パークタワー新川崎ってどうですか？ その１１

[購入検討中さん]

パークタワー新川崎についての情報を希望しています。
雨降って地固まる。
よろしくお願いします。

公式URL：

所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田一丁目1201番（地番）
交通：横須賀線 「新川崎」駅 徒歩3分
南武線 「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：45.21平米～86.99平米
売主：三井不動産レジデンシャル

[281: 匿名さん]

>ここと同等の利便性で坪250程度の価格で買える物件は存在せず
>手付倍返しに当初価格で買えて含み益もある

これも付けます、あれも付けます
のテレビショッピング状態ですね

[282: 匿名さん]

特に北側は高いかもですね。
逆にツインタワー側はかなりの密着度が分かってしまったので据え置きとか。
甘いかな。

[283: 匿名さん]

災い転じて福と成す、貴重な物件ですね。将来はわかりませんが、今の家計には助かりますね。

[284: 匿名さん]

>>283
契約者さん？
検討者なら安ければそれだけ倍率が付いて買えなくなるだけだということに気付こう。

[285: 匿名さん]

売価がつぼ10万、20万違うというのは確かに重要です。
しかしタワーマンションは維持費がもっと重要です。
無駄な共有施設が多いと固定資産税まで上がります。
自分が住もうと思っている期間と維持管理費用を試算した方が良いです。

仮に物価が今のままだとして築30年で管理費と積立金、月割した固定資産税の合計が10万を越していたら良い値で買い手がつくか甚だ疑問。
物価が上昇すれば10万なんてハシタガネかもしれませんが年金もあてにできない時代に定年退職しちゃってれば自分自身の所得もあがりません。
役員報酬で左団扇の将来が約束されている人以外は堅実にライフプランを立てるべきかと思います。

[286: 匿名さん]

＞＞築30年で管理費と積立金、月割した固定資産税の合計が10万を越していたら良い値で買い手がつくか甚だ疑問。

低層マンションのプラウドシティ新川崎と比較するとどうだろう。
固定資産税は土地の持ち分が低層の方が高いことを考えるとほぼ同じくらいかな？
以下はパークタワー新川崎とプラウドシティ新川崎の比較です

築30年時点
管理費：タワー23000円　　低層：13000円
修繕費：タワー45000円　　低層：17000円
差額　：38000円（月）　45万円（年）

最初は両者の差が小さい（当初5年15000円・10年25000円／月）ので30年で合計1000万円、年平均30万でした。

利便性や共用施設の差、リセール時の価格差を考慮すると、維持費の差額は相殺できるかむしろプラスとなると判断。
当方は購入予定です。

[287: 匿名さん]

冷静に考えた方がいいですよ。
日本の空き家率、少子高齢化、地震リスク、どれを取っても買って１０年以内に売らない人以外はリセールバリューなんて意味のない言葉。
売れる可能性があるかもわからない要素（むしろ売れない要素はてんこ盛り）で買う買わないを判断するのかいかがなものかと。

ここが素敵な物件であることは変わりないですが、これまでの施工不良を踏まえても決して手放しで安心できる物件ではないです。

そして売れなかった時、上の方が書かれたような管理費・修繕費が重くのしかかってきます。
自身の職が３０年後もあるかもわからないのに。。。

[288: 匿名さん]

北側住戸の価格は強気でしょう。
南側のとくにツインタワーと密着している住戸は、据え置きじゃないと苦しいでしょうね。
あれだけ近いとはなかなか予想出来なかったですね。ただ価格が安ければ目をつむるという
思い切りもあると思います。

[289: 匿名さん]

>>287
新川崎駅前のここは空き家率も少子化も無縁だと思いますよ。過疎る地域は過疎るべくして過疎ります。

ただし、売れる売れないで言うと売れにくいと思います。
綱島にグリーンサラウンドシティって素敵な大規模マンションがあるのですが管理費と積立金が高すぎていつでもやたらと売りが出ます。
で、売値はかなり安いんですけど中古で買う人ってコスパ重視の人が多いみたいで売れ残りがちです。

例えば85平米で修繕費管理費合計が月々45000円で4000万前後の売り物件がズラリと出れば検討するのは予算がせいぜい4500万ぐらいまでの人になっちゃうから維持費が高過ぎでパス！となる。

仮に維持費が月々30000円で5000万で出てたら普通に買い手がつくと思うんですよ。
維持費の差額はわずかに年間18万、50年でようやく900万なんですけど世間並みから突出するとパスになってしまう。もちろん維持費をローンに組み込めないのも原因のひとつではあります。。

[290: 匿名さん]

>>286結局は老後の価値観ですよ。今って古い戸建の維持が面倒という裕福な高齢者が相続対策も兼ねてタワマンの高層階に移り住んでます。

でも、今30代40代の購入者が数十年後は子育ても終わり、逆に古いタワマンの広くて高い維持費を年金から払いたくないから夫婦二人でこじんまりとした低層マンションや戸建に住みたいとなる可能性は高いと読んでます。

[291: 匿名さん]

>>289
つまり、相場から突出する部分が大きいと売りにくい。
武蔵小杉とのタワマン群のような状況なら比較対象もみんな維持費が高いから検討者も違和感ないでしょうが、新川崎では突出します。サウンドもシンカもイニシアもパークシティも維持費はここまで上がりませんし、これからのタワー計画も未知数です。

[292: 匿名さん]

>>287 の的確な指摘たるや

[293: 匿名さん]

維持費が高いといっても、年平均30万で月に直すと2万5千円。
これだけ交通や買い物が便利なら車を手放す人も多いだろうし、車代と駐車場等の維持費がかからないなら
むしろ安上がりだと思うもいて買手は必ずいると思います。
投稿から見ると皆さんネガティブ要因が多く、トラブルも多発している中で、これだけの人が心配して掲示板から離れられないのを見ると、この物件の未来は安泰ですね。

[294: 匿名さん]

>>293わざわざ郊外の新川崎に住んで車を手放すというのは本末転倒な気がしますが老後は確かに不用かなと思います。

[295: 匿名さん]

292＝287ですか？
私には何を指摘したかったのか、日本語的にも内容的にも？？？でしたが。

＞30年後に職があるか・・・
検討者の大半は定年を迎えて職は無いでしょう。
そもそも職がなくなることを想定するなら、出口戦略を前提とした購入検討は必須。

＞１０年以内に売らない人以外はリセールバリューなんて意味のない言葉。
リセールバリューとは再販価値であり、0～100の高低差はあっても10年以内に意味がなくなることはない。

[296: 匿名さん]

管理費がバカ高く上がった物件に魅力を持つ層がどれだけいるのでしょう？その頃に買い手がつくかな？
リセールバリューが無いとは言えないですが、>>287が言いたかったのは「買っても高く売れるる可能性は少ない」ことを言いたいのでは。

しかし、新川崎は郊外だけど交通の便は決して悪くないし、鹿島田は若干の田舎らしさもあって良い街ですよね。
当初契約組ではないですが、物件価格の１〜２割増しは想像に難くないので、パスの可能性が高いですが。。。価格を見てからではありますが。

[297: 匿名さん]

管理費じゃなくて修繕費でした。

[298: 匿名さん]

>>289
グリーンサラウンドシティって、駅からめちゃくちゃ遠いよね？

[299: 匿名さん]

>>298
東横線急行停車駅から徒歩10分です。途中にヨーカドーとアピタがありますね。青山学院のグランドだった場所です。緑の中に音楽堂があったりします。

[300: 検討中の奥さま]

グリーンサラウンドシティの過去スレ見てみました。
驚いたのは最近の書き込みと全く内容や質が異なること。
みなさん真剣に検討し情報交換していました。
最近はどこのスレも検討者とは思えない書きこみばかり。
ここまで価格が上がってしまうと買いたくても買えない人が増えてしまうので
否定的な内容の書き込みが増えるのはしょうがないことなのかもしれません。