総会とは、一体誰のための総会か？

[入居済み住民さん]

現在私は、総戸数500を超えるタワー型マンションに住んでいます。その管理組合では、毎年通常総会を1回と、臨時総会を随時開催しています。ところが、総会出席人数は、常に15人程度です。その中の約半数が理事会役員で占めていますので、理事会役員を除いた一般組合員の参加者は、7～8名となります。そして、総会議事録には、いつも同じ顔ぶれの参加者7～8名の部屋番号と名前が並んでおり、議事録紙面の90％以上を占めています。これらの参加者は毎回総会に参加しており、マンションでは総会常連グループと言われています。

マンションの規模から言って、総戸数の1割の50名以上が出席するのが自然だと思いますので、ある種の異常な状況だと思います。そこで、毎回総会に出席している総会常連グループの発言を引用して、総会の意義を考えてみたいと思います。

【子供の喧嘩のような発言】
xxxx号室の理事選任議案において、総会常連グループのA氏が、「xxxx号室の理事選任に反対だ。xxxx号室は第n期、第n+1期にて理事となり、第n+2期では管理会社のリプレスを仕掛けた。その際、当人の意見が反映されず管理会社はA社からB社となったため、管理組合とは別途に同派を作ろうと画策した。さらに、第n+3期ではインターネット上で組合員に対して誹謗中傷を行ったため、第n+3期総会の場にて、そのような行為について注意したものの、前期も理事となっている。」と発言しました。

xxxx号室は、A氏が嫌いな人物なのでしょうが、インターネットとか誹謗中傷とか抽象論ばかりで、客観的な証拠が何一つありません。まるで子供の喧嘩の様です。勿論、第n+3期総会の議事録にも、発言内容の事実はありません。実は、この人物は元放送会社の社員だった人物なのです。この人物の放送会社の報道の信憑性を疑いたくなります。

【負け惜しみ発言】
xxxx号室の理事選任議案が総会決議の結果賛成多数で可決された際、総会常連グループのB氏が、「議決権行使書は自然と賛成が増える。反対が46というのはよく集まったと思う。動議でこの議案を廃案にしても良いか。この議決のやり方には問題があるから、今日の採決は先のばしして欲しい。」と発言しました。

B氏は以前理事長をしたことのある人物で、元銀行の社員だった人物です。総戸数500を超える管理組合なのに、反対票をたった46（10%以下）しか集められなかったのによく集まったというのは、負け惜しみとしかいいようがありません。銀行マンなのに数字に弱いということは、銀行マンとしての資質を疑いたくなります。

【言い訳発言】
会計担当理事が、「管理会社変更の際に会計の不整合が指摘されている」、「使途不明金があると言われている」と発言した後、総会常連グループで元監事の女性が、「私の期のことであり、私が適切に処理しました。」と回答しました。ところが、その後管理会社内金庫に保管されていた現金の内、管理会社変更に伴い管理会社から受付嬢に引き渡されていた現地金の150,000円の未計上が発覚しました。さらに、『所在不明と思われる現地金』が使途不明金となることが判明しました。結局、次期の総会で、元監事の女性が謝罪する羽目となりました。

元監事の女性は、以前会社でコンプライアンスの業務をしていたと聞いています。しかし、このような発言から見て取れることは、元監事の女性は狭義のコンプライアンスの意味は知っていたのかもしれませんが、広義のコンプライアンスの意味には企業倫理や社会倫理の遵守も含んでいるということを知らなかったということです。

結局、総会常連グループは自分たちの主張をしているだけで、多数の組合員の意見を吸い上げていませんでした。そのために、他の組合員からそっぽを向かれていたのだと思います。その証拠に、総会常連グループが総会でいくら声を張り上げても、主要な議案がそれによって左右されるということはありませんでした。主要な議案は、圧倒的な議決権行使書の前に、なすすべなく決議されていくのでした。

総会常連グループは皆年齢が40～50台くらいで、以前は羽振りが良かった企業に勤めていましたが、現在は別の仕事をしている人が多いと聞いています。きっと、会社内でその地位を奪われ、その捌け口を求めて総会で発散させているのだと思います。

だとしたら、総会はそういった行き場の無い組合員の欲求不満の受け皿としての役目を果たすという、偉大なる存在価値があるのだと言うことができます。

[51: 匿名さん]

>50
総会の問題点とは何なの？
あなたが質問すれば、すぐ答えてあげますよ。

[52: 匿名さん]

べつに要りませんよ、マンション管理士の話題したいのなら管理士スレへおいきなさい。

[53: 匿名さん]

>50
マンション購入者は、購入するにあたって学習すみとは
何を学習したの？
総会の質問があれば、すぐ答えてあげますよ。

[54: 匿名さん]

↑
べつに要りませんよ、マンション管理士の話題したいのなら管理士スレへおいきなさい。

[55: 匿名さん]

ここのスレ、ご近所板なの？

[56: 匿名さん]

総会の出席者は、質問が有る時は、総会前日までに、

理事長に、その質問内容を書面にて、届出ること。

等々の規約の制定を提案いたします。

但し書きとして、法令及び規約に反する質問には回答しない、

旨を明記する。

[57: 匿名さん]

シロウトに聞くより解らないことは検索した方が安心確実と思いますが、匿名掲示板ではね…。

[58: 匿名さん]

＞総会の出席者は、質問が有る時は、総会前日までに、 理事長に、その質問内容を書面にて、届出ること。 等々の規約の制定を提案いたします。 但し書きとして、法令及び規約に反する質問には回答しない、 旨を明記する。

何のために事前書面通告を求めるか分からないですね。
理事長が答えられないからですかね。そのような理事長は選ばない様な対策を提案をしたらどうですか。

[59: 匿名さん]

それより、議長への白紙委任状が問題です。
ウチのマンションでは、以前は議長（理事長）が独断で全票を賛成票または反対票にしていましたが、最近では総会出席者と議決権行使書の賛成票と非賛成票との比で、比例配分しています。
私はこちらのやり方の方が理にかなっているなと思います。
なぜならば、管理規約では、議長は賛成反対同数の場合に議決に参加するとなっているのに、自分が議決に参加する前に独断で全票を賛成票または反対票にしてしまうのはいかがなものかと思うからです。

[60: 匿名さん]

立候補者自らが、自分の名前を委任状に記入して欲しいという文章を廻すのは良いのでしょうか？

[61: 匿名さん]

うちのマンションは。意思表示なき者（委任も議決権行使もしない純粋な欠席者）

は理事長に一任した者とみなすの規定があります。総会の議案は理事長の一存でＯＫ．

４００戸のマンションで会場に来たのは、たった９人です。

[62: 匿名さん]

欠席、棄権も委任したとみなす規約は、法律違反の疑いがあります。

[63: 匿名さん]

ふる～い規約だろうね、特殊なマンションみたいですし、議論の対象にはならない。

[64: 匿名さん]

４００戸のマンションで会場に来たのはたった９人というのはうなずける。
どこのマンションもそんなものだ。

[65: 匿名さん]

意思表示なき者（委任も議決権行使もしない純粋な欠席者）は、委任状や議決権行使書を提出しない議長一任者ということを確認してれば、問題ないでしょ。

ていうか、建替え決議のときなど、やりやすいよね。

[66: 匿名さん]

殆どの組合員が管理組合に無関心で、総会は主席者も少なく委任状も白紙という事態を逆手に取って、総会の議題をひっくり返す為に、立候補者が自分の名前で一任して欲しいと賃貸者宅まで戸別訪問した例もあります。

そうなると、選挙と同じで無党派層をどれだけ獲得するかが勝負を分けます。

[67: 匿名さん]

６１です。　追記します。

総会の成立要件と理事会も、意思表示なき者は理事長に一任の規定です。

[68: 匿名さん]

そのやり方や状態自体がすでにスラムだね、何も機能していない。

[69: 匿名さん]

マンションでは一任する程の付き合いないよ。
有るとすれば、宿敵が同じという付き合いかな？

誰でもわかる社会的地位を持っている住民以外は、皆同じ。
だから66のように意思を貫きたい住民の取り巻きが、戸別訪問して拝み倒すのではあるまいか。

[70: 匿名さん]

戸別訪問して拝むだけかい？手ぶらで来たのかい？
とか住民有権者にせがまれたりして

[71: 匿名さん]

そんなことしたら胡散臭い人間と誤解されるよ。

それよりも他の方法はありませんか。？

良く考えると、総会は出席者０でも、理事長に一任した者たちの総会だから、

成立（不成立）するし。議案も可決（否決）は理事長一人で採決できますね。？

[72: 匿名さん]

住民有権者は興味がないのとさっさと引き揚げて欲しいからハイハイ分かりましたご苦労様で、白紙委任状。

[73: 匿名さん]

それでいいなら何の問題もないのでは？

[74: 匿名さん]

総会における議決権の行使については、区分所有法第39条2項に「議決権は、書面で、又は代理人によって行使できる」と定められています。この定めに基づき区分所有者が代理人を選任し、総会における議決権の行使を代理人に委任したことを証する書面が委任状であり、この書面が管理組合に提出されることによって代理人は総会での議決権行使を認められます。

代理権の授与は、通常委任状という書面でなされますが、委任状には、代理人の氏名、代理する事項（本問では総会議決事項）を記載し、本人の署名と押印して、作成されます。
したがって、規約においてご質問のような規約を定めても、委任状が提出されない状況では、代理権授与の要件を満たしているとは言えず、理事長を代理人と認めることはできません。

仮にこのような規約をたてに、当該区分所有者に成り代わって議決権を行使したとすれば、当該区分所有者の権利を侵害することになって、本問のケースでは、議決権を理事長一任と扱うという規約は無効であると解せます。

http://www.gojin.co.jp/faq/03/faq_03_32.htm

[75: 匿名さん]

立候補者のしつこい催促が住民有権者を呆れさせた結果、白紙委任状。
票まとめも度が過ぎると逆効果なのです。

[76: 匿名さん]

>74
そんなようなこと言ってた人がうちのマンションにもいましたが。
理事連中が、まあまあ固いことおっしゃらずにと一席設けたところ
なあなあになったようです。
経費は組合活動費でおとしたとか。

[77: 匿名さん]

↑
弁護士の解説ですよ　アタマ痛いの？

そんな事したら調停に引っ張り出されて恥かくだけ

[78: 匿名さん]

７４さん。有難う御座います。

いい勉強になります。無効の規約を実行して可決した議案は、

既に実行されておりますが、告訴して勝訴した時。

実行された案件はどうなりますか。案件に拠れば無効に、

できる物もあると思いますが。

[79: 匿名さん]

>78
＞既に実行されておりますが、告訴して勝訴した時。
告訴の必要はありません、民事調停で十分ですよ。
理事長さんを調停に呼んでもらい、総会で議決した事項の無効をしてもらいましょう。
理事長さん違法ですから調停でそれに合意せざる負えません、後は再度総会する事です。
調停の手続きはいたって簡単、御自分でなさるなら数千円、裁判事に疎いなら
代書屋さん頼んでも数万円、費用は組合持ちになる可能性高いですね。

調停にはその事案に精通した専門家が複数名出席し判断、提言するから楽チンよ。
時効には注意要るけど、申し立て書記入する段階で解るから、いいかな。

[80: 匿名さん]

>79

うちのマンションでは、管理費の支出項目として管理規約に定めのない託児所への支出（補助金）を数年間にわたって行っておりました。

もし、民事調停で総会で議決した事項の無効が認められた場合、これまで託児所へ補助金を支出していた理事長および理事は、損害賠償しなければなりませんか？

[81: 匿名さん]

>79
調停は簡単ではありませんよ。
裁判所からの呼び出しがあっても、いく必要はありませんし、
いかなかったら、調停はそれで終わりですから。
それで罰せられることはありません。

[82: 匿名さん]

>80
>81

それでは、告訴されたらどうなりますか。

[83: 匿名さん]

>>81
＞裁判所からの呼び出しがあっても、いく必要はありませんし、

不法行為が確実な場合でも呼び出しに応じませんか？　そんな人はいませんよ。
出頭せずに不調ならば１万円位の費用の追加で本裁判ですが、その旨も呼び出されれば解るよ。
どこまで行っても不法は不法行為ですよ。
本裁判になっても組合側、理事長の敗訴は確実、裁判費用、代理人費用まで組合負担かな。
訴訟に関しての管理規約見てみなさいね。

私は何度も経験してますし、同僚のマンショントラブルでも協力していますよ。
自前の調停申立書のテンプレートも作成、これ法律関係事務所しか持ってないのよね。
無ければ裁判所で書類貰って全て手書きで面倒だからね。

心配せずにやってみたらぁー　超簡単よ！

[84: 匿名さん]

>80
その事例も調停で判断仰いだ方がいいかも、
賠償責任が理事長個人なのか管理組合なのか、これだけでは判断は無理。

とりあえず民事調停で和解や合意した内容は本裁判の判決と同じ効力がありますから。
個人に賠償責任があるなら払ってもらえばいいし、払わないなら差押えでもすぐできるよ。

[85: 匿名さん]

>心配せずにやってみたらぁー　超簡単よ！

総会にも出たがらない不精な住民がそんなめんどうなことやると思ってるのか
ばかたれが

[87: 匿名さん]

民事調停の場で罵倒しあえよ、お前ら

[89: 匿名さん]

マンション管理上の争いは家事相談と同じだから、調停で十分だよ。
組合や理事各自が気を付けてやってれば何も問題ないのに、悪意や欲出すと争いになるわ。
それより管理費滞納する世帯を厳重に管理するのが重要よ。

[90: 匿名さん]

>83
調停は、裁判所からの呼び出しがあっても出廷する必要はありません。
出廷がなければ調停は終了です。
後は、通常訴訟にもっていくかどうかです。

[92: 匿名さん]

＞後は、通常訴訟にもっていくかどうかです。
「出頭せずに不調ならば１万円位の費用の追加で本裁判ですが、その旨も呼び出されれば解るよ。」
とかいてありますが　なにか？　　

離婚調停でもあるまいし　管理組合理事長に不法行為が有るからの申立て　

出て来ないなら通常裁判に移行するだけ　何も問題有りませんが　なにか質問でもあるの？

いきなり通常裁判じゃないだけ有難く思わないとねぇー

規約次第だが組合の不法行為なら代理人費用含め裁判費用は全額管理組合持ちになるかもねー
　

[94: 匿名さん]

管理組合の役員は輪番制でこれまで水位しており、理事の互選で理事長を決めている。
管理会社変更の議案は議決権行使書だけで、出席組合員の過半数で決議されているのに、
欠席者（議決権行使書及び委任状未提出者）を。
理事長に一任するといった規約を持ちだして、管理会社変更を否決した。

区分所有者からの異議により、監事に責任を追及したら、監事は留守で行方が解らない。
理事長を解任を請求したら、さっさと辞任して、子分の区分所有者が理事長になった。
更に追求したら、弁護士と管理士に相談、規約と法令違反を指摘された。

理事長は、知らないで組合運営をしてきた、
全て管理会社の指導で行ったので自分には責任はないと逃げる。

理事会と総会の議案書と議事録を精査したら、その他諸々の法令と規約違反が発覚。

[95: 匿名さん]

知らなかったではすまんぞ。

善管注意義務違反だ。
理事会の構成員は連帯責任で損害賠償だ。

[96: 匿名さん]

総会は区分所有者総数及び議決権総数の過半数が出席（出席者、委任状、議決権行使書を含む）

すれば足り、普通決議事項はその過半数で決する。

特別決議事項は、組合員総数及び議決権総数の各４分の３以上で決する。

これは、区分所有法の強行規定で、これと異なる規約で、緩和する事も厳しくする事もいけない。

所が、規約に、欠席者（出席もしない、委任状も議決権行使書の未提出者、意思表示しない者）を

理事長（議長）に一任するものとするの規約で、過去、現在に至るまでの議案書、議事録を精査したところ、

規約の設定、変更、廃止、大規模修繕（重大変更含む）、組合の法人化、機械式駐車場の撤去変更、を可決。

規約違反、法令違反が発覚、過去の理事長に問い合わせたら管理会社のアドバイスであるとの事。

新任の管理会社の支店長は、契約の解約を恐れて各区分所有者に間違った見解を配布。事件に発展しそう。

[97: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/297581/

私のマンションは法令違反と規約違反者の共同で管理されている。

皆さん、どう思いますか。勝訴できても弁護士費用は高いです。

告訴されれば、仕方ないので覚悟しております。

分譲マンションに住んでいる方々は。読んで理解して下さい。

マンションは管理を見て買えの諺どうりです。管理会社の体質も知る事。

[98: 匿名さん]

>96

一体どこの管理会社でしょうか？
そういう情報を教えてください。
（恐らく、この掲示板に名前の出ている管理会社？）

[99: 匿名さん]

管理会社は、１０９です・

[100: 匿名]

↑
またぁ！　　その業者にクレーム有るなら直接どうぞ　個人的な怨みはほかでヤレ！
あちこちのスレに同じ事書いてんじゃないよ　邪魔で迷惑！