総会とは、一体誰のための総会か？

[入居済み住民さん]

現在私は、総戸数500を超えるタワー型マンションに住んでいます。その管理組合では、毎年通常総会を1回と、臨時総会を随時開催しています。ところが、総会出席人数は、常に15人程度です。その中の約半数が理事会役員で占めていますので、理事会役員を除いた一般組合員の参加者は、7～8名となります。そして、総会議事録には、いつも同じ顔ぶれの参加者7～8名の部屋番号と名前が並んでおり、議事録紙面の90％以上を占めています。これらの参加者は毎回総会に参加しており、マンションでは総会常連グループと言われています。

マンションの規模から言って、総戸数の1割の50名以上が出席するのが自然だと思いますので、ある種の異常な状況だと思います。そこで、毎回総会に出席している総会常連グループの発言を引用して、総会の意義を考えてみたいと思います。

【子供の喧嘩のような発言】
xxxx号室の理事選任議案において、総会常連グループのA氏が、「xxxx号室の理事選任に反対だ。xxxx号室は第n期、第n+1期にて理事となり、第n+2期では管理会社のリプレスを仕掛けた。その際、当人の意見が反映されず管理会社はA社からB社となったため、管理組合とは別途に同派を作ろうと画策した。さらに、第n+3期ではインターネット上で組合員に対して誹謗中傷を行ったため、第n+3期総会の場にて、そのような行為について注意したものの、前期も理事となっている。」と発言しました。

xxxx号室は、A氏が嫌いな人物なのでしょうが、インターネットとか誹謗中傷とか抽象論ばかりで、客観的な証拠が何一つありません。まるで子供の喧嘩の様です。勿論、第n+3期総会の議事録にも、発言内容の事実はありません。実は、この人物は元放送会社の社員だった人物なのです。この人物の放送会社の報道の信憑性を疑いたくなります。

【負け惜しみ発言】
xxxx号室の理事選任議案が総会決議の結果賛成多数で可決された際、総会常連グループのB氏が、「議決権行使書は自然と賛成が増える。反対が46というのはよく集まったと思う。動議でこの議案を廃案にしても良いか。この議決のやり方には問題があるから、今日の採決は先のばしして欲しい。」と発言しました。

B氏は以前理事長をしたことのある人物で、元銀行の社員だった人物です。総戸数500を超える管理組合なのに、反対票をたった46（10%以下）しか集められなかったのによく集まったというのは、負け惜しみとしかいいようがありません。銀行マンなのに数字に弱いということは、銀行マンとしての資質を疑いたくなります。

【言い訳発言】
会計担当理事が、「管理会社変更の際に会計の不整合が指摘されている」、「使途不明金があると言われている」と発言した後、総会常連グループで元監事の女性が、「私の期のことであり、私が適切に処理しました。」と回答しました。ところが、その後管理会社内金庫に保管されていた現金の内、管理会社変更に伴い管理会社から受付嬢に引き渡されていた現地金の150,000円の未計上が発覚しました。さらに、『所在不明と思われる現地金』が使途不明金となることが判明しました。結局、次期の総会で、元監事の女性が謝罪する羽目となりました。

元監事の女性は、以前会社でコンプライアンスの業務をしていたと聞いています。しかし、このような発言から見て取れることは、元監事の女性は狭義のコンプライアンスの意味は知っていたのかもしれませんが、広義のコンプライアンスの意味には企業倫理や社会倫理の遵守も含んでいるということを知らなかったということです。

結局、総会常連グループは自分たちの主張をしているだけで、多数の組合員の意見を吸い上げていませんでした。そのために、他の組合員からそっぽを向かれていたのだと思います。その証拠に、総会常連グループが総会でいくら声を張り上げても、主要な議案がそれによって左右されるということはありませんでした。主要な議案は、圧倒的な議決権行使書の前に、なすすべなく決議されていくのでした。

総会常連グループは皆年齢が40～50台くらいで、以前は羽振りが良かった企業に勤めていましたが、現在は別の仕事をしている人が多いと聞いています。きっと、会社内でその地位を奪われ、その捌け口を求めて総会で発散させているのだと思います。

だとしたら、総会はそういった行き場の無い組合員の欲求不満の受け皿としての役目を果たすという、偉大なる存在価値があるのだと言うことができます。

[94: 匿名さん]

管理組合の役員は輪番制でこれまで水位しており、理事の互選で理事長を決めている。
管理会社変更の議案は議決権行使書だけで、出席組合員の過半数で決議されているのに、
欠席者（議決権行使書及び委任状未提出者）を。
理事長に一任するといった規約を持ちだして、管理会社変更を否決した。

区分所有者からの異議により、監事に責任を追及したら、監事は留守で行方が解らない。
理事長を解任を請求したら、さっさと辞任して、子分の区分所有者が理事長になった。
更に追求したら、弁護士と管理士に相談、規約と法令違反を指摘された。

理事長は、知らないで組合運営をしてきた、
全て管理会社の指導で行ったので自分には責任はないと逃げる。

理事会と総会の議案書と議事録を精査したら、その他諸々の法令と規約違反が発覚。

[95: 匿名さん]

知らなかったではすまんぞ。

善管注意義務違反だ。
理事会の構成員は連帯責任で損害賠償だ。

[96: 匿名さん]

総会は区分所有者総数及び議決権総数の過半数が出席（出席者、委任状、議決権行使書を含む）

すれば足り、普通決議事項はその過半数で決する。

特別決議事項は、組合員総数及び議決権総数の各４分の３以上で決する。

これは、区分所有法の強行規定で、これと異なる規約で、緩和する事も厳しくする事もいけない。

所が、規約に、欠席者（出席もしない、委任状も議決権行使書の未提出者、意思表示しない者）を

理事長（議長）に一任するものとするの規約で、過去、現在に至るまでの議案書、議事録を精査したところ、

規約の設定、変更、廃止、大規模修繕（重大変更含む）、組合の法人化、機械式駐車場の撤去変更、を可決。

規約違反、法令違反が発覚、過去の理事長に問い合わせたら管理会社のアドバイスであるとの事。

新任の管理会社の支店長は、契約の解約を恐れて各区分所有者に間違った見解を配布。事件に発展しそう。

[97: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/

私のマンションは法令違反と規約違反者の共同で管理されている。

皆さん、どう思いますか。勝訴できても弁護士費用は高いです。

告訴されれば、仕方ないので覚悟しております。

分譲マンションに住んでいる方々は。読んで理解して下さい。

マンションは管理を見て買えの諺どうりです。管理会社の体質も知る事。

[98: 匿名さん]

>96

一体どこの管理会社でしょうか？
そういう情報を教えてください。
（恐らく、この掲示板に名前の出ている管理会社？）

[99: 匿名さん]

管理会社は、１０９です・

[100: 匿名]

↑
またぁ！　　その業者にクレーム有るなら直接どうぞ　個人的な怨みはほかでヤレ！
あちこちのスレに同じ事書いてんじゃないよ　邪魔で迷惑！

[101: 匿名さん]

ＮＯ１００さんは管理会社１０９の関係者ですね。真実を投稿しております。

恨みではありません、冷静に判断して下さい。被害者を出さないためです。

区分所有者は、もっと賢くなって下さい、

自分の財産は自分で守るしか方法は有りません。

[103: 匿名さん]

よっぽど、痛いみたいだ。

[105: 匿名さん]

http://www.gojin.co.jp/faq/03/faq_03_32.htm

投稿して下さった方、有難う御座います。今後ともご指導ください。

[106: 匿名さん]

http://www.gojin.co.jp/faq/02/faq_02_25.htm
質問です。
「建物の区分所有等に関する法律」では、管理規約において「建物又は、その敷地

若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項」について、

定める事となっています（区分所有法３０条１項）が、役員の定員、立候補制度を、

設定しました。立候補が定員オーバーの為に選挙管理員会の設立と、定員に不足が、

生じた時のために、輪番制を規定しました。この規約は有効でないとの事で削除されました。

理事長に質問すると管理会社の担当のアドバイスとの返事でした。理解できません。？

[107: 匿名さん]

>>102
>>104
下品な投稿は謹んでください。

[108: 匿名]

↑
ワザワザなに様ですか　邪魔

[109: 匿名さん]

そういう投稿のことです。
一度投稿マナーを読み返してください。

[110: 匿名さん]

>>総会とは、一体誰のための総会か？　　　
というこのスレ。

理事の出席者、理事長への委任状、議決権行使書の合計で、普通決議も特別決議も、総会開会前に
決着している場合が殆んど。

議案が真面なものなら良いが、無能な理事長や理事、監事が輪番制で揃うことが多い昨今。
一部の良識ある組合員の意見は通らず、管理会社のための総会化しているマンションです。

民度が低い(議決権行使書は何でも殆どが賛成票)で済まされないと危機感を持っています。
総会で逆転廃案にする裏ワザ何でも結構です。是非ご指導ください。

[117: 匿名さん]

１１０さんと同じ考えです。総会で、逆転廃案にする方法は、残念ながら、
規約と法令に従うしかありませんから、難しくなります。たとえば、
法定闘争でで勝訴しても、区分所有者の意識（関心か民度）によって、
元の木阿弥です。政党政治と同じで、悪い言い方をすれば悪人（良人）の、
多数決で決まります。特に役員のなり手が悪人（良人）か、どちらかが、
多数であるかを見抜く事。つまり、管理を買えとは、入居している住民の性質が悪（良）
のどちらが多数を占めているかでです。イメージの良くないマンションは安くで、
替えるメリットがあり、その反対もあります。私は前者をとりました。
管理会社は、それを見込んで、管理員を派遣します。管理員を見れば、
おおまか、マンションの中身が見えてきます。

失礼ですが、、解り易く悪と良の二者託一で表現させて頂きました。悪しからず。？

[118: 東京港区超高層マンション]

組合員数５８５（＝議決数）
総会当日出席者数　４
後は理事数名。

総会参加率＝0.7％
国内新記録かも。

[119: 草の根民主主義評論家]

組合員数５８５もいたら問題ないです。（運営に問題がでやすいのは人材不足になりやすい１００軒未満のとこ。）
まだ築浅で問題がないんですよ。
問題が出てくるのは１２年くらい経ってからです。

[120: 匿名さん]

300世帯、築25年の中の下クラスのマンションです。
住民の層は半数が年金生活世帯で総会出席者もほぼ年金世代で、出席者は30名ほど。
30代、40代のほとんどの世帯は委任状といった無関心ぶりで、総会の議題すら興味がありません。
そんなマンションですから、理事会の思い通りに規約も変わります。
理事の任期についても3期続けて出来ないと決まったかと思えば、次の理事会は4期になったり、延3期以上が禁止？数年出来ない？しても良い？と年々変わり、今年度から輪番制を導入しましたが、これも不正があるないで来年度はどうなるのか怪しい。

総会の出席者は理事のメンバーと敵対する人が質問を仕切っている様で、誠に身苦しい。
理事の方もそれを知ってか、嫌われ者理事や、トラブル理事に限って総会は欠席する。逃げる。避ける。
どないやねん。

[121: 入居済み住民さん]

>>118
さすがに総会常連グループは出てませんでしたね。
このスレ見て自分が惨めな存在だとやっと分かったのでしょう。

[122: 匿名さん]

総会常連グループはなぜ出てこなかったのですか？
出てこれない事情でも……。

[123: 入居済み住民さん]

総会常連グループが出てこなかった理由はいくつかあります。
その中の3つを述べたいと思います。

第一の理由：
2回の訴訟で辟易してしまったことです。特に、2回の訴訟とも高裁まで行きながら、その結果が原告の主張を取り入れる形で決着がついてしまったことで、組織としてだけでなく自分自身に対しても自信が持てなくなってしまったことです。

第二の理由：
総会での目立ちすぎる発言は、管理組合のためというより自己顕示欲の発露あるいは感情の発散による自己満足ではないかとととられるようになり、組織の結束が維持できなくなったことです。

第三の理由：
元々、託児所への補助金支出は嫌だけれど近所づきあいで賛成していた多くの人に対して、理事会から執拗な寄付金の強要をされて「いい加減にしてくれ」という気分になり、グループに対する反感が高まってきたことです。

いづれの理由にしても、長続きのしない張りぼての組織だったということです。

[124: 入居済み住民さん]

次の886のレスが裏付けています。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48378/

[125: うめ]

>>124

次の828も裏付けているわよ！

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48378/

[126: 検討中の奥さま]

みなさん欲求不満の捌け口を掲示板に求めてるのですね。
ここでは誰か相手にしてくれますか。
それとも仲間うちのゲームですか。

[127: 匿名さん]

ほうぼうの掲示板でも中傷行為を繰り返している人が参加していますね。
それが一人なのか二人なのか～～～、たぶん、少人数でのいびつな組織。
それぞれに抑圧された心理状態が見えます。
でも、中傷行為で憂さ晴らしなんて惨めすぎます。
社会に溶け込めるように、もっと努力すべきです。
もし、心に暗い闇を抱えているなら、気持ちを楽にするためにカウンセリングを検討してみてはどうでしょうか。
正義感と思い込んでいるなら、もっと重症です。
自分の思い込みでストーリーをつくってしまうとか、本質を捻じ曲げてしまうとか、白昼夢のようなことが起きているのです。
誰かを傷つけるためにしていることが、最後は自分を傷つけることになります。

[128: 匿名さん]

総会とは現役理事のエゴを通すための見せかけ。
承認されましたではなく議題に載せている時点で当然承認させるなのだ。
委任状のおかげで思い通り。

[129: 匿名さん]

みんなが思いやりの心を持ちながら助け合って暮らせるようにしたいですね。

[130: 匿名]

総会とは、管理会社のためにある。
ドヤ！

[131: 銀行関係者さん]

ほとんどの住民が無関心ですから。
300世帯のオンボロですが、総会出席者は一割程度。
そもそも理事の半数が欠席て‼︎
組合員をバカにしてんのか！
それとも自分が突っ込まれるから雲隠れか。
悪いやつほど表舞台に出てこない。
これ、うちだけか？

[132: 匿名さん]

うちのマンションでは、組合員からの訴訟に対して遂に上告することになった。
ドヤ！

[133: 働くﾏﾏさん]

組合員が訴訟を起こしたですって？
びっくりぽんだわ。
起こした人は非居住者なのかしら。
だって、毎日、ご近所さんと顔をあわせたらばつが悪いもの。

[134: 匿名]

４期理事長は組合員をいきなり訴訟した。
これが訴訟の始まりなのよ。
ドヤ

[135: 匿名]

131さんのところはご立派ですよ。
うちは一般組合員の総会参加率は１％、理事の総会出席率は１０％。
理事会成立率は３０％。
それでも総会は成立します。

[136: 匿名さん]

理事長は、総会決議で原告になれます。
でも、組合員が訴訟を起こすのは自分の勝手な行動ですよ。
同じレベルで考えるのは論外！
132=134みたいだけど。

[137: 匿名さん]

>>134
私、その理事長知ってます。
この問題を起こした理事長ですね。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1376726783

[138: 匿名さん]

今回は匿名さんなんだ。

[139: 匿名さん]

137
ハンドルネームたくさんですね。

[140: 匿名さん]

総会とは理事会のための総会である。
住民のことはどうでも良い。
自分達の保身のためのイカサマ。
今の理事会はもう終わったな。
おばちゃんたちが、只々任期の2年間をつつがなく終えることしか考えていない。
今度の臨時総会は理事たちが吊るし上げになりそうです。
大規模修繕工事のアンケート結果が荒れているご様子。
ただでさえ、前理事会を冤罪で追い出し後釜につき、オマケに消費税UPと、人員不足のための雑な工事。
突っ込みどころ満載で、今から楽しみです。

[141: 草の根民主主義評論家]

大規模修繕の出来栄えは誰でも見たらわかるということ。まだ振り込んでないはずなので直してもらえるでしょう。

[142: 匿名さん]

訴訟されたマンションの理事会役員ですか？
最高裁まで戦えそうですか？
理事会の上告は棄却されたのでは？

[143: 匿名さん]

ここにも同様のレスがあります。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48378/

[144: 匿名]

総会はクレームと言い逃れの応酬で、最高議決機関ではなくまるで学級会です。
時間のムダでしかないとさえ思います。

[145: 匿名さん]

ここに出てくるマンション、今住んでるところと類似しますが、マンション“あるある”ですね。
工事も失敗したのか修繕積立金を値上げして埋め合わせをしています。

[146: 匿名さん]

修繕積立金の値上げには、通常総会の特別決議が必要です。
特別決議はありましたか？

[147: 匿名さん]

総会とは。。。
理事長の名誉や保身、自己満足のためにあります。
ほとんどの人は総会の資料など目をとおしません。
そしてほとんどの人が白紙委任状です。
通常総会も臨時総会も出席者より理事連中の方が多いし笑うわ！

[148: 匿名さん]

茶番劇ですわ！

[149: 入居済み住民さん]

総会グループが勢力拡大のために利用した託児所利用者グループのための補助金を巡っての訴訟は、この度やっと決着がつきました。
管理組合からの上告が、裁判官全員一致の意見で棄却されたようです。
これで託児所への補助金は認められなくなります。
今後は再発防止のため、総会グループを粛正すべきです。
ちなみに、区分所有法第五十七条では、共同の利益に反する行為の停止等の請求ができます。

区分所有法第五十七条（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。

[150: 入居済み住民さん]

私と同じブロックの輪番制理事から聞いた話です。
先日の理事会で、メンテナンス部会リーダーでもある副理事長が次期マンション管理士とお会いしていろいろな問題について話をした中で、「今も総会出席者は片手ぐらいです。」と言ったところ、

「世帯数の1割。50人は集まらないとおかしい。
異常です。住民が無関心、他人事ととらえている。
住民の形態が崩壊している。危機的状況。今どん底です。
1年後に、1割から2割くらい集まれるような総会にする第1歩にしましょう。」

と言われたそうです。
まだまだ当マンションの状況は変わっていないようです。

[151: 草の根民主主義評論家]

↑そのマンション管理士の世間が狭いだけ。

総会出席者ではなくて
議決権行使書を、委任状と総会出席者の
合計が8割超ならまったく問題ありません。
出席しないのは不満がないだけです。

[152: 草の根民主主義評論家]

議決権行使書て委任状と出席者の合計ね。

出席者のみに着目するのはあほ。

[153: 草の根民主主義評論家]

議決権行使書と委任状と出席者の合計ね

またまちがえた

[154: 草の根民主主義評論家]

そもそも総会出席者の数は民度=平均分譲価格に比例してます。
大阪市の北区、都島区ではマンションの値段が、高いので、意識の高い人が多くて、
不満があってもなくても、6割くらいでてきますよ。
平均分譲価格で推定できる民度を考慮せずに
１割が多いとか少ないとかを論じるマンション管理士はあほですね。
ほとんど自分の住んでるところを基準に言うひと多いですからね。

[155: 匿名さん]

大阪市は都島、北区の総会出席率が6割…というのも凄いですね。
東淀川区と吹田市にまたがる三百世帯のマンションは十人くらいと聞いています。
住民が無関心なのか、理事会が舐められているのか……。

[156: 草の根民主主義評論家]

100戸以上のマンションだとまったく問題ありません。
やる気のある理事が複数いる確率が高いからです。
300戸だとまったく問題ない。おたくさんがやる気をなくしても、もともと無関心でも、
誰かがなんとかしますよ。
これが30戸以下のマンションだと絶望的みたい。
30戸から100戸はグレーゾーンらしいです。
小規模マンションだと輪番で、たまに改革を唱える理事が誕生しても、まわりが沈黙して何もできないわけ。
大規模マンションだと同調するひとがひとりでもいると勢いがつきます。
総会出席者の数なんかどうでもいいことですね。

[157: 匿名さん]

「総会出席者の数なんかどうでもいい」というご意見ですが、マンション管理のあるべき姿、マンション関係者としての姿勢、マンション管理適正化からの流れでマンション管理士資格が誕生してそのビジネスが拡大している中、いかがでしょうか。

[158: 草の根民主主義評論家]

↑わけわかりませんね。
総会には不満があるひとがでてくるわけですから
少ないほうがいいとも言えます。

[159: 匿名さん]

総会に出席する人って不満のある人なのですか？
確かに承認しないのなら議決権行使書のしないにマルをつけ提出したらいいだけのことですがね。
ウチのマンションでは理事の面チェック目的で出席する人もいますし、裁判に備えた録音目的の人もいますね。
特に理事長と広報の面は要チェックですかね。

[160: 草の根民主主義評論家]

まー、100戸以上なら大丈夫です。
問題があるとしても、管理費が多少割高になってるとかその程度。深刻な問題があれば誰かがなんとかしてくれます。
日本死ね、とか言ってる主婦も
本来は自分も含めた問題のはずですが、文句言うだけで誰かが解決しようとするわけですね。
それと大体おなじ。

[161: 草の根民主主義評論家]

あー、伏せ字になってる。
上のは、
日本シネだからね

[162: 匿名さん]

総会で文句を言う、それが最大のアピールですね。

[163: 草の根民主主義評論家]

理事長職は外注すべきでしょう。
最新の標準管理規約に合わせれば
理事長、理事、監事の外注が可能です。
管理会社の傀儡になりやすい輪番による選任を
廃止してすべて外注したほうがいいでしょう。

[164: 草の根民主主義評論家]

住民は結束して総会で文句を言うだけ、というのが理想的です。

[165: 匿名さん]

住民を結束させまいと住民同士の仲間割れに奔走するズル賢い管理員が存在することもお忘れなく‼︎

[166: 匿名さん]

最近の標準管理規約では、理事長、理事、監事、等々
を外注できるようになっていますが、法令には触れま
せんか。？

[167: 匿名さん]

それについては、標準管理規約の改正版によって、第35条を次のように改定することでできるとされています。

外部専門家を役員として選任できることとする場合
２ 理事及び監事は、総会で選任する。
３ 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、理事会で選任する。
４ 組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法については細則で定める。

[168: 匿名さん]

ただし、どっちが管理会社の傀儡になりやすいかは今のところ不明です。
素人の方が傀儡になりやすいのか、または金があるし業界に精通しているということで、業者同士の癒着がしやすいのかは、当事者同士の問題でしょう。

[169: 草の根民主主義評論家]

↑責任追及がどちらが容易かの視点なし。
あほ

[170: 匿名さん]

あなたはこんなところでイチャモンつけていないで、この会社をどうにかしてください。
https://matome.naver.jp/odai/2143861474407079101

[171: 入居済み住民さん]

今月末に臨時総会があるそうです。
何でも、次期マンション管理士の選任と管理会社変更の件が議案だとか。
出席状況が楽しみです。

[172: 草の根民主主義評論家]

↑すごい管理組合ですね。
マンション管理士と管理会社の同時変更ですか？
普通はマンション管理士の助言などで管理会社を
変えると思いますが。

[173: 匿名さん]

遣えないクズ管理員と掃除や植栽は人員カット。
一人で3人分働く人材で済む
後は淘汰

[174: マンション住民さん]

>166

区分所有法では法人化されていない組合には、理事会の設置義務すらないですから、
どのように規約で定めたとしても、そもそも理事会が存在しない規約を制定しても
”法令”に触れることはありませんよ。

[175: 匿名さん]

>172
別にすごくありません。
マンション管理士を選定するのは管理会社変更のためであり、これから募集してコンペをしていく工程を含めた総会議案になります。

[176: 匿名]

管理士が一人いると自治になる

[177: 草の根民主主義評論家]

>>175 匿名さん
だったら管理会社変更は次期総会の議案ではないでしょう。
おたくの書き方が悪いだけ。

[178: 匿名さん]

イチャモンつけるよりは、売り込みに来てはいかがでしょうか。

[179: 匿名さん]

いきなりどうしたんですか？

[180: 隠居爺]

何か勘違いしてるようじゃの。管理会社の方から撤退を申し出たんだのじゃよ。

[181: 匿名さん]

質問：総会とは、一体誰のための総会か？

回答：当り前だろう。管理会社を儲けさせるためよ。

[182: さくら]

えー、管理会社から辞退するって、異例ね。
どうしたの？

[183: 草の根民主主義評論家]

小規模マンションは手間かかるから
辞退ってあるみたい

[184: 隠居爺]

それが、管理会社からは理由を言わんのじゃよ。
ここ数年不祥事が続いたので、責任を取って引責辞任したのかもしれんのう。

[185: さくら]

ここ数年の不祥事って何？
超知りたい！

[186: 隠居爺]

実はじゃな、理事会が成立しなかったり、管理規約に定めのない支出があったんじゃ。

[187: さくら]

えー、それってプロである管理会社から「そんなことしたら管理規約違反になりますよ」とか言って、止めさせるべきじゃないの！

[188: ご意見番]

さくらさま
管理会社（A社）の違法行為とは
１　管理費など徴収金の月末残金を補完口座に移管していない（適正化法規則７８条２項違反）。
２　A社は理事長印を自費で、無断で作成し数年間有印私文書の捺印に使用していた（刑法違反）。これが発覚した時、時の理事長を騙してこの犯罪を正当化した。さらに所轄警察が刑事事件として取り扱わないよう働きかけた疑いがある。
３　A社はリプレースに応札し見積り金額、各種提案を管理組合に提出した。管理組合はA社と契約することを総会で決議し、管理組合は契約の意思表示をした。しかし、業務引き継ぎ開始直後、A社は自ら提示した金額では契約できないと言い出し、理事長に増額を迫り理事長と密室で協議を繰り返し契約させた（商法違反、詐欺商法の疑いがある）。
４　A社マンションマネジャーは理事長の承諾なく居住者や組合員の個人情報を収集した。管理規約では理事長の承諾を得てから情報収集する規定がある。収集した情報は営業目的など目的外にも使われている（個人情報保護法違反）。
さらにその行為は違法ですよと理事から注意されたにもかかわらず再び情報を収集した（同法違反）
５　管理組合員の個人情報（滞納者名など理事会資料も含むと推測）が入ったノートパソコンをマンションマネジャーがタクシーにおき忘れた。しかしその事実を管理組合や組合員に説明することを本店長は拒否したうえにその事実を隠蔽した（個人情報保護法違反）。
６　役員選任議案上程に際してマンションマネジャーは理事会の席上で次期理事候補者が理事就任を了解していることを確認するよう指示された。しかしマンションマネジャーはそれを怠り総会議案を配布し、そのまま賛成議決された。選任された理事１９名のうち７名が理事就任を拒否していたため次期理事会は定足数を満たすことが困難となり流会が続いた（契約不履行）。その結果として管理組合は、総会決議無効確認請求事件の被告になった。
７　次期理事会が取集した臨時総会において組合員から、理事会が成立していなければこの臨時総会自体効力を失うが管理会社の見解はいかにとの質問がでた。マンションマネジャーは、難しい問題ですとこたえた。A社の法務担当は理事会不成立であると認識しマンションマネジャーにその旨伝えていたからマンションマネジャーは総会で虚偽の報告をしたことになる（契約不履行、虚偽発電）。

まだまだあるけどこの辺で。

この管理会社の本店長もマンションマネジャーもこの程度の違法行為は違法、契約不履行だと認識していないようです。

[189: さくら]

何これ、法律違反のデパートじゃない！
絶対、仕事変えた方がいいわ！

[190: 草の根民主主義評論家]

総会召集を決めた理事会が定足数不足で不成立でも総会決議は有効ですよ。
会社法の取締役会と株主総会の判例を類推適用するから、理事長が区分所有者でなかったとか
よほどひどい瑕疵がないと無効にはなりません。

[191: 匿名]

１９０様
興味深い見解ですのでその根拠をご説明ください。

[192: 草の根民主主義評論家]

↑弁護士に聞いてみてね。

[193: 草の根民主主義評論家]

決めたことをあとから無効で取り消しにすると
いろいろ不都合が生じるのは管理組合に
限った話ではないから容易に想像がつくと
思いますけどね。

http://m.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/q1480766859?__ysp=5LqL5oOF5Yik5...

[194: 草の根民主主義評論家]

総会が召集されたとき、理事長に内容証明郵便で
総会召集手続きは無効だー、総会を中止しろー、
とか警告音を出しとくと、決議されてしまっても
すぐに執行停止の仮処分を申し立てしたら
認められるかも。内容証明を裁判所に持っていって、裁判官に疎明する。
仮処分で執行が止まったら、人数あつめて理事会と総会をちゃんとやりなおすかもね。
だから手続きの瑕疵で争っても不毛ですよ。
結論はかわりなし。

[195: 隠居爺]

ずいぶんと、ムキになってきたのう。
あの裁判は、確か管理組合が勝訴したのではなく、和解になったはずじゃ。

[196: 草の根民主主義評論家]

どっちにしてもひとごどであろう。

[197: 隠居爺]

ひとごとだと考えるその態度が、このように不信感をもたれてしまうのじゃよ。
https://matome.naver.jp/odai/2143861474407079101

[198: さくら]

臨時総会の議案書が届いたわ。
議案は、

第１号議案：マンション管理士との『管理会社選定の補助業務』契約締結に関する件

でした。
でも、何か変。
最後のページに理事長名で現在の管理会社社長に宛てた申し入れ事項があって、

１．契約終了とする貴社の理由を明確に開示すること。
２．契約終了を判断した貴社責任者が本臨時総会に出席すること。

とありました。
やはり異例です。

[199: 匿名さん]

しらんがなぁ～
すきにしたらえー

[200: 草の根民主主義評論家]

一年契約だから、契約期間満了で終了するだけでしょう。

[201: 匿名]

200はやっぱりメルすみですね。

[202: 草の根民主主義評論家]

↑なんで？
大手管理会社ならともかく、
たかが数人のマンション管理士事務所だったら
直接電話して文句言ったらどう？
なんで掲示板でたかが数人マンション管理士事務所の不満を書くのかというと
管理組合の理事長、理事会がたかが数人のマンション管理士事務所を頼りにしていて
不満に思う区分所有者がどうすることもできない
からだろうね。
理事会が不満ならクビにしたらいいだけだからね。

[203: 草の根民主主義評論家]

201はインポ野郎だね。
肝心なときに立たないから。
立候補したらいいが不能(無能)なんだよね。

[204: 匿名]

１９７紹介の会社はメルすみ社長。
利益相反となる会社を同一人間が経営するっていう神経が異常ですな。
メルすみ社長は法学部卒業（中退？）と聞く。
法律知識の悪用か不勉強の賜物か。

[205: 草の根民主主義評論家]

↑本人に電話して言ってやればいいのでは？
それかおたくの管理組合の理事会に。
結局、使ってる理事長、理事会の問題だろう。
重松とかいう有名なマンション管理士事務所もあると思うが、たかが数人のマンション管理士事務所の問題など、瑣末な話だ。

[206: 隠居爺]

さくらさん、気になるようであれば総会に出席してみてはいかがかのう？

[207: さくら]

絶対いや！
だって、総会グループがおしよせて乱暴な言葉を吐くんだもん。
議案書には、理事長から現在の管理会社の社長宛ての書簡が載っていて、

「このままでは、管理組合・理事会運営にも支障をきたし、総会が紛糾し…」

とありました。
この総会もこれまで同様、総会グループが大騒ぎを起こして紛糾するのが目に見えてる。
あたし怖いわ。

[208: 隠居爺]

そうか、そうじゃったのか。
もしかしたら、管理会社が撤退したのも、総会グループに手を焼いていたのかもしれんのう。

[209: さくら]

そうよ、このスレの冒頭に、【子供の喧嘩のような発言】 【負け惜しみ発言】 【言い訳発言】が書かれているわ。
そんな乱暴な言葉を使う連中だからこそ、管理会社も相当怯えていたと思うわ。

[210: 匿名さん]

管理会社も悪いから仕方ない

[211: 隠居爺]

掲示板に何か書いてあったのう。根拠が知りたいのう。

[212: さくら]

今回も、出席者は増えないわ。

[213: 隠居爺]

確かに、このスレの冒頭に、”スレッド全文を表示”というところがあるのう。
そこをクリックすると、【子供の喧嘩のような発言】 【負け惜しみ発言】 【言い訳発言】が出てくるのう。
しかし、随分とひどいことを言ったもんじゃなー。

[214: さくら]

このスレの冒頭の"スレッド全文を表示"をクリックすると、隠れていた所が表示されるの。
そうすると、【子供の喧嘩のような発言】【負け惜しみ発言】【言い訳発言】が出てくるわ。
本当に汚いわね。
大人の発言とは思えないわ。

[215: さくら]

このスレの冒頭の"スレッド全文を表示"をクリックして、出てきた発言【子供の喧嘩のような発言】【負け惜しみ発言】について憤りを感じたわ。
立候補した人に対して悪評を闇のルートで広めていたなんて、や○ざと同じね。

[216: 匿名さん]

スレの冒頭の"スレッド全文を表示"をクリックして【言い訳発言】を読んでみた。
元監事の女性は、結局1年後の総会で総会出席者の目の前で陳謝したんだ。
どんな気持ちだったろうか？

[217: 匿名さん]

総会で謝罪したということは、全組合員に対して謝罪したことと同じよね。
あたしだったら耐えられないわ。
引越すか自殺するわ。

[218: 匿名さん]

そうしてください
宣言することでもない

[219: 評判気になるさん]

自殺したと聞きましたが。

[220: 匿名さん]

217さんに揶揄してるんでしょ
流石にしないと思いますよ

[221: 匿名さん]

新豆まきの歌
"女性理事長はウチ、女性監事はソト"

[222: 匿名さん]

荒らしがいますね、出て行ってねぇ

[223: 匿名さん]

総会荒らしよりまし。

[224: 匿名さん]

女性理事長（区分所有者）の同居人（愛人？）の男性は自治会長。
この自治会長は、時々パンツをはいたままロビー、エントランス、
付近を徘徊する。管理人はカイゼルひげで威風堂々で大の仲良し。

住民に命令口調で会話している。家主が逆転したマンションです。
管理会社は大手です。役員になって管理会社を変更したいのだが、
規約上順番がこないし、立候補制も廃止された。どうも、管理会
社の傀儡政権で将来が思いやられるが、もう買い替えに時期にき
た築古マンションではある。区分所有者の入れ替えは激しい。

[225: 匿名さん]

また、すごいマンションが現れた。

[226: 匿名さん]

今度の総会は、一体何人出席するだろうか。

[227: さくら]

臨時総会の結果が出たわ。

第１号議案：マンション管理士との『管理会社選定の補助業務』契約締結に関する件　・・・　承認

総会出席者は結構増えたみたい。
総会グループが出なかったから。

でも、これからね。
どんな管理会社に決まるのかなぁ？

[228: 匿名さん]

管理会社選定の補助業務をマンション管理士と契約締結の件が
承認されたのですか。？　

どんな管理会社に決まっても主導権は組合が持つこと。第三者
の意見を聞くことは良い事だが、組合員がしっかりしないと何
も変わらないと思います。

[229: さくら]

組合が主導権を持つって大変。
1回目の管理会社変更のときは、管理会社の言うままに管理費を2割値上げしちゃたの。

[230: 匿名さん]

議案に反対した数は、10票程度だったそうだ。
これで、組合員のほとんどが今の管理会社に不満を持っていて、変えた方がいいと思っていたということが明らかになった。

[231: 評判気になるさん]

そんなだから総会出席者が理事連中より少ない。
劇団のお題は"なんかそうかい"
滑稽で出席する方が照れるわい
理事長と総務のおばちゃんらが張り切ってるが笑えた
なんやねんこれ！

[232: 匿名さん]

新しいマンション管理士が一番うるさいそうです。

[233: 匿名さん]

総会の出席者が一割未満の当マンションでも総会の意味がありません。
皆が知りたいことを質問には理事長はじめ理事達が答えられないからなのかまさかの逆ギレで総会騒然。
まったくもって呆れます。
どうでもいい質問にはにこやかに答え、痛いところを突いた質問にはハンニャのお面。

[234: 匿名さん]

総会の出席者総数（出席者、委任状、議決権行使書、含む。）
が１割未満なら総会も成立していませんが。？

[235: 匿名さん]

委任状も白紙委任状でしょうよ
総会は理事のマスターベーション

[236: 匿名さん]

新しいマンション管理士はどうだろうか。

[237: 匿名さん]

マンション管理士に古いのと新しいのが居るのかね。？

[238: 匿名さん]

言い方を変えます。
女性のマンション管理士はどうだろうか。

[239: 匿名さん]

今のところ、何の動きもないわ。

[240: 匿名さん]

私の周囲では男性より女性マンション管理士（宅建資格有）の方が優秀です。

[241: 匿名さん]

そういえば、メルすみの事務所にそんなマンション管理士がいたな。

[242: 匿名]

メルすみをこの女性が背負っています。社長は営業です。
社長が実務をやったらどうなるか？？？

[243: 匿名さん]

15・16あたりかな、専有部の給排水管を共用部に規約改正しては？
というようなことを書き込んでおられますが、当マンションではまさに今、給排水管工事を控えモタモタしています。
臨時総会や通常総会で承認されてから2年を経過していますが、その間にもリフォーム世帯は専有部の排水管も新しく付け替え工事を済ませています。
今更、専有部の配管を共用部にしますから。。。みたいに規約改正されたらたまったもではありません。
実際のところ理事はリフォームを見合わせて居ると聞きます。
これって理事会の詐欺ですよね。

[244: 匿名さん]

大変申し訳ありません。
専有部の給排水管を共用部にすると、誰にどのようなメリット・デメリットがあるのですか？

[245: 匿名さん]

デメリットのある人は専有部の排水管工事を済ましたお金持ち住民
メリットのある人は専有部の排水管工事費用の無い高齢者住民？

[246: 匿名さん]

私なんか、何度も排水管が詰まって、工事業者を呼んで自費で工事して貰いました。
それがなくなるということは大歓迎です。

[247: 匿名さん]

１棟の建物に区分して所有する専有部分内にある給排水管を規約により共用部分
として組合費で修理交換をするとようにする。その他長期修繕計画にこの給排水
管を計画的に修繕積立金で交換する旨の定めをする。

[248: 匿名さん]

247さんの規約改正だと、既に専有部分内の給排水管の工事済み組合員からのクレームは勿論のことですが、工事済みの組合員への対応はどのようになさるのでしょうか？
当マンションの管理組合理事会では納得のいく対応は無理かと思われ心配です。

[249: 匿名さん]

議論が小さな損得になってきたね。
もう少し全体的な目で議論して欲しい。

[250: 匿名さん]

２４８さん、勿論この規約を設定したなら過去の工事費はその区分所有者から請求が
あれば、工事時の組合宛にした工事申請書とこれに対する組合の工事許可書に合わせ
て工事見積書およびそれに対する領収書を添えて組合に提出する。それを怠たると、
告訴されたらどうなりますか。この規約はマンションの引き渡し時に設定しておくべ
きですけどね。

[251: 匿名さん]

　総会だけだとつまらないので、近隣マンションでは、総会後、期限の切れそうな非常食の試食や、災害時に使う器具の実演等を行い懇親会のようです。　このような行事を近隣の方の参加も歓迎し行えば、標準管理規約改正で問題となったコミュニティ活動の問題も乗り越えられると思います。

[252: 匿名さん]

区分所有法　第五節　規約及び集会

第三十条～第四十六条をご一読下さい

[253: 匿名さん]

250様
当マンションも給排水管工事の費用（専有部分、共用部分の位置づけ）をめぐり審議中ですが組合員が管理組合を告訴できるということで一安心です。

[254: 匿名さん]

２５３さんへ　修繕計画を作成し修繕積立金よりの費用負担割合を専有部分の床面積の
割合で細かく決めておいた方が良いです。私のマンションは費用負担の取り決めを過去
の役員会で取り決めていなかったのでもめているので、利害の衡平性を担保する為に規
役の修正を始めました。規約の件を管理会社任せにしていたので今度は第三書を導入し
て当マンション内に居住する専門家を中心にして規約の修正を始めました。

[255: 匿名さん]

　修繕積立金が不足する場合、共用部分の修繕ですから、専有部分の床面積の割合で決めず、全戸一律にしたマンションもあります。　修繕費用の不足する分を、一時金の徴収で乗りり切ったマンションもあります。　もっと極端な場合は、専有部分の床面積の割合で決めず、管理費さえ一律の所もあります。
　もっと、極端な場合は、修繕積立金を、管理規約違反で、管理費に振り替えたこともあります。　何のための総会でしょうか。

[256: 匿名さん]

総会でなく規約や法令違反ですよね。無効です。皆ですれば怖くないか、？
規約違反や法令違反の総会は成り立ませんよね。どうでしょう。
規約や法令に反する議案を決めたのは理事ですよね。それで費やした組合費
の返還請求ができます。が、区分所有者は銀行ローンで金融機関に担保で採
られているので、借金の残債が少額になった時、返還請求をして債権化して
専有部分を差し抑えるとよい。これをやると売って逃げるけどね。

これにきずいてローン残債のない監事と書記は売って退去した。理事長は借金
だらけで弁護士費用で損をするので控えた。

[257: 匿名さん]

　そうです。　理事会はなぜ気づかなかったのでしょう。　何か巧妙な手口だったのでしょうか。
　総会資料は、管理会社が原稿を作成しますので、管理会社も気が付かなければいけません。
　防止する方法は、マンション管理士等を頼み、総会議案書に間違いがないか、確認してもらうのが良いと思います。

[258: 匿名さん]

管理会社は理事長がいないと管理委託契約もできず、管理委託管理費を徴収することは、
できない。しかるに、ところで、組合が混乱すると委託費の徴収が出来る相手を作る為に
相当無理して代表である理事長が必要である。よって無理した為に法律上や規約上に違
反して迄理事長を誕生させることになる。つまり、傀儡政権である。これ等は議案書や議
事録を保管して精査すれば必ず不正が発見できる。

その為に区分所有者は自ら区分して所有するマンションの区分所有者の人数と議決権総数
は必ず確認して覚えておいてください。議事録に賛成多数等の抽象的な表現は無効の議事
録である事を認識して下さい。

無効な議案書とそれを証明する議事録が無効であれば収支報告に有る組合費の支払いは無
効になるはずです。ここら辺は」返還請求できるはずです。

議事録が曖昧で、なおかつ票決が不正である事が判明した時はその議案に有る収支報告は
無効になります。よってっ返還請求できるはずです。

それと議案が普通決議か特別決議かの判断を絶えず確認して議場に臨み管理会社に確認し
てみて下さい・まともに回答できる担当は少ないでしょう。

ザーと書いてみた。理論上は判決は勝てる理屈になります。区分所有法にはない。

[259: 匿名さん]

　まさにその通り。　でも関心が薄く、総会への出席も少ない場合は、確認が困難になります。
　管理会社が入っている場合は、管理会社の怠慢だと思います。

[260: 匿名さん]

規約や、管理委託契約書、等を確認すると管理会社は責任をとる必要はない事が
理解出来ます。善管注意義務違反では相手はプロの弁護士を付けるので苦労しま
す。それよりも議案書と議事録を過去に遡って精査する事です。

管理会社の担当は素人の理事長を騙してて（若しくは共謀）メクラ印を押させ
小修繕費、雑費等を二重請求して小銭を稼いでいます。塵も積もれば山になり
ます。

調査してみてください。相当手間がかかります。私は築２５年のマンションに住ん
でいますが。規約。議案書、委託契約書、議事録、重要事項の説明書をエクセル
に登録して比較表を作成しています。いつでも証拠や疑いのある事案をエクセル
から取り出して公開できるようにしています。管理は独立系の大手です。

[261: 匿名さん]

　ありがとうございます。　議事録等を確認してみます。　管理会社は東京の急行を走らせている系列の管理会社です。

[262: 匿名さん]

ここ最近話題にされている件は、結局「共用部分の専用使用権」の問題だと思います。
それに関しましては、次のURLを参照ください。
http://www.mankan.or.jp/06_consult/01_hoki/01_hoki_10.html

つまり、「共用部分である専用使用部分の管理は、原則的には、管理組合が行うものであるが、通常の使用に伴うものについては専用使用権を有する者が、それぞれその責任と負担において行うことを定めたもの」になります。

従いまして、例え「専有部分内の給排水管」が共用部分になったとしても、その通常使用に伴う劣化については、区分所有者が負担しなければならないということです。

[263: 匿名さん]

　安心しました。　　給水管は、さや管ヘッダーですから、給水管の漏水は、壁を壊さなくても、断水で済みます。
排水の詰まりはどうすればよいでしょう。

[264: 匿名さん]

排水管清掃していないのですかな。

[265: 匿名さん]

トイレの詰まりの事故が多いですが下階にはよっぽどでないと漏水しません。
上階の風呂の排水に洗剤等が多量に含まれている排水を一挙に流すと下階（
特に２階部分のトイレの排水トラップが切れて逆流して排水が溢れて専有
部がトイレ排水で汚水浸しになり多いい時はその汚水が下階に漏水する。

この事故が２戸の専有部分が各々３回ずつ計６回漏水事故があり相当の時間を
掛けて調査したが主原因は不明だが、管理人が真面目な人間で追跡調査をして
居たら上階の中階に怪しい住民が居る事が判明した。主原因はこの２部屋のマ
ナーが原因と推測して、ある方法を管理人が使って退去させたら、それ以来
この事故は無くなりました。管理会社は別の原因を主張して雑排水管の洗浄を
今まで３年に１回の所を年１回として利益をあげている。

退職した管理人は住民の排水のマナーが原因だから質の良い住民の入居を促進
した方が良いとの意見であったが管理会社とは意見は対立したままである。

その住民が退去後は、あれ以来トイレの排水トラップが切れろ汚水事故は全
くなくなりました。

大型マンションですので管理が難しい面はあります。管理人の提案を重視して
取引業者等に協力を要請したらすくずつではあるが良くなったと思います。

[266: 評判気になるさん]

ある方法を使って退去させたとありますが、管理員がどのような手を使い退去させたか知りませんが信じられませんね。
そんな権限もなければ訴訟ものです。
怖いマンションですね。

[267: 匿名さん]

２６６さんへ２６５です。

退去させたは記載は誤りです、退去した、に訂正して下さい。誤解を招き失礼致しました。
あらゆる手とは詳細は紙面の都合で記載できませんが、民法、区分所有法、管理規約等を
活用して徐々に漏水事故の恐ろしさを居住者に啓蒙したら、いつの間にか退去したとご理
解下さい。給排水等に関連する設備等が当マンションは他のマンションの通常有する設備
等とは少し複雑な設備であるとご理解ください。失礼致しました。

[268: 匿名さん]

　差し支えなければ、複雑な設備の内容をお願いします。　下水処理の必要な浄化槽があるとか、合流下水道のため大雨が降った後、下水があふれてはいけないので、一時下水貯水槽があるとか、差し支えない範囲で結構です。

[269: 匿名さん]

友人のマンションに遊びに言ったら、丁度雑排水管の洗浄業者が来て工事をしました。
皆さんに教えて頂きたいのですが、台所の排水、風呂場の排水、洗濯機の排水、洗面所
の排水の４箇所の洗浄しましたが、トイレの排水だけは工事をしていませんでした。こ
れでよいのでしょうか。築２８年のマンションだそうです。

[270: 匿名さん]

269さんは工事ではなく排水管清掃ですよ。
工事は排水管の取り替えや補強工事のことです。

[271: 匿名さん]

　トイレの汚水管は、台所等の雑排水管と違い、口径が大きく、水平部分も短く、配管にもよりますが、清掃の必要はありません。　汚水管清掃と雑排水管を、同一の高圧洗浄ホースでするのを嫌う人もおられ、その通りだと思います。　２８年目のマンションでは、設備にもより、汚水管に古い食用油等を流さないと仮定すれば、汚水管の清掃は普通いりません。

[272: 匿名さん]

ご説明有難う御座います。トラップを詰まらせてトラブル事があります。その他に十階建て
のマンションですが給水管の縦管の十階部分の頂部には普通は圧力調整器が設置されている
はですが、当マンションはローコストですので手動で定期的に圧力抜をしなければならない
のですが、その内給水に関係する部分のストレーナーが詰まって水が出にくくなり、所によ
っては断水状態になりましたので原因調査をしましたら、管理会社が知ってか知らずか、解
りませんが１０年位圧力調整を怠っていたらしく、その間給水管内頂部が錆等が充満してそ
の錆や汚れがストレーナーにつまり給水のトラブルが発生したのです。長い間これ等の管理
を放置すると重大事故になりませんでしょうか。考えられる事を教えて下さい。

私は４００戸のマンションの単身住込み管理人で、フロント業務（会計等）をしています。
設備等の（特に専有部分の漏水事故には夜中にお越され悩まされます。設備類が弱く困り
ます、（資格はマンション管理士、宅建、官業、ＦＰ２級の資格者です。）

※漏水だの設備等のトラブルでは緊急対応業務がありますので、年中無休１年３６５日
24時間、携帯電話等で対応しております。マンションは漏水関係のトラブルは住民同士
個人情報等の苦情は抜きにして住民同士の苦情の情報交換をして管理人等に連絡いただ
ければ事故等は未然に防止できます。

[273: 匿名さん]

　総会シーズンに、入っているので、総会資料の偽造や不備に注意しましょう。
　誰のための総会かわからなくなります。
　特に、週刊プレジデントや週刊現代等の記事のように、不正経理や、管理会社の不正には巧妙なものもあります。

[274: 匿名さん]

まさに、監事さんの出番ですね。

[275: 匿名さん]

　「監事人選及び監事機能が正常」ならば、まさに　「監事」　の出番です。　しっかり　監査しましょう。　見落とすと大変なことになります

[276: 匿名さん]

　当たり前のことですが、監事には監事としての能力を持つ人（真面目なマンション管理士や専門的知識者）又は、専門的知識者クラスの知識を持ち、管理会社以上の能力等を持つ人が選任されているのでしょうね。　悪質管理会社には、そのような人が監事でないと、いとも簡単に騙されますよ。

[277: 匿名さん]

監事はせめて理事長、副理事長経験者にお願いしたいところですが、どうしても一番無能な理事一年生にあてがわれる仕事です。
私のマンションも築20年までは理事長経験者や理事2期以上経験でマンション住居年数も長い組合員の仕事でしたが、最近は理事の経験もなくしかも代理人で住居年数も浅い専業主婦の片手間に成り下がっています。
築26年ということもあり給排水管などの大きな工事も控えていますが理事長副理事長をはじめ監事が頼りなく不安な毎日です。

[278: 匿名さん]

　お気の毒です。　哀れな子羊になりましょう。　もしくは、信頼できるマンション管理士の皆さん等に、協力を求めましょう。

[279: 匿名さん]

　総会については、「総会での白紙委任状の取り扱いについて」のスレで、意見が出ています。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[280: 匿名さん]

下記事項について意見をお伺いいたします。（標準管理規約第３節　役員）をご参照下さい。

当マンションの規約抜粋
（監事）
第Ｍ条、監事は、管理組合法人の業務及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。
２、監事は、理事または管理組合法人の使用人を兼ねてはならない。
３、監事は、管理組合法人の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるとき、並びに第５項により管理組合法人を代表場合において必要があると認めるときは、臨
　　時総会を招集することができる。
４、監事は、理事会に出席して意見を述べることができる。
５、監事は、理事長と管理組合法人との利益が相反する事項については管理組合を代表する。

※以上が当マンションの規約の設定、変更、廃止の全面改正の一部を抜粋しました、標準管理規約は第１項から第７項まであり、当マンションは第五項までと２項を削除して
　監事の権限は標準はかなり詳細に規定しておりますが。皆さんの意見をお聞きしたいと思い投稿しました。かなり標準と比較しましたら監事の職務権限が？

[281: 匿名さん]

監事経験者ですが、頼まれた時に「一番楽な仕事ですから」と言われことを記憶しています。
確かに仕事といえば総会の会計報告にサインをしたくらいで引き継ぐこともなく他の理事さんに申し訳なく今も肩身の狭い思いで暮らしています。
知人友人のマンションの管理組合はもっとしっかりしているようで監事には会計士や銀行員、弁護士、司法書士などの職歴の方が就いていると聞き驚いています。
数年前に理事の輪番制が始まり、監事に相応しい人は輪番から省かれ未経験者の監事が続いていることへも監事の仕事への認識の甘さが伺えます。
280さんのコメントを読ませて頂き、当マンションも監事の人選と任務を根本から改めるべきと感じました。

[282: 匿名さん]

管理組合に於いて、規約により総会（理事会）の議長は理事長が務める事になっているのを別の人間が務めていたのである組合員がその間違いを指摘したがそのまま総会を終
了した。総会終了後別の組合員から総会の無効を請求された。その他この議長を務めた人間は区分所有権者ではないとの噂である。管理会社１０９は知らぬふりなのでしょう。

この管理会社の管理物件の入居者と区分所有権の登記を確認して下さい。最近規約の全面改正で、役員の欠格条項が削除されたりしている。その他有。

[283: 匿名さん]

当マンションにおいて、反社会的勢力に近い人物が入居している疑いを感じて、退去要求等の手続きが困難なので当時の理事長が、こんな人物の役員就任を防ぐ意味から、
標準管理規約第３６条の２（役員の欠格条項）を引用して規約を設定した。ところが反社会的勢力に近い人物が立候補して役員に成り理事長に就任した。この規約改正に
勇気を持って反対したが、この理事長、監事、書記は辞任してその手下が理事長になり、規約の全面改正でこの条項が廃止された。これまでのいきさつからして管理会社
１０９の指導です。その他規約違反、法令違反は多数あり。管理物件のマンションは有志で過去の資料を精査してみてください。特に修繕記録（組合保険を請求した全て
工事費含む）等々。預金の残高証明だけでは信用できません。

[284: 匿名さん]

雰囲気は何となく想像出来ます。長く住んでも専有面積所有権が増えない限りは、議決権は変わりませんが、、、
※一部の常連が、長く住み、理事会運営をするとどうしても、力を持つ錯覚は出ます。

区分所有は最終的には、議案と議決ですから、出席者が少なくても、議決行使権（委任状は賛成の認識）が正常に行使されているなら、サイレントマジョリティーは生きているように感じます。
500世帯という事は、大手管理会社が業務委託と想像します。大世帯は良い顧客なので、それなりに仕事ができる
フロント担当者達を会社が派遣していると思います。

負け惜しみの部分は、上記と逆で、（ここの住民は委任状は賛成と勘違いでは？）すが、ありがちですね。
常連は自分たちの議決には絶対を主張しますし、サイレントマジョリティーが働き、思い通りにならないとブツブツ言います。経験ですが、議案議決後になんと「一時不再議」を言い出した愚かな老人理事長がいました。
心底に常連だから、今まで俺がどれくらいオマエラ住民の為に、、、があるのでしょう➡※

[285: 匿名さん]

理事会が乗っ取られるとは恐ろしい。

[286: 専門家]

議論する前に、マンションのオーナー（組合員＝区分所有者）の自己の財産管理に対する意識の低さがあることを取り上げたいと思います。

何千万円という高額を支払って購入したマンションの１室の管理をあまりにも他人任せにしています。
もっと、自分の財産価値について注意を払い、どうすれば、これからも住み易い環境を保てるのか。
災害時には具体的にどう対処するかなど、マンション・オーナーとしてやるべきことから逃げていませんか？

マンションの管理組合は、任意参加の町内会組織とは違います。
もっと、管理組合の活動に関心をもてば、理事の行動を批判する前に、あなたがやるべきことが分かります。

規約の内容はあなたのマンションの生活において適切な規定か。
管理業者は業務を適切に実行しているか。
管理費と修繕積立金の管理・運営は適切か。

不満を述べるだけでは、問題は解決されません。
行動することです。

[287: 匿名さん]

行動はマンション内でいじめにあいますよ。？行動を起こして嫌な思いをしたとき、マンションに住みたくなくなり、他のマンションに住み替えたくなった時に、自己の部屋を
売却しようとしたときに、３０年ローンの元金が相当残っていて手出しをしないと抵当権の抹消が出来ないケースの区分所有者が多い。特に大型マンションでローコストの安い
マンションはこのケースが多い。特に子供や配偶者が色々この手の自治会役員や管理組合役員等から睨まれて生活しにくくなる。又、これら悪いマンション支配者に逆らえない
管理会社も同罪です。

私は父親がマンションを購入する場合の心構えは教えてもらっていたので現金でマンションを購入したので自由であるから総会でも堂々と意見を述べて改善した。組合員の他人
に言えない本当の理由は借金である。億ションでは個々の住民は他人の意見に左右される居住者は住んでいないので管理会社も解約は独りの区分所有者の力を反映されて実行さ
れるケースが多い。つまり管理会社や一部の役員（自治会、理事、監事、防火管理者）の意見が反映されやすいマンションは、大型、ローコストで安いマンションです。

管理会社にとって利益の出やすいマンションはローコストで、戸数の多い大型で、安いマンションです。管理会社と一部の役員が組合運営をコントロールし易い。

※結論、弱者はコントロールしやすいのでどうすれば、修繕積立金等の節約をして、管理費等の値上げを抑制しより多く蓄え、資産価値を高める方向に資金を費やす方
　法をマンション内に居住しているマンション管理士等を公募、あるいは推薦して、その者を中心にして管理を考えて下さい。これ等しか見当たりません。

[288: 匿名さん]

いじめは正にその通りと思います。
高額で場所の良い区分所有建物（億ション）の住民は、借金が少なく自由度があり、資産価値の低下（高く売れる事高く貸せる事）に敏感です。
※必然性の薄い積立金残額減少と必然性の無い月々積立費値上げは売価に影響し、そこの場所広さの賃料から引かれるコストです。

管理会社で出色の担当者でなければ、理事会の味方をします。事なかれが一番の得だからです。
しかしながら、住民はヒトの話とモノの話をごっちゃにしてはいけません。

「田舎モノ」は周囲に合わせなければならない傾向はありますが、それを区分所有建物に持ち込むと最終的には、皆が損をします。皆で損すれば怖くないは、前出の億ションの住民からは見ればバカです。
唯一絶対的な力は臨時総会の議決ですが、田舎のマンションでこれを行うには余程の器量の住民（法に精通し設備建築に精通し度胸がある）でもなかなか苦労します。

[289: 匿名さん]

総会は区分所有者の意思決定機関。総会の案の可否によってマンションの行く末が決定される。
私のマンションでは総会の案の可否が不明であったので、過去の議案書と議事録を理事に頼んで精査しましたら、

管理委託書に総会の議事録を各区分所有者に配布する費用が含まれているのに、配布もされず掲示もされていないことにきずきました。
しかし、議事録には議案の賛否の記述には票数を真面目に記載されている場合と、票数なしに賛成多数の記述のみの場合と、
際立っているのは、意思表示なき者は理事長（議長）に一任して賛成多数として記載されている総会議事録もありました。

区分所有者総数４００と議決権総数が４００のマンションで団地型のマンションですが、時には委任状、議決権行使書は配布されず、
出席表のみの配付の総会もありました。出席者は区分所有者４００名中３５名の出席者で総会案を可決して欠席者（棄権者若しくは意思表示なき者）
は無視されている総会もありました。

これ等は管理会社のアドバイスと時の役員の過半数が共謀して総会案を作成していました。
適正化法施行当時からも数回はこの状態でしたが私がクレーマー扱いを覚悟で動議をだして徐々にではありますが改善されております。

結論は役員の資質がいかに大事であるかの証明です。

[290: 匿名さん]

各マンションは総会の案の作成機関である組合の理事会にメスを入れて下さい。
その器量は区分所有権を持ったマンション管理士等である。

[291: 匿名さん]

優秀な有資格者（実務経験のある）が、理事、修繕委員会に就任してくれれば良いのですが、業務で行うわけでもなく、帰宅をしてからでは、余程周囲の応援が無ければ、難しいでしょうね。
その周囲も、アナタは有資格者で優秀だから、全力で助けるから、、、と言ってもイザとなると、、、、
矢面に立てるのは、区分所有権があればできますが、余程器量度胸ともにある人物でないと、、、

マンションは、その区分所有する住民の質と輪番・自薦・他薦を問わず、その集合体で、物事に反対しようが、賛成（委任状）しようが、棄権（無関心）でも、費用は専有応分に負担は間違いありません。
結局、住民の集合体の理事会の質が良ければ、健全に運営されている良いマンションでしょうね。
勿論、雇用している管理会社のフロント管理人に、業務委託契約の内容を最大限に気持ちよく履行させるのもその理事会です。

[292: 匿名さん]

分譲マンションの管理は、組合の役員の良悪が全てであると思います。法令に反する規約を探して削除しましよう。

※法令に反する規約を削除するには総会の決議は必要なく理事会で削除の報告で良い、。万が一法令に反する規約を

用いて総会で決議した案件は無効になりますので案件に拠りますが当時の役員に責任の追及をするか、法令に反する

規約を実行して支払った管理費等の返還請求、若しくは損害の賠償責任を実行して下さい。