パークホームズ世田谷豪徳寺 翠景邸

[匿名さん]

公式はまだ出来てませんね。駅から遠いですが開放感のある立地、直接基礎３階低層マンションです。
目の前の城山小学校が今年度から建て替え工事入るので、ここが出来るころには小学校も新しくなると思います。
区役所の出張所も目の前なので案外便利です。この物件について情報交換お願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1316/
交通：豪徳寺から１５分くらい、宮の坂まで１０分くらい、世田谷まで１０分くらい（私見）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社鴻池組東京本店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

戸数：63戸
構造：直接基礎３階建て鉄筋コンクリート造
敷地面積：3342.18(m2)
建築面積：2232.89(m2)

地名地番：東京都世田谷区豪徳寺2-1045-1ほか
住居表示：東京都世田谷区豪徳寺2-9

[389: 匿名さん]

>380

中古で広告して売りに出してるのは実は売れ残り。人気の物件だと仲介業者の待ち行列で掃けちゃうから表に出てこない。

[390: 匿名さん]

>382

雨が入りこまないための庇って実用そのものだと思うけど。

[391: 匿名さん]

１００平米オーバーの部屋もありますからなかなか豪勢な作りですね。エントランス周囲の高級感もありそうですし。
落ち着いた印象でこのエリアにマッチしてるのではないでしょうか。

[392: 匿名さん]

>>390
庇をバルコニー側につけるのはもちろんだが、他の出られもしない場所に庇なんて付けても
あんまり意味はないよ。雨の日に窓全開にしたいのならともかくだけどね　笑
採光の面もあるし、実用的でない部分には普通つけないですよ。デザイン重視とかはあまり関係ないですね。
そういうものです。

[393: 匿名さん]

窓を開けたまま外出して、雨が降ってきたら・・・。そういう配慮はしないってことだね。

[394: 匿名さん]

メリット、デメリットの判断でしょ。付けても大して意味がないってこと。

[396: 匿名さん]

恐らく、ここが青田売りから完成売りに変更したのは、凛邸の販売状況の影響。強気価格設定したら二の舞になる。どう出てくるか。

[397: 匿名さん]

そんなの誰にも分からないね。

[400: 匿名さん]

いま三井公式サイトに紹介されている、パークホームズのうち、物件概要にハイグレードとして分類されているのは、世田谷の２物件以外では、日本橋と流山おおたかの森。
流山はよく分からないが、日本橋のパークホームズは、三井のお膝元だけあって、内廊下式。設備仕様もなかなか高級感がある。
梅丘、豪徳寺は、見劣りするなあ。

[401: 匿名さん]

低層は高い物件多いけど憧れますね。敷地に余裕がある低層は開放感があって心が休まります。
やはり住む場所ですからそういった環境も大事だと思います。

[402: 匿名さん]

>>400
日本橋人形町のとこは内廊下にしないと地域的に汚れが酷すぎる

[403: 匿名さん]

>>377
だから2種のほうがお買い得

[404: 周辺住民さん]

お買い得な物件などない。

[405: 匿名さん]

いまどき、ソッカンなんて物件ないですから。あわてず、騒がず。駅遠だし。

[406: ビギナーさん]

モデルルームつくらない分、価格抑えてほしいですね。

[407: 匿名さん]

パークホームズの中のハイグレードなのでしょうけど、外観など見る限りなかなか期待できるんじゃないですかね。
緑も豊富で素敵だと思います。

[408: 匿名さん]

>406

モデルルール作らないからコストが浮くなんて単純な話ではない。完成売りにしたので、青田売りのように竣工時点で引き渡しができなくなったので、別なコストがかかる。

[409: 匿名さん]

それでもMR作るより安いよ。規模の小さい物件は竣工売り多いし。

[410: 匿名さん]

もともとは青田売りの予定だったから、そっちの方がコストが低いって判断だったんでしょ。

[411: 匿名さん]

MR作らなくても、あのタイミングだから用地とか資材は押さえていたはず。解約してもただではない。

[412: 匿名さん]

まあ、結構な低金利かつまだ局地的な上げ相場が続いているから、MRなし完成売りの方が有利な状況かも。
需給の早期決着かつリスク回避狙いなら、青田売り竣工前完売が鉄則ですが、相場の動きを生かした利益増大狙いなら、完成後販売でしょうね。

[413: 匿名さん]

ま、モデルルーム作らない方が安上がりなのは確かだけど
それを還元するかはデベ次第

[414: 匿名さん]

ある種の売り渋り？　前回のミニバブルの時、三井は某物件でそれやってこけたんだけど。インタビュー記事で、塩漬けすれば儲かるなんて豪語して、ふたを開けたらマンション販売不振にぶつかって大量に売れ残り。


東洋経済にもこんな記事があった。

2016年は｢住宅バブル｣が終焉する年になる
新築にも中古にも異変の兆しが現れている
http://toyokeizai.net/articles/-/98420?page=2

[415: 匿名さん]

四谷のグランドメゾンも完成後販売だけど１期で９割売ったそうですよ。
妥当なプライスタグでモノさえ良ければ売れるでしょう

[416: 匿名さん]

デベも土地の仕込みを抑えたから今後は供給が減るでしょうね。

[417: 匿名さん]

凛邸があんな状況で売り渋りなんてないでしょ。玉突きで遅れてるだけ。値付けを間違えたら、もっと悲惨なことになる。

[418: 匿名さん]

http://allabout.co.jp/gm/gc/460886/

2016年もまだまだ上がるか高値で推移って感じでしょうかね。
消費増税の駆け込み需要は限定的だろうけどね。

[419: 匿名さん]

物件自体は良さそうなのであとは価格次第かな、楽しみですね

[420: 匿名さん]

中古が売れない、新築も売れ行きが鈍い。宴は終わり？

[421: 匿名さん]

売れ行き鈍いけど価格はしばらく下がらないかな。デベが出す数が少なくなってますからね

[422: 匿名さん]

そこですね、ポイントは。

[423: 匿名さん]

>>420
ここより条件良くて安いのがポコポコ出てかつ売れ行きがイマイチのときが、宴の完全な終わりですね。

[424: 匿名さん]

今年出るようなのは、土地の価格も建設費も高いような物件ばっかだから価格は極端には下がらないかもな

[425: 匿名さん]

五輪に合わせるなら2015が最後の土地の仕込みのチャンスってどこぞのマンションデベの人がインタビューで言ってたから
それが出てくる出てくる頃がピークじゃないのかね。高い価格で買った土地の物件は当然高くなるだろうけど
場合によっては塩漬けになる可能性もある

[426: 匿名さん]

すると、ここの売れ行きは、見ものということですか。

[427: 匿名さん]

ここだけ気にしても仕方がないでしょ。

[428: 匿名さん]

HPに載ってる角部屋、家具とか置きづらいですね。

[429: 匿名さん]

整形の間取りも一杯あるんだし気になるならそっちから選べばいいでしょ。開口部も違うし好みで選択ですよ。

[430: 匿名さん]

>>426
ここよりは、無謀な感じの大規模と高価格をやっている物件の方が見ものです。
そういう物件の検討スレで何故か「○○区北部の物件なのに都心5区の物件と同等以上」と勘違いする輩が煽って荒れますw

[431: 匿名さん]

小規模はニッチな需要でもある程度売れますからね。
大規模はそうはいかないと...

[432: 匿名さん]

世田谷区内の旧大手分譲の中古マンションは売れてない。
高く売りたい売主、売り物件を確保したい仲介会社。
思い切ってプライスダウンすればいいと思うのだが…
ここの角部屋、１億台ですか？

[433: 匿名さん]

ここは特徴あるし結構売れそうな予感はしますね。価格次第だけど。

[434: 匿名さん]

東横や田都沿線で新築を買うのと比べ、小田急沿線は買うのに勇気がいる。

[435: サラリーマンさん]

専用庭付きで、７２００万～と予想してますが・・

[436: 物件比較中さん]

夏場の販売ですね。いっそ秋販売にしてほしい。

[437: 物件比較中さん]

広めの部屋まで作って豪華な感じですね。
結構期待できるかもね。楽しみです。

[438: 匿名さん]

>>434
各沿線とも「○○駅まで」と自分の中で決めてるからそういう怖さはあまりない。各沿線の「○○駅以降」で勇気が必要かな。
ここは「○○駅」よりは手前ですw

[439: 匿名さん]

世田谷ライフ、70㎡前半で８０００万前後なら撤退。親の援助でもあれば別だけど。

[440: 匿名さん]

低層マンション憧れますね。利便性はともかくだけどのんびり生活できそうでいいですね

[441: 匿名さん]

バルコニーの目隠しパネル、好みでしょうけど、グレード感がないなあ
でも、透明ガラスだと洗濯物丸見えになるから？
「凛邸」の一部に採用されているロートアイアンだったら、グーだった。

[442: 匿名さん]

ガラスパネルでも半透明なら外から丸見えなんてことはない。

[443: 匿名さん]

三井って物干しが手すりより上に上がるのを設置しちゃう。なので洗濯物は外から丸見え。

[444: 匿名さん]

あはは、あれって高さ調整できるんでっせ。使い方知らないだけだね。

[445: 匿名さん]

バルコニーの形状や部材によって、マンションの質感が大きく変わりますね。

確かに、物干し金具の位置で、シーツがはためているパークホームズあります。

[446: 匿名さん]

>>あはは、あれって高さ調整できるんでっせ。使い方知らないだけだね。

あなたが物件数見てないだけよ

[447: 物件比較中さん]

成城１丁目のパークハウスが似たようなパネルです。表面が波打っているようで。

[448: 匿名さん]

いや最近のマンションで固定で高さ調整できないものなんてないよ。無知過ぎて滑稽です。

[449: 匿名さん]

ネガるポイントが物干し金具というのがなんともね。ネタ切れ？

[450: 匿名さん]

高さ調節で、調節の範囲が手すりを超えないものと、手すりを超えて高く調節できちゃうタイプがある。

高く調整できるのが設置されてたら、手すりより上で使っちゃダメってできないから洗濯物ひらひらの団地風景になる。

[451: 匿名さん]

営業さん、休日も必死だね

[452: 匿名さん]

営業さんたちの休日は知りませんが
私は営業じゃないですからね　笑

[453: 匿名さん]

ファミリータイプのマンションだと、団地みたいにふとんをバルコニーの手すりにかけて干す人が必ず出てくる

[454: 匿名さん]

物干し金具に可変性があるなら使い方次第じゃない。そんなとこに難癖つけてどうすんの。

[455: 匿名さん]

バルコニーに布団を干すのは通常管理規約で禁止されている。それがきちんと守られるかは住民と管理組合しだい。

[456: 匿名さん]

>454

そういう配慮が設計にないってこと。

[457: 匿名さん]

大抵のものは手すりより高く調整できるようになってるけどな。そういうもの。

[458: 匿名さん]

西側の通路狭くて驚いた、プライバシーも気になる。詰めすぎ。なぜ、ハイグレードなのか？

[459: 匿名さん]

>455

管理会社がきちんとアドバイスできるかもポイントかな。三井の管理会社ってあまりそういうこと期待できないよ。

[460: 匿名さん]

>>456

手すりより下にしたら風あたらんだろ。だから上にも出るようにどこも設計されてるよ。
もちろん上に出さないようにも使える、そういうのが配慮ってもんだよ。
上に出せないものなんて見たことないなぁ。

[461: 匿名さん]

>457

三井だとね。世の中にはそういうとこまで配慮したマンションもある。

[462: 匿名さん]

だから普通のパークホームズだって…w

[463: 匿名さん]

>>458

普通でしょ。通路も間取り図から比較するとかなり広いね

[464: 匿名さん]

>>461

じゃ具体例だしてね。

[465: 匿名さん]

だからパークホームズって中堅デベと団栗の背比べなんだよね。

[466: 匿名さん]

プラウドみたいにトランクルームないし。

[467: 匿名さん]

>>461

風に当たらなくて洗濯物が乾きにくい配慮なんていらない。それって逆に配慮ができてないってことだよ。

[468: 匿名さん]

>>466

収納豊富だから問題ないだろう。収納削るデベが多い中でいいと思う。

[469: 匿名さん]

>>459

三井の管理は評判いいからね、大丈夫でしょう。

[470: 匿名さん]

トランクルームって部屋の中に持ち込みたくないものを入れられる。

[471: 匿名さん]

最近、パークコートだって、バルコニーはタイル張りでなく吹き付け、
ペラボーがあったり、１階は道路面より低いし。
ノムラのほうが、追いつけ追い越せで、ヒルズ時代より質良くなってるのに。

[472: 匿名さん]

>469

パーティルームがマルチ商法に占拠されても無策みたいだけどね。最近話題だよ。

[473: 匿名さん]

三井の管理人、物件によりけりです、ホント。

[474: 匿名さん]

顧客の評価が高いのも三井の特徴ですね。

[475: 匿名さん]

ここは戸数からみて、通勤管理かな。週何日かな。巡回管理はイヤだな。

[476: 匿名さん]

>>472

そんなのどうせ規約ですぐ禁止になるだろ。

[477: 匿名さん]

部屋内収納が少ないのを外にトランクルーム設置して誤魔化す意図もあるからいいとも悪いとも言えないね。

[478: 匿名さん]

物干し金具ネタはもう終わり？ただの無知でしたってことでおｋ？

[479: 匿名さん]

>476

規約を改正するとなると主体は管理組合。管理会社は何もしないってことか。

[480: 匿名さん]

総会に管理会社の人はいつも立ち会うじゃないの、人集めるのも管理会社。
議事録とって他の人に送るのも管理会社、ちゃんと仕事してくれますよ。

[481: 匿名さん]

モデルルームに行って、バルコニーって結構チェックすることがいっぱいある。見落としがちだけどね。物干し金具の他に、防音チャンバーとか。

[482: 匿名さん]

ここがどうなってるか楽しみだね。物干し。

[483: 匿名さん]

>480

雑用係ってことか。

[484: 匿名さん]

管理会社自体は権限はない。議決権がないからね、管理会社ができるのは規約に沿った運営だけだ。
そして規約を変更できるのは住民、そういうこと。

[485: 匿名さん]

パークホームズの標準的な３LDKでは、収納は足りない。
廊下のエアコン室外機置場に子供自転車。玄関前にベビーカーを出しっぱなし。
７０㎡台、子供２人いて４人家族にはギリギリの広さ。

[486: 匿名さん]

よさそうな物件なのでモデルルームが楽しみですね。

[487: 匿名さん]

>>485

じゃ広い物件を買えばいい、話は簡単だな。

[488: 匿名さん]

子供用自転車を廊下に置くのって問題になるのにデベって対応しないよね。子供用自転車置き場があるマンションって、ごく稀。