ベストセレクトについて

[匿名さん]

埼玉県のベストセレクトの物件を検討しています。
物件は気に入ってますが、営業マンの対応が難ありで悩んでいます。

[134: マンション投資家さん]

平成24年1月以降、ＭＰ協会はＭＰ講座を再開しております。
住宅ローンの専門家を養成することを目的に取り組んでおります。
ＭＰが手数料収入を上げるには、
貸金業登録も必要であるかも知れませんが、
それより大切なことは、
ＭＰの住宅ローン実務経験の向上ではないかと思います。
もちろん、お客様との交渉や企業との打ち合わせにおいても、
コンプライアンス体制の周知徹底が必要であり、
住宅ローン実務経験があると更に社会的な信用力の向上を図れるものとなります。
今年からのＣＭＰ講座は,
融資3大要素や個人信用情報の見方等を入れることにより、
他類似資格との差別化を図ります。
4月からはテキストを全面改定し、
特にＣＭＰ養成講座に関しては、
既存のお客様の視点に立った審査基準と
新たに金融機関の立場に立った審査基準を学ぶことにより、
実務に直結する内容の講座を目指しております。
既会員である協会会員の皆様にも、
希望者のみ受講いただければ幸いです。
（７,000円ご負担になる予定です。）
ＭＰ協会は、資格認定機関として
ＭＰ・ＣＭＰの資格取得を養成しております。
また、資格取得後もＭＰ・ＣＭＰ資格取得者に対して、
「住宅ローン専門家としての知識」の習得ができるように
セミナーや提携可能先のご紹介など、会員様へのフォローを行います。
その一環として、
２０１２年度は複合セミナーの開催やＣＭＰ継続講座の開講
（４月より開講）、ＭＰ通信の配信など継続的に行う予定です。
3月は、大阪で複合セミナーやＭＰ・ＣＭＰ講座を行いました。
大阪での複合セミナーは、初めてでしたが盛況でした。
ＭＰ・ＣＭＰ講座もそれぞれ7名が受講し、
住宅ローンの専門家を目指し新たなスタートを切りました。
4月後半には、東京集中ＧＷ講座がございますが、
新たなテキストにより開講する予定であり、
特にＣＭＰ講座は3日間に変更し、
実務知識を習得できるように変更していく予定です。
既存のＣＭＰの方も任意で受講できる時間を設定しますので、
参加下さいますよう、よろしくお願い申し上げます。
モーゲージプランナーという資格制度が、
より一層社会の中で広まるよう努めていく所存です。
さて、MP通信では、住宅ローンの知識の向上のために、
実践で役に立つ情報配信をする予定です。
そこで、今回は住宅ローンの基礎となる、
『融資３大要素』とは何か？についてご説明致します。
≪融資3大要素≫
住宅ローンは、保証会社の保証付きになることが多く、
ある程度パッケージ化しているため、
申込がプロパー（個別稟議）融資から比べると
簡略化されております。
また、住宅ローンの審査は、通常、
保証会社で審査されるウエイトが高く、
保証会社の審査が通れば、
金融機関も住宅ローンを決済することがほとんどです。
しかし、住宅ローンでパッケージ化された商品と言えども、
基本は融資です。融資には、大きく分けて3つの構成要素があり、
この3大要素を充足させることが必要です。
3大要素とは、資金使途、返済原資、保全（担保・保証）です。
この3つが金融機関にとって充分であれば、
金融機関の受付も保証会社の保証審査も通過しやすくなることでしょう。
しかし、3つの要素のうち、一つでも懸念事項があれば、
それを充足させないと審査は通らなくなる場合があります。
要素の懸念事項が多いほど、
懸念事項の問題が大きい程、
融資審査は通りづらくなりますので、
住宅ローンの相談を受け付ける際には、
この3大要素が金融機関の融資条件に適合するかどうかを
充分に検討する必要があります。
１、資金使途とは
資金使途とは、借入したお金の使い道です。
当たり前のことかもしれませんが、非常に重要です。
たとえば、賃貸併用住宅、これは住宅ローンでしょうか、
アパートローンでしょうか？（答えはこれから…）
金融機関にとって貸したお金を何に使うかが明確でないと、
正しく融資審査をすることができないからです。
MPが金融機関に案件相談する際には、
まずは資金使途を明確に伝えることから始まる
と言っても過言ではないでしょう。
一般の銀行等のローン商品は、
大きく分けて事業者ローンと個人ローンがあり、
個人ローンの中に、住宅ローンやマイカーローン、
教育ローン、リフォームローン、フリーローン、
カードローン等に分かれております。
住宅ローンやマイカーローン等は、比較的金利が低く、
お金の使い道の決まっていない
フリーローンやカードローン等に関しては、
比較的金利が高く10％前後の金利になることが多いでしょう。
２、住宅ローンの資金使途
住宅ローンの資金使途には、主に専用住宅（住居専用）、
店舗併用住宅、事務所併用住宅、住居併用賃貸住宅等があります。
それぞれ、通常は居住部分にのみ住宅ローンが適用されます。
それ以外の部分で、事業併用（賃貸住宅部分含む）部分に関しては、
自己資金または事業ローンで用意することが望ましく、
建物の延床面積が半分以上事業性になる場合は、
住宅ローンの取り扱いができない場合があります。
共同住宅（アパート）は、
一般的に住宅ローンとしての取り扱いができず、
事業ローンやアパートローン、
個別案件の相続対策ローン等の取り扱いになりますので、ご注意ください。
最近、MP協会にMP会員様からの住宅ローン案件の問い合わせが多くなっており、
徐々に目が出てきたように感じております。
そこで、MP協会にお問い合わせになる際にも、
この資金使途を明確に伝えられるように、
平面図や立面図、建築確認書等をみて
確認していただきたくお願い申し上げます。
１、返済原資とは
返済原資とは、どのようにして返済（完済）するかです。
借入するからには契約書上の期限までに完済しなければなりません。
会社員であれば給与から返済することになるでしょうし、
自営業であれば売上から経費等を差し引いた所得からの返済になります。
住宅ローンの場合、返済期間が長期になることから、
返済を滞ることなく返済できるかを審査しております。
２、どのように審査するの？
住宅ローンの場合、
返済原資は各金融機関の審査基準の返済比率（負担率）
を算出し、審査の条件を満たしていないと、
審査否決や承認されても減額承認になったりします。
住宅ローンの知識として覚えておきましょう。
○返済原資の算出の仕方（年収４２０万円の会社員の場合）
まずは、総返済可能額を算出します。
各金融機関によって返済比率の条件が違いますので、
金融機関窓口で確認して下さい。
年収４２０万円×返済比率３５％＝１４７万円（月122,500円）
次に、2,500万円を35年間で返済する場合の計算をします。
この時に、審査金利というものが、各金融機関に存在します。
審査金利は、全期間固定金利であれば、実行金利で計算するのですが、
変動金利の場合は金利上昇リスクがあることから、
4％前後から低いところでは融資実行金利で審査するところもございます。
これによって、借入可能額に大きな差が出ることはご理解いただけると思います。
（しかし、変動金利で融資実行金利を審査基準とする金融機関は、
担保評価額等によっては減額になることもございます。）
2,500万円　35年返済　審査金利4.05％　として、返済額を求めると、
月々の返済額は、111,444円になり、
返済可能額である122,500円以内に収まることになります。
よって、他に返済しているものが無ければ、
返済原資の面では問題ないこととなります。
しかし、車のローンやリフォームローン、
忘れがちなのがキャッシング機能の付いたクレジットカードや
ノンバンクからの借入です。
利用してなくてもキャッシング機能が付いているカードも
みなし返済額に算入している金融機関もございます。
最近では、携帯電話（スマートホン）本体の
4,000円程度の入金遅延により
住宅ローンの審査が通らなかったケースも相談依頼にございました。
過払い金請求に関しても、
返済途中で過払い金請求を行うと、
個人信用情報センターの情報に「異動」等の記載が
入ってしまうこともあるようです。

[135: 契約済みさん]

不動産会社って
どこも同じような気がする。

私の周りの友人のぼやきである。

コンプライアンスかどうかは知らんが
貸金なんたら主任者たるものができて

借入総額が年収の1/3までになったり
専業主婦は配偶者の同意が必要になったり
一定額以上の借入には年収証明が必要になったり
個人事業主は決算書の提出が必要になったり
新たな借入の上限金利は20％以下になったり

いろいろと規制がかかってきてはいるが
結局、法の抜け穴はどこにでもあると思う。

いい不動産会社
悪い不動産会社

というのがよく議論されているが
要はどこまで知っていて、どう説明できるか、
これに尽きると思う。
知識はとても大切である。

消費者保護が過敏になりすぎている感があるが
みな、他人にまかせきりになっているのではないか
というのが私の考えるところである。
でなければ、クレームやこういった掲示板も
なくなるのではないか？

自分の身は自分でまもる。
自分で考える。
自分で学ぶ。

[136: 購入検討中さん]

購入検討中ですが、ベストさんに行く前にいくつかの会社に伺いました。
私に限っては、ベストさんが一番対応がよかったですよ。
他の会社は問い合わせをすると 何度も電話があり、困るぐらいでしたが、
ベストさんは節度があったし、逆にこっちが必要な時はすぐに資料を用意
してくれました。
担当者さんにすごく感謝です。

[137: いつか買いたいさん]

ローン事務手数料の15万円は高いのでしょうか？

[138: 周辺住民さん]

あちらこちらに誘導看板を貼っては、そのままにしています。
他にもカラーコーンを狭い歩道に置いての誘導など大変迷惑です。
屋外広告条令違反、道路交通法違反、軽犯罪法違反です。
このブログにも掲載ありました→http://ameblo.jp/ishintaro/

[139: 匿名さん]

ベストセレクトさんは電話しないでくれと言っても、定期的に電話がひつこくきます。 だから電話に一切でません。 こんな状態が一年半続いています。

[141: 周辺住民さん]

また誘導看板をいたる所にやりだしたよ。
何回も電話で怒ってるけど、繰り返すね。

[142: 匿名さん]

やめておいた方が良いと思います。

まず、社員の教育がなっていないです。

友達でもないのにいきなりLINEからメールが来たり、夕方僕が居ないのを知っていながらも、上司を連れ二人で妻を襲撃(もちろんアポ無し！)＆マンションなのに玄関外で大声で購入金額を復唱するデリカシーの全く無いおバカな上司さん。近所中に聞こえてたかも。

[143: 購入検討中さん]

ローンの事務手数料ってベストに払うの？

事務手ってとっちゃいけなかった気がするけど・・・

[144: 購入検討中さん]

ローン事務手数料はいくらですか

[145: 匿名さん]

希望の地域があるのですが他で探しても件数がぜんぜん無かったのがこちらでは多数あって驚きました。
さすが仲介ランキング上位というのはダテではないようです。

でもほとんどは登録しないと見れないんですよねえ。。

とりあえず公開中の練馬区や足立区の物件を参考にさせて頂きます。仲介にしても物件自体の立地や中身が良くなければここまで売れないはずですから期待しています。けっこういい駅を押さえていていいですね。

[146: 匿名]

仲介会社ならどこでも物件数はほぼ同じです
売主として自社物件(あるいは親会社の販売代理物件)を持っているにしても、大した差は出ません
情報を多数公開すると「この会社はたくさん物件を所有している」と誤解してその会社へ行く方が多いです
情報を多数公開していても担当者が全ての物件を下見して熟知していることにはなりません
ましてベストセレクトは埼玉県なら２万円から５万円が標準のローン代行事務手数料(払いたくないなら個人で申し込みも可能で勤務先が優良なら優遇率も不動産会社を通した場合と同様の最優遇適用も可能)が１５万円と異常な高さ！
店の商号を変更したのもイケイケの営業による悪評を払拭するためです
個人的には２人の営業マンに好感を持っていましたが
数年前にベストセレクトがやらかして店をバンバン閉めた時に転職しています
中には良い営業マンもいるでしょうけど、ローン代行事務手数料の１５７５００円を考えただけでも、馬鹿らしいと感じます

[147: 買い換え検討中]

かなりの地域をカバー、手広いです。参考までにメンバーズ限定でない公開物件を拝見中。我が家は京王線沿線で検討していますので桜上水の公開物件を見ています。リビング広めの条件が際立ちますので全体としては普通なのですが興味は持ちました。どうやら桜上水駅もかなり近いようで、価格の高さを最初覚えましたがこの便利なら仕方ないですね。ちょうど近くを通る予定が今度ありますのでついでに見てみようと思います。

[148: 買い換え検討中]

数年前に何をやらかしたんですか？

[149: 匿名さん]

ずいぶん店舗減りましたね～

[150: 購入経験者さん]

ベストセレクト練馬店で新築一軒家を購入しました。初めての購入で分からないことだらけで住んでみて初めてひどい物件だったことに気付きました。スイッチがない。導線が最悪等。教えてくれたら絶対購入せず違う物件を選んだのに。契約が済んだとたん態度が豹変。1年点検の相談をしたときも、仕方ない、そういうもんですと、掛け合ってももらえず。一生住む家だけに本当にベストセレクト練馬店で購入して、後悔してます。

[151: 匿名さん]

ベストセレクトって自社販売じゃなくて、
基本的に媒介による販売だと思っていましたが
自社の物件も販売しているのでしょうか？？

住宅性能評価を取っていたりすることがあるので
そういう物件を特に選んでいけばいいのではないか
という風に思いました。

第三者の目が入っていることは大切かと。

[154: 匿名さん]

30年やってきている実績があるという事は、きちんとしているからなのか、というのはありますけれども。
皆さん、それぞれ書き込みを見ていて良い点も悪い点も感じられているという事なので、
その時の相性とかもあるのかな？？
アフター関係はどうでしょうか。

[155: 匿名さん]

ベストさん最高ですよ。ローンが中々通りにくかったんですが、色々考えてくださり、計画を立ててくださり、売り主さんに掛け合って私の負担を少しでも軽くしてくださり、本当にありがたかったです。仕事の忙しい私に合わせてくださり、体調の心配してくださり、ラインで、電話で、分かりやすく楽しくお話ししてくださいました。安心して任せたられました。
今、マンションがてに入りとてもしあわせです。くじけず仕事の忙し中頑張れたのはベストさんの敏腕営業マン○田さんのおかげです。埼玉志木店にて

[156: マック]

道路に邪魔な広告並べていたので、佐川急便の５０代ぐらいのおじさんに通報されていた！