
『融資３大要素』とは何か？についてご説明致します。
≪融資3大要素≫
住宅ローンは、保証会社の保証付きになることが多く、
ある程度パッケージ化しているため、
申込がプロパー（個別稟議）融資から比べると
簡略化されております。
また、住宅ローンの審査は、通常、
保証会社で審査されるウエイトが高く、
保証会社の審査が通れば、
金融機関も住宅ローンを決済することがほとんどです。
しかし、住宅ローンでパッケージ化された商品と言えども、
基本は融資です。融資には、大きく分けて3つの構成要素があり、
この3大要素を充足させることが必要です。
3大要素とは、資金使途、返済原資、保全（担保・保証）です。
この3つが金融機関にとって充分であれば、
金融機関の受付も保証会社の保証審査も通過しやすくなることでしょう。
しかし、3つの要素のうち、一つでも懸念事項があれば、
それを充足させないと審査は通らなくなる場合があります。
要素の懸念事項が多いほど、
懸念事項の問題が大きい程、
融資審査は通りづらくなりますので、
住宅ローンの相談を受け付ける際には、
この3大要素が金融機関の融資条件に適合するかどうかを
充分に検討する必要があります。
１、資金使途とは
資金使途とは、借入したお金の使い道です。
当たり前のことかもしれませんが、非常に重要です。
たとえば、賃貸併用住宅、これは住宅ローンでしょうか、
アパートローンでしょうか？（答えはこれから…）
金融機関にとって貸したお金を何に使うかが明確でないと、
正しく融資審査をすることができないからです。
MPが金融機関に案件相談する際には、
まずは資金使途を明確に伝えることから始まる
と言っても過言ではないでしょう。
一般の銀行等のローン商品は、
大きく分けて事業者ローンと個人ローンがあり、
個人ローンの中に、住宅ローンやマイカーローン、
教育ローン、リフォームローン、フリーローン、
カードローン等に分かれております。
住宅ローンやマイカーローン等は、比較的金利が低く、
お金の使い道の決まっていない
フリーローンやカードローン等に関しては、
比較的金利が高く10％前後の金利になることが多いでしょう。
２、住宅ローンの資金使途
住宅ローンの資金使途には、主に専用住宅（住居専用）、
店舗併用住宅、事務所併用住宅、住居併用賃貸住宅等があります。
それぞれ、通常は居住部分にのみ住宅ローンが適用されます。
それ以外の部分で、事業併用（賃貸住宅部分含む）部分に関しては、
自己資金または事業ローンで用意することが望ましく、
建物の延床面積が半分以上事業性になる場合は、
住宅ローンの取り扱いができない場合があります。
共同住宅（アパート）は、
一般的に住宅ローンとしての取り扱いができず、
事業ローンやアパートローン、
個別案件の相続対策ローン等の取り扱いになりますので、ご注意ください。
最近、MP協会にMP会員様からの住宅ローン案件の問い合わせが多くなっており、
徐々に目が出てきたように感じております。
そこで、MP協会にお問い合わせになる際にも、
この資金使途を明確に伝えられるように、
平面図や立面図、建築確認書等をみて
確認していただきたくお願い申し上げます。
１、返済原資とは
返済原資とは、どのようにして返済（完済）するかです。
借入するからには契約書上の期限までに完済しなければなりません。
会社員であれば給与から返済することになるでしょうし、
自営業であれば売上から経費等を差し引いた所得からの返済になります。
住宅ローンの場合、返済期間が長期になることから、
返済を滞ることなく返済できるかを審査しております。
２、どのように審査するの？
住宅ローンの場合、
返済原資は各金融機関の審査基準の返済比率（負担率）
を算出し、審査の条件を満たしていないと、
審査否決や承認されても減額承認になったりします。
住宅ローンの知識として覚えておきましょう。
○返済原資の算出の仕方（年収４２０万円の会社員の場合）
まずは、総返済可能額を算出します。
各金融機関によって返済比率の条件が違いますので、
金融機関窓口で確認して下さい。
年収４２０万円×返済比率３５％＝１４７万円（月122,500円）
次に、2,500万円を35年間で返済する場合の計算をします。
この時に、審査金利というものが、各金融機関に存在します。
審査金利は、全期間固定金利であれば、実行金利で計算するのですが、
変動金利の場合は金利上昇リスクがあることから、
4％前後から低いところでは融資実行金利で審査するところもございます。
これによって、借入可能額に大きな差が出ることはご理解いただけると思います。
（しかし、変動金利で融資実行金利を審査基準とする金融機関は、
担保評価額等によっては減額になることもございます。）
2,500万円　35年返済　審査金利4.05％　として、返済額を求めると、
月々の返済額は、111,444円になり、
返済可能額である122,500円以内に収まることになります。
よって、他に返済しているものが無ければ、
返済原資の面では問題ないこととなります。
しかし、車のローンやリフォームローン、
忘れがちなのがキャッシング機能の付いたクレジットカードや
ノンバンクからの借入です。
利用してなくてもキャッシング機能が付いているカードも
みなし返済額に算入している金融機関もございます。
最近では、携帯電話（スマートホン）本体の
4,000円程度の入金遅延により
住宅ローンの審査が通らなかったケースも相談依頼にございました。
過払い金請求に関しても、
返済途中で過払い金請求を行うと、
個人信用情報センターの情報に「異動」等の記載が
入ってしまうこともあるようです。

[135: 契約済みさん]

不動産会社って
どこも同じような気がする。

私の周りの友人のぼやきである。

コンプライアンスかどうかは知らんが
貸金なんたら主任者たるものができて

借入総額が年収の1/3までになったり
専業主婦は配偶者の同意が必要になったり
一定額以上の借入には年収証明が必要になったり
個人事業主は決算書の提出が必要になったり
新たな借入の上限金利は20％以下になったり

いろいろと規制がかかってきてはいるが
結局、法の抜け穴はどこにでもあると思う。

いい不動産会社
悪い不動産会社

というのがよく議論されているが
要はどこまで知っていて、どう説明できるか、
これに尽きると思う。
知識はとても大切である。

消費者保護が過敏になりすぎている感があるが
みな、他人にまかせきりになっているのではないか
というのが私の考えるところである。
でなければ、クレームやこういった掲示板も
なくなるのではないか？

自分の身は自分でまもる。
自分で考える。
自分で学ぶ。

[136: 購入検討中さん]

購入検討中ですが、ベストさんに行く前にいくつかの会社に伺いました。
私に限っては、ベストさんが一番対応がよかったですよ。
他の会社は問い合わせをすると 何度も電話があり、困るぐらいでしたが、
ベストさんは節度があったし、逆にこっちが必要な時はすぐに資料を用意
してくれました。
担当者さんにすごく感謝です。

[137: いつか買いたいさん]

ローン事務手数料の15万円は高いのでしょうか？

[138: 周辺住民さん]

あちらこちらに誘導看板を貼っては、そのままにしています。
他にもカラーコーンを狭い歩道に置いての誘導など大変迷惑です。
屋外広告条令違反、道路交通法違反、軽犯罪法違反です。
このブログにも掲載ありました→http://ameblo.jp/ishintaro/

[139: 匿名さん]

ベストセレクトさんは電話しないでくれと言っても、定期的に電話がひつこくきます。 だから電話に一切でません。 こんな状態が一年半続いています。