パークホームズ世田谷豪徳寺 翠景邸

[匿名さん]

公式はまだ出来てませんね。駅から遠いですが開放感のある立地、直接基礎３階低層マンションです。
目の前の城山小学校が今年度から建て替え工事入るので、ここが出来るころには小学校も新しくなると思います。
区役所の出張所も目の前なので案外便利です。この物件について情報交換お願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1316/
交通：豪徳寺から１５分くらい、宮の坂まで１０分くらい、世田谷まで１０分くらい（私見）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社鴻池組東京本店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

戸数：63戸
構造：直接基礎３階建て鉄筋コンクリート造
敷地面積：3342.18(m2)
建築面積：2232.89(m2)

地名地番：東京都世田谷区豪徳寺2-1045-1ほか
住居表示：東京都世田谷区豪徳寺2-9

[323: 匿名さん]

各方位に部屋を作ることでワイドスパンにできているようですし日当たり、採光など良さそうですね。

[324: 匿名さん]

韓式壁が二重壁って普通ですよ。

[325: 匿名さん]

プラウドで乾式壁採用の物件は見かけるが・・・
見てる人はちゃんと見てるんですね

[326: 匿名さん]

乾式壁が二重ではなく、乾式壁と別に石膏ボードの二重壁になってる。

[327: 匿名さん]

適切な工事が行われてれば乾式二重壁なら問題なしですね。遮音性も高いですし。

[328: 匿名さん]

震度７でも大丈夫っすか

[329: 匿名さん]

>323

ワイドスパンの意味をご存じなのかな？　

[330: 匿名さん]

70㎡の狭小3LDKが横行する中で100㎡オーバーの部屋まであるのは中々豪華な作りですね。
グロスが高い広い部屋は売りにくいはずですが埋没しない為にいい判断なのかなと思います

[331: 匿名さん]

太鼓現象のリスクがあるってことで、三井の某物件では販売開始後に設計変更してたつくり。

[332: 匿名さん]

>328

ちゃんと施工されていればね。

[333: 匿名さん]

ギロチン梁なんてある。なかなかお目にかかれない設計。

[334: 匿名さん]

太鼓現象は乾式では起きにくいですよ。問題はコンクリ壁の二重壁でしょ。

[335: 匿名さん]

耐震基準では、震度５強では損傷せずなんだけど、対象は構造部分だけ。乾式壁は非構造部分だから壊れちゃっても設計以上は無問題。

それから、戸境壁って防火の役割もあるから、地震で壊れちゃった後に火事が起きたらアウト。タワマンだとスプリンクラーあるけど低層だとないよね。

[336: 匿名さん]

>334

太鼓現象は二重になった壁の間の空間で響くのが原因だから、乾式もコンクリートも関係ない。

[337: 匿名さん]

＞＞３３６

関係ありますよ。乾式は隙間がないのですよ。

[338: 匿名さん]

低層だとすぐ逃げられるからそういう部分で災害には安心だよね。
周囲に公園もあるし。

[339: 匿名さん]

>>336
問題になさっている「台所の壁」とは、お話の内容からするとキッチンの壁の一部が戸境壁になっているという意味ですよね。デベの担当者が戸境壁の仕様として「二重壁」と表現したのであれば、それは先の回答でもご説明した乾式二重壁のことだと思います。耐火遮音壁などとも呼ばれる通り、住戸区画を形成する防火区画としての機能を有し、それぞれの事業ごとに設定された遮音性能を満たすものです。従って、ゲンコツで多少叩いたくらいで隣戸の音が「ダイレクトに」聞こえてくるといった状況は私の感覚では少々考えにくいと思います。全く聞こえてこない訳でもないとは思いますが、生活音がそのまま筒抜けということであれば遮音仕様が相当低いか、本当に何らかの施工不良がある可能性も考えられます。音の聞こえ方には個人差があり、こうした場で文字で表現するとなれば記述の仕方により印象の差も出ると思いますので、そこは今回の議論ではあまり触れずにおきましょう。

戸境壁として広く採用されている前出の乾式二重壁は適切に施工されていれば機能上大きな問題はないと思います。一方、同じ「二重壁」という表現でも全く異なるモノを指すことがあります。貴方が二重床や二重天井と同様に太鼓現象を懸念しておられる二重壁は、コンクリート躯体の両面にＧＬ工法等で下地のボードを貼ったもののことで、前出の乾式二重壁とは全くの別物です。これは遮音性能上の問題から近年のマンションで戸境壁に採用されることはまず無いと思って良いと思います。デベが「二重壁」と称しているものは、貴方が問題視している二重壁とは物理的に異なるものである可能性が高いと思います。

無知って怖いね。別のモノだそうです。理解できましたか？当然太鼓現象もありません。

[340: 匿名さん]

乾式壁と別に石膏ボードの壁で二重壁になってるよ。その間に空間がある。間取り図見ればわかる。

[341: 匿名さん]

>>340

別のモノだそうです。残念でした。

[342: 匿名さん]

面白いからこのままあと３時間くらい続けましょう。さぁどんどんネガって下さい。

[343: 匿名さん]

問題だと思っているのはIタイプのダイニングのところ。乾式二重壁（ハッチがかかっているところ）に沿って別の２重壁になっている。図面を見ればわかる。

[344: 匿名さん]

うん、何も問題ないね。普通の設計です。

[345: 匿名さん]

赤のところ。

[346: 匿名さん]

だから問題ないね。

[347: 匿名さん]

乾式壁と別にきっちり二重壁になっているのにどこが問題なしなの？

[348: 匿名さん]

乾式二重壁は騒音には問題ないって書いてあるでしょ、最低限それくらいは理解して下さい。

[349: 匿名さん]

問題なかったら設計変更しないでしょ。他物件で。

[350: 匿名さん]

頼むからもう少し賢くネガって下さい、つまらないので。

[351: 匿名さん]

乾式二重壁＋二重壁の構造。

[352: 匿名さん]

あはは、じゃ乾式２重壁で騒音が下で設計変更したソースでも出して下さいな。

[353: 匿名さん]

理解できないようでしたら339をもう一度読んで下さいな。

[354: 匿名さん]

三井の物件だったからわかるでしょ。デベさん。

[355: 匿名さん]

問題のない二重壁に粘着するくらいしか、ネガるポイントがないんだね。これは売れてしまうかもね。

[356: 匿名さん]

>>354

三井の人間じゃないので分かりません。

[357: 匿名さん]

空間があって壁が振動する構造だと太鼓現象が起きる。まさにその構造でしょ。

[358: 匿名さん]

>>357

だからそれは別の工法でしょ、流石に頭悪すぎですよ。いい加減理解して下さい。

[364: 匿名さん]

>289

野村はプラウドはともかく、オハナは要注意。

[365: 匿名さん]

「凛邸」も完売していないんだから、こちらがサクサク売れるとは考えにくいなあ。

ま、あくまで価格が正式決定してからの判断。万一のリセールを頭の隅に入れて。

[366: 匿名さん]

久しぶりにいい物件を見たなぁ。価格が楽しみですね

[367: 匿名さん]

この時期からさくら投稿がたくさんあるってことは、資料請求、余程低調なのかも。

[368: 匿名さん]

よく営業さんが言う、「百聞は一見に如かず」。
竣工間近の現場を見て、ポジ、ネガそれぞれ一理ありとわかるはず。
パークホームズはパークホームズ。パークコートではないのですから。

[369: 匿名さん]

ゆとりのある設計プランが素敵ですね。

[370: 匿名さん]

ネガさんがこの時期から盛況ですから案外人気なって売れてしまうかもしれませんね。

[371: 匿名さん]

>>367

都合の悪いことは関係者やさくらですか？滑稽ですね
ちなみに私は今日だけで100レス以上投稿してますが、関係者でも何でもありませんので悪しからず
思ったことを書いただけです、あまりにアンチさんが嘘八百並べてるのに耐えかねてですけどね。
まぁ引き続きこのスレは毎日チェックすることにしましたので、また楽しみにしてます。

[372: 周辺住民さん]

６３戸は少し詰めすぎ。結果として、陳腐な田の字が中心になってしまった。

整形地でないため、せっかくの角住戸も使いづらい間取りは惜しまれる。

デべとしては３０戸前後では採算合わないか。

[373: 匿名さん]

完成売りだったパークホームズ世田谷代田は、聞き慣れない施工会社で、
敷地も狭かったけど、分譲価格は安くなかった。あれより安くはないだろう。

[374: 匿名さん]

あんまりない直接基礎の低層物件ですからねー焦らされた分期待してしまいます。
モデルルーム楽しみですね。

[375: 匿名さん]

緑道に接してて敷地にも余裕があるし植栽も豊富、なかなかいいランドプランですね

[376: 匿名さん]

角部屋、窓のところに庇がない。雨の日に窓を開けてると、吹き込んできちゃう。デザイン重視のダメな例。

[377: 匿名さん]

>372

もともと一種低層住居専用地域って、戸建を前提とした容積率、建蔽率の制限になっているから、マンションってペイしない。なので、コストダウン仕様とするか、割高の価格設定のどちらかになる。

[378: 匿名さん]

>375

敷地に余裕がないから、機械式駐車場でしかもあの台数しか確保できないんでしょ。駐車場が少なくて、空き待ちの状態だとリセールの時、不利になる。

[379: 匿名さん]

雨ざらしの機械式って、油が流されて錆びちゃうからメインテナンスコストがかかる。

[380: 匿名さん]

中古も検討中ですが、odaQ沿線の売れ行きが鈍っているような気がします。
大手分譲のパークハウスフォレストリエ、なぜあんなに売りが多いのか？
まさかのリセールを考えると、物件選びは不安です。

三井なら安心と思う反面、豪徳寺という微妙な立地。通勤、通学、買い物も…。
近隣の梅丘にある、中古のパークホームズは分譲価格が高かったので、
こちらも、相当高いと踏んでいますが、書き込みをみて疑問が出てきました。
乾式なんて聞くと、マイナスイメージも先立ってしまうので。
事前案内会で、しっかり聞きたいと思います。

[381: 匿名さん]

>>378

このエリアですと平置き駐車場など無理ですから妥当な選択でしょう。大体どこも都内は機械式駐車場です。
確かに維持コストがかかりますが付帯率きちんと考慮すれば問題ないですね。数が多ければいいという問題でもありません

[382: 匿名さん]

>>376

そんなのない物件だって一杯ありますよ。デザイン重視というか、実用的でないものつけても仕方がないでしょう

[383: 匿名さん]

>>377

あなたにはデベが利益を出しやすい高層物件がオススメだよ。デベの養分になって下さい。
低層はあんまり儲からないからね。

[385: 匿名さん]

郊外の自走式駐車場ならともかく（足立区あたりまでいけばまだあるでしょう）
機械式で数が多ければいいという浅はかな考えだと後々修繕費を圧迫して痛い目に遭う可能性高しです。
駐車場は埋まるか埋まらないかぐらいの設置率が望ましいですね。

[386: 匿名さん]

その通りですね。

[387: 匿名さん]

>385

そのとおり。駐車場って多くても少なくても問題になる。モデルルームのアンケートで駐車場利用希望があると思うけど、契約前にその結果を確認。ただ、完成売りの場合、契約時点でどの程度アンケートのサンプルが集まってるかがちょっと悩ましいところ。

それから管理計画で想定駐車場稼働率をどの程度に設定しているかも確認。

[388: 匿名さん]

ワイドスパンって台形間取りだけなんだね。使い勝手悪そう。

[389: 匿名さん]

>380

中古で広告して売りに出してるのは実は売れ残り。人気の物件だと仲介業者の待ち行列で掃けちゃうから表に出てこない。

[390: 匿名さん]

>382

雨が入りこまないための庇って実用そのものだと思うけど。

[391: 匿名さん]

１００平米オーバーの部屋もありますからなかなか豪勢な作りですね。エントランス周囲の高級感もありそうですし。
落ち着いた印象でこのエリアにマッチしてるのではないでしょうか。

[392: 匿名さん]

>>390
庇をバルコニー側につけるのはもちろんだが、他の出られもしない場所に庇なんて付けても
あんまり意味はないよ。雨の日に窓全開にしたいのならともかくだけどね　笑
採光の面もあるし、実用的でない部分には普通つけないですよ。デザイン重視とかはあまり関係ないですね。
そういうものです。

[393: 匿名さん]

窓を開けたまま外出して、雨が降ってきたら・・・。そういう配慮はしないってことだね。

[394: 匿名さん]

メリット、デメリットの判断でしょ。付けても大して意味がないってこと。

[396: 匿名さん]

恐らく、ここが青田売りから完成売りに変更したのは、凛邸の販売状況の影響。強気価格設定したら二の舞になる。どう出てくるか。

[397: 匿名さん]

そんなの誰にも分からないね。

[400: 匿名さん]

いま三井公式サイトに紹介されている、パークホームズのうち、物件概要にハイグレードとして分類されているのは、世田谷の２物件以外では、日本橋と流山おおたかの森。
流山はよく分からないが、日本橋のパークホームズは、三井のお膝元だけあって、内廊下式。設備仕様もなかなか高級感がある。
梅丘、豪徳寺は、見劣りするなあ。

[401: 匿名さん]

低層は高い物件多いけど憧れますね。敷地に余裕がある低層は開放感があって心が休まります。
やはり住む場所ですからそういった環境も大事だと思います。

[402: 匿名さん]

>>400
日本橋人形町のとこは内廊下にしないと地域的に汚れが酷すぎる

[403: 匿名さん]

>>377
だから2種のほうがお買い得

[404: 周辺住民さん]

お買い得な物件などない。

[405: 匿名さん]

いまどき、ソッカンなんて物件ないですから。あわてず、騒がず。駅遠だし。

[406: ビギナーさん]

モデルルームつくらない分、価格抑えてほしいですね。

[407: 匿名さん]

パークホームズの中のハイグレードなのでしょうけど、外観など見る限りなかなか期待できるんじゃないですかね。
緑も豊富で素敵だと思います。

[408: 匿名さん]

>406

モデルルール作らないからコストが浮くなんて単純な話ではない。完成売りにしたので、青田売りのように竣工時点で引き渡しができなくなったので、別なコストがかかる。

[409: 匿名さん]

それでもMR作るより安いよ。規模の小さい物件は竣工売り多いし。

[410: 匿名さん]

もともとは青田売りの予定だったから、そっちの方がコストが低いって判断だったんでしょ。

[411: 匿名さん]

MR作らなくても、あのタイミングだから用地とか資材は押さえていたはず。解約してもただではない。

[412: 匿名さん]

まあ、結構な低金利かつまだ局地的な上げ相場が続いているから、MRなし完成売りの方が有利な状況かも。
需給の早期決着かつリスク回避狙いなら、青田売り竣工前完売が鉄則ですが、相場の動きを生かした利益増大狙いなら、完成後販売でしょうね。

[413: 匿名さん]

ま、モデルルーム作らない方が安上がりなのは確かだけど
それを還元するかはデベ次第

[414: 匿名さん]

ある種の売り渋り？　前回のミニバブルの時、三井は某物件でそれやってこけたんだけど。インタビュー記事で、塩漬けすれば儲かるなんて豪語して、ふたを開けたらマンション販売不振にぶつかって大量に売れ残り。


東洋経済にもこんな記事があった。

2016年は｢住宅バブル｣が終焉する年になる
新築にも中古にも異変の兆しが現れている
http://toyokeizai.net/articles/-/98420?page=2

[415: 匿名さん]

四谷のグランドメゾンも完成後販売だけど１期で９割売ったそうですよ。
妥当なプライスタグでモノさえ良ければ売れるでしょう

[416: 匿名さん]

デベも土地の仕込みを抑えたから今後は供給が減るでしょうね。

[417: 匿名さん]

凛邸があんな状況で売り渋りなんてないでしょ。玉突きで遅れてるだけ。値付けを間違えたら、もっと悲惨なことになる。

[418: 匿名さん]

http://allabout.co.jp/gm/gc/460886/

2016年もまだまだ上がるか高値で推移って感じでしょうかね。
消費増税の駆け込み需要は限定的だろうけどね。

[419: 匿名さん]

物件自体は良さそうなのであとは価格次第かな、楽しみですね

[420: 匿名さん]

中古が売れない、新築も売れ行きが鈍い。宴は終わり？

[421: 匿名さん]

売れ行き鈍いけど価格はしばらく下がらないかな。デベが出す数が少なくなってますからね

[422: 匿名さん]

そこですね、ポイントは。