パークタワー新川崎ってどうですか？ その１１

[購入検討中さん]

パークタワー新川崎についての情報を希望しています。
雨降って地固まる。
よろしくお願いします。

公式URL：

所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田一丁目1201番（地番）
交通：横須賀線 「新川崎」駅 徒歩3分
南武線 「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：45.21平米～86.99平米
売主：三井不動産レジデンシャル

[51: 匿名さん]

利便性は抜群だもんね。高級というより、高機能タワーマンション。この地域では、間違いなくNo. 1物件なのは納得だけど、そんなに高くなってしまうのかな。

[52: 購入検討中さん]

何れにせよパークタワーが相場を引っ張ってくれるといいですね。人口が増えて湘南新宿ラインの快速が止まるようになって南武線が高架になったら大分新川崎、鹿島田の資産価値も変わるでしょうね

[53: 匿名さん]

川崎市の請願で武蔵小杉新駅を作ると決まって以来、新川崎・鹿島田の乗り継ぎアクセス改善はJRにとってはどうでもいい無駄開発になってしまった。

地元がゴネ過ぎたね。

[54: 購入検討中さん]

結果的に武蔵小杉は価格が倍近くなりましたからね。そういう意味では新川崎の再開発は失敗ですね。

[55: 購入検討中さん]

一般販売は１０月以降という話ですから、パークシティ武蔵小杉の売れゆきを見て価格が決まるんだろうね。
２年前、プラウドタワーとの価格差が平均で坪30万ぐらいでしたから、300±10万が妥当なラインではないでしょうか。

[56: 購入検討中さん]

もはやプラウドやパークハウスですら安く感じますね

[57: 匿名]

プラウド、パークハウスは実質バス物件だから、安くはないでしょう。利便性だけで言えばシンカのほうが上。二重床、床暖房付きですし。

[58: 匿名さん]

バス便って。。んなわけなかろう。不動産では一般的に15分が徒歩圏内ですよ。シンカが建物の仕様が良いって言うなら分かるが。それに工業地域と住宅地を比較している時点でナンセンス

[59: 匿名さん]

ちなみにバス物件は不動産広告で最寄りから通常徒歩15分以上で近くに最寄り駅へのバスが出ている場合に使います。鹿島田10分以内、新川崎15分圏内の物件には使いませんよ。

[60: 匿名さん]

プラウドもパークハウスも、駅から距離はあるけど、静かで良いんじゃないないですか。ただ、コンビニとか徒歩1分内にあると便利ですよね。
新川崎、鹿島田の街自体が静かなので、我が家は。利便性をとってパークタワーを選ぼうと思ってます。

[61: 匿名さん]

自分も利便性でパークタワーを考えてます。どちらを取るかは人それぞれなので煽りはやめましょう

[62: 匿名さん]

どこも住む分には快適だと思うけど、15年20年住んだ後の売却額が全然違うと思う。
徒歩10分以上の新川崎周りの中古価格とサウザンドシティやパークシティの駅前物件の価格を見較べてみるとその差は歴然。

駅前5分以内も10分以上の場所も落ち着いた場所なら、前者の価格が若干高く出ても仕方ないかなと思う。

一つ、新川崎〜鹿島田間の道路を真っ直ぐに接続しなかったのは、小杉と更に差が出た大きなマイナスでしょうね。

[63: 匿名さん]

建物竣工が来年の10月頃なら、その時にデッキも鹿島田までつながりそうですね。

[64: 匿名さん]

JRさん、新川崎駅の横浜寄りに新改札つくってくれないかな〜。

[65: 匿名さん]

>>64
パークシティ住民の長年の悲願ですな。市は幾度となくJRに要請しても費用対効果で脚下。作ったばかりのデッキが無駄になるから、市も手を引くでしょう。
逆に、JRが儲かるシナリオがあれば、市や住民の意向関係なしに、JRが作ると思う。

[66: 匿名さん]

デッキを作った時点で南口新設の可能性はほぼゼロに近いでしょうね。
せめて、駅舎をリニューアルして欲しいです。使わなくなった駅前広場も利用して広くすることもできるはず。利用者はまだ増える要素はあるのですから。

[67: 匿名]

>>66
そうですね、あのスペースを有効活用し、駅舎をちょっと縦に伸ばすだけで、立派な駅ビルになりますよ。
手土産買う店くらいあればいいのにとかよく思うので、実現させてくれないかなぁ。

[68: 匿名さん]

タワーの進捗状況を見がてら久しぶりに新川崎にいきました。もう２０階以上になったでしょうか？街並みもすごくよくなりましたね。
スクエアの店舗も使いやすい感じでいいと思いました。
デッキがつながったときの便利さ、スクエアを足元で利用できる便利さを考えると、この物件の良さを改めて感じます。武蔵小杉より静かな雰囲気も◎です。

[69: 匿名]

>>68
何も無い駅なのに武蔵小杉より静かな雰囲気じゃなかったら最悪なのでは。

[70: 匿名さん]

そんなに値上げしないんじゃないかなと予想してますが。。
結局200戸くらい？
新川崎と武蔵小杉の差は大きいし。
早期完売にうるさい野村でもプラウド新川崎は竣工済み販売になったし。

[71: 匿名さん]

>>70
さすがに一割は値上がりするんじゃない？一割上げて平均坪単価270だったら充分に捌けると思うけど

[72: 匿名さん]

>>67
賛成です。
待合室兼みどりの窓口や、ちょっとした雑誌売り場、スタバ、お弁当屋、立ち食い蕎麦など、普通に駅前にあるお店が欲しい。

[73: 周辺住民さん]

価格表見たけど、最近の相場からするとやっぱり激安。

6-10F　　西北 3LDK 70.85平米 4838万円 225万円

駅前タワー2路線利用可能で商業施設併設なら1割どころか最大で2割高もあり得るのでは？
手付倍返しに価格据え置きの元契約者は買った時点で含み益。
入居が遅れるなどいろいろと不便はあるものの、不幸中の幸いでしたね。

[74: 匿名さん]

>>73
二割だと平均が坪300万になりますね。小杉のパークシティとあんまり変わりませんね。。さすがに高すぎるのでは。後その部屋の間取りイマイチですよ。

[75: 匿名さん]

>>74
西北は、眺望が良いので、抽選もったし、人気高いですよ。部屋の間取りも、回数毎に変わります。

[76: 購入検討中さん]

＞74
73では「最大」で20％と書いてあります。
このスレの価格表を見ると平均243万となっており、仮に「平均」で15％アップなら坪279万。
坪216万の部屋もあってこれが「最大」で2割アップしても坪258万。
立地や最近の相場を考えると平均15％、部屋により10％～20％アップはあり得ますね。

1-5F 東南 3LDK 75.99平米 4988万円 216万円

当初価格は間違いなく激安でしたね。

[77: 匿名さん]

再販開始は９月ぐらいでしょうか？

[78: 購入検討中さん]

8月には売り出される住戸がどこか分かるのではと思っています。
低層階住戸は既に売り切っていたと思うので、どれだけキャンセルがでるか・・・
検討できる住戸は高層階が多くなると思います。
早く売り出してもらわないとオプションが出来なくなってしまう・・・

[79: 購入検討中さん]

元契約者に聞きましたが、再契約者は当初のオプションプランは可能。
それ以外のオプションは原則不可能で、一定以上の階数以上で軽微なもののみ要相談。
再販の契約者はオプションはできないと聞きましたけど。

再契約者の契約が9月末に完了した後、仮に最短で再販開始が10月、11月末に契約となると
引き渡しまで15か月となるのでオプションはスケジュール的にも不可能な気がします。
もしかするとカーテンレールとか軽微なものは可能かもしれませんが・・・。

[80: 匿名さん]

しかし引き渡し頃には金利が上がってるかもしれませんね

[81: 匿名さん]

>>79
引き渡しまで、15ヶ月だと、オプションは無理なのですか？

[82: 周辺住民さん]

ただでさえ引き渡しが遅れ、タイトなスケジュールで工事を進めているので大がかりなオプションは難しい気がします。
個別オプションに応じる余裕があれば１日も早く引き渡すでしょう。

[83: 物件比較中さん]

基本的な質問ですみません。
ここは床暖房はありますか。

[84: 匿名さん]

>>83
勿論！有りますよ。

[85: 物件比較中さん]

床暖房は有るのですね。ほっとしました。
ありがとうございます。

[86: 匿名さん]

再契約者は当初のオプションプランは可能という事は、
優遇措置として低層階でも都合をつけてくれるという訳でしょうか。
工事のスケジュールがタイトですが、各所で言われるように
突貫工事の弊害が心配されるところですね。

[87: 周辺住民さん]

建物自体は突貫工事じゃないよ。
販売始まったら、どういうスケジュールか、よく聞いてみたら。

[88: 匿名さん]

>>86
現在22階で、再来年1月引渡しですから全く突貫工事ではないと思います。
47階まで積み上がるのが11月ぐらい、その後１年近くかけて内装等の工事との事です。

[89: 匿名さん]

>>88
随分のんびりですね。

[90: 匿名さん]

>>88
普通並行するもんだけどね…
不思議。

[91: 匿名さん]

早く住みたいですが、しっかり作って頂きたいので、突貫になるより良いです。
早く、再販価格が知りたいです。

[92: 匿名さん]

待たせば待たすほど価格が勝手に上がってくれるから
デベは牛歩戦術だな

[93: 購入検討中さん]

運搬用のトラックの出入りが制限されるため、時間がかかると説明会で話がありました。
当初は商業施設オープンと同時期に引渡しでしたからね。
それが延びて道路事情が変わり、並行作業できないみたいです。

[94: 匿名さん]

>>92
消費税10%前には売らないとね。

[95: 匿名さん]

三井不動産、清水建設とも決算で過去最高益を計上したそうです。
引き続き今期も過去最高益になるとの予測のようです。
これなら保証能力は安心かなと。。。

ちなみに免震装置はオイレス工業とブリヂストンだそうです。

[96: 匿名さん]

２４階に着手した模様です。
（クレーンの支持棒が刺さってるのが１１階と１５階）

祝！ 全４７階中の半分到達。

新川崎駅に繋がるデッキでは、偶然でしょうが、行き交う人がみな英語で話してました。三井ビルの公用語なのか？

[97: 匿名さん]

>>96
ありがとうございます！
随分高くなりましたね！
格好良いですね！ワクワクします！

[98: 匿名さん]

>>95さん
免震ゴムのメーカーは2社の製品を採用しているのですね。
単純に数が多いからなのか、部位によりタイプの異なる製品を使っているのか不明ですが問題になっている企業の製品ではないと解り安心しました。
情報のご提供をありがとうございます。

[99: 匿名さん]

>>96

しまった、1階分ずれてる。
北側クレーンの支持台は10階と14階のようだ。
フライングした。

[100: 匿名さん]

>>96さん
写真アップありがとうございます。
これの倍の大きさになるわけですか、完成したらかなり存在感がありそうです。
新川崎駅は国際色豊かなんでしょうか、まだ行ったことがないのでどんな雰囲気か
想像しています。
歩いているだけでもいい刺激になりそうですね。
英語嫌いには抵抗あるかもしれないけど。

[101: 周辺住民さん [男性 50代]]

三菱ふそうの関係者はドイツの人たちなんでしょうけど、英語が公用語になってるんですね

[102: 匿名さん]

>>100
新川崎に行った事がないのに、このマンションを検討しているのですか？

[103: 匿名さん]

待った甲斐があったというもんですね。
これだけ立派になると、＊＊＊の遠吠えもうるさくなるでしょうね。

[104: 周辺住民さん]

＞100
＞新川崎駅は国際色豊かなんでしょうか、まだ行ったことがないのでどんな雰囲気か想像しています
そう思われた根拠は何かあるのでしょうか？
想像力が豊かすぎて少し不安になりました。

[105: 住まいに詳しい人 [ 40代]]

新川崎は国際化してるんですけどね、大多数の住民は鹿島田駅使ってる南武線住民またはJRの社宅住民、もしくは電車使わない職人さんなんですよね。

そこのズレがスレが荒れる根本原因ですね、と、書いても何のことやら理解されないのでしょうけど。ほんともったいない駅です。

[106: 匿名さん]

>>100
国際色豊かではないですよ。
三井のビル辺りは、白人の方をチラホラ見かけますが。
いい意味で、川崎や武蔵小杉よりは、ぜんぜん田舎ですよ。

[107: 匿名さん]

新川崎スクエアのフレッシュネスバーガーでは、昼時店員さんも英語で応対してました。
フィットネスでは、数名外国の方を見かけますが、皆さん日本語が堪能です。
アジア系がどのくらいいらっしゃるかは分かりません。

[108: 周辺住民さん]

三井のツインタワーに三菱ふそうの本社が来てから、白人が増えました。そして、ベンツ車も。
この近辺の細い道をものすごいスピードぶっとばしている白人運転のベンツが増えました。
日本人なんてひいても良いと思っているのではないかという飛ばしぶりです。
運転マナーが違うのだと思うのですが、小さいお子さんがいらっしゃる方は気を付けてください。

[109: 匿名さん]

うーん新川崎も鹿島田もやっぱり川崎なんだけど。。。

[110: 匿名さん]

>>109
川崎だから、利便性が良くても、三井&清水の駅近タワーマンションなのに、安いんじゃない。

[111: 匿名さん]

ツインタワーとの距離すごい近いですね。
ここまで近いとは想像していませんでした。
ツインタワー側から見たのですが、部屋が丸見えだったです。。。

[112: 匿名さん]

>>111
それ、前にも書き込みありましたよ。
ベランダが奥行きがあるので、そこまで見えないって。三井ビルにお勤めの人が言っていました。
それでも気になるなら、北西や北東が良いですよ。特に北西は永久眺望だったと思います。

[113: 匿名さん]

>>112
ツインタワー側を買わなきゃいいじゃん。南西角なら南向きだけど、ツインタワーから抜けてるよ。

[114: 匿名さん]

そうそう、ツインタワー側はまずいでしょう。
マンションと違ってオフィスなので夜も多くの人が働いています。
マンションの対面なら遠慮もあるでしょうが、あれだけ多くの人がいる
職場とガチンコはない、ですね。
反対側でしょうね。

[115: 匿名さん]

反対側は墓が見えますね。

[116: 匿名さん]

何を重視するかは人それぞれ。
モデルルームが始まれば、ここの物件は部屋単位で眺望シミュレーションで確認できるはずだから、納得いくまで検討すればいい。

[117: 匿名さん]

タワー下の店舗は28年12月openで、テナント募集してましたね。

[118: 匿名さん]

ツインタワーで働いていますが、本当にすぐ近くに見えますよ。

[119: 匿名さん]

ツインタワーさんから見たら今まで空だった空間にジャックと豆の木みたいにニョキニョキ生えてきてるわけだから戸惑うのも致し方ないでしょう。
お互いに折りあって行くしかないです。

[120: 周辺住民さん]

ツインタワー向きの住戸は割安だったと聞いています。
再販価格が気になります。。。

[121: 匿名さん]

永久眺望か。そうかもね。

JR貨物や三菱ふそうの敷地って、再開発はありえないのかな。
むしろ期待したいくらいだが。

[122: 匿名さん]

永久眺望なんてこの世に存在しないと思うけど。しいて言えば多摩川の川っぺりや皇居や公園周辺かな。
残念ながら再開発タワーはすべて用途変更して建てるから永久ではないよ。
周辺の敷地に許認可が降りないことを祈るしかないね。

[123: 匿名さん]

あれだけの近さですからバルコニーがあろうが、中までよく見えてしまうのは仕方ないことです。
カーテンはマストでしょうね。夜は遮光カーテン締切りはやむを得ないと思いますよ。。
やはり反対側の永久眺望に人気が集まるように思います。
多摩川も見えてキレイでしょうね。絶景と言っても良いと思います。

[124: 匿名さん]

眺望と言えばサウザンドシティはじゃまにならないのかな？

[125: 匿名さん]

>>89
のんびりの理由がとりあえず建ててみて大丈夫か様子見てるのでなければ歓迎します。我が家は急いでないので。

[126: 匿名さん]

ツインタワーには、基本ブラインドを降ろすということを申し入れてある。と以前営業が言ってたけど。夜は厚手のカーテン必須ですね。

[127: 匿名さん]

ツインタワーのようにミラーガラスオプションは無いかしら。

[128: 匿名さん]

ミラーガラスのオプションはグッドアイディアですね。
ほんと、ツインタワー側から見るとびっくりすると思いますよ。あの近さは。
ここまで"オフィス"に近いのは、お互いシンドイんじゃないかなと思わずにはいられませんでした。
検討している人は一度オフィス側から見れると良いですね。

[129: 購入検討中さん]

なんか久しぶりに書き込みが増えたと思ったら眺望の問題ですか。

うちはカーテンしめ切りですから、オフィスと近いことは関係ありません。

そもそも一戸建てからの住み替えですので、電線が目の前に張り巡らされて、お互いによく知っているお隣さんがベランダで洗濯物を干す時に目が合う状況と比較すると、知らない人が働くオフィスビルは全然ましですよ。
そもそも会社では、雨が降っているかどうか確認する時くくらいしか窓の外を見ることなんかないでしょう。
もし悪意を持って頻繁に見ていたら、同僚に咎められるでしょう。

まあ仮に見られても60の老夫婦ですから、見られて困ることもありません。

[130: 匿名さん]

タワーマンションの魅力って眺望が命だと思うな。

[131: 匿名さん]

それだけですかね高層階に住んでた事ありますが最初だけですよ、そのうちバルコニーすら出なくなりますし。

[132: 匿名さん]

私は駅近で選びました、清水と三井で安心でしたし、まぁ2度も失敗しましたが。

[133: 匿名さん]

>>126
大丈夫だと思いますよ、仕事してるわけだし、向かいの住人見てる暇はないんじゃないかな。

[134: 匿名さん]

私は駅近で、おまけにデッキで傘要らず。隣に商業施設。二駅あって便利。
この理由で選びました。眺望は、スカイデッキやビューラウンジに行けば良いからね。

[135: 匿名さん]

ツインタワーで働いていますが、休憩時間とか窓辺でコーヒーのみながら
ボーっと外の景色を眺めているひとは多いと思いますよ。
夜は特に遮光カーテンは必須だと思います。
ツインタワーより高層であれば、たぶん問題ありません。
が、上から見られる階層の場合、バルコニーはあまり役に立たないでしょう、これだけの近さだと。
最初はあまりの近さにぎょっとしましたから。

ここのマンションは反対側が断然すばらしいと思います。ツインタワーから見る眺望と同じで順光でしょうから
多摩川までキレイに見えることでしょう。

一度見学に来るとよいでしょうね。

[136: 匿名さん]

そうですね、外の背景を眺める感じですよね、家の住人をじっと見てるなんて互いに気持ち悪いですし。

[137: 購入検討中さん]

リセールバリューの資料がありましたのでご紹介します。

タワーは眺望が魅力の一つではありますが、眺望が優れていなくても資産価値の観点ではあまり影響はなく、不動産購入時も積極的な選択肢とはならなそうで、既に供給済の住戸でも塞がれている南側もそれほどばらつきなく販売済でした。

むしろタワーの魅力は立地に優れ大規模のため資産価値が維持しやすい点でしょうか。

１．総括(東京カンテイ)
　広域（ウェイト 6 割）と狭域（同 3 割）の立地合わせてリセールバリューの 9 割が決定され、物件のスペック
　及び個別要因は合わせて 1 割程度（各 0.5 割）というイメージになる。立地のウェイトが極めて大きい。
・不動産は買ったら終わりではなく、住宅は“住まい”であると同時に“資産”でもあるという意識が重要。
・不動産購入の失敗は家計の破綻をもたらすこともあり、決して失敗出来ない。

　①広域立地（都心か郊外か。人気がある住宅地かどうか） 〔60%〕
　②狭域立地（駅に近いか、駅から離れているか）〔30%〕
　③物件のスペック（広さ、何階建ての何階か、周辺環境）〔5%〕
　④個別要因（物件の仕様、設備グレード、専用庭の有無など）〔5%〕

２．駅からの徒歩時間と築10年の中古価格(東京カンテイ)
　　3分以内　 96.2％
　　6分以内　 93.7％
　　10分以内　92.6％
　　15分以内 89.1％
・複数駅利用可能な物件のリセールバリューは単独駅のみ利用可能な物件よりも高くなる傾向がある。

３．戸数と築10年の中古価格(東京カンテイ)
　　100戸以上 90.4％
　　150戸以上 92.0％
200戸以上 101.5％
500戸以上 110.3％

[138: 匿名さん]

>137
眺望を求めなきゃタワマンじゃなくても良いわけで。
それこそ好立地の大規模マンションでも。

高い管理費や修繕積立金負担してまでタワマンを選択するのは、タワマン独自の価値である眺望を得るため、というのが理にかなってると思います。

[139: 匿名さん]

>>138
ここの共用施設は、タワマンだからの、充実ぶりだよ。
眺望は、スカイデッキ&ビューラウンジでも、楽しめるよ。
だいたい眺望重視なら、湾岸行くでしょ。

[140: 匿名さん]

普通のマンションと違って
ずっとカーテン閉めっぱなし

これって辛くないですか？

[141: 匿名さん]

>>140
私の希望の部屋は、カーテン開けっ放しの予定です。

[142: 購入検討中さん]

最近、好立地の大規模マンションはほぼすべてタワーだよ。

タワマンを求めるのは立地（駅からのアクセス、医療・商業施設等の生活利便性）で、
眺望は先の記事にある個別要因の５％のさらに一部でしかないのでは。

最寄7分以内の300世帯以上マンションで同一価格帯があれば教えてほしいくらいです。
おまけにこの平均240程度の坪単価、商業施設併設で二駅利用。

それこそ戸建や低層マンションなら眺望はもっと劣るわけだし。

逆にけなす要因が眺望くらいなら、気になる人は南以外を買えばいいだけで安心して購入に踏み切れます。

[143: 匿名さん]

>>138
2駅5分以内の大規模マンションはないですよ、だいたい駅から離れますし、この辺であるなら、教えて欲しい？

[144: 匿名さん]

>>142
元契約者がいいとこ取りしたから、残ってるかどうか、残ってたとしても再販は価格かなり上がってるしね。

[145: 匿名さん]

>>138
高い管理費や修繕積立金負担してまでタワマンを選択するのは、タワマン独自の価値である眺望を得るため

だけではない2駅近
デッキで雨に濡れない
隣に商業施設、設備がいい、免震
横浜、川崎、武蔵小杉、品川、東京、渋谷、新宿
乗り換えなし
と総合的に良過ぎ

[146: 購入検討中さん]

おまけに坪220万からで坪240万前後の部屋が多数。

武蔵小杉の70㎡8000万以上を見ると1割上がってもすぐにさばけるでしょう。

元契約者は手付倍返しに購入時に含み益1割で2年の遅れは相殺できそうですね。

[147: 匿名さん]

2年も遅れて手付け倍返しは少ないな

[148: 匿名さん]

>>147
当初の価格で購入出来るのだから、良いじゃない。待てない人は、違約金を頭金に回して他の物件を購入すれば良い。

[149: 匿名さん]

>142
137の記事にあるのは不動産としてのリセールバリューの価値は9割が立地であるということ。不動産としての価値の9割はタワマンでなくとも得られる。

ここで普通の大規模マンションでは得られないタワマン独自の価値である眺望は5%以下しかその価値を認められないわけで、しかもそれを得るために支払う追加のランニングコストに見合ったものが期待出来なければそのタワマン購入に合理性は乏しいでしょうね。

まぁ見栄でタワマンを購入するならそれは別の価値観なので正当化できますけど。

[150: 匿名さん]

>>149そう、その５%をどう捉えるかで住んだ後の満足度に大きく差がつくんですよ。
旅行関係の仕事に就ていた経験から言うととにかく安くと言われ見積もりを削って取った仕事に限ってお客さんからの感謝はないですね。
こと満足度においてはわずか５%、されど５%だと思います。