パークホームズ世田谷豪徳寺 翠景邸

[匿名さん]

公式はまだ出来てませんね。駅から遠いですが開放感のある立地、直接基礎３階低層マンションです。
目の前の城山小学校が今年度から建て替え工事入るので、ここが出来るころには小学校も新しくなると思います。
区役所の出張所も目の前なので案外便利です。この物件について情報交換お願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1316/
交通：豪徳寺から１５分くらい、宮の坂まで１０分くらい、世田谷まで１０分くらい（私見）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社鴻池組東京本店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

戸数：63戸
構造：直接基礎３階建て鉄筋コンクリート造
敷地面積：3342.18(m2)
建築面積：2232.89(m2)

地名地番：東京都世田谷区豪徳寺2-1045-1ほか
住居表示：東京都世田谷区豪徳寺2-9

[21: 匿名さん]

＞１３
来年３月末竣工の（仮称）赤堤１丁目計画も低層３階建ての整形地でかなり良い物件を、経堂駅を下にパークホームズ赤堤の少し左側の大きな１軒屋（キューピーの創業者）跡地に建設中です。

[22: 買い換え検討中 [女性 40代]]

何となく見ていたら見つけたのですが、三井さんはこちらを先に売り始めるみたいです。

http://www.31sumai.com/mfr/X1320/index.html

豪徳寺ではないですが、豪徳寺駅からもアプローチが可能みたいですし気になりました。

この物件に直接関係ない話ですみません。閑静なのはこちらの物件なのかなぁとやはりこちらも気になります。

[23: ご近所さん]

ここは、しばらく先になるのかなあ

[24: 匿名さん]

>21

赤堤１丁目計画、現地見てきました。コスモイニシアですね。

確かに、整形地でいいですね。三井や野村が取得できなかったのが不思議。

豪徳寺や梅丘と比べ、マンションとしては贅沢なくらいの立地、さぞお高いでしょうね。

[25: 匿名さん]

地図を見ると敷地は小学校と同じくらいの広さがありますね、変形ですけど。
3階建てで63戸となると、何棟かに分かれるのでしょうか、この敷地にどんな風に建てられるのか興味深いです。
市役所が近くて、食堂で食事が出来るのは良いとして、日常的な買い物はどのあたりまで行かないといけないのでしょうか？
静かな環境は好ましいですが、あまり不便な場所だと生活がしづらいかなと思うのですが。

[27: 匿名さん]

雰囲気的には、静かそうですので、過ごしやすそうな物件ですね。
市役所も近いみたいですし、何かの手続きには便利そうです。

[28: 周辺住民さん]

なんだか高いクレーンが入って工事が進んでいる様子です

[29: 周辺住民さん]

>24
こちらの物件は、設計者がコスモスイニシアで
建築主は董花というキューピーのグループ会社
ですので、おそらくキューピーの社宅でしょうね。

[30: 匿名さん]

建築のお知らせ看板あるからね

[31: 匿名さん]

100円コンビニ、割と使えます。

冷凍庫に冷凍うどん、ブルーベリー、ストロベリーを常備しています。
冷凍うどんはテーブルマークのものが置いてあって、茹でてすぐ食べられます。
ブルーベリーやストロベリーは、そのまま食べてもいいですし、スムージーにしたりしても食べられます。

量も多すぎないので、時々チキンナゲットを買うこともありますよ。
お弁当にちょうどいいサイズです。

[32: 匿名さん]

凜邸のMR行ってきた時についでに聞いたのですがこちらは当然お安くなりますとのこと
向こうと比較してなのでどれくらいかは分かりませんが...

[33: 購入検討中さん]

それはGoodNewsだね。　開放感もあっていい感じ

[34: 匿名さん]

私もMRで聞きましたが単価は多少安くなるが広さが広くなるので価格は変わらないとのことでしたが、、、

[35: 買い換え検討中]

あちらは、駅近。清水施工、物件名に「凛邸」とつけ、ハイグレード感を漂わせていますね。

夏休み明けの再販で、いずれ完売も時間の問題でしょうから、

低層三井の新築として、こちらへの関心は集まるはず。

現地を見れば、こちらの単価が安いという見通しは妥当ですが、市況からみて、

そう低い分譲価格になるとは期待できなさそう。

ともあれ、一日も早くHPのアップを願いたい。

[36: 購入検討中さん]

凜邸は予算が足りなかったので、こちらに期待してますが、営業の方いわくあまり価格帯は変わらないそうですね。。

[37: 物件比較中さん]

ついに公式HPがアップしましたね。
「凛邸」に対し、「翠景邸」。なにやらパークコート渋谷大山町みたいな(笑)

さらに目を引くのが、日建ハウジングシステムがかかわる点。
分譲済みの西永福のパークホームズも日建でしたが、
この豪徳寺も、外観デザインが似てなくもないですね。

ただ、物件の特色を見比べると、「凛邸」はハイグレードとありますが、
「翠景邸」には、その記載がありませんね。

駅から遠いうえ、豪徳寺、宮の坂とも「駅力」に欠けないか？
敷地が整形でなく三角形。南向き住戸がわずか。日当たりが気になります。

最近分譲されたPHでいえば、駒沢大学や浜田山はハイグレードの部類。
果たして、どのへんに差があるのか？

とはいっても、投稿にあるとおり、価格的には「凛邸」とどっこいどっこいかもしれませんね。

世田谷の第一種低層で、三井の新築となれば、おそらく価格設定も強気でしょうね。

[38: 匿名さん]

緑道沿いの専用庭付住戸の３LDKがひとつの目安。早く予定単価を知りたいですね。

[39: 匿名さん]

販売は11月、、、エントリーの反響が興味深い。最低ラインでも７０００万前半ってとこか。

[40: 匿名さん]

日建ハウジングシステムなので、デザイン性は期待できますね。

[41: 匿名さん]

小学校が真ん前ですが、就学期のお子さんがいないと、有難味はないですね。このへん、買い物が不便そう。

[42: 匿名さん]

赤堤の中古がまた出てきましたが、新築相場に連動して、高い。ここも７０００万以下で３LDKはあり得ないのか。

[43: 匿名さん]

豪徳寺って、生活しやすいのか。さりとて梅丘も微妙だし。
いっそ経堂で三井の新たな計画でもあれば・・・

[44: 買い換え検討中]

専用庭付７２㎡と同タイプの２階では、専用庭付のほうが高いはず。果たして、「凛邸」並みなのか。

[45: 匿名さん]

交通の部分くらい訂正しなよ

[46: 購入検討中さん]

どういう意味？

[47: 匿名さん]

＞４４
専用庭付７２㎡と同タイプの２階では、専用庭付のほうが高いはず。

はあ～？
普通２階の方が高いし・・・中古で売れ残っている１種低層は１階ばかり、やはり住んで見ると色々と問題があるのだろう。

[48: 匿名さん]

＞42
赤堤の中古がまた出てきましたが・・・

そんなに中古が出てるの？

[49: ご近所さん]

現地を通りましたが、だいぶ建物の感じができてきましたね、いい感じでは。

[50: 匿名さん]

２階に専用庭付き？１階じゃないんだ。
専用の庭付きは、やっぱり嬉しいですよね。
この庭はまさか月額の契約じゃないですよね？
他では庭は別に契約が必要とかありますから、
もしそうならガックリしてしまう。
あと専用駐車場もね。ここは？

[51: 匿名さん]

＞５０
読解力が無さ過ぎ、大丈夫？

[52: 匿名さん]

1階はどこも人気ですよ。
普通は2階が最安だと思いますが…

[53: 匿名さん [男性 30代]]

三菱の翠邸とモリモトの翠景はともに商標登録しているみたいだけど三井はプライドとかないのかな？売れればOKってこと？。でも翠景邸って別にかっこよくないけどね。公正取引委員会もある意味適当なんだね。

[54: 匿名さん]

1階だとエレベーターを使いたくない人や、子供がいて足音が気になる人など、結構ニーズがあるのですよね。2階が一番安くなりがちである、という話は私も聞いたことがありますよ。
庭があると、プランターなどでガーデニング的なこともできますし、戸建て的なことをしたいな、という場合にマンションで専用庭付きっていうのはすごくいいのかもしれないです。

[55: 匿名さん]

三井のMRで、予算を抑えたいので、２階より１階を検討したいと言ったら、
担当者の方に予定価格表を示され、気恥ずかしい思いをした経験があります。
物件にもよるでしょうが、戸建感覚という面から１階は高めです。

この物件の場合も、低層なので芝貼の専用庭付き住戸は、注目点だと思いました。
最近の新築は、２階以上にスロップシンク付きの物件が少ないので、
子供さんが小さいとか、ガーデニング好きの家族には人気ありそうな気がします。

グレード的には、「梅丘凛邸」の方が上かもしれませんが、
敷地プランを見ると、あちらの１階はテラスで芝庭ではありません。

あとはライフスタイルで、どちらのPHを選ぶか・・・

[56: ご近所さん]

今日、たまたま近くを通ったら、いつのまにか建物が姿を現しており、びっくり。あっという間にここまでいくんだなあという感じ。

[57: 物件比較中さん]

世田谷区が公表してる洪水ハザードマップで、この物件の場所が、緑色でした。
緑色の意味は、1m未満の浸水が予想される土地ってこと。

最近の水害ニュースとか見ちゃうと、どうなんだろうって思います。

[58: 匿名さん]

＞５５
同じ三井の赤堤は２階の方が高かったが・・・。

[59: 匿名さん]

同じ清水施工だけど、赤堤のほうが安かった。

[60: 匿名さん]

スロップシンク、こちらは付いているのですか。

子供の上履きとか洗うとき、かなり重宝するという話を友人から聞いたことがあります。上履きだけじゃなくて、スポーツ少年団に入っている子だと、ユニフォームが泥らだけで勝てって来るのだけれど、下洗いもスロップシンクでできるし、ということで。
かなり便利らしいです。
ただこういう水廻り系のものってつけるのにコストがかかるから、デベはあまり付けたがらないのかなぁ。

[61: 匿名さん]

間取り図見れば分かります。
付いていません！

[62: 匿名さん]

１階専用庭付住戸は、スロップシンクありますよ。公式サイトの間取り図にもあります。
郵送されてきた資料「１階テラスから烏山川緑道を望む」のイメージイラストにも、
スロップシンクが描かれています。本当は、２階以上にもあれば便利ですけど、ニーズやコストの問題か。。。

[63: 匿名さん]

一階は花壇の水やりとかで頻繁に使いますものね。
ここに限らずスロップシンクのないマンションもよく見ますが
やっぱりコストの関係なんですかね。
掲載されている間取りは個性が強くてあまり参考にならない感じ。
ここだと中部屋が多いですが、中部屋はBLgのような田の字タイプになるんでしょうか。

[64: 匿名さん]

低層マンションが建設される地域は第一種低層住居専用地域が多いですね。
マンション周辺もそうですと環境が良いので生活しやすいと思います。
個人的には、生活するエリアに高い建物がないほうがいいと思う人なので。
ここは、そういう意味でもいいですね。

[65: 匿名さん]

>64

第一種低層住居専用地域って本来戸建てを想定した用途地域。なので、周辺住民から反対運動を起こされたりするケースも少なくない。認識を間違えてると判断間違えることになるかもよ。

[66: 匿名さん]

スロップシンクってまず最初にコストダウンされる設備。マンションだと他にスニーカーとか洗うところないんだけど。

[67: 匿名さん]

交通アクセス面がもう少し近いといいなと感じました。
マンション周辺の環境はいいですね。
ここは近隣住民の方の反応はどんな感じなんでしょうね。
商業施設ももう少し近いと便利ですけど、微妙に遠いですね。

[68: 匿名さん]

わりと近隣に住んでますが、低層地域で何らかの法的措置で高層マンションが建つなら反対運動が起きるかもしれませんが、低層マンションに反対運動はほとんど起きませんよ。

[69: 匿名さん]

こちらって話題のイマジエの部屋あるんですよね？ 間取りを見たところそれらしき部屋は無いのですが未発表なのですかね？

[70: 匿名さん]

一応、デベの会社としての公式発表の資料には、第2弾としてこちらに入るという記載はあります。
公式サイトにまだ設備仕様のページが出来ておりませんので、これから詳細が書かれるのではないでしょうか。
imagieは画期的ですよね。
好きなようにできるというのはマンションだと特に中々難しい。
プランは限られるのかなぁ。
どの部屋でもできると良いなと思います。

[71: 匿名さん]

１月の販売予定が、６月の完成売りになったのは、なぜなのでしょうか？

[72: 匿名さん]

青田売りするのは、竣工前に販売して竣工と同時に引き渡し、資金回収して事業資金の借り入れを返済するため。竣工してから販売の完成売りだと、引き渡しまでの期間、金利負担がかさむ。一方で青田売りの場合、モデルルームを別に作るからその費用が掛かる。大規模物件だと一戸当たりのコストは低いけど、小規模だと相対的にコストアップになる。その辺のバランスで青田売りにするか完成売りにするかを決めるんで、小規模物件だと完成売りってケースが少なくない。

ただ、この時期に青田売りから完成売りへの変更は、横浜の杭の一件の影響もあるのかも。販売に当初の想定よりも時間がかかると判断した可能性もある。

[73: ビギナーさん]

あれ？ホームページはなくなってしまったの？
駅からちょっと遠そうだったけど、環境や建物のデザインがよさそうで、
結構興味があったのに。

[74: 購入検討中さん]

>>交通：豪徳寺から１５分くらい、宮の坂まで１０分くらい、世田谷まで１０分くらい（私見）

何これ？

[75: ご近所さん]

もうかなりできがった。いい雰囲気にしあがっている

[76: 匿名さん]

閑静な住宅街で良いですね。三井ブランドで安心ですね。駅徒歩10分なので、ネット検索でギリギリ駅近物件にカテゴライズされる。

欲を言うと、もう少し資金に余裕がある人は、港区や渋谷区あたりの高級住宅街、それか、同じ三井ならパークコートあたりを狙って行きたいです。

それでもここは、アッパーミドルのファミリー層にとっては良いマンションと思います。

[77: 匿名さん]

>>76
ここにも…

[78: 買い換え検討中 [女性 40代]]

ここのハザードマップ見たらびっくりしたわ！

[79: 匿名さん]

ハザードマップの件は20くらい前のレスで既出。
昔の川に沿って建ってるんだから土地が低いのは当然。
今はその緑道の下に幹線下水道が通っているから
果たしてその排水キャパを超える豪雨があるかってことだね。
別の場所だけど三年くらい前の台風で弦巻の緑道の辺り
道路冠水してたから、ここも絶対に無いとは言い切れないか。

[80: 匿名さん]

ほんの3年前までは坪330万円程度も出せば、神楽坂でメトロ駅徒歩4分のパークコートにも手が届いたんですよね。ここが幾らか知りませんが、今では同じような金額をつぎ込んでも郊外駅遠のパークホームズがせいぜいですね。不動産相場が景気次第で変動するのは道理とはいえ、購入時期の違いでここまで差が出るのは、遣る瀬無いです。

[81: 匿名さん]

完売？と思ったら竣工後の販売に変更になったのですか。
そうだとしてもホームページくらい見たいです。

ネーミングからしてちょっと期待できそうな感じですし、
ビギナーさんやご近所さんのご意見も気になっています。

6月までおあずけでしょうか、
それとも見学会参加者優先になるのかな？

[82: ご近所さん]

閑静な住宅街にある低層のマンションで、とくに開放感があっていい感じ7

[83: 匿名さん]

とうとう6月中旬から内見学会案内きましたね。

[84: 匿名さん]

公式サイト復活キタ‼

[85: 匿名さん]

大規模な免震マンションを除けば、ここみたいな直基礎の低層マンションが災害には強いのかなって感じる
もう少し駅から近かったらな・・とも思う。
外観は悪くないと思いますが最近はどこもかしこも日建ハウジングのデザインですね。

[86: 匿名さん]

団地っぽいのよりはましなんじゃない

[87: 匿名さん]

ホームページでパークホームズブランドを謳ってるけど、三井の中では最低ランク。中堅デベ物件とどんぐりの背比べレベルなんだけど。

[88: 匿名さん]

>85

直接基礎の低層が地震に対しては安心ってのは同意だけど、免震がいいと思ってる人がまだいるんだ。免震って揺れないことを前提に建物の強度を設計してるから、壊れやすさとしては一緒。長周期に対しても弱点があるし。３・１１でも結構壊れている。

[89: 匿名さん]

だって揺れないようにするのが免震だし。強度自体が必要ない。そ
長周期って最近のはどこも対応してるでしょ。

[90: 匿名さん]

>>88
免震信者じゃないですが一緒のわけないですよ。
だったら損保各社は免震物件で地震保険の割引などしません。
実質は存在しない耐震等級3相当の割引になるのご存知ですか。
結局、効果を認めてるからです。

個々のパターンは色々ありますがそれで比較したら
それ以上に耐震物件は被災してますよ。

[91: 匿名さん]

それに騙されてるんだね。あれって政策。

以前は免震も住宅性能評価で耐震等級の判定対象だったんだけど、免震もほとんどの物件は１。今でも時々、耐震等級２を取得した免震物件がそれを売りにしていたりする。

[92: 匿名さん]

国の重要施設はだいたい免震だしな。災害のこと考えるならエリア危険度を考慮しつつ
免震か低層マンションだろ、数は少ないがたまに見かける耐震等級２のマンションもいいかもしれない

[93: 匿名さん]

地盤も重要。３・１１の時、同じエリア、ゼネコン、構造で、築年数もほぼ同じ物件で液状化がおきた場所では被災。

[94: 匿名さん]

>>91

そもそも免震物件で耐震等級の判定しても無意味でしょ。
装置で揺れを軽減する方法なのだから
差はあれど耐震3相当の効果が認められてるということです。

[95: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2207/

まぁ免震スレもあるし興味あるなら読めばいいんじゃない。無駄なモノ開発して付けるほどデベもゼネコンも阿呆じゃない。
一定以上の効果は当然あると私は思ってますけどね。素人があれこれ批判しても虚しいだけ。

[96: 匿名さん]

免震って揺れを低減するもので、揺れがなくなるわけじゃない。上物がそれに耐えられる強度がなかったら当然壊れる。

保険の割引が耐震等級３相当であって、耐震等級３ではないってのがわからないかな。

[97: 匿名さん]

揺れを軽減するように設計してるのだから当たり前でしょ。そんな強度自体が必要ない。

[98: 匿名さん]

>>96
そうね。耐震等級３じゃないけど相当の割引ということは同等の効果はあるというとだからね

[99: 匿名さん]

免震で耐震等級２の例

http://towerlife.jp/m/area/tokyo/futakotamagawa-rise-tower.php

[100: 匿名さん]

政策のマジックに騙されちゃう人って多いんだね。

[101: 匿名さん]

おまけだけど耐震等級の基準って構造部分だけが対象で、非構造部分は対象外。なので、非構造部分である乾式壁って３・１１の時、免震でも結構あちこちで壊れてる。

[102: 匿名さん]

構造部分も壊れちゃうのが耐震物件だよね

[103: 匿名さん]

スレも読んだけど結局免震の方が安全ってことだね。

[104: 匿名さん]

震度５強で構造部分が壊れたら、欠陥マンション。

[105: 匿名さん]

戸境壁って防火の役割もある。乾式壁が壊れた後に火事になったら・・・。

[106: 匿名さん]

熊本地震みたいな直下型は大きな縦揺れに襲われる。免震は縦揺れに対しても弱点がある。

[107: 匿名さん]

どんな構造でも基礎に手抜きがあったらアウト。

[108: 匿名さん]

縦揺れじゃそもそも大して揺れないだろ。重力もあるし自重があるのだら。
だから免震でも縦揺れは想定しない。エネルギーが小さいからね

[109: 匿名さん]

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1072498540

良い知恵袋があったので貼っておこう。縦揺れに免震？意味不明ですな
結局地震で被害が出るのは横揺れだからそれに対応させたのが免震

[110: 匿名さん]

データーセンターの免震はちゃんと縦揺れも考慮しているけどね。住宅は何故か考慮しない。

[111: 匿名さん]

免震は縦揺れにも一定の効果あるけどね。それでもダメなら耐震物件の被害はそれ以上だろう。

[112: 匿名さん]

耐震は揺れに耐える構造。免震や揺れを伝えない構造だから、建物の強度は落としてある。なので、弱点となる揺れには耐えられない。

[113: 匿名さん]

免震の効果も認めてるけど結局は総合的な判断なんだろうな。って思う。

[114: 匿名さん]

弱点の意図するところがよく分かりませんが
それが縦揺れをさしているのなら、弱点になるほど被害出ないって書いてあるじゃん。

[115: 匿名さん]

他でやってよ。

[116: 匿名さん]

そうですね、スレ違いでしたね。よくわからない理屈で絡んでくる88さんみたいな人がいたのでつい相手してしましました。
失礼しました。

[117: 物件比較中さん]

物件概要にハイグレードとあるが、竣工が近づく現場の様子を見ていて、
標準的なパークホームズという印象を否めない。
「梅丘」のパークホームズもところどころ良い部材を使っているけど、
白っぽい外観は、CGの重厚感に比べて、ギャップを感じる。
翠景邸、凛邸と、パークコートのようなネーミングで、
グレード感をアピールしているのかもしれないが、どうだろう？
駅近でも「凛邸」はなかなか完売しない。
設定次第では、この「豪徳寺」も、リセールバリューの見極めが必要か。

[118: 匿名さん]

普通のパークホームズでいいよ。
これ以上ハイグレになると高くて手が出なくなる。

[119: 匿名さん]

プラウドだったら、もっと高くなるでしょうね。

ともあれ、小田急沿線で、ファミリータイプ８０００万近いプライスは厳しい。

[120: 匿名さん]

近年の低層パークホームズでは、「浜田山４丁目」はハイグレードの部類に入ると思うが、地下住戸をつくったのが残念