総会とは、一体誰のための総会か？

[入居済み住民さん]

現在私は、総戸数500を超えるタワー型マンションに住んでいます。その管理組合では、毎年通常総会を1回と、臨時総会を随時開催しています。ところが、総会出席人数は、常に15人程度です。その中の約半数が理事会役員で占めていますので、理事会役員を除いた一般組合員の参加者は、7～8名となります。そして、総会議事録には、いつも同じ顔ぶれの参加者7～8名の部屋番号と名前が並んでおり、議事録紙面の90％以上を占めています。これらの参加者は毎回総会に参加しており、マンションでは総会常連グループと言われています。

マンションの規模から言って、総戸数の1割の50名以上が出席するのが自然だと思いますので、ある種の異常な状況だと思います。そこで、毎回総会に出席している総会常連グループの発言を引用して、総会の意義を考えてみたいと思います。

【子供の喧嘩のような発言】
xxxx号室の理事選任議案において、総会常連グループのA氏が、「xxxx号室の理事選任に反対だ。xxxx号室は第n期、第n+1期にて理事となり、第n+2期では管理会社のリプレスを仕掛けた。その際、当人の意見が反映されず管理会社はA社からB社となったため、管理組合とは別途に同派を作ろうと画策した。さらに、第n+3期ではインターネット上で組合員に対して誹謗中傷を行ったため、第n+3期総会の場にて、そのような行為について注意したものの、前期も理事となっている。」と発言しました。

xxxx号室は、A氏が嫌いな人物なのでしょうが、インターネットとか誹謗中傷とか抽象論ばかりで、客観的な証拠が何一つありません。まるで子供の喧嘩の様です。勿論、第n+3期総会の議事録にも、発言内容の事実はありません。実は、この人物は元放送会社の社員だった人物なのです。この人物の放送会社の報道の信憑性を疑いたくなります。

【負け惜しみ発言】
xxxx号室の理事選任議案が総会決議の結果賛成多数で可決された際、総会常連グループのB氏が、「議決権行使書は自然と賛成が増える。反対が46というのはよく集まったと思う。動議でこの議案を廃案にしても良いか。この議決のやり方には問題があるから、今日の採決は先のばしして欲しい。」と発言しました。

B氏は以前理事長をしたことのある人物で、元銀行の社員だった人物です。総戸数500を超える管理組合なのに、反対票をたった46（10%以下）しか集められなかったのによく集まったというのは、負け惜しみとしかいいようがありません。銀行マンなのに数字に弱いということは、銀行マンとしての資質を疑いたくなります。

【言い訳発言】
会計担当理事が、「管理会社変更の際に会計の不整合が指摘されている」、「使途不明金があると言われている」と発言した後、総会常連グループで元監事の女性が、「私の期のことであり、私が適切に処理しました。」と回答しました。ところが、その後管理会社内金庫に保管されていた現金の内、管理会社変更に伴い管理会社から受付嬢に引き渡されていた現地金の150,000円の未計上が発覚しました。さらに、『所在不明と思われる現地金』が使途不明金となることが判明しました。結局、次期の総会で、元監事の女性が謝罪する羽目となりました。

元監事の女性は、以前会社でコンプライアンスの業務をしていたと聞いています。しかし、このような発言から見て取れることは、元監事の女性は狭義のコンプライアンスの意味は知っていたのかもしれませんが、広義のコンプライアンスの意味には企業倫理や社会倫理の遵守も含んでいるということを知らなかったということです。

結局、総会常連グループは自分たちの主張をしているだけで、多数の組合員の意見を吸い上げていませんでした。そのために、他の組合員からそっぽを向かれていたのだと思います。その証拠に、総会常連グループが総会でいくら声を張り上げても、主要な議案がそれによって左右されるということはありませんでした。主要な議案は、圧倒的な議決権行使書の前に、なすすべなく決議されていくのでした。

総会常連グループは皆年齢が40～50台くらいで、以前は羽振りが良かった企業に勤めていましたが、現在は別の仕事をしている人が多いと聞いています。きっと、会社内でその地位を奪われ、その捌け口を求めて総会で発散させているのだと思います。

だとしたら、総会はそういった行き場の無い組合員の欲求不満の受け皿としての役目を果たすという、偉大なる存在価値があるのだと言うことができます。

[1: 匿名さん]

あなたの管理組合は、実にやさしい。

[2: 入居済み住民さん]

そうです。
一度も争いなんか起こっていません。
ましていわんや、訴訟などは。

[3: 匿名さん]

総戸数500を超えるタワー型マンションですか。

管理会社のフロントさんが優秀だといいですね。

[4: 入居済み住民さん]

管理会社のフロントさんには、一度も住民からクレームが来たことがありません。
毎日朝、玄関に立って出かけていく住民に挨拶しています。

[5: 匿名さん]

普通は、リプレイスをかければ
管理組合がまとまり、自主性も高まるところだと思うのですが、全然まとまっていませんね
ろくに考えもなく、結果ありきで進めるのでしょう

クレームがない　というのは、誰も期待していないと変わらない場合がありますので、ご注意ください

[6: 主婦さん]

割り込みになりますが、私のマンションでは、管理会社の管理人にしてもコンシェルジェにしても、
毎日挨拶を交わしている間柄になっています。

クリーニングの窓口もしてくれていますし、駐車場やパーティルームの予約も彼らを通さないとできません。
陰口を言う人はいるかもしれませんが、表だってクレームを言う人はいないです。

[7: 匿名]

クレームを調査・報告・回答しているのが管理会社ですから、気を付けて。
あっても無いとすることができる訳ですから。

[8: 匿名さん]

表立って毎回クレームがあったら異常でしょう

[9: 主婦さん]

管理会社へのクレームよりも、子供の教育に問題があります。
こんな人達のこんな発言が続いたらら、子供の教育に悪影響が出ます。
いい年して恥ずかしいと思わないのですか。

[10: 匿名さん]

総会の常連グループもまた理事となり、現役の理事もまた総会の常連になります。

確かに理事の常連は何かしらの欲求不満を抱えて何度も何期も居座る人がいます。
職業を役立てたいとか、使命感のある方もいますが、そういう理事に嫉妬し、陰で誹謗中傷を繰り返す人がいて、嘘の文章を廻して辞任に追い込む陰湿な有志グループも存在します。

会社で相手にされなかった人が、お山の大将に憧れたり名誉が欲しくなり、管理組合やボランティアに精を出す訳です。
何期も立候補する組合員に限ってですが…。
大体、何処でもそんなものです。

[11: 匿名さん]

マンションが資産にならないことが、良くわかります。
他人に任せると恐ろしいですね。

[12: 匿名さん]

>10
私は現在理事長をしていますが、理事長を名誉職とは全く思っていませんよ。
しかし、理事を引き受けることになり、１年間勉強してマン管の資格は
取りました。
マンションにはいろんな住民が住んでいますから、中々一つにはまとまりませんよ。
しかし、大勢の中で管理を粛々と進めていけばいいのです。

[13: 匿名さん]

１０さんの意見も理解できます。１２さんの意見もしかりです。
私のマンションの理事長はマンカンを１０数回受験して受かりません。ただし、
自分のマンション規約を勉強して、理事長はマンションの欠点を３年間かけて、
機械式駐車場の廃止の為に駐車場用地の購入、そのための法人化、等々、
将来に対する計画書の作成、１２さんの言うとうり、色々な考えの方の、
反対と戦いながら実現して任期を全うしました。このような立派な理事長もおります。

１２さんはマン菅士も合格しておりますので、マンションの将来を提案して下さい。

[14: 元フロント]

＞毎日朝、玄関に立って出かけていく住民に挨拶しています。
管理員さんの間違いでは？
フロントが毎朝玄関に立って挨拶するなんて、考えられません。

[15: 匿名さん]

>13さん
マンションの管理で大切なことは、日常業務は当然ですが（義務違反者含む）
将来の建物・設備の維持・保全をどうしていくかが重要です。
そのためには、マンション総体に活力があるうちに、長期修繕計画の見直しを
建築士と行い、全てを網羅した中で、１戸当り月の必要修繕積立金の額を知る
ことからスタートしなければなりません。
どこまでの工事をするのか、グレードは、改良工事は等を。
そして、積立金の値上げを早期に取り組めば、値上げ額も少なくてすみます。
できることなら、専有部分の給排水管を管理組合として実施することも考慮して
もいいと思います。
資産価値を落とさないためにどうしなければならないかを考慮すべきです。
適切な予防保全を行うことによって、快適なマンションライフが送れますし、
売却するにせよ、賃貸に出すにしろプラスに流れていくと思います。

[16: 匿名さん]

専有部分の給排水管の管理は組合管理の規約に整備をして下さい。
わたしのマンションでは、前理事長時代に規約に設定してありますが、
理事長が変り、管理会社の担当も変わり、のちに、規約書が各区分所有者に
配付されましたら、過去の議案と議事録を確認して、内容が変更になっていたので、
抗議して内容を訂正させて再配布させました。その後委託契約書には、
管理対象部分から排除された契約書が議案と共に配布され苦情を
言ったのですが無視されております。規約に共用部分として設定
されたなら、委託先の管理対象部分に含まれるのが含まれてないのです。

管理会社任せになると、事故があった時は責任の所在が不明確になる。

わたしは、分譲当時からの総会の議案、議事録、委託契約書、
重要事項の説明書、規約等々をＰＳで保管している。すぐ
年度の比較が一目瞭然で一目で確認できる。

１５さん、マン菅さんですので基本的事項ですので、書きました。
おおめに見て下さい。水回りの管理をいい加減にすると
マンションの命とりです。理事長はここら辺を知らないといけません。

[17: 匿名さん]

>16さん
専有部分の給排水管を共用部分の配管と一緒にすることについては、
私も法令も含め研究しています。
当然、やるからには、規約の整備をしなければなりません。又、先行
工事をした者に対しての補填をどうするかの細則も必要となってきます。
ただ、専有部分の配管を、共用部分にするのは無理があると思います。
工事費の負担を積立金でやるのは問題はないと思いますが。

[18: 匿名さん]

専有部分の配管を、規約により共用部分とすることに対する、
異議がある事も承知しております。一応給排水管の立て横は区別しましたが、
費用負担を組合が負担するような事態が近い将来発生すると組合員同士の、
論議になり、より良い方法が見つかる糸口になると思います。
被加害者にならない様にお互い気を付けて　やむ負えない時は費用は、
個人負担でなく、組合費か保険で対応してやりたいです。

[19: 匿名さん]

大塚家具の為

[20: 匿名さん]

専有部分の給排水管の管理を組合管理の規約で定めるというのは、とても嬉しい限りです。洗面所の排水管は、化粧品、毛髪、石鹸類によりよく詰まります。その度に水道管工事業者を呼んで薬品で溶かしてもらっています。ただし、この工事も管理組合の費用でと言うことになると、居住者のモラルが低下する可能性があります。

また、ベランダのガラスの破損の取り扱いについてもマンションにより異なります。前のマンションでは、専用使用権を有する者が保存行為を行っておりましたが、現在のマンションでは、特段の使用上の問題が無い限り、管理組合が保存行為を行っております。

実は、昨年駐車場入口シャッターが落下する事故がありましたが、その交換には管理費から費用を出しました。駐車場についての専用使用権は誰が持っているのかという議論もされています。

[21: 元フロント]

＞この工事も管理組合の費用でと言うことになると、居住者のモラルが低下する可能性があります。
　例え共有部分でも、「通常の使用による汚損などは専用者負担」が正しいと思います。

＞その交換には管理費から費用を出しました。
　専用駐車場は「一部共用部分」でしょう。
　専用駐車場管理費、積立金を徴収し、別会計として、そこから拠出するべきだと思います。

[22: 匿名さん]

何でもかんでも規約共用部分にして。費用は組合若しくは保険適用にできれば、
仰るとおり色々な問題が出てきます。従って、水回りだけに絞って、
費用負担を組合か保険適用を認める様に出来ないものでしょうか。

[23: 匿名さん]

>21
専用駐車場は、一部共用部分ではありませんよ。
一部共用部分に関する事項で、区分所有者全員の利害に関係しないものであっても、
区分所有者全員の規約により全員で行うものと定めた規約により全員で行うものと
定めた事項の管理は区分所有者全員で行うとなっています。法１６条、３０条、３１条
駐車場の補修工事は修繕積立金を取り崩しておこなっているでしょう。

[24: 匿名さん]

>20さん
拡大解釈してはいけませんよ。
通常の管理は、その部屋の住民がやるのです。ガラスを割ってしまったとか、
網戸の張り替えがその例です。
専有部分の配管を管理組合としてやるというのは、一斉に工事をやる場合の
ことをいっているのです。
一斉にやれば、工費は安くなりますし、工事期間のストレスも一度で済みます。
又、仮設トイレの設置とかもしやすくなります。
ただ、あなたのいわれている雑排水管の高圧洗浄に関しては、管理組合が
１～２年周期でやられていませんか？
殆どのマンションでは、実施されてることだと思いますよ。

[25: 匿名さん]

総会の話なのにどうかしましたか？　配管の話はほかの相談スレでやって下さいな。

[26: 匿名さん]

>25
駐車場のシャッターは一部共用部分ではありません。
２３を読んでください。
もう少し勉強すべきですね。

[27: 匿名さん]

専用使用権があるのはそこの区分所有者が管理するんであれば、
ベランダの工事はそこの住民がすることになるの？
そこは一部共用部分とはいわないよ。

[28: 匿名さん]

スレ違いの書き込みしてる人達がいますが、こういう人が総会で的外れな質問をして自滅してるんですよね。
理事会でも迷惑な存在です。

[29: 匿名さん]

ＮＯ２１の管理会社元フロントさん。

専用駐車場は一部共用部分ではありません。退場して下さい。

[30: 匿名さん]

>24さん

でも確か、経年劣化によるガラスの破損は、特段の使用上の問題が無かったという理由で、理事会で管理費からガラス交換の承認が出たことがありますよ。
そのときの理事長は、確か大学の法律の先生でした。そのときは監事さんも出席されていて、何も意見を出していませんでしたよ。

[31: 匿名さん]

↑
総会の話なのにどうかしましたか？

[32: 元フロント]

＞ＮＯ２１の管理会社元フロントさん。

＞専用駐車場は一部共用部分ではありません。退場して下さい。

元フロントです。
　区分所有法を読み直して見ました。
　ホント、規約で定めれば共用部分ですね。不勉強でした。
　現役時代、無関係でよかったです。

[33: 匿名さん]

>31
みんな総会と密接な関係があるんだよ。
何仕切ってるの？

[34: 匿名さん]

総会は組合の最高の意思決定機関。

役員は、普通決議事項と、特別決議事項のすみわけ位は覚えましょう。

簡単なようで、規約違反や法令違反が多いのが総会です。

嘘だと思うなら、試に総会の議案書と議事録を過去に遡って精査してみて下さい。

特別決議を要する議案を普通決議で可決していたり、又法律に反する規約が存在していたり。

私情のは要らない組合運営方法は、ルールを決めて、粛々と行う事です。

一つの例ですが、総会の出席票の締め切り日に議案に対する賛成票が不足して、
役員が手分けして総会当日まで白紙委任状を取る為戸別訪問した総会は無効ではありませんか？

[35: 元フロント]

＞一つの例ですが、総会の出席票の締め切り日に議案に対する賛成票が不足して、
＞役員が手分けして総会当日まで白紙委任状を取る為戸別訪問した総会は無効ではありませんか？

　私なら、有効と理事会に説明します。
　締切日は、単に事務手続き上「この日までにお願いします」と記載しているだけで、総会開催直前まで有効です。

どの管理組合でもそういう扱いをしていると思います。
　もし、締切日以降の委任状を無効としている管理組合があるなら、法律かぶれの危険な管理組合ですね。

　また、ボロカス言われるかな。　

[36: 匿名さん]

法律かぶれの危険な管理組合というより

議員選挙と組合総会の区別もつかないむちもーまいな組合員が集まったマンションなんじゃね？

[37: 匿名さん]

>31
それでは、総会の話をします。
私のマンションでも、総会常連には社会常識が無い人がたくさんいます。

一例として、何度も立候補を繰り返して監事を続けている女性居住者がいます。この女性居住者は、
・一度しゃべり出すといつまでもしゃべり続ける。
・理事長に議事録の内容について細かな注文を出す。
・マンション管理士を馬鹿にする。
・管理人に毎日長電話をかける。
・清掃業者に嫌がらせをする。
といった社会常識の無い言動をします。つまり、総会で発言すれば、社会常識の無いことを相殺できると思っているのです。

[38: 匿名さん]

酷い監事ですね。

マン菅を何回も受けて不合格続きの理事長が。受験をあきらめてしまいました。

それからはマンション管理士を軽蔑するような言動になったのは聞きました。

良い理事長だったんだけど、この一言で男が下がりました。残念です。

[39: 匿名さん]

マン菅を何回も受けてる時点で、その理事長に社会常識のないことはわかりそうなものだが

[40: 匿名さん]

理事になるのに、マン管の資格は必要ありませんが、
マン管の試験にチャレンジしたのは立派だと思います。
それだけで、マンション管理の基本的なことは理解
できたと思いますので。
やらないよりやった方がずっといいと思います。

[41: 匿名]

↑
総会の話なのにどうかしましたか？

[42: 匿名さん]

＞スレ違いの書き込みしてる人達がいますが、こういう人が総会で的外れな質問をして自滅してるんですよね。
理事会でも迷惑な存在です。



そうだそうだ！ そうだそうだ！　スレ違いは迷惑迷惑！

[43: 匿名さん]

まんかんの話はまんかんスレでヤレよ　邪魔だよ

[44: 匿名さん]

理事会を運営するのに、マン管の知識は必要といっているのですよ。
マンション管理の基礎知識もなくて、理事会の運営をするのですか？
総会の運営も同じことです。
普通決議や特別決議、共用部分と専有部分、委任状と議決権行使書等の
意味も分からず管理できますか？
だから、基本の勉強はしなさいといっているだけのことです。

[45: 匿名さん]

＞理事会を運営するのに、マン管の知識は必要といっているのですよ。 マンション管理の基礎知識もなくて、理事会の運営をするのですか？

マン管の知識より自分のマンションの管理規約を理解すれば十分です。

[46: 匿名]

そうだそうだ！ そうだそうだ！　スレ違いは迷惑迷惑！

[47: 匿名さん]

べつに管理組合運営にマンカンの知識は無用、たいした知識レベルでもありませんしね。
それよりマンカンの話題がどこも相手してくれないからと、無関係なスレへの乱入はいけませんな。

[48: 匿名さん]

又、マン管アレルギーの者が現れましたね。
そんなに気にする必要はないのでは？
マンション管理の知識については、マン管の勉強を
するのが一番いいとおもっただけのことですよ。

[49: 匿名さん]

>45
管理規約だけで、マンションの管理ができるの？
大規模修繕工事や、滞納金の対応、規約や細則の改正、
義務違反者への対応、管理費や修繕積立金の必要額、
長期修繕計画の見方、各種保守点検の相場、事業計画の立て方
委託契約書や重説について等、管理規約には記載されてないけどね。

[50: 匿名さん]

↑
マンション購入者は購入するにあたって学習済み、若いなら誰もが知るところ。
高齢者が自慢することでもありませんよ。

とりあえずここは総会での問題点の議論の場のようです、スレチはホカでどうぞ。