現在私は、総戸数500を超えるタワー型マンションに住んでいます。その管理組合では、毎年通常総会を1回と、臨時総会を随時開催しています。ところが、総会出席人数は、常に15人程度です。その中の約半数が理事会役員で占めていますので、理事会役員を除いた一般組合員の参加者は、7~8名となります。そして、総会議事録には、いつも同じ顔ぶれの参加者7~8名の部屋番号と名前が並んでおり、議事録紙面の90%以上を占めています。これらの参加者は毎回総会に参加しており、マンションでは総会常連グループと言われています。
マンションの規模から言って、総戸数の1割の50名以上が出席するのが自然だと思いますので、ある種の異常な状況だと思います。そこで、毎回総会に出席している総会常連グループの発言を引用して、総会の意義を考えてみたいと思います。
【子供の喧嘩のような発言】
xxxx号室の理事選任議案において、総会常連グループのA氏が、「xxxx号室の理事選任に反対だ。xxxx号室は第n期、第n+1期にて理事となり、第n+2期では管理会社のリプレスを仕掛けた。その際、当人の意見が反映されず管理会社はA社からB社となったため、管理組合とは別途に同派を作ろうと画策した。さらに、第n+3期ではインターネット上で組合員に対して誹謗中傷を行ったため、第n+3期総会の場にて、そのような行為について注意したものの、前期も理事となっている。」と発言しました。
xxxx号室は、A氏が嫌いな人物なのでしょうが、インターネットとか誹謗中傷とか抽象論ばかりで、客観的な証拠が何一つありません。まるで子供の喧嘩の様です。勿論、第n+3期総会の議事録にも、発言内容の事実はありません。実は、この人物は元放送会社の社員だった人物なのです。この人物の放送会社の報道の信憑性を疑いたくなります。
【負け惜しみ発言】
xxxx号室の理事選任議案が総会決議の結果賛成多数で可決された際、総会常連グループのB氏が、「議決権行使書は自然と賛成が増える。反対が46というのはよく集まったと思う。動議でこの議案を廃案にしても良いか。この議決のやり方には問題があるから、今日の採決は先のばしして欲しい。」と発言しました。
B氏は以前理事長をしたことのある人物で、元銀行の社員だった人物です。総戸数500を超える管理組合なのに、反対票をたった46(10%以下)しか集められなかったのによく集まったというのは、負け惜しみとしかいいようがありません。銀行マンなのに数字に弱いということは、銀行マンとしての資質を疑いたくなります。
【言い訳発言】
会計担当理事が、「管理会社変更の際に会計の不整合が指摘されている」、「使途不明金があると言われている」と発言した後、総会常連グループで元監事の女性が、「私の期のことであり、私が適切に処理しました。」と回答しました。ところが、その後管理会社内金庫に保管されていた現金の内、管理会社変更に伴い管理会社から受付嬢に引き渡されていた現地金の150,000円の未計上が発覚しました。さらに、『所在不明と思われる現地金』が使途不明金となることが判明しました。結局、次期の総会で、元監事の女性が謝罪する羽目となりました。
元監事の女性は、以前会社でコンプライアンスの業務をしていたと聞いています。しかし、このような発言から見て取れることは、元監事の女性は狭義のコンプライアンスの意味は知っていたのかもしれませんが、広義のコンプライアンスの意味には企業倫理や社会倫理の遵守も含んでいるということを知らなかったということです。
結局、総会常連グループは自分たちの主張をしているだけで、多数の組合員の意見を吸い上げていませんでした。そのために、他の組合員からそっぽを向かれていたのだと思います。その証拠に、総会常連グループが総会でいくら声を張り上げても、主要な議案がそれによって左右されるということはありませんでした。主要な議案は、圧倒的な議決権行使書の前に、なすすべなく決議されていくのでした。
総会常連グループは皆年齢が40~50台くらいで、以前は羽振りが良かった企業に勤めていましたが、現在は別の仕事をしている人が多いと聞いています。きっと、会社内でその地位を奪われ、その捌け口を求めて総会で発散させているのだと思います。
だとしたら、総会はそういった行き場の無い組合員の欲求不満の受け皿としての役目を果たすという、偉大なる存在価値があるのだと言うことができます。
[スレ作成日時]2015-03-29 18:10:20
総会とは、一体誰のための総会か?
233:
匿名さん
[2017-02-10 12:39:42]
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234:
匿名さん
[2017-02-11 09:11:40]
総会の出席者総数(出席者、委任状、議決権行使書、含む。)
が1割未満なら総会も成立していませんが。? |
235:
匿名さん
[2017-02-11 11:19:51]
委任状も白紙委任状でしょうよ
総会は理事のマスターベーション |
236:
匿名さん
[2017-02-11 20:10:20]
新しいマンション管理士はどうだろうか。
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237:
匿名さん
[2017-02-12 07:29:29]
マンション管理士に古いのと新しいのが居るのかね。?
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238:
匿名さん
[2017-02-12 23:36:20]
言い方を変えます。
女性のマンション管理士はどうだろうか。 |
239:
匿名さん
[2017-02-14 19:25:44]
今のところ、何の動きもないわ。
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240:
匿名さん
[2017-02-14 20:26:47]
私の周囲では男性より女性マンション管理士(宅建資格有)の方が優秀です。
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241:
匿名さん
[2017-02-15 13:19:20]
そういえば、メルすみの事務所にそんなマンション管理士がいたな。
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242:
匿名
[2017-03-22 08:59:13]
メルすみをこの女性が背負っています。社長は営業です。
社長が実務をやったらどうなるか??? |
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243:
匿名さん
[2017-03-23 19:02:58]
15・16あたりかな、専有部の給排水管を共用部に規約改正しては?
というようなことを書き込んでおられますが、当マンションではまさに今、給排水管工事を控えモタモタしています。 臨時総会や通常総会で承認されてから2年を経過していますが、その間にもリフォーム世帯は専有部の排水管も新しく付け替え工事を済ませています。 今更、専有部の配管を共用部にしますから。。。みたいに規約改正されたらたまったもではありません。 実際のところ理事はリフォームを見合わせて居ると聞きます。 これって理事会の詐欺ですよね。 |
244:
匿名さん
[2017-03-23 20:12:04]
大変申し訳ありません。
専有部の給排水管を共用部にすると、誰にどのようなメリット・デメリットがあるのですか? |
245:
匿名さん
[2017-03-24 07:43:41]
デメリットのある人は専有部の排水管工事を済ましたお金持ち住民
メリットのある人は専有部の排水管工事費用の無い高齢者住民? |
246:
匿名さん
[2017-03-24 20:03:51]
私なんか、何度も排水管が詰まって、工事業者を呼んで自費で工事して貰いました。
それがなくなるということは大歓迎です。 |
247:
匿名さん
[2017-03-24 20:39:29]
1棟の建物に区分して所有する専有部分内にある給排水管を規約により共用部分
として組合費で修理交換をするとようにする。その他長期修繕計画にこの給排水 管を計画的に修繕積立金で交換する旨の定めをする。 |
248:
匿名さん
[2017-03-25 04:44:52]
247さんの規約改正だと、既に専有部分内の給排水管の工事済み組合員からのクレームは勿論のことですが、工事済みの組合員への対応はどのようになさるのでしょうか?
当マンションの管理組合理事会では納得のいく対応は無理かと思われ心配です。 |
249:
匿名さん
[2017-03-25 10:27:50]
議論が小さな損得になってきたね。
もう少し全体的な目で議論して欲しい。 |
250:
匿名さん
[2017-03-25 12:51:00]
248さん、勿論この規約を設定したなら過去の工事費はその区分所有者から請求が
あれば、工事時の組合宛にした工事申請書とこれに対する組合の工事許可書に合わせ て工事見積書およびそれに対する領収書を添えて組合に提出する。それを怠たると、 告訴されたらどうなりますか。この規約はマンションの引き渡し時に設定しておくべ きですけどね。 |
251:
匿名さん
[2017-04-09 23:02:38]
総会だけだとつまらないので、近隣マンションでは、総会後、期限の切れそうな非常食の試食や、災害時に使う器具の実演等を行い懇親会のようです。 このような行事を近隣の方の参加も歓迎し行えば、標準管理規約改正で問題となったコミュニティ活動の問題も乗り越えられると思います。
|
252:
匿名さん
[2017-04-12 12:15:40]
区分所有法 第五節 規約及び集会
第三十条~第四十六条をご一読下さい |
253:
匿名さん
[2017-04-12 14:05:35]
250様
当マンションも給排水管工事の費用(専有部分、共用部分の位置づけ)をめぐり審議中ですが組合員が管理組合を告訴できるということで一安心です。 |
254:
匿名さん
[2017-04-12 14:49:13]
253さんへ 修繕計画を作成し修繕積立金よりの費用負担割合を専有部分の床面積の
割合で細かく決めておいた方が良いです。私のマンションは費用負担の取り決めを過去 の役員会で取り決めていなかったのでもめているので、利害の衡平性を担保する為に規 役の修正を始めました。規約の件を管理会社任せにしていたので今度は第三書を導入し て当マンション内に居住する専門家を中心にして規約の修正を始めました。 |
255:
匿名さん
[2017-04-12 19:27:40]
修繕積立金が不足する場合、共用部分の修繕ですから、専有部分の床面積の割合で決めず、全戸一律にしたマンションもあります。 修繕費用の不足する分を、一時金の徴収で乗りり切ったマンションもあります。 もっと極端な場合は、専有部分の床面積の割合で決めず、管理費さえ一律の所もあります。
もっと、極端な場合は、修繕積立金を、管理規約違反で、管理費に振り替えたこともあります。 何のための総会でしょうか。 |
256:
匿名さん
[2017-04-12 20:53:17]
総会でなく規約や法令違反ですよね。無効です。皆ですれば怖くないか、?
規約違反や法令違反の総会は成り立ませんよね。どうでしょう。 規約や法令に反する議案を決めたのは理事ですよね。それで費やした組合費 の返還請求ができます。が、区分所有者は銀行ローンで金融機関に担保で採 られているので、借金の残債が少額になった時、返還請求をして債権化して 専有部分を差し抑えるとよい。これをやると売って逃げるけどね。 これにきずいてローン残債のない監事と書記は売って退去した。理事長は借金 だらけで弁護士費用で損をするので控えた。 |
257:
匿名さん
[2017-04-12 21:22:46]
そうです。 理事会はなぜ気づかなかったのでしょう。 何か巧妙な手口だったのでしょうか。
総会資料は、管理会社が原稿を作成しますので、管理会社も気が付かなければいけません。 防止する方法は、マンション管理士等を頼み、総会議案書に間違いがないか、確認してもらうのが良いと思います。 |
258:
匿名さん
[2017-04-12 22:15:08]
管理会社は理事長がいないと管理委託契約もできず、管理委託管理費を徴収することは、
できない。しかるに、ところで、組合が混乱すると委託費の徴収が出来る相手を作る為に 相当無理して代表である理事長が必要である。よって無理した為に法律上や規約上に違 反して迄理事長を誕生させることになる。つまり、傀儡政権である。これ等は議案書や議 事録を保管して精査すれば必ず不正が発見できる。 その為に区分所有者は自ら区分して所有するマンションの区分所有者の人数と議決権総数 は必ず確認して覚えておいてください。議事録に賛成多数等の抽象的な表現は無効の議事 録である事を認識して下さい。 無効な議案書とそれを証明する議事録が無効であれば収支報告に有る組合費の支払いは無 効になるはずです。ここら辺は」返還請求できるはずです。 議事録が曖昧で、なおかつ票決が不正である事が判明した時はその議案に有る収支報告は 無効になります。よってっ返還請求できるはずです。 それと議案が普通決議か特別決議かの判断を絶えず確認して議場に臨み管理会社に確認し てみて下さい・まともに回答できる担当は少ないでしょう。 ザーと書いてみた。理論上は判決は勝てる理屈になります。区分所有法にはない。 |
259:
匿名さん
[2017-04-12 22:24:06]
まさにその通り。 でも関心が薄く、総会への出席も少ない場合は、確認が困難になります。
管理会社が入っている場合は、管理会社の怠慢だと思います。 |
260:
匿名さん
[2017-04-12 22:43:59]
規約や、管理委託契約書、等を確認すると管理会社は責任をとる必要はない事が
理解出来ます。善管注意義務違反では相手はプロの弁護士を付けるので苦労しま す。それよりも議案書と議事録を過去に遡って精査する事です。 管理会社の担当は素人の理事長を騙してて(若しくは共謀)メクラ印を押させ 小修繕費、雑費等を二重請求して小銭を稼いでいます。塵も積もれば山になり ます。 調査してみてください。相当手間がかかります。私は築25年のマンションに住ん でいますが。規約。議案書、委託契約書、議事録、重要事項の説明書をエクセル に登録して比較表を作成しています。いつでも証拠や疑いのある事案をエクセル から取り出して公開できるようにしています。管理は独立系の大手です。 |
261:
匿名さん
[2017-04-12 22:54:57]
ありがとうございます。 議事録等を確認してみます。 管理会社は東京の急行を走らせている系列の管理会社です。
|
262:
匿名さん
[2017-04-13 00:15:28]
ここ最近話題にされている件は、結局「共用部分の専用使用権」の問題だと思います。
それに関しましては、次のURLを参照ください。 http://www.mankan.or.jp/06_consult/01_hoki/01_hoki_10.html つまり、「共用部分である専用使用部分の管理は、原則的には、管理組合が行うものであるが、通常の使用に伴うものについては専用使用権を有する者が、それぞれその責任と負担において行うことを定めたもの」になります。 従いまして、例え「専有部分内の給排水管」が共用部分になったとしても、その通常使用に伴う劣化については、区分所有者が負担しなければならないということです。 |
263:
匿名さん
[2017-04-13 07:02:56]
安心しました。 給水管は、さや管ヘッダーですから、給水管の漏水は、壁を壊さなくても、断水で済みます。
排水の詰まりはどうすればよいでしょう。 |
264:
匿名さん
[2017-04-13 20:17:17]
排水管清掃していないのですかな。
|
265:
匿名さん
[2017-04-13 21:12:43]
トイレの詰まりの事故が多いですが下階にはよっぽどでないと漏水しません。
上階の風呂の排水に洗剤等が多量に含まれている排水を一挙に流すと下階( 特に2階部分のトイレの排水トラップが切れて逆流して排水が溢れて専有 部がトイレ排水で汚水浸しになり多いい時はその汚水が下階に漏水する。 この事故が2戸の専有部分が各々3回ずつ計6回漏水事故があり相当の時間を 掛けて調査したが主原因は不明だが、管理人が真面目な人間で追跡調査をして 居たら上階の中階に怪しい住民が居る事が判明した。主原因はこの2部屋のマ ナーが原因と推測して、ある方法を管理人が使って退去させたら、それ以来 この事故は無くなりました。管理会社は別の原因を主張して雑排水管の洗浄を 今まで3年に1回の所を年1回として利益をあげている。 退職した管理人は住民の排水のマナーが原因だから質の良い住民の入居を促進 した方が良いとの意見であったが管理会社とは意見は対立したままである。 その住民が退去後は、あれ以来トイレの排水トラップが切れろ汚水事故は全 くなくなりました。 大型マンションですので管理が難しい面はあります。管理人の提案を重視して 取引業者等に協力を要請したらすくずつではあるが良くなったと思います。 |
266:
評判気になるさん
[2017-04-14 13:56:29]
ある方法を使って退去させたとありますが、管理員がどのような手を使い退去させたか知りませんが信じられませんね。
そんな権限もなければ訴訟ものです。 怖いマンションですね。 |
267:
匿名さん
[2017-04-14 14:19:31]
266さんへ265です。
退去させたは記載は誤りです、退去した、に訂正して下さい。誤解を招き失礼致しました。 あらゆる手とは詳細は紙面の都合で記載できませんが、民法、区分所有法、管理規約等を 活用して徐々に漏水事故の恐ろしさを居住者に啓蒙したら、いつの間にか退去したとご理 解下さい。給排水等に関連する設備等が当マンションは他のマンションの通常有する設備 等とは少し複雑な設備であるとご理解ください。失礼致しました。 |
268:
匿名さん
[2017-04-14 15:09:55]
差し支えなければ、複雑な設備の内容をお願いします。 下水処理の必要な浄化槽があるとか、合流下水道のため大雨が降った後、下水があふれてはいけないので、一時下水貯水槽があるとか、差し支えない範囲で結構です。
|
269:
匿名さん
[2017-04-14 21:52:16]
友人のマンションに遊びに言ったら、丁度雑排水管の洗浄業者が来て工事をしました。
皆さんに教えて頂きたいのですが、台所の排水、風呂場の排水、洗濯機の排水、洗面所 の排水の4箇所の洗浄しましたが、トイレの排水だけは工事をしていませんでした。こ れでよいのでしょうか。築28年のマンションだそうです。 |
270:
匿名さん
[2017-04-15 00:01:46]
269さんは工事ではなく排水管清掃ですよ。
工事は排水管の取り替えや補強工事のことです。 |
271:
匿名さん
[2017-04-15 00:43:54]
トイレの汚水管は、台所等の雑排水管と違い、口径が大きく、水平部分も短く、配管にもよりますが、清掃の必要はありません。 汚水管清掃と雑排水管を、同一の高圧洗浄ホースでするのを嫌う人もおられ、その通りだと思います。 28年目のマンションでは、設備にもより、汚水管に古い食用油等を流さないと仮定すれば、汚水管の清掃は普通いりません。
|
272:
匿名さん
[2017-04-15 13:50:49]
ご説明有難う御座います。トラップを詰まらせてトラブル事があります。その他に十階建て
のマンションですが給水管の縦管の十階部分の頂部には普通は圧力調整器が設置されている はですが、当マンションはローコストですので手動で定期的に圧力抜をしなければならない のですが、その内給水に関係する部分のストレーナーが詰まって水が出にくくなり、所によ っては断水状態になりましたので原因調査をしましたら、管理会社が知ってか知らずか、解 りませんが10年位圧力調整を怠っていたらしく、その間給水管内頂部が錆等が充満してそ の錆や汚れがストレーナーにつまり給水のトラブルが発生したのです。長い間これ等の管理 を放置すると重大事故になりませんでしょうか。考えられる事を教えて下さい。 私は400戸のマンションの単身住込み管理人で、フロント業務(会計等)をしています。 設備等の(特に専有部分の漏水事故には夜中にお越され悩まされます。設備類が弱く困り ます、(資格はマンション管理士、宅建、官業、FP2級の資格者です。) ※漏水だの設備等のトラブルでは緊急対応業務がありますので、年中無休1年365日 24時間、携帯電話等で対応しております。マンションは漏水関係のトラブルは住民同士 個人情報等の苦情は抜きにして住民同士の苦情の情報交換をして管理人等に連絡いただ ければ事故等は未然に防止できます。 |
273:
匿名さん
[2017-04-15 19:43:05]
総会シーズンに、入っているので、総会資料の偽造や不備に注意しましょう。
誰のための総会かわからなくなります。 特に、週刊プレジデントや週刊現代等の記事のように、不正経理や、管理会社の不正には巧妙なものもあります。 |
274:
匿名さん
[2017-04-16 22:19:52]
まさに、監事さんの出番ですね。
|
275:
匿名さん
[2017-04-16 22:43:45]
「監事人選及び監事機能が正常」ならば、まさに 「監事」 の出番です。 しっかり 監査しましょう。 見落とすと大変なことになります
|
276:
匿名さん
[2017-04-25 11:08:21]
当たり前のことですが、監事には監事としての能力を持つ人(真面目なマンション管理士や専門的知識者)又は、専門的知識者クラスの知識を持ち、管理会社以上の能力等を持つ人が選任されているのでしょうね。 悪質管理会社には、そのような人が監事でないと、いとも簡単に騙されますよ。
|
277:
匿名さん
[2017-04-25 16:07:42]
監事はせめて理事長、副理事長経験者にお願いしたいところですが、どうしても一番無能な理事一年生にあてがわれる仕事です。
私のマンションも築20年までは理事長経験者や理事2期以上経験でマンション住居年数も長い組合員の仕事でしたが、最近は理事の経験もなくしかも代理人で住居年数も浅い専業主婦の片手間に成り下がっています。 築26年ということもあり給排水管などの大きな工事も控えていますが理事長副理事長をはじめ監事が頼りなく不安な毎日です。 |
278:
匿名さん
[2017-04-25 16:16:26]
お気の毒です。 哀れな子羊になりましょう。 もしくは、信頼できるマンション管理士の皆さん等に、協力を求めましょう。
|
279:
匿名さん
[2017-04-30 22:01:58]
総会については、「総会での白紙委任状の取り扱いについて」のスレで、意見が出ています。
[一部テキストを削除しました。管理担当] |
280:
匿名さん
[2017-05-02 08:50:33]
下記事項について意見をお伺いいたします。(標準管理規約第3節 役員)をご参照下さい。
当マンションの規約抜粋 (監事) 第M条、監事は、管理組合法人の業務及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告しなければならない。 2、監事は、理事または管理組合法人の使用人を兼ねてはならない。 3、監事は、管理組合法人の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるとき、並びに第5項により管理組合法人を代表場合において必要があると認めるときは、臨 時総会を招集することができる。 4、監事は、理事会に出席して意見を述べることができる。 5、監事は、理事長と管理組合法人との利益が相反する事項については管理組合を代表する。 ※以上が当マンションの規約の設定、変更、廃止の全面改正の一部を抜粋しました、標準管理規約は第1項から第7項まであり、当マンションは第五項までと2項を削除して 監事の権限は標準はかなり詳細に規定しておりますが。皆さんの意見をお聞きしたいと思い投稿しました。かなり標準と比較しましたら監事の職務権限が? |
281:
匿名さん
[2017-05-02 10:32:03]
監事経験者ですが、頼まれた時に「一番楽な仕事ですから」と言われことを記憶しています。
確かに仕事といえば総会の会計報告にサインをしたくらいで引き継ぐこともなく他の理事さんに申し訳なく今も肩身の狭い思いで暮らしています。 知人友人のマンションの管理組合はもっとしっかりしているようで監事には会計士や銀行員、弁護士、司法書士などの職歴の方が就いていると聞き驚いています。 数年前に理事の輪番制が始まり、監事に相応しい人は輪番から省かれ未経験者の監事が続いていることへも監事の仕事への認識の甘さが伺えます。 280さんのコメントを読ませて頂き、当マンションも監事の人選と任務を根本から改めるべきと感じました。 |
282:
匿名さん
[2017-05-03 13:43:34]
管理組合に於いて、規約により総会(理事会)の議長は理事長が務める事になっているのを別の人間が務めていたのである組合員がその間違いを指摘したがそのまま総会を終
了した。総会終了後別の組合員から総会の無効を請求された。その他この議長を務めた人間は区分所有権者ではないとの噂である。管理会社109は知らぬふりなのでしょう。 この管理会社の管理物件の入居者と区分所有権の登記を確認して下さい。最近規約の全面改正で、役員の欠格条項が削除されたりしている。その他有。 |
皆が知りたいことを質問には理事長はじめ理事達が答えられないからなのかまさかの逆ギレで総会騒然。
まったくもって呆れます。
どうでもいい質問にはにこやかに答え、痛いところを突いた質問にはハンニャのお面。